2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1003-05/2016

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby:

Vlastníci pozemku:

Rodinný dům č.p.21 Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Přerov, k.ú. Kozlovice u Přerova Záhumení 21/4, 750 02 Přerov IV-Kozlovice Peter Forgáč, Sušilova 726/42, 750 02 Přerov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Renata Strnadová, Záhumení 21/4, 750 02 Přerov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Peter Forgáč, Sušilova 726/42, 750 02 Přerov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Renata Strnadová, Záhumení 21/4, 750 02 Přerov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Advokátní a insolvenční kancelář Vlk v.o.s Č.Drahlovského 871/17, 75002 Přerov

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Vladimír Škrna Lomená 280/16, 779 00 Olomouc 9-Neředín DIČ: CZ5604090734 telefon: 732875165

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

1,480.000,- Kč

Datum místního šetření: 02.02.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: vlastníka a znalce Počet stran: 16 stran Počet příloh: 2

02.02.2016 Počet vyhotovení: 2

Chyba: zdroj odkazu nenalezen

V Olomouci, dne 06.02.2016

Vladimír Škrna

NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé pro účely insolvenčního řízení u nemovitosti,která obsahuje rodinný dům č.p.21,č.o.4 v ul.Záhumení ,a pozemků parc.č.4zahrada(19 m2) a 5-zastavěná plocha a nádvoří(172 m2) tak, jak je uvedeno na LV č.1081 Přehled podkladů  objednávka vypracování znaleckého posudku ze dne 29.01.2016 od Insolvenční kancelář Vlk v.o.s.,Č.Drahlovského 871/17,750 02 Přerov  výpis z katastru nemovitostí LV č.1081 pro k.ú.Kozlovice ze dne 06.02.2016  kopie katastrální mapy k.ú.Kozlovice v měřítku 1:1000;pramen cuzk.cz  údaje zjištěné při ohledání místa samého,ústní informace vlastníka  Seznam používané literatury: „Soudní inženýrství”-A.Bradáč a kolektiv (dotisk 1999) „Nemovitosti-oceňování a právní vztahy”-doc.ing.A.Bradáč,DrSC.,doc.JUDr.J.Fiala,CSc.(1999) „Teorie oceňování nemovitostí”- A.Bradáč a kolektiv (2001) „Úřední oceňování majetku”-doc.ing.A.Bradáč,ing.A.Hallerová,CSc.(2001,2003,2004,2005) „Věcná břemena od A do Z“-doc.ing.A.Bradáč,DrSC.,doc.JUDr.J.Fiala,ing.A.Hallerová,CSc. (2001) „Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů/1897-1994/ na území ČR- ing.L.Weigel,CSc.(2002) ”Nemovitosti-oceňování a právní vztahy-III.“-prof.ing.A.Bradáč,DrSC.,doc.JUDr.J.Fiala,CSc (2004) „Úvod do soudního znalectví“-prof.ing.A.Bradáč,DrSC.,JUDr.M.Kledus,ing.P.Krejčíř a kol.(2004) „Byty a katastr nemovitostí-7.aktualiz.vydání se stavem k 1.8.2005“-ing.K.Olivová,ing.Kuba B. „Úřední oceňování majetku 2007”-prof.ing.A.Bradáč,DrSC.;ing.V.Scholzová (01/2007) Zákon č.182/2006 Sb.o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) ”Nemovitosti-oceňování a právní vztahy-IV.“-prof.ing.A.Bradáč,DrSC.,prof.JUDr.J.Fiala,CSc (2007) „Úřední oceňování majetku 2008”-prof.ing.A.Bradáč,DrSC.,ing.V.Scholzová (01/2008;01/2009; 01/2010;01/2011; 01/2012;01/2013 ) Časopis „Znalec“-vydávaný Komorou soudních znalců ČR „Úřední oceňování majetku 2014-vyhl.č.441/2013 Sb.”-prof.ing.A.Bradáč,DrSC.,Ing.V.Scholzová(01/2014) „Úřední oceňování majetku 2014b-vyhl. č.199/2014(od 1.10.2014)“- prof.ing.A.Bradáč,DrSC.,Ing.V.Scholzová, Ing.Pavel Krejčíř(09/2014) Zákon č.350/2012 Sb. o územním plánování a stavebním řádu,kterým se mění zák.č.183/2006 Sb. Zákon č.89/2012 Sb. (nový) občanský zákoník Zákon č.256/2013 Sb.o katastru nemovitostí(katastrální zákon) Vyhl.č.357/2013 Sb.o katastru nemovitostí(katastrální vyhláška) „Úřední oceňování majetku 2016-vyhl.č.345/2015 Sb.”-prof.ing.A.Bradáč,DrSC.,Ing.V.Scholzová(01/2016)

