2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5030-398/2016 O ceně bytové jednotky č.284/6 v obci Lutín, ulice Na Sídlišti č.p. 284, včetně příslušenství a podílu o velikosti 702/7483 na společných částech domu a pozemku p.č.St.376, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m2, vše zapsáno na LV č.600 pro k.ú.Lutín

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-518/15-82

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 24.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 24.11.2016

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.284/6 v obci Lutín, ulice Na Sídlišti č.p. 284, včetně příslušenství a podílu o velikosti 702/7483 na společných částech domu a pozemku p.č.St.376, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m2, vše zapsáno na LV č.600 pro k.ú.Lutín

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.284/6 Na Sídlišti 284 783 49 Lutín Olomoucký Olomouc Lutín Lutín 3 234

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava I O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) -2-

Pi 0,80 0,60 1,01

1,00 1,00 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 202,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.11.2016 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.600 pro k.ú.Lutín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

SJM Vyroubal Marek a Vyroubalová Jana, Na Sídlišti 284, 783 49 Lutín, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

SJM Vyroubal Marek a Vyroubalová Jana, Na Sídlišti 284, 783 49 Lutín, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka pravděpodobné dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, -3-

klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, stříkaná, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Vytápění je ústřední. Výtah v domě není. Schody jsou terasové. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."

Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

-4-

Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:

Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.

Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.

9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.284/6

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.284/6

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Ocenění

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož -6-

č. III

Pi 0,06

V

0,00

součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - výrazný převis poptávky nad nabídkou 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

II

0,00

I III

-0,01 0,30

IV

1,00

č. I

Pi 1,00

I

0,04

III I

-0,05 0,00

I

0,00

VI

0,00

III

0,02

II

0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 1,350

i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

-7-

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,350 * 1,000 * 1,020 = 1,377

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 202,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.376

Výměra [m2] 248,00

Index 1,377

Jedn. cena [Kč/m2] 1 655,15

248,00

Pozemek - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 1 655,15 Cena [Kč] 410 477,20 410 477,20

=

-8-

Koef.

410 477,20 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

410 477,20Kč 410 477,20 Kč

=

410 477,20 Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 40 let 10 088,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu podlahová plocha: lodžie-odhad: sklep odhad: Započítaná podlahová plocha bytu:

70,2 * 1,00 = 3,5 * 0,20 = 1,5 * 0,10 =

70,20 m2 0,70 m2 0,15 m2 71,05 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, -9-

č. II II

Vi -0,05 0,00

sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

č. III

Pi 0,06

V

0,00

II

0,00

I III

-0,01 0,30

IV

1,00

č. I

Pi 1,00

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,800 = 0,784

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - výrazný převis poptávky nad nabídkou 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,350 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním - 10 -

celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,04

III I

-0,05 0,00

I

0,00

VI

0,00

III

0,02

II

0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 088,- Kč/m2 * 0,784 = 7 908,99 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 71,05 m2 * 7 908,99 Kč/m2 * 1,350 * 1,020= 773 782,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

773 782,76 Kč

Zjištěná cena pozemku: 410 477,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 702 / 7 483 Hodnota spoluvlastnického podílu: 410 477,20 Kč * 702 / 7 483 = 38 507,95 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

38 507,95 Kč

Bytová jednotka č.284/6 - zjištěná cena

=

812 290,71 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

- 11 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.284/6

812 290,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

812 290,70 Kč

Celkem

812 290,70 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

812 290,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.284/6

812 290,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

812 290,70 Kč

Celkem

812 290,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

812 290,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Osmsetdvanácttisícdvěstědevadesát Kč - 12 -

812 290,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 950.000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do výše 1.096.900,- Kč a do výše 191.425,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 27.273,45 Kč s příslušenstvím a náklady - Společenství vlastníků jednotek Na Sídlišti 284, Lutín, Na Sídlišti 284, 78349 Lutín, Zahájení exekuce 185EX-815/2015-10 ze dne 26.5.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 185EX-518/2015-16 ze dne 28.5.2015, Zahájení exekuce 97EX-7318/2015-10 ze dne 27.10.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 97EX-7318/2015-15 ze dne 13.11.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 13 -

družstevní panelový byt 2+1 na ulici Na Sídlišti v Lutíně. Byt se nachází ve 4. NP s výtahem a jeho podlahová plocha je 44,6 m2. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. V koupelně umakartové jádro, na podlahách lino, tapety, vyměněné stoupačky. V bytě jsou právě nová plastová okna se žaluziemi, dispozice je zanechána jako průchozí do ložnice ze dvou stran. K bytu náleží sklepní kóje. Požadovaná cena 1 310 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

pěkný zděný byt 2+kk + dvě parkovací stání v osobním vlastnictví s terasou, v zatepleném rezidenčním bytovém domě na ulici Rybniční v Olomouci-Nedvězí, ve velmi klidné lokalitě. Jedná se o novostavbu částečně průchozího bytu ve 3 NP bez výtahu, s podlahovou plochou 55,6 m2 + terasa 8 m2. Samozřejmostí jsou elektroinstalace v mědi, plastová okna, rozvody vody a odpady v plastu. Zděné koupelna obsahuje sprchový kout, umyvadlo, niky, topný žebř a koupelnové skříňky, WC je oddělené. V kuchyni je nová rohová kuchyňská linka včetně spotřebičů Elektrolux a Gorenje. Plovoucí podlahy, v koupelně a WC dlažba, v ložnici vestavěná skřín na míru a vstup na terasu. Nízké měsíční náklady, parkování u domu na dvou parkovacích místech v uzavřeném areálu, která naleží k bytu, dobrá dostupnost do centra, napojení na D46. Požadovaná cena 2 549 999 Kč za nemovitost. - 14 -

slunný byt 3+1 s lodžií a sklepními prostorami o výměře 76 m2 v osobním vlastnictví. Byt prošel kompletní rekonstrukcí zejména (podlahy,elektřina,omítky,koupelna s wc,kuchyně s jídelnou ,vodoinstalace).Ve městě Kostelec na Hané je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 1 390 000 Kč za nemovitost.

- 15 -

Prodej prostorného bytu 3+1 80 m2 s garáží v obci Třebčín u Lutína. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Disponuje neprůchozími pokoji, prostornou lodžií, vstup ze dvou pokojů. Vytápění zajišťuje vlastní plynový kotel v suterénu domu, ohřev vody bojlerem. Samostatné WC + koupelna. Součástí prodeje sklep, samostatná garáž v domě. Možnost využívání zahrádky před domem. Požadovaná cena 1 190 000 Kč za nemovitost.

- 16 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.350.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.350.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč

V Tršicích 24.11.2016

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7. - 17 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5030-398/2016 znaleckého deníku.

- 18 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.600 ze dne 21.8.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 19 -

počet stran A4 v příloze: 4 1 1 3

Snímek katastrální mapy

- 20 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 21 -

Mapa oblasti

- 22 -

- 23 -

- 24 -