Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 199/2016 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 199/2 v katastrálním území Vicmanov, obec Mukařov, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 227. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jaroslav Poříz se i přes písemnou výzvu na prohlídku nemovitosti nedostavil, poskytl ale informace o oceňované nemovitosti v tel. hovoru.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 12795/08. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 27.9.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 30.9.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 199/2 v katastrálním území Vicmanov, obec Mukařov, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 227. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek Vicmanov 295 01 Mukařov Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mukařov Katastrální území: Mukařov u Jiviny Počet obyvatel: 171 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka -2-
č. V IV VI II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
III
0,90
O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
V
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 314,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.9.2016 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.7.2016 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 227; - kopie katastrální mapy; - informace získané od povinného v tel. hovoru; - informace získané na OÚ v Mukařově; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitosti - pozemek parc.č. 199/2 v katastrálním území Vicmanov, obec Mukařov, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 227. Oceňovaný pozemek parc.č. 199/2 se nachází mimo zastavěná území obce Mukařov, v chatové oblasti cca 1,5km severně od centrální části obce. Pozemek je rovinatý. Na oceňovaném pozemku se nachází stavba rekreační chaty, která je dle sdělení povinného jiného vlastníka. Tato rekreační chata není předmětem tohoto ocenění. Objekt rekreační chaty není v katastrální mapě zakreslen a není evidován v katastru nemovitostí. Dle sdělení klienta byl objekt rekreační chaty postaven bez stavebního povolení, objekt nebyl kolaudován. Oceňovaný pozemek je přístupný pouze přes pozemky jiných soukromých vlastníků. Oceňovaný pozemek je z jedné strany lemován místním potokem. V místě je možné napojení na veřejné rozvody elektro.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 199/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Administrativní cena dle platného cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) - Na pozemku stavba jiného vlastníka. 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo -3-
č. II
Pi 0,00
I
-0,03
II
0,00
stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)
I II II
-0,04 0,00 0,80
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,744 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup pouze přes I pozemky jiných soukromých vlastníků. 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,603 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,449
-4-
Pi 0,85 0,05 0,07 -0,05 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,30
a) Pozemek parc.č. 199/2 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,744 Index polohy pozemku IP = 0,603 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
I
-0,05
I
0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,950 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,744 * 0,950 * 0,603 = 0,426 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 314,Typ
Název
§ 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 199/2
Výměra [m2] 396,00 396,00
Index 0,426
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
Upr. cena [Kč/m2] 133,76
Jedn. cena [Kč/m2] 133,76
Cena [Kč] 52 968,96 52 968,96
=
52 968,96 Kč
Pozemek parc.č. 199/2 - zjištěná cena
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemek parc.č. 199/2
Koef.
=
52 970,- Kč 52 970,- Kč
-5-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Nabízíme k prodeji (2840m2) zahradu v Mohelnici nad Jizerou, okr. Mladá Boleslav. Na pozemku je dřevěná stavba, která slouží k přespání a kůlna na dřevo nebo lze využít jako garáž. Pozemek není oplocen, pouze jsou v zemi zabudované sloupky na pletivo. Kolem pozemku se nachází asfaltová komunikace. V místě možnost napojení na elektro. Možnost výstavby zahrádkářské nebo rekreační chatky. Klidná lokalita na okraji obce. Nabídková cena RK: 280.000,- Kč (99,- Kč/m2 plochy pozemku) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Mladá Boleslav); uvedený pozemek má srovnatelné využití; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, přístup je přímo z veřejné asfaltové komunikace - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; srovnatelná možnost napojení na ing. sítě. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 80,- Kč/m2 plochy pozemku.
-6-
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji pozemek v obci Dolní Krupá u Mnichova Hradiště o rozloze 1548 m2, okr. Mladá Boleslav, který je vedený jako zahrada. Jedná se o částečně svažitý pozemek se stromy a keři na hlavní cestě mezi Mn.Hradištěm a Mimoní. Na pozemku se nachází studna a elektrika je přivedena do dřevěné chaty cca 3x3m. Nabídková cena RK: 340.000,- Kč (220,- Kč/m2 plochy pozemku) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Mladá Boleslav); uvedený pozemek má srovnatelné využití; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, přístup je přímo z veřejné asfaltové komunikace - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; srovnatelná možnost napojení na ing. sítě, navíc stavba dřevěné chatky - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 169,- Kč/m2 plochy pozemku.
-7-
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji stavební pozemek o celkové výměře 2 426 m2 v obci Dolní Krupá u Mnichova Hradiště, okr. Mladá Boleslav. Na pozemku dle UP lze postavit rekreační objekt. Bezproblémový přístup z obecní komunikace. Inženýrské sítě v těsné blízkosti - voda, elektro, kanalizace. Klidná lokalita na okraji obce. Nabídková cena RK: 350.000,- Kč (144,- Kč/m2 plochy pozemku) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Mladá Boleslav); uvedený pozemek má srovnatelné využití; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, přístup je přímo z veřejné asfaltové komunikace - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; navíc možnost napojení na vodu a kanalizaci - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 105,- Kč/m2 plochy pozemku.
-8-
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 80,- až 169,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 118,- Kč/m2 plochy pozemku 396m2 (plochy oceňovaného pozemku parc.č. 199/2) x 118,- Kč/m2 = 46.728,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
47.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
52.970,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
47.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemku parc.č. 199/2 v katastrálním území Vicmanov, obec Mukařov, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 227, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav, podle tohoto odhadu k datu ocenění 27.9.2016 po zaokrouhlení na:
47.000,- Kč.
-9-
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 199/2 v katastrálním území Vicmanov, obec Mukařov, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 227, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav, podle tohoto odhadu k datu ocenění 27.9.2016 po zaokrouhlení na:
47.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 199/2 v katastrálním území Vicmanov, obec Mukařov, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 227, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav, podle tohoto odhadu k datu ocenění 27.9.2016 po zaokrouhlení na:
47.000,- Kč. Slovy : čtyřicetsedmtisíc korun českých V Hlučíně, 30.9.2016 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 199/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 199/2016.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 1 strana; Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
- 10 -
Fotodokumentace pořízená dne 27.9.2016
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
OZN.: Pozemek parc.č. 199/2, k.ú. Vicmanov, obec Mukařov, okr. Mladá Boleslav.
OZN.: Pozemek parc.č. 199/2, k.ú. Vicmanov, obec Mukařov, okr. Mladá Boleslav.
- 15 -