 Použité metody ocenění: Cena zjištěná -je tzv.administrativní(vyhlášková)cena-jedná se o cenu zjištěnou podle oceňovacího předpisu platného ke dni 21.11.2014,což je vyhl.č.199/2014 Sb. platná od 1.10.2014 k provedení zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb. v platném znění. Věcná hodnota -tato hodnota představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni,snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří,stavu a předpokládané další životnosti,a cena pozemků.Výpočet je proveden bez koeficientu prodejnosti Kp/respektive koeficient úpravy ceny pro stavby dle polohy trhu=pp. Porovnávací hodnota -ocenění porovnávací,srovnávací,komparativní metodou-v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených a obchodovaných nemovitostí srovnatelných svým charakterem,velikostí,lokalitou,na trhu realit.Srovnávané a vyhodnocované prodeje by neměly být starší 1 roku,protože se předpokládá,že za delší dobu ztrácejí údaje svoji vypovídací schopnost a hodnotu.Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí,vyhodnocováním údajů z denního i odborného tisku,periodik,vývěsek realitních kanceláří,internetových portálů zavedených realitních kanceláří.[1]Definice porovnávací hodnoty: -2-

Posudek: 1003-05/2016

„Koncepce porovnávacího přístupu vychází především z principů substituce. Předpokládá, že účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitosti porovnáním s cenami dosaženými při obchodech s nemovitostmi podobnými, které lze považovat za vzájemně nahraditelné (za substituty). Protože však nemovitosti jsou jedinečné, je nutno jejich případné rozdíly zohlednit odůvodněnými cenovými korekcemi (adjustaci), které vyjadřují nutné náklady na přechod k náhradnímu substitutu. Výsledkem postupů založených na porovnávacím přístupu je porovnávací hodnota nemovitosti, která může, ale nutně nemusí být ztotožněna s tržní hodnotou nemovitosti. Považuje se pouze za jednu z indicií možné úrovně tržní hodnoty.“ [2]Definice tržní hodnoty dle standardu ON-1 vydaný IOM7 při VŠE:

„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Tato definice tržní hodnoty je převzata z aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS) a Evropských oceňovacích standardů (EVS), které vydávají příslušné mezinárodní organizace. Tržní hodnota je podmíněná existencí fungujícího volného trhu, je poplatná chování širšího počtu jeho účastníků a reaguje pouze na takové cenotvorné faktory a vlivy, které z tohoto prostředí vycházejí. Ocenění vedoucí k tržní hodnotě přihlíží k nejpravděpodobnějšímu nejlepšímu a nejvyššímu využiti nemovitosti a vyžaduje, aby v jeho rámci byl proveden přiměřený a relevantní průzkum trhu a aby všechny použité postupy simulovaly pravděpodobné chování a uvažování kvalifikovaných účastníků v příslušném tržním segmentu. [3]Definice tržní hodnoty dle IVSC2 a TEGoVA3 (standard IVS4 a EVS5):

„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců. Z uvedené definice vychází většina metodik používaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na tržních principech.IVSC – International Valuation Standards Committee.; TEGoVA – The European Group of Valuer´s Associations.; IVS – International Valuation Standards.; EVS – European Valuation Standards. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu. Podle těchto podkladů nebyly v uplynulé době zobchodovány obdobné .Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC < 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-3-


2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Než se přistoupí k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude navrhována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu bylo dlouhá léta odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ –„starý“ občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena - částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny.

