2016

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav ,Chelčického 686, 533 51 Pardubice IČ:02777339, zapsaná:Obchodní rejstřík - B 3423 vedený u KS v Hradci Králové Tel.:735038308, Email:[email protected]

Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 133-129/2016

NEMOVITOST: Nemovitost: Adresa nemovitosti Katastrální údaje:

Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Řadový koncový RD čp.851/1, ul.Za Farou, Slivenec, Praha Za Farou 851/1, Praha, 154 00 Dle výpisu z KN LV č.1726, k.ú.Slivenec: - parcela p.č.429/50 orná půda - parcela p.č.429/106 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.851, rod.dům p.č.429/50, p.č.429/106 SJM Jindřich Mihulka, Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJMLenka Mihulková, Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5 SJM Jindřich Mihulka, Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJM Mihulková, Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5

OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha 8

Adresa: Telefon: e-mail:

IČ:25023217 DIČ: CZ25023217

ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Chelčického 686, 533 51 Pardubice 735038308 [email protected]

Adresa: Telefon: e-mail:

ÚČEL POSUDKU:

nedobrovolná dražba

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

IČ:02777339 DIČ: CZ02777339

14 stran

V Pardubicích dne 19.12.2016

6 000 000 Kč 21.11.2016 Počet příloh:

5 stran

Datum zpracování :18.12.2016

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav, Chelčického 686, 533 51 Pardubice IČ:02777339, zapsaná:Obchodní rejstřík - B 3423 vedený u KS v Hradci Králové Tel.:735038308, Email:[email protected]

SEZNAM 1. ÚVOD  Souhrn  Znalecký úkol  Místní šetření  Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ  Definice pojmů  Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ  Identifikace nemovitosti  Místopis  Celkový popis nemovitosti  Poloha a dopravní dostupnost  Přístup a příjezd  Pronájem  Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY  Výpočet  Komentář k určení ceny  Rekapitulace  Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA  Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY  Osvědčení  Přílohy  Fotodokumentace

Strana - 2 -


1. ÚVOD Nemovitost: Adresa nemovitosti Katastrální údaje:

Pozemky:

SOUHRN Řadový koncový RD čp.851/1, ul.Za Farou, Slivenec, Praha Za Farou 851/1, Praha, 154 00 Dle výpisu z KN LV č.1726, k.ú.Slivenec: - parcela p.č.429/50 orná půda - parcela p.č.429/106 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.851, rod.dům p.č.429/50, p.č.429/106

ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) určení obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro nedobrovolnou dražbu

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetřená bylo provedeno dne 22.11.2016. Nemovitost nebyla zpřístupněna. Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle §13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků.

URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim

Strana - 3 -


2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při

Strana - 4 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav, Chelčického 686, 533 51 Pardubice IČ:02777339, zapsaná:Obchodní rejstřík - B 3423 vedený u KS v Hradci Králové Tel.:735038308, Email:[email protected] stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.

OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod.

Strana - 5 -


3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Nemovitost: Adresa nemovitosti Katastrální údaje:

Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) Řadový koncový RD čp.851/1, ul.Za Farou, Slivenec, Praha Za Farou 851/1, Praha, 154 00 Dle výpisu z KN LV č.1726, k.ú.Slivenec: - parcela p.č.429/50 orná půda - parcela p.č.429/106 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.851, rod.dům p.č.429/50, p.č.429/106 SJM Jindřich Mihulka, Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJM Lenka Mihulková, Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5 SJM Jindřich Mihulka, Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJM Lenka Mihulková, Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5

MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Slivenec je katastrálním územím Prahy, městský a správní obvod Praha 5. Nachází se na jihozápadním okraji Hlavního města Prahy. Jedná se o samostatnou obec, v roce 1974 připojenou k Praze. Leží nad Chuchelským údolím a Radotínsko Chuchelským hájem. Severně od ní prochází čtyřproudová spojka K Barrandovu. Je zde základní občanská a technická vybavenost. Průměrná dopravní obslužnost je zajišťována autobusy MHD ke stanici metra Smíchovské nádraží a Luka. Je přímá dostupnost přírody. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Nemovitost tvoří pozemek p.č.429/106, jehož součástí je řadovým koncový rodinný dům č.p.851. Pozemek p.č.429/50 tvoří zelenou a přístupovou plochu obklopující dům. Zahradní část je celá oplocená. Přístupové plochy do garáže a vstupu jsou zpevněné, otevřené do ulice. Pozemky jsou jižně skloněné, napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Je možnost vjezdu na pozemek. Parkování je dobré na podélných stáních v ulici před domem. Jedná se o typový rodinný dům společnosti Central Group. Dům má přízemí a podkroví v sedlové střeše s vikýři a terasou. Přístup do domu je z předzahrádky z ulice a do pokoje ze zahrady. Typový dům dle podkladové dokumentace obsahuje bytovou jednotku 4+kk s vnitřní garáží pro jeden osobní automobil. Popis konstrukcí a vybavení je převzat ze standardu společnosti Central Group a další z podkladové dokumentace (Znalecký posudek č.12392072012-odhad obvyklé ceny, vyhotovený znalcem T.Maršálem dne 25.12.2012). . Nemovitost je užívána dle podkladové dokumentace od roku 2007. Technický stav a vybavení nejsou zjištěné. Vedlejší stavby chybí. Venkovní úpravy tvoří přípojka kanalizace, vody, elektřiny, plynu, včetně pilířů, zpevněná přístupová betonová plocha, nádvoří s nedokončenou palubovou podlahou, opěrná cihelná zídka, betonové schodišťové stupně, plot uliční a sousední, vstupní vrátka. Všechny venkovní úpravy jsou běžného standardu. Trvalé porosty převážně okrasné.

