Znalecký posudek číslo 202/5/2016 o ceně nemovitosti – bytová jednotka č. 83/2, umístěná v bytovém domě č. p. 83 na parc. č. st. 156/2, se spoluvlastnickým podílem ve výši 6062/25415 na společných částech domu č. p. 83 a pozemku parc. č. st. 156/2, v katastrálním území Skryje u Golčova Jeníkova, v obci Skryje, v části obce Hostačov.
Objednatel :
Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany
Účel posudku :
Stanovit ceny nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 1152/15-30
Oceněno ke dni :
27. 4. 2016
Posudek vypracovala :
Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany
Tento posudek obsahuje 9 stran textu, 7 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Datum vypracování : 28. 4. 2016
1
OBSAH:
A. NÁLEZ
B. POSUDEK
1. Ocenění nemovitých věcí 2. Určení obvyklé ceny nemovitých věcí
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE
Přílohy: Fotodokumentace LV č. 450 pro k. ú. Skryje u Golčova Jeníkova Příloha č. 1 z Prohlášení vlastníka budovy – půdorys 2.NP Geometrický plán č. 85-8/2000 Kopie katastrální mapy Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti
2
A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě a výši cen nemovitostí v daném regionu a to: nemovití věci v SJM ( Marcela Culková, r. č. 615606/0427, bytem Nádražní 275, 538 42 Ronov nad Doubravou ) – bytová jednotka č.j. 83/2 ( vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb.) – v bytovém domě č. p. 83, v části obce Hostačov, stojícím na pozemku parc. č. st. 156/2, s podílem na společných částech domu č. p. 83 a pozemku parc. č. st. 156/2 ve výši ideálních 6062/25415, zapsáno na listu vlastnictví č. 450 pro obec Skryje, k. ú. Skryje u Golčova Jeníkova, okr. Havlíčkův Brod. k datu místního šetření, tj. k 27. 4. 2016, jako podklad v exekučním řízení. Jmenování Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutore Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne 8. 2. 2016 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku v SJM Marcely Culkové a Josefa Culka. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění je dále uvedený byt v Hostačově, zapsaný v KN na LV č. 450 pro k. ú. Skryje u Golčova Jeníkova, v obci Skryje, v části obce Hostačov. Bytová jednotka č. 83/2, umístěná v bytovém domě č. p. 83 na parc. č. st. 156/2, se spoluvlastnickým podílem ve výši 6062/25415 na společných částech domu č. p. 83 a pozemku parc. č. st. 156/2, v katastrálním území Skryje u Golčova Jeníkova, v obci Skryje, v části obce Hostačov. Poloha a stručný popis Starší bytový dům, zděný ze smíšeného zdiva, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a šikmou střechou bez obytného podkroví. Nachází se v severní okrajové části obce s rozptýlenou smíšenou zástavbou, přístup z komunikace na parc. č. 593/1 a přes parc. č. 156/1 ve vlastnictví obce. Bytová jednotka je umístěna ve druhém nadzemním podlaží bytového domu, s dispozicí 2 + 1 a podlahovou plochou 60,62 m2. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN k datu 18. 1. 2016, LV č. 450 pro k. ú. Skryje u Golčova Jeníkova - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dni 27. 4. 2016 - Podklady uložené v KN – Prohlášení vlastníka budova, Kupní smouva - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Zákon č. 151/1997 Sb., a jeho prováděcí vyhláška 3
- Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 1152/15-30 - Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 27. 5. 2016. Během místního šetření nebyl přítomen vlastník ani žádný jiný uživatel stavby. Objekt nebyl zpřístupněn. Prohlídka a popis byl provedený na základě podkladů a obhlídky zvenčí. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU
Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět je ve vlastnictví - SJM Josef Culek a Marcela Culková, Hostačov 83, 582 82 Skryje, Nádražní 275, 538 42 Ronov nad Doubraou Stavebněprávní stav Způsob užívání je v souladu se zápisem v KN. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji – viz. LV č. 450 k datu 18. 1. 2016 pro k.ú. Skryje u Golčova Jeníkova Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4
CELKOVÝ POPIS Posuzovaný bytový dům č.p. 83 se nachází na okraji Hostačova cca 60 m pod hrází Hostačovského rybníka. Hostačov (do cca 50 obyvatel) je místní částí obce Skryje jejichž zastavěná území na sebe navazují, cca 4 km od Golčova Jeníkova a 32 km od Havlíčkova Brodu. Bytový dům byl postaven cca v 1. polovině 19. století jako mlýn pod Hostačovským rybníkem a byl užíván až do 1. poloviny 20. století. V roce 1960 byla technologie mlýna odstraněna a byla provedena přestavba na bytový dům se 4 bytovými jednotkami. V roce 2000 bylo "Prohlášením vlastníka" provedeno vymezení jednotlivých bytových jednotek. Dle obhlídky zvenčí jsou v domě užívány 3 byty, byt ve 2. NP vlevo od vstupní chodby je vybydlený, dle stavu společných prostor obývají dům pravděpodobně nepřizpůsobiví obyvatelé. Oceňovaná bytová jednotka č. 83/2 se nachází ve druhém nadzemním podlaží domu, vpravo od vstupní chodby. Bytová jednotka má dle „ Prohlášení vlastníka“ dispozici 2+1 a obsahuje pokoj 11,86 m2, ložnici 18,90 m2, kuchyň 11,88 m2, chodbu 9,66 m2, koupelnu, 1,82 m2, WC 0,91 m2, spíž 2,60 m2. Sklepy v domě jsou ve společném užívání všech vlastníků bytových jednotek v domě. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna, dle obhlídky zvenčí je patrně užívána ( záclony v oknech, zavěšený satelit na okně ). Stavebně - technický stav domu je špatný - krytina na konci životnosti, zvýšená vlhkost v celém přízemí, opadaná fasáda, rozbitá okna v některých bytech, silně zanedbaný stav společných prostor. Dům je napojen na kompletní místní inženýrské sítě, tj. el. energii, veřejný vodovod, zemní plyn (pouze přípojka) a telefon. Kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl v rozsahu 6062/25415 na společných částech budovy č. p. 83 a k pozemku parc. č. 156/2 Parc. č. 156/2 – zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 212 m2, je zcela zastavěna bytovým domem. Louka okolo domu, pozemek parc. č. 156/1 - zastavěná plocha a nádvoří, je ve vlastnictví obce Skryje, kde přístup k domu č. p. 83 je právně zajištěn věcným břemen práva chůze a jízdy přes parc. č. 156/1 v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 85-8/2000.
