2016

Znalecký posudek číslo 3504/260/2016 o o b v yk l é c en ě v ěc í n em o v it ých – id e áln í h o sp o lu v l a st n i c ké h o p o d í lu v e v ýši ½ n a p o z em c ích p a rc . č. 39 1 , 3 9 2 v č et n ě v š e ch so u čá st í a p ří sl u š en st v í , so u č ást í p o z em ku p a rc . č. 39 1 j e st av b a ro d in n éh o d o mu č .p . 1 39 v M o r av s k ýc h Br án ic í ch , o k r. B rn o - v en ko v , v čet n ě v šec h so u č á st í a p ří sl u š en st v í , v še v k. ú . M o rav s k é Br á n ic e , o b e c M o r av s ké B rá n i c e, o k r es B rn o - v en k o v , v še z ap sá n o n a L V č . 85 8 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Praha 8 Mgr. Jana Kalistová, soudní exekutor Pod Hájkem 406/1a 180 00 Praha

Účel posudku :

Stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 182 Ex 712/16

Oceněno ke dni :

22.12.2016

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 14 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 27.12.2016

Rodinný dům č.p. 139, k.ú. Moravské Bránice

Znalecký posudek č. 3504/260/2016

OBSAH:

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění věcí nemovitých

4

2.1.

Porovnávací metoda věcí nemovitých

9

3.

Stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých a vyhodnocení rizik

12

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním věcí nemovitých Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 858) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Srovnatelné objekty Příloha 7 – Dodejka

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění věcí nemovitých byly použity následující podklady: 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 858, k.ú. Moravské Bránice, vyhotoveno dne 2.12.2016 dálkovým přístupem.

1.b.:

Kopie z katastrální mapy pro k.ú. Moravské Bránice vyhotovená dálkovým přístupem dne 2.12.2016.

1.c.:

Vlastní databáze věcí nemovitých a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 22.12.2016 za účasti povinného pana Procházky Tomáše (tel.: 608 495 905) a spoluvlastníka oceňovaných věcí nemovitých paní Povolné Blanky.

1.e.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 22.12.2016.

1.f.:

Mapa obce a okolí.

1.g.:

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění.

1.h.:

Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.

1.ch.:

Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.

1.i.:

Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník.

1.j.:

Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a povinným panem Procházkou Tomášem a spoluvlastníkem oceňovaných věcí nemovitých paní Povolnou Blankou.

1.k.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.sreality.cz).

1.l.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 182EX 712/16 ze dne 2.12.2016.

1.m:

Informace získané z internetového serveru: www.mapy.cz, www.cuzk.cz a z dalších veřejných zdrojů.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ VĚCÍ NEMOVITÝCH Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité a to ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ na pozemcích parc.č. 391, 392 včetně všech součástí a příslušenství, součástí pozemku parc.č. 391 je stavba rodinného domu č.p. 139 v Moravských Bránicích, okr. Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství, vše v k.ú. Moravské Bránice, obec Moravské Bránice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 858. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 858 pro k.ú. Moravské Bránice ze dne 2.12.2016 a to k datu místního šetření, tj. k 22.12.2016. Informace o věcech nemovitých

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

viz. příloha č. 4 858 Moravské Bránice (kód 698890) Moravské Bránice (583421), Brno-venkov (CZ0643) Část obce, č.p./č.e, způsob využití, parc.číslo, výměra, druh 2 Moravské Bránice, 139, rod. dům, 391, 493 m , zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh 2 391, 493 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 392, 307 m , zahrada zemědělský půdní fond

Prohlídka a zaměření věcí nemovitých Prohlídka a zaměření věcí nemovitých bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od povinného pana Procházky Tomáše a spoluvlastníka oceňovaných věcí nemovitých paní Povolné Blanky a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 22.12.2016 za účasti znalce, povinného pana Procházky Tomáše a spoluvlastníka oceňovaných věcí nemovitých paní Povolné Blanky. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku, povinného pana Procházky Tomáše a spoluvlastníka oceňovaných věcí nemovitých paní Povolné Blanky není na oceňovaných věcech nemovitých k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 858 ze dne 2.12.2016 pro k.ú. Moravské Bránice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zákaz zcizení a zahájení exekucí (viz. příloha č. 4 – LV č. 858). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, zákaz zcizení a zahájení exekucí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění věcí nemovitých zapsaných na LV č. 858 pro k.ú. Moravské Bránice vše se všemi součástmi a příslušenstvím. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění věcí nemovitých zapsaných na LV č. 858 pro k.ú. Moravské Bránice vše se všemi součástmi a příslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby – věcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od 1.1.2014, kde je v § 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a