Místopis Město Přerov mělo k 1.1.2015 44.278 obyvatel,je statutárním městem a nachází se v jižní části Olomouckého kraje,cca 25 km východně od města Prostějov a cca 20 km jihovýchodně od města Olomouc.Město Přerov není napojeno na dálniční síť,je přístupno po běžných komunikacích nižšího typu,je však celostátním a mezinárodním železničním uzlem.Z pohledu občanské vybavenosti je město kompletně vybaveno v rámci technického vybavení-plyn,vodovod,kanalizace s ČOV;jsou zde 4 pošty,dopravně jsou zde zastoupeny dálkové linky i linky místního významu autobusů a vlaková zastávka;ve školství je zde zastoupení jak mateřskými školami,základními školami 1.-9.ročník,střední odborné školy a praktické školy,střední odborná učiliště,vyšší odborná škola,jazyková školy,základní umělecká škola,je zde i detaš.pracoviště vysoké školy.Ve zdravotnictví je fungující nemocnice s detašovaným pracovištěm,léčebna dlouhodobě nemocných,praktičtí lékaři pro dospělé,pro děti a dorost,stomatologové,specialisté,gynekologové,jsou zde lékárny a výdejny léčiv,detašované pracoviště záchranné služby,transfuzní stanice a jesle.Ve městě je služebna policie ČR a městské policie,je zde finanční úřad,katastrální úřad,stavební úřad a bankovní a finanční domy. Místní část Přerov IV-Kozlovice je dopravně obsluhována MHD a nachází se východním směrem od centra města Přerov.V Kozlovicích žije cca 609 obyvatel.Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Záhumení,což je -4-

Posudek: 1003-05/2016

jedna z vedlejších ulic místní části.RD je situován jako samostatně stojící,okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů různého stáří a technického stavu. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Rodinný dům č.p.21 je zděný,nepodsklepený,s jedním nadzemním podlažím,bez využitého podkroví.Střecha-krov je sedlové konstrukce,střešní krytiny je eternitová šablona 40/40 cm,porostlá mechem;v objektu je kompletní sociální zařízení,kuchyň s jídelnou,obývací pokoj,pokoj,pokoj,chodba a technická místnost,vstup na dvorek.RD je napojen na elektro rozvody NN,kanalizaci,vodovod a plynovod.Stáří původního stavení se dle informace traduje k r.1910.V průběhu životnosti stavby,procházel RD různými stupni rekonstrukcí příp.modernizací.Vnitřní omítky jsou vápenné štukové,podlahy jsou betonové s PVC,příp.plovoucí,ostatní podlahy vč.sociál.zařízení jsou z keramické dlažby.V sociálním zařízení a v kuchyni jsou provedeny keramické obklady.Je proveden vnitřní rozvod plynu,elektřiny,vodovodu a splaškové kanalizace.Vytápění je kotlem ÚT na zemní plyn;tuv se připravuje bojlerem,okna jsou plastová,rovněž tak vstupní dveře,vnitřní dveře jsou dřevěné prosklené i plné.Fasádní omítka z ulice vykazuje částečné nedostatky,jakožto pozůstatek např.po výměně oken apod.Ve dvorním traktu fasáda úplně chybí

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém území Komentář: Dle povodňové mapy města Přerova Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: -viz list vlastnictví č.1081

 Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace  Nemovitá věc situována v záplavovém území

Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kozlovice u Přerova: -5-


Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 720,00 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc.č.4 a 5 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

 P = 1,000 i

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +



Pi) = 1,000

i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba -6-

Pi 1,00 0,04

Posudek: 1003-05/2016

3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - těleso komunikace je téměř až k RD 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce - zastávka MHD na návsi a u pomníku 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

-0,08 0,00 -0,01 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 P ) = 0,950 i

i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,950 = 0,950 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 720,Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 5 4

Výměra [m2] 172,00 19,00 191,00

Index 0,950

684,00

12 996,130 644,-

m2 =

§ 13, typ A zděná -7-

684,00 Cena [Kč] 117 648,-

Výpočet věcné hodnoty stavby

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce:

Upr. cena [Kč/m2]

Jedn. cena [Kč/m2] 684,00

Pozemek parc.č.4 a 5 - zjištěná cena

Rodinný dům č.p.21

Koef.

130 644,- Kč


Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 18,41*5,35+2,65*5,37+2,25*2,52+4,84*3,60 zastřešení 18,41*5,35 18,41*5,35 2,65*5,37+2,25*2,52+4,84*3,60

[m2] 135,82 98,49 98,49 37,32

= = = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 135,82 m2 98,49 m2 98,49 m2 37,32 m2

Název 1.NP zastřešení

Konstr. výška 2,75 m 1,53 m 2,77 m 1,78 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 135,82*2,75 zastřešení-půdní 135,82*1,53 nadezdívka 98,49*2,77/2 37,32*1,78/2

= =

[m3] 373,51 m3 207,80 m3

= =

136,41 m3 33,21 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP zastřešení-půdní nadezdívka

NP Z Z Z

Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 373,51 m3 207,80 m3 136,41 m3 33,21 m3 750,93 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo

Provedení kamenné zděné tl.60 -8-

Hodnocení standardu P S

Část [%] 100 100

Posudek: 1003-05/2016

3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

dřevěné krov dřevěný, vázaný eternit 40/40 cm pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenná hladká chybí chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné i prosklené plastová s izolačním dvojsklem PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

S S S S S S C C S C S N S S S S C S S S S S S S C

100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení

Obj. podíl [%] P S S S S S S S C C S C S N S S S S C S S S S S S

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 -9-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 1,40 0,00 0,00 2,30 0,00 3,20 8,01 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10


25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S C

0,30 3,40

100 100

1,00 0,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] 1. Základy 8,20 100,00 1,00 8,20 8,68 106 150 2. Zdivo 21,20 100,00 1,00 21,20 22,43 106 120 3. Stropy 7,90 100,00 1,00 7,90 8,36 106 120 4. Střecha 7,30 100,00 1,00 7,30 7,72 106 110 5. Krytina 3,40 100,00 1,00 3,40 3,60 52 52 6. Klempířské konstrukce 0,90 100,00 1,00 0,90 0,95 52 52 7. Vnitřní omítky 5,80 100,00 1,00 5,80 6,14 6 80 8. Fasádní omítky 2,80 100,00 1,00 2,80 2,96 52 52 10. Vnitřní obklady 2,30 100,00 1,00 2,30 2,43 6 50 12. Dveře 3,20 100,00 1,00 3,20 3,39 6 50 13. Okna 5,20 100,00 1,00 5,20 5,50 6 50 14. Podlahy obytných místností 2,20 100,00 1,00 2,20 2,33 6 50 15. Podlahy ostatních místností 1,00 100,00 1,00 1,00 1,06 6 50 16. Vytápění 5,20 100,00 1,00 5,20 5,50 6 30 17. Elektroinstalace 4,30 100,00 1,00 4,30 4,55 6 50 19. Rozvod vody 3,20 100,00 1,00 3,20 3,39 6 40 20. Zdroj teplé vody 1,90 100,00 1,00 1,90 2,01 6 30 21. Instalace plynu 0,50 100,00 1,00 0,50 0,53 22 50 22. Kanalizace 3,10 100,00 1,00 3,10 3,28 6 60 23. Vybavení kuchyně 0,50 100,00 1,00 0,50 0,53 6 30 24. Vnitřní vybavení 4,10 100,00 1,00 4,10 4,34 6 40 25. Záchod 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 6 40 Opotřebení:

0,30 0,00 91,48 0,9148

Opot. Opot. z části celku 70,67 6,1342 88,33 19,8124 88,33 7,3844 96,36 7,4390 100,00 3,6000 100,00 0,9500 7,50 0,4605 100,00 2,9600 12,00 0,2916 12,00 0,4068 12,00 0,6600 12,00 0,2796 12,00 0,1272 20,00 1,1000 12,00 0,5460 15,00 0,5085 20,00 0,4020 44,00 0,2332 10,00 0,3280 20,00 0,1060 15,00 0,6510 15,00 0,0480 54,4 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

Plná cena: 750,93 m3 * 4 924,46 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 54,4 % /100)

= *

3 697 924,75 Kč 0,456

Rodinný dům č.p.21 - zjištěná cena

=

1 686 253,69 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 135,82 m2 - 10 -

2 290,0,9148 1,1000 2,1370 4 924,46

Posudek: 1003-05/2016

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

750,93 m3 234,30 m2 191,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p.21 je zděný,nepodsklepený,s jedním nadzemním podlažím,bez využitého podkroví.Střecha-krov je sedlové konstrukce,střešní krytiny je eternitová šablona 40/40 cm,porostlá mechem;v objektu je kompletní sociální zařízení,kuchyň s jídelnou,obývací pokoj,pokoj,pokoj,chodba a technická místnost,vstup na dvorek.RD je napojen na elektro rozvody NN,kanalizaci,vodovod a plynovod.Stáří původního stavení se dle informace traduje k r.1910.V průběhu životnosti stavby,procházel RD různými stupni rekonstrukcí příp.modernizací.Vnitřní omítky jsou vápenné štukové,podlahy jsou betonové s PVC,příp.plovoucí,ostatní podlahy vč.sociál.zařízení jsou z keramické dlažby.V sociálním zařízení a v kuchyni jsou provedeny keramické obklady.Je proveden vnitřní rozvod plynu,elektřiny,vodovodu a splaškové kanalizace.Vytápění je kotlem ÚT na zemní plyn;tuv se připravuje bojlerem,okna jsou plastová,rovněž tak vstupní dveře,vnitřní dveře jsou dřevěné prosklené i plné.Fasádní omítka z ulice vykazuje částečné nedostatky,jakožto pozůstatek např.po výměně oken apod.Ve dvorním traktu fasáda úplně chybí

