NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11-11/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav, na ulici Žižkova č. 15: byt č. 3102/7 v bytovém domě č.p. 3102 na pozemku parc. č. St. 1067/3 včetně příslušenství a podílu na pozemku parc. č. St. 1067/4 Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 098 EX 02701/05
Datum místního šetření:
16. září 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
16. září 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
Nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu, provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939
Datum vyhotovení:
29. listopadu 2016
Tento posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 02701/05-057 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Libora Jocha. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 16. září 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10362 vyhotovený dne 3.10.2016 pro k.ú. Břeclav: A: Vlastník: Joch Libor, Žižkova 3102/15, 690 02 Břeclav B: Nemovitosti: Byt 3102/7 spoluvlastnický podíl 11180/45270 budova Břeclav, č.p. 3102, byt.dům, LV 10235 na parcele St. 1067/3 - zastavěná plocha a nádvoří – 171 m2, LV 10235 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku. - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10235 vyhotovený dne 3.10.2016 pro k.ú. Břeclav - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10096 vyhotovený dne 3.10.2016 pro k.ú. Břeclav
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Břeclav z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Ostatní Prohlášení vlastníka budovy č.p. 3102 (Žižkova 15) ze dne 18.11.2010 (částečná kopie).
1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 16.9.2016. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný pan Libor Joch neumožnil přístup do nemovitosti (nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o provedení místního šetření).
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.
4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je nemovitá věc obsahující následující objekty: •
Byt č. 3102/7 v bytovém domě Břeclav, č.p. 3102, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích p.č. St. 1067/6 a p.č. 1067/4
Nemovitost se nachází ve městě Břeclav, v katastrálním území Břeclav, na ulici Žižkova č.or. 15. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejně užívané komunikaci ve vlastnictví obce. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně bytovými a rodinnými domy a občanskou vybaveností.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Městský úřad: Poštovní úřad: Školy: Zdravotnictví: Občanská vybavenost: Obchody a služby: Poptávka nemovitostí:
Město 24 949 Ano Ano MŠ, ZŠ, gymnázium, SOŠ a SOU Nemocnice, penzion pro důchodce Vyšší vybavenost Široká síť obchodů a služeb Poptávka je v rovnováze s nabídkou
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Širší centrum obce 1 km Při vedlejší komunikaci Terén i vlastní pozemek rovinatý Bytové domy Na veřejných parkovištích Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon, kabelová televize
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby: Dostupnost podlaží s oceňovaným bytem: Možnost dalšího rozšíření: Technická hodnota:
Pozemky k objektu celkem:
Dům vícebytový netypový Schodiště Není Podle posouzení objektu zvenčí je bytový dům v dobrém stavebně-technickém stavu. Technický stav bytu je pro ocenění uvažován jako průměrný 303 m2
1.2.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné:
není není nepřichází v úvahu
5 Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění a hluku v blízkém okolí: není
1.2.5 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Kabelová televize: Datové sítě:
přípojka z veřejného vodovodu přípojka do veřejné kanalizační sítě 230/400 V zemní plyn, přípojka z ulice pravděpodobně zavedena pravděpodobně zavedena
2.
Posudek - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1
Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu.
2.2
Byt
2.2.1 Popis celkový Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Některé informace byly získány z Prohlášení vlastníka, materiálové a konstrukční vybavení domu bylo zjištěno částečně při místním šetření, částečně odborným odhadem. Byt se nachází v bytovém domě na ulici Žižkova, č. orientační 15. Jedná se o bytový dům řadový vnitřní, přibližně obdélníkového půdorysu, s 1 vchodem pravděpodobně bez výtahu. Dům je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží a sedlovou střechu a pravděpodobně podkroví. V domě je celkem 7 bytů, sklepy k bytům jsou umístěny pravděpodobně v 1.PP. Dispozice domu: Vstup do domu je z jihozápadní strany do 1.NP do zádveří a chodby se schodištěm Nosná konstrukce: zděná Izolace: proti zemní vlhkosti Vnější povrchy: omítka, nezatepleno Střecha: sklonitá Schodiště: betonové Střešní krytina: pálené tašky, bobrovky Oplechování: parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu Bleskosvod: instalován Napojení na přípojky: předpoklad -elektro, voda, kanalizace, zemní plyn, kabelová televize, telefon Výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích je 11180/45270, t.j. 24,69 %.