Strana - 6 -


DŮM – dle podkladové dokumentace Dispozice 4+kk/garáž

Podlahová plocha m2 129

Obestavěný prostor m3 432

Pozemky m2 344

Zastavěná plocha m2 85

KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ

[ ] betonové [ ] dřevěné

[ ] montované [ ] jiné

[ ] smíšené

[ ] kanalizace vlastní [x] elektro

[x] voda veřejná [x] kanalizace veřejná [ ] telefon

[x] plyn

[ ] teplovod

[x] bydlení

[ ] pronájem

[ ] podnikání

Poloha v obci

Nemovitost se nachází v ulici Za Farou, na jihozápadní hranici městské části Slivenec, v rezidenční zástavbě typových rodinných domů. Je přístupná z hlavní průjezdní komunikace K Lochkovu ulicí K Cikánce. 1259079

Konstrukce

[x] zděné [ ] kovové

Vytápění: nezjištěno Popis: nezjištěno Přípojky

[ ] voda vlastní

VYUŽITÍ NEMOVITOSTI

[ ] bydl. a podnik

[ ] rekreace

[ ] Volný objekt

POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST

Počet obyvatel Okolí:

[x] bytová zóna

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem)

[x] zpevněná komunikace [x] z veřejné komunikace

Stavba dokončena v roce: Dílčí rekonstrukce v roce Rekonstrukce stavby v roce Rekonstrukce stavby: [ ] střecha [ ] okna Stavebně technický stav

[ ] průmyslová zóna [x] MHD

[ ] smíšená zóna [ ] železnice

[x] dálnice/silnice I. tř.

[ ] silnice II., III.tř.

[ ] nákupní zóna [ ] autobus

[ ] ostatní

PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 2007 0 0 [ ] celková [ ] dílčí [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] dveře [ ] interiér nezjištěn

Strana - 7 -


[ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům

[ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY

Parcelní číslo 429/3

Vlastník pozemku Hlavní město Praha

Komentář živičná přístupová komunikace v ul.Za Farou

PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost je pronajímána (propachtována) - Nezjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nezjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nezjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Nezjištěno VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti nebylo předloženo kolaudační rozhodnutí nebyly poskytnuty žádné podklady RIZIKO Ne Nezjištěno Ne Ne Ne Ne Ne Ne Ne

Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví

Rizika spojená s umístěním nemovitosti

RIZIKO Ne Ne Nezjištěno Ne Nezjištěno Ne Ne Ne

Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území Nemovitost byla v minulosti zatopena Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita

Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Strana - 8 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav, Chelčického 686, 533 51 Pardubice IČ:02777339, zapsaná:Obchodní rejstřík - B 3423 vedený u KS v Hradci Králové Tel.:735038308, Email:[email protected] dle výpisu z KN LV č.1726 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní, V-26929/2013-101 - zástavní právo smluvní, V-32669/2016-101 RIZIKO Ne Ne Ano Ne Ne Ano Ne Ne Ne Ne Ne Ne

Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek

Rizika ostatní

RIZIKO Nezjištěno Ano Ne Ne Ne

Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1726 Kraj: Pražský Okres: Praha-hlavní město Obec: Praha 5 Katastrální území: Slivenec Ulice: Za Farou 851 č.o.: 1 Vlastníci Podíl vnitřní řadový rodinný dům SJM Jindřich Mihulka - Za Farou 851 , 154 00 Praha 5 SJM Lenka Mihulková - Lamačova 839/20 , 152 00 Praha 5 Stavba je součástí řadový koncový rodinný dům rod.dům pozemku p.č.429/106 č.p.: 851 Pozemky 429/106 zastavná plocha a nádvoří 85 m2 součástí rodinný dům č.p.851 429/50 orná půda 259 m2 zahrada k rodinnému domu

4. VÝPOČTY dle podkladové dokumentace

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP

Zastavěná plocha m2 85,00 0,00

Strana - 9 -

Započitatelná plocha podlaží m2 68,30 59,20

           


Celkem

85

127

Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP garáž podlahová plocha zádveří 1.NP - celkem 2.NP podlahová plocha terasa 2.NP - celkem Celkem

