2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 279-01/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 733/15 zapsaná na listu vlastnictví č. 4930, vymezená v budově č.p. 732, 733, zapsané na LV č. 4910, stojící na parcele St. č. 1272 zapsané na LV č. 4910. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 560/18260 na společných částech bytového domu č.p. 732, 733, zapsaného na LV č. 4910 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 560/18260 na parcele St. č. 1272 o výměře 410 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 4910. To vše v k.ú. Horní Slavkov, obec Horní Slavkov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Horní Slavkov, k.ú. Horní Slavkov Adresa nemovité věci: Dlouhá 733, 357 31 Horní Slavkov Vlastník stavby: Petr Oel, Kladenská 151, 35731 Krásno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Oel, Kladenská 151, 35731 Krásno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Eurodražby.cz a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 DIČ: CZ500902342 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

jako podklad pro veřejnou dražbu nedobrovolnou elektronickou vedenou Eurodražbami.cz, a.s. pod č.j. 1143/2015-N (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

210 000 Kč

Datum místního šetření: 06.01.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Petra Oela, vlastníka předmětné bytové jednotky

06.01.2016

Počet stran:

21

stran

V Plasích, dne 06.01.2016

Počet příloh: 10

Počet vyhotovení: 2

Ing. František Klokočík

NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny : Bytová jednotka č. 733/15 zapsaná na listu vlastnictví č. 4930, vymezená v budově č.p. 732, 733, zapsané na LV č. 4910, stojící na parcele St. č. 1272 zapsané na LV č. 4910, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 560/18260 na společných částech bytového domu č.p. 732, 733, zapsaného na LV č. 4910 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 560/18260 na parcele St. č. 1272 o výměře 410 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 4910. To vše v k.ú. Horní Slavkov, obec Horní Slavkov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 20.12.2015 Snímek z katastrální mapy Část z projektové dokumentace pořízenou na Městském úřadu Horní Slavkov Část z prohlášení vlastníka pořízenou na Katastrálním úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Místopis Horní Slavkov je malým městem okresu Sokolov, Karlovarského kraje. Město je vybavené rozšířenou občanskou vybaveností. Nadstandardním je centrální vytápění města. Do města je špatná dostupnost, zejména v zimním období. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětný bytový dům č.p. 732, 733 stojí na pozemku parcelního čísla st. 1272 v katastrálním území Horní Slavkov, obec Horní Slavkov. Bytový dům je řadový, vnitřní a má dva vchody. Uliční průčelí je orientováno na jih. Zadní průčelí na sever. Bytový dům zadní stranou sousedí s mateřskou školkou. Bytový dům má bezproblémový přístup i příjezd a to z ulice Dlouhá. Bezproblémové je i parkování na této ulici. Vchod č. 733 má 7 podlaží, z toho 1 podlaží podzemní a 6 podlaží nadzemních. Na každém nadzemním podlaží jsou 3 bytové jednotky, kromě 1. nadzemního podlaží, kde jsou 2 -2-

bytové jednotky. V podzemním podlaží jsou zejména sklepní kóje a místnosti zahrnuté do společných prostor. Bytový dům je zastřešený sedlovou střechou. Krov je postaven formou příhradových ocelových vazníků. Střecha je odvodněna dešťovými žlaby a svody z titanzinku. Bytový dům je postavený v panelovém montovaném systému PS 69. Bytový dům je nově zateplený. Bytový dům má schodišťový prostor v udržovaném stavu. Působí to čistě a upraveně. Schody jsou z terazza. Stěny jsou nově vymalovány. Bytový dům má svůj funkční osobní výtah. Předmětná bytová jednotka č. 733/15 je umístěna v posledním 6. nadzemním podlaží. Bytová jednotka je o velikosti 2+1 a obsahuje jednu bytovou jednotku určenou k trvalému bydlení. Dispozice : Vstupním prostorem je předsíň. Z předsíně jsou vstupy do obývacího pokoje, do pokoje, do kuchyně a do koupelny a WC. Z obývacího pokoje je vstup na lodžii. WC je průchozí se vstupem do koupelny. Sklepní kóje je umístěna v 1. podzemním podlaží. Měřením podlahových ploch jednotlivých místnost jsem zjistil, že mezi podlahovou plochou uváděnou v prohlášení vlastníka a mezi skutečnou podlahovou plochou není soulad. Naměřil jsem jiné rozměry u předsíně, kuchyně a lodžii. Vzniklo to pravděpodobně tím, že mezi kuchyň a předsíň se vsadily nové posuvné dveře. Na lodžii je pravděpodobně chyba. Výpočet obvyklé ceny je proveden na základě skutečně naměřené podlahové plochy všech místností předmětné bytové jednotky. Skutečná podlahová plocha činí 62,82 m2. Bytová jednotka má původní a již dožité bytové jádro a s ním i původní vybavení koupelny a WC : původní vanu, původní umyvadlo a původní splachovací záchod. V instalační šachtě je nová měření studené a teplé vody a nový plynoměr. Stejně tak je původní přestavěná kuchyňská linka s plynovým sporákem. Bytová jednotka je vytápěna centrálním topením. Centrálně je přiváděna i teplá užitková voda. Rozvody topení jsou původní a již dožité. Elektroinstalace je původní a zralá k revizi. Interiér je ve stylu štukové omítky. Betonové podlahy jsou pokryty kobercem. V koupelně a WC je keramická dlažba. Okno v kuchyni je dřevěné zdvojené v původním stavu. Okna a francouzské okno v obývacím pokoji a v pokoji jsou nová plastová. Posuvné dveře kuchyně jsou nové, ostatní dveře jsou původní prosklené. Stáří bytového domu : 2016 - 1973 = 43 roků. Údržba : v zanedbaném stavu.