6
2.2.1 Popis bytu Bytová jednotka č. 3102/7 Umístění: 4. nadzemní podlaží Dispozice bytu: 3+1 Počet a výměra místností: pokoj+kuchyně 52,30 pokoj 19,20 pokoj 9,90 zádveří 3,10 chodba 2,00 koupelna 7,80 sklep 17,50 terasa 5,20 Výměra podlahové plochy bytu je 94,30 m2 (bez sklepa, bez balkonu). Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím je 117,00 m2 (se sklepem, s terasou). Popis konstrukcí: Obvodové zdivo: cihla plná Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka hladká Stropy: s rovnými podhledy Okna: plastová Rozvod vody: rozvod studené a teplé vody Sanitární zařízení: WC splachovací, vana, umývadlo Předpoklad: Podlahy: PVC, keramická dlažba Vytápění: ústřední WAW nebo etážové Kanalizace: ze všech zařizovacích předmětů Zdroj teplé vody: bojler nebo průtokový ohřívač Vybavení kuchyně: standardní vybavení Výměry pro ocenění: Podlahová plocha místností: 94,30 m2 Podlahová plocha prostor u bytu (sklep, terasa): 17,50 m2, 5,20 m2 Podlahová plocha pro ocenění celkem: 94,30 + 17,50*0,8 + 5,20*0,17 = 109,18 m2
2.2.2 Stáří a technický stav domu a bytu Dům: Dům je užíván odborným odhadem přibližně od r. 1940 (76 roků). Podle posouzení objektu zvenčí prvky dlouhodobé životnosti nejeví známky poruch a jsou v dobrém stavebně-technickém stavu. Byt: Podle předpokladu je celkový technický stav bytu průměrný.
2.2.3 Způsob ocenění Objekt, v němž je byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb. Plochy pro bydlení převažují nad jednotkami provozními (nebytovými prostory), jedná se dle způsobu užívání o dům vícebytový typ K (netypový). Byt se ocení nákladovým způsobem podle § 21 vyhlášky, výsledkem je cena bytu včetně ceny společných částí domu. Pozemky se ocení samostatně.
7
2.2.4 Výpočet ceny bytu nákladovým způsobem Celkem Místnosti (po ev. krácení ×0,8 u místností sklepů, komor mimo byt a zešikmených) Terasy (po krácení × 0,17) Výpočet ceny - jednotka Výpočet ceny nákladovým způsobem
Byt č. 4 ve 2.NP Domy vícebytové (netypové) dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky
Budova Základní cena jednotky Plocha pro výpočet ceny celkem Koeficient druhu konstrukce Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb Koeficient vybavení stavby
Kč/m2
( příl. č. 10 vyhlášky ) ( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41 vyhlášky )
PP K1 K5 Ki
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand.