Podlahová plocha

Koeficient

Započitatelná plocha

17,00 m2 49,00 m2 2,30 m2 68,30 m2

1,00 1,00 1,00

17,00 m2 49,00 m2 2,30 m2 68,30 m2

57,00 m2 4,40 m2 61,40 m2 129 m2

1,00 0,50

57,00 m2 2,20 m2 59,20 m2 127 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název

Plocha (m2)

Výška (m)

Obestavěný prostor (m3)

Vrchní stavba Obestavěný prostor celkem

432,00

1,00

432,00 432,00

Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Popis betonové s izolací keramické tvárnice s rovným podhledem sedlová, krov dřevěný vázaný s vikýři betonová TiZn štukové vápenné kontaktní zateplovací systém chybí nezjištěno nezjištěno nezjištěno, vrata sekční plastová s izolačním dvojsklem nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno standardní pravděpodobně standardní nezjištěno nezjištěno pravděpodobně standardní nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY

Strana - 10 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav, Chelčického 686, 533 51 Pardubice IČ:02777339, zapsaná:Obchodní rejstřík - B 3423 vedený u KS v Hradci Králové Tel.:735038308, Email:[email protected] [m2] [m]3 [Kč/m]3 Kč roků roků % Kč

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení odhadem Věcná hodnota (VH)

85 432,00 5 300 2 289 600 9 80 15,00 1 946 160

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Parc. číslo

OP m3

JC Kč/m3

RC Kč

Opotřebení %

VH Kč

Věcná hodnota ostatních staveb celkem

0 Kč

Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.429/106 je zastavěný rodinným domem č.p.851. Pozemek p.č.429/50 je užíván jako zahrada k rodinnému domu. Pozemky jsou jižně skloněné, společně oplocené. Jsou přístupné z veřejné komunikace. Je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky běžné velikosti (cca 1000m2), napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou nabízeny v rozpětí 5000-8000 Kč/m2. Cena v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy je 5140 Kč/m2. Parcela č.

Druh pozemku

orná půda 429/50 zastavná plocha a nádvoří 429/106 Celková výměra pozemků:

Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m2 Kč/m2 259 7 000 SJM 85 7 000 SJM 344,00 Hodnota pozemků celkem:

Celková cena pozemku Kč 1 813 000 595 000 2 408 000

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY

Lokalita 1

Užitná plocha m2

Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková Koeficien cena cena Kč/m2 t celkový m2

Upravená cena

Polovina RD 155,00 436,00 4+kk 9 750 000 62 903 0,89 55 983 Slivenec polovina dvojdomu RD4+kk/G+terasa+bazén cena včetně provize a poplatku 2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn vytápění : ÚT plynový kotel technický stav : novostavba

Strana - 11 -


Hodnocení:obdobná lokalita obdobně velký dům a pozemek

Lokalita 2

Užitná plocha m2


Upravená cena

RD Slivenec 230,00 679,00 7+2 7 599 000 33 039 1,15 37 994 RD 7+2/garáž, bazén cena včetně provize a poplatků 2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina vytápění : elektrické technický stav : velmi dobrý

Hodnocení:méně atraktivní poloha větší pozemek a dům možnost rozšíření dřevostavba

Lokalita 3

Užitná plocha m2


Upravená cena

RD Slivenec 220,00 757,00 2+1, 3+1 9 800 000 44 545 1,13 50 335 RD 2+1, 3+1 cena vč provize 1PP-2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina vytápění : ÚT elektrokotel technický stav : průměrný

Hodnocení:obdobná poloha větší pozemek a dům možnost rozšíření starší nemovitost

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena Průměrná jednotková cena Maximální jednotková cena Stanovená jednotková cena

37 994 Kč/m2 48 104 Kč/m2 55 983 Kč/m2 48 104 Kč/m2

Minimální cena: Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota

4 825 200 Kč 6 109 166 Kč 7 109 800 Kč 6 109 208 Kč

KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Na hlavní stavbě nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou.

Strana - 12 -


Silné stránky nemovitosti + lokalita v hl.městě Praha + dobrá dostupnost + možnost napojení na všechny dostupné inženýrské sítě

Slabé stránky nemovitosti - malý dům a pozemek - omezená možnost dalšího rozšíření

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena

4 354 160 Kč neurčena 6 109 208 Kč 6 000 000 Kč



Slovy : šestmilionů Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 19.12.2016

-------------------------------------------ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti

5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.133-129/2016 znaleckého deníku.

Strana - 13 -


6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z KN LV č.1726 Kopie KM Mapa okolí Fotodokumentace

počet stran A4 v příloze 2 1 1 1

Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Strana - 14 -

ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice IČ:02777339, zapsaná:Obchodní rejstřík - B 3423 vedený u KS v Hradci Králové Tel.:735038308, Email:[email protected]

SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY

Strana - 1 -


MAPA OBLASTI

Strana - 2 -


FOTODOKUMENTACE

Strana - 3 -

2016

Recommend Documents