-3-

Silné stránky  téměř kompletní občanská vybavenost  bytový dům je situován v klidném prostředí v blízkosti lesa  předmětné území je chráněnou krajinnou oblastí Slabé stránky  minimum pracovních příležitostí  zmenšující se kupní síla obyvatel Horního Slavkova  špatná dostupnost v zimním období  poslední podlaží s rizikem zatékání srážkové vody do střešního pláště  bytová jednotka před rekonstrukci  vysoký převis nabídky nad poptávkou, když server sreality nabízí 23 bytových jednotek RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území  Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Předmětné území je chráněnou krajinnou oblastí II. - IV zóny Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. splácení dluhu s příslušenstvím dle smlouvy o úvěru ze dne 24.09.2015 ve výši 100.000,- Kč, peněžitý dluh s příslušenstvím dle smlouvy o úvěru ze dne 24.09.2015, který je podmíněný nebo vznikne v budoucnosti nejpozději do 24.09.2028 a to až do výše 150.000,- Kč a peněžitý dluh vyplývající ze zástavní smlouvy, který je podmíněný nebo vznikne v budoucnosti nejpozději do 24.09.2018 a top až do výše 150.000,- Kč, s oprávněním pro Úlehla Petr, Mírová 527, 35733 Loket Ostatní rizika: nejsou Komentář: Předmětná nemovitost je zatížena třemi zástavními smlouvami

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků -4-

Cena pozemku

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Horní Slavkov KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,05

1 174 950 000 809,20 0,95 Parcela č.: 764,69 Popis pozemku: Stavební pozemek ve formě proluky v zastavěném území obce. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod a teplovod. Horní Slavkov má plnou občanskou vybavenost. Průměrná jednotková cena 764,69 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla St. 1272 v katastrálním území Horní Slavkov, obec Horní Slavkov je pozemek stavební. Pozemek je situován v zastavěném území obce. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, teplovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku

Parcela č. Výměra Jednotková [ m2 ] cena [ Kč/m2 ] 1272 410 750,00

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

410

Spoluvlastnický podíl 560 / 18 260

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [ Kč ] 9 430 9 430

Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název obývací pokoj pokoj kuchyň předsíň lodžie nezasklená koupelna

Typ výměry

Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha Obytné prostory 16,30 m2 1,00 16,30 m2 Obytné prostory 16,04 m2 1,00 16,04 m2 2 Obytné prostory 12,39 m 1,00 12,39 m2 Obytné prostory 8,36 m2 1,00 8,36 m2 2 Obytné prostory 3,70 m 1,00 3,70 m2 2 Obytné prostory 2,57 m 1,00 2,57 m2 -5-

WC Obytné prostory sklep Obytné prostory Celková podlahová plocha

0,96 m2 2,50 m2 62,82 m2

0,96 m2 2,50 m2 62,82 m2

1,00 1,00

Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha Příhradový vazník 5. Krytiny střech osinkocementové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štuková omítka 8. Úprava vnějších povrchů zateplení fasády 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře náplňové otočné a posouvací 12. Vrata chybí 13. Okna původní dřevěná i nová plastová 14. Povrchy podlah koberec 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 62,82 16 500 1 036 530 100,00 43 57 43,00 590 820

Výpočet porovnávací hodnoty

-6-

Budoucí stav 0,00

Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Horní Slavkov klasický bytový dům postavený v systému PS 69 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice panelový 62,82 m2 6. 2+1 montpvaný nadzemní systém podlaží