Srovnatelné nemovité věci Název: 1.SN:Přerov Celková plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku:

680 m2 400 m2 680 m2

Popis nemovitosti - realitní kancelář Vám nabízí k prodeji rodinný dům 3+kk se zahradou, garáží a přístavkem v obci Bochoř u Přerova. Podlahová plocha domu činí 105 m2. Zahrada o velikosti 155 m2, přístavek o velikosti 27 m2 a garáž o velikosti 44 m2. Nyní je dům ve fázi započaté rekonstrukce. Rekonstrukce se týkala nové střešní krytiny, nové krovy, dále nová plastová okna do ulice. Nové omítky a rozvody vody, elektřiny a také rozvody plynu pro vytápění celého domu. Částečně lze vytápět obývací pokoj a kuchyni krbovými kamny. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Součástí prodeje rodinného domu je i pozemek o rozloze 269 m2, který lze využít jako stavební parcelu nebo další zahradu

Lokalita Bochoř Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku Zdroj:

Užitná plocha

0,85 1,10 1,00 1,20 1,00 0,90 Neuvedeno

Výměra pozemku. - 11 -

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 12 974 1,01 Celková cena Jednotková cena


105,00 m2

680 m2

1 349 000 Kč

12 848 Kč/m2

Název: 2.SN:Přerov IV rodinný dům o dispozici 4 + 1 a výměře zastavěné plochy a nádvoří 210 m2 v Kozlovicích vzdálených cca 3 km od Přerova. Dům je rohový, v klidné části Kozlovic. Vzhledem k menšímu dvorku je dům vhodný pro lidi, kteří preferují klid a nechtějí se nechtějí zabývat pracemi na zahradě... Dům prošel rekonstrukcí cca v roce 2008 - 2009 (elektřina, voda, okna, topení, omítky, apod.). Dům je dispozičně řešen tak, že v přízemí jsou 3 pokoje, kuchyň, 2x WC (pánské, dámské), koupelna s rohovou vanou a dvěma umývadly a vstup na dvůr a v patře poslední pokoj. Dům je ze smíšeného zdiva, střecha plechová, podlahy pokrývá plovoucí podlaha, dlažba, koberce. Dům je částečně podsklepen. Půda. Elektroinstalace 220 / 380 V, nová kanalizace se bude dělat na jaře 2015, voda obecní + studna s užitkovou vodou, vytápění plynové ústřední (kotel), možnost topit na tuhá paliva - k dispozici jsou dva komíny, zdroj teplé vody - plynovým kotlem. Parkování u domu, a nebo v průjezdu domu

Lokalita Kozlovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku Zdroj:

Užitná plocha 140,00 m2

0,85 1,00 1,00 0,90 0,95 1,00 Okno Realit

Výměra pozemku. 210 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 9 292 0,73 Celková cena Jednotková cena 1 790 000 Kč 12 786 Kč/m2

Název: 3.SN:Černotín, okres Přerov Nabízím k prodeji cihlový rodinný dům nacházející se v klidné části obce Černotín u Hranic s menší zahradou a garáží. Dům stojí na pozemku o celkové rozloze 366m2 a samotná zastavěná plocha domu včetně garáže činí cca 150m2. Dům je dispozičně řešený jako 3+1. Ze vstupní chodby lze vstoupit jednotlivě do koupelny, WC, komory, sklepa, kotelny či na půdu, která je díky rekonstrukci nové střechy z roku 1999 připravena na vybudování obytného podkroví. V domě proběhlo od roku 1990 několik částečných rekonstrukcí jako instalace nových elektrických rozvodů, výměna plastových oken, vstupních dveří a garážových vrat, výměna plynového kotle a položení nových plovoucích podlah. Ohřev teplé vody je zajištěn plynovým kotlem a průtokovými ohřívači. K dispozici je i studna na zahradě.  1 365 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu;Aktualizace: 18.12.2015 ;Stavba: Cihlová ;Stav objektu: Dobrý ;Poloha domu: Samostatný ;Typ domu: Přízemní ;Podlaží: 1 ;Plocha zastavěná: 150 m 2 ;Užitná plocha: 122 m2 ;Plocha podlahová: 122 m2 ;Plocha pozemku: 366 m2 ;Sklep: ;Parkování: ;Garáž: ;Voda: Dálkový vodovod ;Topení: Ústřední plynové ;Plyn: Plynovod ;Odpad: Veřejná kanalizace ;Elektřina: 230V ;Komunikace: Asfaltová ;Energetická náročnost budovy: Třída E - Nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky ;Ukazatel energetické náročnosti budovy: 396,0 kWh/m^2 za rok