strana 5



kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém § 492, lze – li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. S věcmi nemovitými tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody: porovnávací. Stanovení ceny věcí nemovitých metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. Celkový popis věcí nemovitých Předmětem ocenění je rodinný dům situovaný v Moravských Bránicích ve stávající zástavbě rodinných domů. Jedná se o řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Okolí rodinného domu tvoří stávající zástavba rodinných domů, v docházkové vzdálenosti se nachází Obecní úřad ve vzdálenosti cca 300m, mateřská a základní škola. Rodinný dům je postaven v mírně svažitém terénu, přístup je umožněn po místní zpevněné komunikaci umístěné na pozemku parc.č. 776/48 (vlastnictví: Česká republika, způsob využití: silnice), dále přes pozemek parc.č. 776/92 (vlastnictví: Obec Moravské Bránice, způsob využití: silnice) a dále přes pozemek parc.č. 364/10 (vlastnictví: Obec Moravské Bránice, způsob využití: ostatní komunikace). Věci nemovité jsou tedy tvořeny rodinným domem, příslušenstvím, venkovními úpravami a pozemky parc.č. 391, 392. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 6



Popis rodinného domu Jedná se o řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené s částečnou izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová krytá taškami, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, krov je dřevěný, stropy mají rovný podhled. Fasáda je s vápennou omítkou, sokl není obložen, vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady jsou keramické jen na WC. Podlahy v obytných místnostech jsou textilní na beton, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné. Je provedeno napojení na elektřinu (elektroinstalace je 220/380 V), plyn, vodovod (rozvody teplé i studené vody) a kanalizaci. Vytápění objektu je původně ústřední plynové (k datu ocenění odpojen plynový kotel), v současnosti je objekt vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva umístěnými v kuchyni, zdrojem teplé vody je samostatný plynový zásobník. Vnitřní hygienické zařízení tvoří: koupelna s WC a umyvadlem, samostatně umístěné WC, v kuchyni je elektrický sporák. Dispoziční řešení: - 1.NP – chodba, kuchyně, obývací pokoj, 3x pokoj, kotelna, koupelna s WC, WC, chodba, spižírna. Výměry: Užitná plocha Podlaží 1.NP

Popis místnosti chodba kuchyně pokoj obývací pokoj pokoj kotelna pokoj koupelna s WC WC chodba spíž

Celkem

Výměra UP v m2 6,31 15,14 11,19 16,68 14,32 4,56 17,11 8,22 1,99 4,56 2,33 102,41

Poznámka: užitná plocha v objektu je vypočítána jako součet všech podlahových ploch v domě a celkem činí 2 102,41 m .

Stáří a opotřebení: Rodinný dům je dle získaných informací od pana Procházky Tomáše a spoluvlastníka oceňovaných věcí nemovitých paní Povolné Blanky stáří cca 100 let. Původně se údajně jednalo o hospodu s obchodem, která byla v průběhu životnosti přestavěna na rodinný dům. V roce 2014 – 2015 byl objekt částečně rekonstruován (dispoziční změny, elektroinstalace, voda, odpady, plastová okna, koupelna), k datu ocenění není rekonstrukce dokončena (zejména koupelny s WC, část vnitřních omítek). Současný stavebně technický stav je průměrný, údržba je mírně zanedbaná (v části objektu je viditelně chybějící izolace proti zemní vlhkosti, navlhající obvodové zdivo).


strana 7



Příslušenství Stodola na pozemku parc.č. 391: Jedná se o zděnou stodolu s vestavěnou dílnou a malým sklípkem (dílna a sklípek jsou samostatně přístupné ze dvorní části rodinného domu), nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s taškovou krytinou, stodola je bez stropu, v dílně je strop klenutý v části se propadá, podlaha ve stodole je hliněná v dílně betonová, v objektu je voda, elektroinstalace je nefunkční, objekt je bez dalšího vybavení. Stáří objektu je stejné jako rodinného domu, tedy cca 100 let, stavebně technický stav je zhoršený, v části havarijní, údržba je zanedbaná. Pergola na pozemku parc.č. 391: Jedná se o pergolu umístěnou ve dvorní části rodinného domu, pergola je z části zděná, z části otevřená s pultovou střechou, krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou pozinkované, pergola slouží k venkovnímu posezení a byla dle získaných informací přestavěna v roce 2016. Stavebně technický stav je průměrný, údržba je běžná. Studna na pozemku parc.č. 391: Jedná se o kopanou studnu hl. 14 m, stáří 20 let, studna je nevyužívaná. Venkovní úpravy: Jedná se zejména o oplocení, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí. Příslušenství tvořené movitými věcmi: Jedná se zejména o plynový kotel (k datu ocenění nefunkční, nebyl zapojen), radiátory, plynový zásobník na ohřev teplé užitkové vody, kuchyňská kamna na tuhá paliva sloužící na vaření a vytápění, elektrický sporák, zazděná vana, umyvadlo, 2x splachovací WC a kuchyňská linka. Poznámka: příslušenství oceňovaných nemovitých věcí včetně příslušenství tvořeného movitými věcmi není vzhledem ke svému rozsahu pro navržení výsledné obvyklé ceny cenotvorné.