Celková cena 261 143 Kč

Jednotková cena 4 157 Kč/m2

Srovnatelné jednotky Název: Prodej bytové jednotky v insolvenčním řízení Nabízíme ke koupi bytovou jednotku s dispozicí 2+1 o celkové výměře 49,02 m2 situovanou v 1 NP panelového domu v ulici Dlouhá v Horním Slavkově u Lesoparku. Jedná se o slunný byt s prostornou předsíní 8,30 m2, obývacím pokojem 16,22 m2, ložnicí 12,08. Kuchyň 8,62 m2 je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem ve tvaru písmene L. Bytové jádro je původní 3,8 m2. Dům je kompletně revitalizován včetně výtahu. Má nová plastová okna, podlahy v bytě jsou PVC a dlažbu v koupelně a na toaletě. Vytápění a ohřev vody jsou zajištěny dálkově. Bytový dům prošel kompletní revitalizací včetně zateplení fasády, výměny oken,výměny nového předního i zadního vstupu do domu, zadní vstup je bezbariérový a nachází se zde sklepní kóje 1,54 m2 a možnost odstavení kol stejně jako u vstupu, kde je uzamčená kóje po celá délce vstupních prostor. Dům je situován na klidném místě na okraji sídliště u Lesoparku. Za domem jsou zelené travnaté pásy s věšáky na prádlo. V sousedství je veškerá občanskou vybavenost a vedle domu jsou parkoviště. Pozn. : nabízená nemovitost je předmětem insolvenčního řízení. Daň z převodu nemovitostí hradí kupující a není v ceně nemovitosti. 290.000,- Kč (za nemovitost) Cena: Před slevou: 333.260,- Kč Horní Slavkov Lokalita: Byty 2+1 - Byty Druh nemovitosti: Plocha Plocha sklep: Užitná plocha: Základní vlastnosti Vlastnictví: Technologie výstavby: Stav objektu: Celkový počet podlaží: Číslo podlaží v domě:

2 m2 51 m2 osobní panelová velmi dobrý 6 1

-7-

Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Horní Slavkov, ulice Dlouhá 1. NP 2+1 Neuvedeno

Typ stavby

Užitná plocha 51,00 m2

Celková cena

panelový 290 000 Kč montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Insolvenční správce; Velikosti objektu podlahovou plochou větší; Poloha - horší, 6. NP; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Název: Prodej podílu bytové jednotky

Jednotková cena 5 686 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,76

Upravená j. cena Kč/m2 4 317

Prodej bytu 2+1, 53 m2, Poštovní, Horní Slavkov 100 000 Kč Prodej ideální poloviny bytu 2+1 ve druhém patře cihlového domu. Byt je v průměrném stavu s novými plastovými okny.  Celková cena: 100 000 Kč za nemovitost  ID zakázky: B42  Aktualizace: 17.12.2015  Stavba: Cihlová  Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 53 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Horní Slavkov 2. NP 2+1 Neuvedeno

Typ stavby

Užitná

Celková cena -8-

Jednotková cena

plocha zděný konstrukční 53,00 m2 200 000 Kč systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - horší, 6. NP; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - před celkovou rekonstrukci; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Název: Prodej bytové jednotky

3 774 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,80

Upravená j. cena Kč/m2 3 012

Prodej bytu 1+1, 33 m2, U Lesoparku, Horní Slavkov 1" 219 000 Kč Prodej bytu 1+1, v osobním vlastnictví, o ploše 35 m2, v klidné části Horního Slavkova v ulici U Lesoparku. Byt se nachází ve 4. NP panelového domu s výtahem. V domě byla provedena rekonstrukce, zateplení a střecha. Byt je v původním, udržovaném stavu. Jsou zde nová plastová okna a nově vymalováno. Přímo před domem je parkoviště, obchod a školka. S financováním rádi pomůžeme. Volný ihned. Celková cena: 219 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 478255 Aktualizace: 05.01.2016 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 33 m2 Plocha podlahová: 33 m2 Sklep: 2 m2 Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Výtah: Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Horní Slavkov, U Lesoparku 4. NP 1+1 Neuvedeno

Typ stavby

Užitná plocha 33,00 m2

panelový montovaný systém Použité koeficienty:

Celková cena

Jednotková cena

219 000 Kč

6 636 Kč/m2

-9-

K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - obdobná, 6. NP; Provedení a vybavení - panel; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost;

Celkový koef. KC 0,77

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: klasický bytový dům postavený v systému PS 69

Upravená j. cena Kč/m2 5 142

3 012 Kč/m2 4 157 Kč/m2 5 142 Kč/m2 4 157 Kč/m2 62,82 m2 261 143 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

261 143 Kč 0 Kč 600 252 Kč 9 430 Kč

Obvyklá cena 210 000 Kč slovy: Dvěstědesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2

Komentář ke stanovení výsledné ceny Ano, cena porovnáním je 260 000,- Kč, ale tato cena je ponížena o 20 % vzhledem ke špatné obchodovatelnosti a tím pádem i vzhledem k velmi obtížné prodejnosti bytových jednotek v městě Horní Slavkov, okres Sokolov. Obvyklá cena je tedy po úpravě ve výši 210 000,- Kč. Závěr Obvyklá cena je cenou reálnou. V Plasích 06.01.2016 - 10 -

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 279-01/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2016.

- 11 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 2 3 3

Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek z katastrální mapy Projektová dokumentace Prohlášení vlastníka Fotodokumentace

Mapa oblasti - velké měřítko

- 12 -

Snímek z katastrální mapy - velké měřítko

- 13 -

Půdorys typického podlaží - 1. část

- 14 -

Půdorys typického podlaží - 2. část

- 15 -

Prohlášení vlastníka - 1. strana

- 16 -

Prohlášení vlastníka - 2. strana

- 17 -

Prohlášení vlastníka - 3. strana

- 18 -

Uliční průčelí

- 19 -

Zadní průčelí

Pokoj - 20 -

- 21 -