5
B. POSUDEK Cena obvyklá – v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „ cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním “. Analýza trhu Z analýzy současného trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že trh je aktivní. Nabídka bytů ve srovnatelných sídlech v současnosti mírně převyšuje poptávku. Vzhledem ke zhoršenému stavebně technickému stavu bytového domu, minimální občanské vybavenosti v místě, omezenému dopravnímu spojení ( zastávka 500 m, spojení je vázáno na pracovní dobu v nedalekém papírenském závodě ), poloha pod hrází rybníka s podmáčeným okolním pozemkem, nepřizpůsobiví uživatelé v sousedním bytě, předpokládám horší prodejnost.
Metody ocenění Pro odhad obvyklé ceny nemovitostí, použijí srovnávací metodu, kdy na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství nemovitostí v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby
6
1. Ocenění nemovitostí Pro určení obvyklé hodnoty nemovitosti bude použita srovnávací metoda. Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např. : druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Porovnávací hodnota nemovitosti = cena srovnatelných nemovitostí
Bytová jednotka 2 + 1, Skryje – Hostačov Požadovaná prodejní cena 449 000,- Kč ( 6 603,- Kč/m2 ) Bytová jednotka 2 + 1, užitná plocha 68 m2, v 1. NP zděného bytového domu s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a šikmou střechou bez obytného podkroví. Bytový dům v průměrně udržovaném stavu. Bytová jednotka v původním udržovaném stavu, vytápění ústřední etážové, ohřev TV el. zásobníkovým ohřívačem, zařízení a vybavení v horším standardu.
Bytová jednotka 2 + 1, Prachovice Požadovaná prodejní cena 599 000,- Kč ( 9 215,- Kč/m2 ) Bytová jednotka 2 + 1, užitná plocha 65 m2, ve 2. NP zděného bytového domu s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a šikmou střechou bez obytného podkroví. Lokalita menšího města se základní občanskou vybaveností. Bytový dům v průměrně udržovaném stavu. Bytová po částečné modernizaci, vytápění ústřední s vlastním plynovým kotlem s ohřevem TV, zařízení a vybavení běžné.
7
Bytová jednotka 2 + 1, Maleč, okr. Havlíčkův Brod Požadovaná prodejní cena 700 000,- Kč ( 9 589,- Kč/m2 ) Bytová jednotka 2 + 1, užitná plocha 73 m2, ve 2. NP zděného bytového domu s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a šikmou střechou bez obytného podkroví. Lokalita menší obce s minimální občanskou vybaveností. Bytový dům v průměrně udržovaném stavu. Bytová jednotka v původním stavu, vytápění lokální na tuhá paliva, ohřev TV el. zásobníkovým ohřívačem, zařízení a vybavení v horším standardu. Příslušenstvím je garáž.
Porovnávací hodnota předmětu ocenění byla stanovena na základě vyhodnocení nabídkových cen porovnatelných nemovitostí na 200 000,- Kč
2. Určení obvyklé ceny nemovitosti Vzhledem ke stavu, velkosti a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním situace na trhu v oblasti obdobných realit odhaduji obvyklou cenu předmětu ocenění na: 200 000,- Kč
8
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě a výši cen nemovitostí v daném regionu a to: nemovití věci v SJM ( Marcela Culková, r. č. 615606/0427, bytem Nádražní 275, 538 42 Ronov nad Doubravou ) – bytová jednotka č.j. 83/2 ( vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb.) – v bytovém domě č. p. 83, v části obce Hostačov, stojícím na pozemku parc. č. st. 156/2, s podílem na společných částech domu č. p. 83 a pozemku parc. č. st. 156/2 ve výši ideálních 6062/25415, zapsáno na listu vlastnictví č. 450 pro obec Skryje, k. ú. Skryje u Golčova Jeníkova, okr. Havlíčkův Brod. k datu místního šetření, tj. k 27. 4. 2016, jako podklad v exekučním řízení.
Výsledná hodnota bez zohlednění závad
200 000,- Kč
Hodnota práv
0,-
Hodnota závad
0,-
Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Pardubice
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady – specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 202/5/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 202/5/2016.
9
10
11
12
13
14
15
16
17