Pozemky Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 858. Pozemek parc.č. 391 je zastavěn rodinným domem s dvorní částí a stodolou ukončující dvorní část rodinného domu, pozemek parc.č. 392 tvoří zahradu za stodolou a je přístupná i ze zadní strany pozemku. Pozemky jsou mírně svažité s napojením na veškeré inženýrské sítě v obci. Výměry 2

Parc. č.

Výměra (m )

391 392

493 307 2

Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 858 z Katastru nemovitostí činí celkem 800 m .


strana 8



2.1. POROVNÁVACÍ METODA VĚCÍ NEMOVITÝCH Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V tomto případě byli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto není použito realitní inzerce na internetu. V případě realitní inzerce je potřeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na většině realitních serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upřednostňovány, je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při zpracování případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantů z realitní inzerce. Při výběru reprezentantů pro porovnání je potřeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mělo zajistit, aby věci nemovité byly podobné především v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, předměstí, město, centrum, městské aglomerace, apod.), 2. typu věcí nemovitých zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (rodinný dům venkovského typu, zemědělská usedlost, rodinný dům městského typu, řádový rodinný dům, dům nové satelitní lokalitě, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. určené k zásadní rekonstrukci, po celkové přestavbě a modernizaci, revitalizované a pod.). Na trhu věcí nemovitých v Moravských Bránicích a okolí (okrese Brno – venkov) jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné věci nemovité. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje věcí nemovitých, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání na 1 m2 užitné plochy objektu a následně porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání:


strana 9



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita (okres Brno-venkov)

Velikost

UP m2

Garáž

Popis

Oceň. objekt

Moravské Bránice

4+1

102,41

ne

podrobný popis viz. posudek

1

Brno-venkov, Dolní Kounice

3+kk

118,44

ano

podrobný popis - viz. příloha posudku, zdroj: vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců

2

Brno-venkov, Zastávka

4+1

167,75

ne


3

Brno-venkov, Medlov

3+1

133,48

ne


4

Brno-venkov, Veverské Knínice

4+1

137,72

ne


5

Brno-venkov, Padochov

2+1

138,20

ano


Č.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Požadov aná Jednotk. prodejní cena Cena cena Koef. přepočte požadovaná přepočte rená na 1 K1 K2 K3 K4 K5 K6 2 resp. ná na 1 dukc m 2 zaplacená m e na podlaho podlaho vé vé plochy plochy 2

pramen ceny

Kč/m2

poloha

velikost

gará ž

stav a vyba -vení

jiné úvah (poz a eme znalc k) e

KC

Cena oceň objektu

.

Kč

Kč

Kč/m

1

1 649 000

13 923

1,00

13 923

1,02

1,01

1,02

1,01

0,97

1,02

1,05

13 260

2

2 200 000

13 115

1,00

13 115

1,00

1,05

1,00

1,01

0,99

1,01

1,06

12 372

3

1 700 000

12 736

1,00

12 736

0,99

1,02

1,00

1,01

0,99

1,00

1,01

12 610

4

1 415 000

10 274

1,00

10 274

1,00

1,02

1,00

1,01

0,98

1,00

1,01

10 173

5

1 800 000

13 025

1,00

13 025

1,00

1,02

1,02

1,01

0,99

1,00

1,04

12 524

Kč

12 188

Minimum

Kč

10 173

Maximum

Kč

13 260

Celkem průměr

K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový


KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

strana 10



Poznámka: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky realizovaný prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se bude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 1,00). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ věcí nemovitých v dané lokalitě a čase je 2 obchodovatelný v rozmezí 10 173,- až 13 260,- Kč/m užitné plochy objektu, průměrnou hodnotou je 2 12 188,- Kč/m užitné plochy objektu. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky: - dům po částečné rekonstrukci - lokalita vhodná k bydlení - lokalita dobře přístupná z města Brna - umístění v blízkosti přírody Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky: - umístění při frekventovanější silnici vedoucí obcí - řadová zástavba (menší soukromí uživatele) - nedokončená započatá rekonstrukce objektu (zejména koupelny s WC, část vnitřních omítek) Obvyklá cena Obvyklá cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohou, velikostí, poptávkou realitního trhu a stavebně technického stavu, 2 pro zadané věci nemovité navržena ve středním pásmu daného intervalu, tj. 12 188,- Kč/m užitné plochy rodinného domu. Výpočet obvyklé ceny věcí nemovitých srovnávací metodou 2