(1) 1 2 3 4 5 6
(2)
(3)
(4) S S S S S S
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Vnitřní hyg. vybavení
24 25 26 27
Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Konstrukce neuvedené
7 8 9
betonové pasy s izolací zděné rovné sklonitá tašky pálené, bobrovky z pozinkovaného plechu
9 630,00
m2 Podíl (př.21) (5) 0,06000 0,18800 0,08200 0,05300 0,02400 0,00700
109,18 0,939 1,10 2,118 %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6) 100 100 100 100 100 100
(7) 0,06000 0,18800 0,08200 0,05300 0,02400 0,00700
(8) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
(9) 0,06000 0,18800 0,08200 0,05300 0,02400 0,00700
předpoklad - štukové omítky
S
0,06900 100 0,06900
1,00
0,06900
vápenná hladká omítka, nezatepleno
S
0,03100 100 0,03100
1,00
0,03100
předpoklad standardní keramické
S
0,02100 100 0,02100
1,00
0,02100
běžné provedení - předpoklad běžné provedení - předpoklad neuvažují se plastová PVC, běžná keramická dlažba WAW nebo etážové světelná a motorová instalován rozvod studené a teplé vody odpady ze všech hyg. Zařízení rozvod zemního plynu bojler nebo průtokové ohřívače běžné vybavení umyvadlo, vana,WC splachovací, vše běžného provedení chybí standardní provedení neuvažují se nejsou Celkem
S S S N S S S S S S S S S
0,03000 0,03200 0,00000 0,05400 0,03100 0,04700 0,05200 0,00400 0,03300 0,03200 0,00400 0,02100 0,01800
0,03000 0,03200 0,00000 0,05400 0,03100 0,04700 0,05200 0,00400 0,03300 0,03200 0,00400 0,02100 0,01800
1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,03000 0,03200 0,00000 0,08316 0,03100 0,04700 0,05200 0,00400 0,03300 0,03200 0,00400 0,02100 0,01800
S
0,03800 100 0,03800
1,00
0,03800
C S S
0,01300 0,05600 0,00000 0,00000 1,00000 Kč/m2
0,00 1,00 1,00 1,00
0,00000 0,05600 0,00000 0,00000 1,01616 1,01616 21 407,83 2016 1940 76 100 65,00 2 337 306,88 100,00 2 337 306,88 -1 519 249,47
Koeficient vybavení ZCU Rok odhadu Rok pořízení Stáří Celková předpokládaná životnost Opotřebení odborným odhadem Výchozí cena Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
Cena ke dni odhadu
109,18 108,30 0,88
Ocenění podle § 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno v tab. procesoru Excel programem ABN16 CZtyp K CC 112
Pol.č.
Základy Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitř. povrchů (mimo hygienická zařízení) Úprava vněj. povrchů Vnitřní obklady keram. (hyg. zařízení) Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní
m2 m2
K4 ZC x K1 x K4 x K5 × Ki
65,00 %
S Z O CN D CND O
CN
roků roků % Kč % Kč Kč
Kč
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
100 100 100 100
0,01300 0,05600 0,00000 0,00000 1,00000
818 057,41
8
2.3
Pozemky stavební
Ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 1 300 – 1 900 Kč/m2, vzhledem k poloze a využitelnosti stanovuji jednotkovou cenu stavebního pozemku na 1 300 Kč/m2. Parcela číslo
Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a St. 1067/4 nádvoří Celkem parcely St. 1067/3
2.4
Ocenění stavebních pozemků Výměra Umístění m2 plocha pod bytovým 171 domem společný dvůr
132
Kč/m2
Cena Kč
1 300,00
222 300,00
1 300,00
171 600,00
303
393 900,00
Rekapitulace ocenění časovou cenou
Stavby příslušenství celkem Pozemky celkem Celkem příslušenství + pozemky Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku Cena spoluvlastnického podílu příslušenství vč. pozemků Cena vlastní jednotky bez příslušenství a pozemku Celkem
Celkem po zaokr ouhlení
3.
ZC
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 0,00 393 900,00 393 900,00 11180/45270 97 278,60 818 057,41 915 336,01
915 340,00
Posudek - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (byty) ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – 11/2016.