- 12 -

Posudek: 1003-05/2016

Lokalita Černotín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku Zdroj:


0,85 1,10 1,10 1,00 1,00 0,90 Neuvedeno

Výměra pozemku. 366 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 10 357 0,93 Celková cena Jednotková cena 1 365 000 Kč 11 189 Kč/m2

Název: 4.SN:Přerov VII-Čekyně -k prodeji rodinný dům 2+1 se zahradou, v řadové zástavbě v klidné části obce Čekyně, která je příměstskou částí města Přerova. Jedná se o přízemní dům se smíšeným zdivem se sedlovou střechou, který je v současnosti řešen jako 2+kk s možností rozšíření bydlení do podkroví a vč. prostorné verandy s výhledem do zahrady. Součástí zařízení je kuchyňská linka vč. plynového sporáku a nedávná rekonstrukce sociálního zařízení tj. nové obklady, dlažba, sprchový kout, umyvadlo a wc. Vytápění je řešeno elektrickými topidly, voda je studniční, přičemž dálkový vodovod má přípojku přímo před domem. Kanalizace je řešena formou trativodu, v budoucnu zde má být vybudována obecní kanalizace. K domu náleží rozsáhlá oplocená zahrada, která navazuje na dvůr. V zahradě pak najdeme zahradní domek a kůlnu. K nemovitosti taktéž náleží travnatý pozemek před domem, kde je v současné době zbudován sklep a v budoucnu tento pozemek může sloužit jako parkovací stání. Dům stojí ve velice klidné části obce s minimálním zatížením z dopravy a nachází se v těsné blízkosti přírody. Obec Čekyně je ve velice dobré dostupnosti do města Přerova ( MHD, linkový autobus ) a disponuje mateřskou školkou a pohostinstvím. Ve volném čase je možno využít místních tenisových kurtů, hřiště, procházek do blízké přírody a v letních měsících také nedaleké letní koupaliště ( cca 3 km ). Počet podlaží budovy 1;Zastavěná plocha=329 m 2;Plocha parcely=1006 m2;Užitná plocha=70 m2;Konstrukce budovy :cihlová;Stav budovy :průběžně udržovaný;Parkování na ulici;Lokalita objektu klidná část;Vlastní pozemek;Zdroj elektřiny zaveden;Vodní zdroj veřejný;Odpad septik / jímka;Plyn zaveden;Topení ústřední – elektrické;Dopravní dostupnost silnice, MHD, autobus;Třída energetické náročnosti G - Mimořádně ;

Lokalita Čekyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku Zdroj:

0,85 1,40 1,00 1,00 1,00 0,85 Q-reality Celkový koef. KC - 13 -

Upravená j. cena Kč/m2



Výměra pozemku. 1 006 m2

1,01 Celková cena 750 000 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

10 837 Jednotková cena 10 714 Kč/m2

9 292 Kč/m2 10 865 Kč/m2 12 974 Kč/m2 10 865 Kč/m2 135,82 m2 1 475 684 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

1 475 684 Kč 0 Kč 1 816 898 Kč 130 644 Kč

Obvyklá cena stanovená na: 1,480.000,- Kč slovy: jedenmiliončtyřistaosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4

Komentář ke stanovení výsledné ceny-viz v přehledu podkladů. V Olomouci 06.02.2016 Vladimír Škrna Lomená 280/16 779 00 Olomouc 9-Neředín telefon: 732875165 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999; č.j.: Spr 2894 / 99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1003-05/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/2016.

- 14 -

Posudek: 1003-05/2016

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti

počet stran A4 příloze 1 1

Foto z MŠ 02.09.2014

Boční pohled

Pohled čelní

Střecha do dvora

Půda

- 15 -


Zadní stěna RD ze dvora

Pohled na dvorek

kopie katastrální mapy

- 16 -

2016

Recommend Documents