Jednotková cena za 1m užitné plochy Podlahová plocha domu Obvyklá cena

12 188,- Kč/m 2 102,41 m

12 188,- × 102,41

=

2

1 248 173,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemky. Obvyklá cena oceňovaných věcí nemovitých navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 1 250 000,- Kč (slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíc korun českých).


strana 11



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VĚCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 858 ze dne 2.12.2016 pro k.ú. Moravské Bránice v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 4 – LV č. 858). Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 858 ze dne 2.12.2016 pro k.ú. Moravské Bránice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zákaz zcizení a zahájení exekucí (viz. příloha č. 4 – LV č. 858). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, zákaz zcizení a zahájení exekucí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku, povinného pana Procházky Tomáše a spoluvlastníka oceňovaných věcí nemovitých paní Povolné Blanky není na oceňovaných věcech nemovitých k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nedokončená rekonstrukce části objektu (zejména koupelny s WC, část vnitřních omítek). Na oceňovaných věcech nemovitých se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny nemovitých věcí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných věcí nemovitých a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 858 ze dne 2.12.2016 je zhotovitelem ocenění navržena po zaokrouhlení na 1.250.000,- Kč, tzn., že ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 činí 625.000,- Kč. Nemovité věci v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o 15 – 25 % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé ceny zjištěné zlomkem z ceny celku - navrhuji hodnotu ve středním pásmu daného intervalu tj. ve výši 20%. Pro daný případ stanovuji obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na oceňovaných nemovitých věcech na: 625.000,- x 0,80 = 500.000,- Kč.


strana 12



Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití věcí nemovitých, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním věcem nemovitým, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou cenu věcí nemovitých – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.č. 391, 392 včetně všech součástí a příslušenství, součástí pozemku parc.č. 391 je stavba rodinného domu č.p. 139 v Moravských Bránicích, okr. Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství, vše v k.ú. Moravské Bránice, obec Moravské Bránice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 858, vedeno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno – venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 22.12.2016, po zaokrouhlení na:

500 000,- Kč (slovy: pětsettisíc korun českých).

Příslušenství užívané společně v jednotném funkčním celku s oceňovanými věcmi nemovitými, tj. s pozemky parc.č. 391, 392, včetně všech součástí a příslušenství, součástí pozemku parc.č. 391 je stavba rodinného domu č.p. 139 v Moravských Bránicích, okr. Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství, vše v k.ú. Moravské Bránice, obec Moravské Bránice, okres Brno – venkov, zapsáno na LV č. 858 je samostatně neobchodovatelné, jeho obvyklá cena je zahrnuta v celkové obvyklé ceně oceňovaných věcí nemovitých a činí:

0,- Kč (slovy: nula korun českých).

Práva a závady s nemovitými věcmi nebyly zjištěny.

V Brně, dne 27. prosince 2016


Ing. Tomáš Chalupa

strana 13



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3504/260/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 27. prosince 2016


Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

strana 14



Přehledná mapa s umístěním posuzovaných věcí nemovitých


strana 15



Letecký snímek


strana 16



Fotodokumentace

Příjezdová komunikace

Uliční pohled na RD

Pohled ze dvora na RD

Vstupní chodba

Kuchyně

Obývací pokoj


strana 17



Pokoj

Pokoj

Koupelna s WC (nedokončená rekonstrukce)

Samostatné WC

Zásobník na teplou vodu

Kuchyně s kamny na vytápění


strana 18



Dvůr

Pergola

Stodola

Dílna ve stodole

Zahrada p.č. 392 za stodolou

Přístup k zahradě p.č. 392 ze zadní strany


strana 19



LV č. 858


strana 20




strana 21




strana 22




strana 23




strana 24




strana 25



Kopie katastrální mapy


strana 26



Srovnatelné objekty


strana 27




strana 28




strana 29




strana 30




strana 31



Dodejka


strana 32

2016

Recommend Documents