9
3.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Typ Tech. stav Vybavení Podl. plocha (m2) Kupní cena (Kč) Poznámka
okres Břeclav, obec Kostice, Břeclavská ulice 1+3 Konstrukce Cihelná, nezateplená Podlaží Stáří 1972, dům i vlastní byt prakticky v původním stavu Dřevěná zdvojená okna, zděné jádro, sklep Byt 66,60 sklep 10,84 2 cena za m podl. pl. bytu (Kč) 835 000 12 538 Byt v horším stavu, vhodný k modernizaci
Lokalita Typ Tech. stav Vybavení Podl. plocha (m2) Kupní cena (Kč) Poznámka
okres Břeclav, město Břeclav, Poštorná, Hájová ulice 1+2 2/3 NP Výtah ne Konstrukce Cihelná, nezateplená Podlaží Stáří 1967, v roce 2012 zateplení štítů, oprava střešní krytiny a zřízení společné kotelny v suterénu, byt v původním stavu Dřevěná zdvojená okna, montované jádro, balkon, sklep Byt 50,84 sklep 7,80 Pl. B/L/T B/2,09 cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) Datum prodeje 945 000 18 588 12/2015 Byt ve špatném stavu, vhodný k celkové modernizaci, dobrá poloha Zdroj KC KS
Lokalita Typ Tech. stav Vybavení Podl. plocha (m2) Kupní cena (Kč) Poznámka
okres Břeclav, město Valtice, Lázeňská ulice 1+3 4/5 NP Výtah Konstrukce Panelová, nezateplená Podlaží Stáří 1972, v roce 1997 provedena nástavba, v roce 2014 byt výrazně modernizován Plastová okna s dvojsklem, zděné jádro, nezasklená lodžie, sklep Byt 70,89 sklep 1,33 Pl. B/L/T cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) Datum prodeje 1 400 000 19 749 Byt ve výborném stavu, v dobré poloze, chybí zateplení fasády Zdroj KC
2/2 NP
Výtah
Pl. B/L/T Datum prodeje Zdroj KC
ne
B/0,86 07/2016 KS
ne
L/3,53 01/2016 KS
10
Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej bytu 3+1 76 m² Bratislavská, Břeclav 1 650 000 Kč Byt 3+1 v Břeclavi,ulice Bratislavská. Nabízíme Vám ke koupi cihlový byt 3+1 v OV. K bytu náleží balkon, sklep, parkovací místo - na uzavřeném parkovišti s vlastní bránou. V bytě jsou nová plastová okna, dlažba v kuchyni, chodbě, koupelně a WC dlažba, v pokojích jsou nové plovoucí podlahy. Koupena i WC jsou zděné, byt má vlastní bojler na ohřev vody. Topení je zajištěno ústředním topením, kdy je v domě centrální kotel pro všech 18 bytů. Dispozice bytu - prostorná chodba, ze které se vstupuje do 3 pokojů, na WC a kuchyně, ze které se jde do koupelny. Ještě letos proběhne revitalizace bytového domu, kdy mimo zateplení budou vybudovány nové velké balkony. Aktualizace:23.11.2016 Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Okraj obce Podlaží:2. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:76 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Parkování:1 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední plynové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V Doprava:Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná
11 Prodej bytu 4+kk 105 m² Břeclav 2 250 000 Kč Podkrovní byt o dispozici 4+kk a podlahové ploše 105 m2. Byt se nachází ve 3 patře bytového domu. Bytový dům o pěti bytových jednotkách prošel před dvěma lety revitalizací. Byly vyměněny okna, dveře, zateplena fasáda domu včetně půdních prostor, položena nová střešní krytina. Byt byl před 12ti lety vybudovaný v půdních prostorách domu, dnes již částečně modernizovaný. Dispozice bytu: vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2 x dětský pokoj, ložnice, koupelna s vanou a WC. Byt je koncipovaný jako nízkoenergetický, díky pečlivému zateplení a vytápění pomocí krbových kamen na peletky. Zánovní kamna jsou součástí obývacího pokoje, jsou plně automatické a vytápí celý byt. Další možnost vytápění je pomocí elektrických přímotopů – snížená sazba na elektřinu. Kuchyňská linka je nová, včetně všech spotřebičů – odsavač, sklokeramická deska, trouba, myčka. K bytu náleží prostorný sklep o velikosti cca 16 m2. Nad bytem se nachází ještě půdní prostory, které jsou ve vlastnictví majitele bytu. Tyto lze využít jako skladovací prostory nebo pro vybudování dalšího pokoje. Průkaz energetické náročnosti je C. Do deseti minut chůze od domu se nachází MŠ, nádraží, potraviny, zastávka MHD, pošta, dětské hřiště. Aktualizace: 29.11.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Plocha podlahová: 105 m2 Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Telekomunikace: Internet Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná
Č. Lokalita Oceň. Břeclav, ul. Žižkova objekt (1) (2) okres Břeclav, obec 1 Kostice, Břeclavská ulice
Zjištění ceny por ovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Velikost (m2) Podlaží Jiné Dům z r. cca 1940, zděný, nezateplený, plastová okna. Byt 3+1, 94,30 4 standard. vybavení. U bytu terasa a sklep v 1.PP. (3) (4) (5) 66,6
2
2
okres Břeclav, město Břeclav, Poštorná, Hájová ulice
50,84
2
3
okres Břeclav, město Valtice, Lázeňská ulice
70,89
4
4
Bratislavská, Břeclav
76,00
2
Stáří 1972, dům i vlastní byt prakticky v původním stavu Byt v horším stavu, vhodný k modernizaci Stáří 1967, v roce 2012 zateplení štítů, oprava střešní krytiny a zřízení společné kotelny v suterénu, byt v původním stavu. Byt ve špatném stavu, vhodný k celkové modernizaci, dobrá poloha Stáří 1972, v roce 1997 provedena nástavba, v roce 2014 byt výrazně modernizován. Byt ve výborném stavu, v dobré poloze, chybí zateplení fasády Byt 3+1 v Břeclavi,ulice Bratislavská. Nabízíme Vám ke koupi cihlový byt 3+1 v OV. K bytu náleží balkon, sklep, parkovací místo - na uzavřeném parkovišti s vlastní bránou. V bytě jsou nová plastová okna,
12
4
Břeclav
105,00
dlažba v kuchyni, chodbě, koupelně a WC dlažba, v pokojích jsou nové plovoucí podlahy. Koupena i WC jsou zděné, byt má vlastní bojler na ohřev vody. Topení je zajištěno ústředním topením, kdy je v domě centrální kotel pro všech 18 bytů. Podkrovní byt o dispozici 4+kk a podlahové ploše 105 m2. Byt se nachází ve 3 patře bytového domu. Bytový dům o pěti bytových jednotkách prošel před dvěma lety revitalizací. Byly vyměněny okna, dveře, zateplena fasáda domu včetně půdních prostor, položena nová střešní krytina. Byt byl před 12ti lety vybudovaný v půdních prostorách domu, dnes již částečně modernizovaný.
3
Zjištění ceny por ovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená Kč
Koef. redukce na pramen ceny (7) 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90
(1) (6) 1 835 000 2 945 000 3 1 400 000 4 1 650 000 4 2 250 000 Celkem pr ůměr Celkem - zaokr ouhleno Jednotková cena
Koeficienty K1 K2 K3 K4 K5 K6
3.2
Cena po redukci na pramen ceny Kč (8) 835 000 945 000 1 400 000 1 485 000 2 025 000
K1
K2
K3
K4
K5
poloha (9) 0,90 1,00 0,95 1,00 1,00
velikost (10) 0,71 0,54 0,75 0,81 1,11
balkón, sklep (11) 0,98 0,95 0,92 1,00 1,00
vybavení bytu (12) 0,93 0,95 1,03 1,03 1,05
stav domu (13) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K6
Cena oceňovaného objektu odvozená
I
úvaha K1× … znalce × K6 (14) (15) 1,05 0,61 1,05 0,51 1,05 0,71 1,05 0,88 1,07 1,25 Kč Kč Kč/m2
Kč (16) 1 368 852 1 852 941 1 971 831 1 687 500 1 620 000 1 700 225 1 700 000 18 028
Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost bytu Koeficient úpravy na příslušenství bytu (balkon, sklep) Koeficient úpravy na vnitřní vybavení bytu (lepší - horší) Koeficient úpravy na celkový stav domu (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (parkovací stání, šikmé stropy x stěny v podkrovním bytu) (lepší - horší)
Práva a závady
Při místním šetření nebyl povinný přítomen, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 10362 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336 a Občanského soudního řádu.
4.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá cena - slovy: milionsedmsettisíckorunčeských
V Brně dne 29. listopadu 2016
Cena 915 340,00 Kč 1 700 000,00 Kč
1 700 000,00 Kč
Ing. Tomáš Hudec
13
Znalecká doložka Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne 4.5.1998 do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku. Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky 11-11/2016.
V Brně dne 29. listopadu 2016
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 10362 Výpis z katastru nemovitostí LV 10096 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti Podací lístek z pošty a doklad o vrácení nevyzvednutého dopisu
Ing. Tomáš Hudec
14 Fotodokumentace nemovitosti
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Břeclav
25 Mapa oblasti
26
27
