NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV
ZNALECKÝ POSUDEK č. 05-05/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, okres Svitavy: rodinného domu č.p. 20 na pozemku parc. č. 3045, s pozemky parc. č. 3045, 3046, 3047, 3048, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Zdeněk Ráček Exekutorský úřad Žďár na d Sázavou Masarykovo náměstí 67, 59501 Velká Bíteš
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 179 EX 134/16
Datum místního šetření:
27. září 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
27. září 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb.
Posudek vypracoval:
Datum vyhotovení:
Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939 18. října 2016
Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Žďár na d Sázavou č.j. 179 EX 134/16-27 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Petry Odehnalové Dialogové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 27. září 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 409 vyhotovený dne 7.6.2016 pro k.ú. Moravská Třebová: A: Vlastník: Odehnalová Dialogová Petra, Čápkova 40/37, 60200 Brno B: Nemovitosti: Parcela: 3045 - 253 m2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Udánky, č.p. 20, rod. dům Stavba stojí na pozemku: p.č. 3045 3046 - 118 m2 zahrada 3047 - 324 m2 zahrada 3048 - 345 m2 trvalý travní porost C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce (dle KN) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (dle KN) Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Moravská Třebová z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 27.9.2016. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti zástupce povinné - paní Jaroslavy Dialogové.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz).
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
Rodinný dům č.p. 20 na pozemku parc. č. 3045 Garáž na pozemku parc.č. 3045 Vedlejší stavba – stodola na pozemku parc.č. 3045 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 3045, 3046, 3047, 3048 Pozemek parc.č. 3045 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 253 m2 Pozemek parc.č. 3046 – zahrada o výměře 118 m2 Pozemek parc.č. 3047 – zahrada o výměře 324 m2 Pozemek parc.č. 3048 – trvalý travní porost o výměře 345 m2
Nemovitost se nachází ve městě Moravská Třebová, v části obce Udánky, číslo popisné 20. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými. Příjezd k nemovitosti je po veřejně užívané vedlejší zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Městský úřad: Poštovní úřad: Škola: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Město 10 351 Město Moravská Třebová se nachází 15 km východně od Svitav. Nachází se v kopcovité krajině na úbočí Zábřežské vrchoviny. Ano Ano ZŠ, MŠ, gymnázium, 2 SŚ Širší nabídka obchodu a služeb Širší občanská vybavenost Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
1,5 km severozápadně od středu města Příjezd po vedlejší zpevněné komunikaci a 20 m po nezpevněné komunikaci Kopcovitý, vlastní pozemek rovinatý v přední části, zadní část zahrady v prudkém svahu Převážně starší rodinné domy V garáži Elektro, vodovod, kanalizace, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům samostatně stojící Garáž, vedlejší stavba - stodola, studna, venkovní úpravy 1.NP – ze dvora z ze zahrady V půdním prostoru Objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
5
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:
2.
Přípojka na veřejný vodovod Kanalizace svedena do jímky (možné připojení na veřejnou kanalizaci) 230 V Není zaveden (není možné připojení) Není zaveden
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Moravská Třebová, v části obce Udánky, číslo pop. 20. Dům je samostatně stojící, z části podsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou, bez obytného podkroví. Má uliční a dvorní křídlo, které jsou propojeny chodbou. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rodinný dům samostatně stojící Přibližně do tvaru L Na části půdorysu 1 NP Není Základové pasy Ano, ale již nefunkční Zděná z cihel pálených prům. tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Azbestocementové šablony Pozinkovaný plech Břízolitové, vápenné hladké Betonový obklad – uliční křídlo Chybí
2.2.2 Popis objektu Dům je samostatně stojící, uliční fasáda je orientována k severozápadu, okna většiny místností jsou orientována k jihozápadu. Vstup z ulice je do uzavřeného dvora, odtud přes verandu do místností v 1.NP. Dům má v uličním i dvorním křídle dispozici 1+1, uprostřed je společná koupelna s WC. Uliční křídlo je podsklepené, dvorní křídlo částečně podsklepené. Dům se skládá se z těchto částí: 1.PP – 2 sklepy, prádelna, chodba 1.NP – 2 pokoje, 2 kuchyně, koupelna s WC, dílna, komora, 2 chodby, veranda
6 Půdorys domu je přibližně do tvaru L, s vedlejšími stavbami je půdorys uzavřený obdélníkový. Proti uličnímu křídlu stojí stodola, mezi nimi je vestavěna dřevěná garáž. Do stodoly i garáže je vjezd z ulice. Vedle uličního křídla je malá zahrádka, za dvorním křídlem je větší zahrada, která je v zadní části v prudkém svahu. Dům je zděný z cihel pálených průměrné tl. 45 cm. Krov je dřevěný, střecha sedlová je krytá azbestocementovými šablonami. Fasáda je břízolitová (uliční křídlo) a vápenná hladká (dvorní křídlo), klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, keramické obklady jsou v kuchyních a v koupelně s WC. Podlahy obytných tvoří prkna na sraz, v ostatních místnostech je PVC a cementová dlažba. Vnitřní vybavení tvoří umyvadlo, vana smaltovaná, WC splachovací, v kuchyních jsou kachlová kamna na TP. Ohřev vody - jen 1 malý el. průtokový ohřívač v kuchyni. Vytápění je lokální – kamna na TP. Dům je připojen na elektřinu. Vodovod je z vlastní studny, je možné připojení na veřejný vodovod. Kanalizace je svedena do jímky, je možné připojení na veřejnou kanalizaci. Na zemní plyn není možné připojení.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav
1920 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dům je v původním stavu s minimálními úpravami. - Zvýšená vlhkost zdiva v podzemním podlaží i v některých místnostech v 1.NP - Omítka je přestárlá, místy opadaná Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o
o
1.PP Část Základní část část 2 část 3 Celkem 1.PP
délka m 11,00 1,50 5,40
šířka m 4,80 5,00 3,30
výška m 2,15 2,15 2,15
ZP m2 52,80 7,50 17,82 78,12
OP m3 113,52 16,13 38,31 167,96
1.NP Část Uliční křídlo Dvorní křídlo veranda Celkem 1.NP
délka m 11,20 7,60 1,80
šířka m 6,00 11,25 4,10
výška m 3,05 2,80 3,20
ZP m2 67,20 85,50 7,38 160,08
OP m3 204,96 239,40 23,62 467,98
délka m 11,20
šířka m 6,00
výška m
ZP m2 67,20
OP m3
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou 2. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou
0,55 2,65 7,60
11,25
36,96 89,04 85,50
0,00 4,15
0,00 177,41
7 Celkem zastřešení
297,41 ZP m2 78,12 160,08
Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
238,20
OP m3 167,96 467,98 297,41 933,35 48,80 %
Užitná plocha domu výměra (m2) 19,80 9,60 14,60 2,20
1. PP sklep sklep prádelna chodba Celkem Redukce plochy 1.PP na 1/2
celkem výměra (m2)
46,20 23,10
1. NP pokoj pokoj kuchyň kuchyň koupelna s WC dílna komora chodba chodba veranda (6,0 m2 x 0,5) Celkem
20,50 20,45 14,10 11,40 4,20 10,30 13,30 10,20 8,10 3,00 115,55
Celkem 1.PP+1.NP
161,75
Celkem - po redukci 1.PP
138,65
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN16 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky
typ
A sklonitá
ZC/
Kč/m3
nepodsklepený bez podkroví 2 290,00
8 Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
= ZC/ x ppod ( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC )
ppod ZC OP K5 Ki
Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
111
1,000 2 290,00 933,35 1,00 2,137
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.21) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
100 100 100 100 100
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
S
0,00900
100 0,00900
1,00
0,00900
S S P S P S S S S P P C P
0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200
1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46
0,05800 0,02800 0,00230 0,02300 0,00460 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,02392 0,01978 0,00000 0,01472
P
0,01900
100 0,01900
0,46
0,00874
C S P S S C
0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00000 0,03100 0,00230 0,04100 0,00300 0,00000 0,00000
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
(1)
(2)
(3)
1 2 3 4 5
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina
6
Klempířské konstrukce
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody
20
Zdroj teplé vody
21 22 23 24 25 26 27
Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
betonové pasy s izolací cihly pálené tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřevěný, střecha sedlová azbestocementové šablony úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů vápenné hladké břízolit, vápenné hladké Betonový obklad – uliční křídlo kuchyně, koupelna cihelné - do sklepa dřevěné náplňové dřevěná dvojitá prkna na sraz PVC, cementová dlažba lokální - kamna na TP 230 V, jističe chybí rozvod studené vody malý el. průtokový ohřívač v kuchyni chybí z kuchyní, koupelny - do jímky 2x kachlová kamna na TP umývadlo, vana WC splachovací chybí není
Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000 1,00000
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 70,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
K4
Kč/m3
0,86536 0,86536 4 234,84 2016 1920 96
S
roků
O CN
% Kč
70,00 3 952 587,91
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 3 952 587,91 -2 766 811,54 1 185 776,37 1 185 776,37
CS
9
Garáž
2.3
Garáž je vestavěna do dvora k pravé straně stodoly, vjezd do ní je z ulice. Jedná se o garáž dřevěnou jednostranně obíjenou, s 1NP, s pultovou střechou. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá, je zde zaveden elektřina 230 V. Garáž je v podprůměrném technickém stavu. Výpočet výměr délka m 4,90
1.NP Část Základní část vč. zastřešení Celkem 1.NP
o
šířka m 2,75
výška m 3,30
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží Celkem
ZP m2 13,48 13,48
OP m3 44,47 44,47
ZP m2 13,48 13,48
OP m3 44,47 44,47
2.3.1 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Garáž Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b typ
Garáž podle § 15 a přílohy č. 13 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
C
plechová
nepodsklepená
plochá
dle typu z příl. č. 7 vyhlášky = ZC/ x ppod ( příloha č. 14 vyhlášky ) ( příloha č. 38, dle CZ-CC)
S ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC
1274
bez podkroví 2016 1920 96 1 045,00 1,00 1 045,00 44,47 1,00 2,088
Koeficient vybavení stavby Pol. č.
Konstrukce a vybavení
(1)
(2)
1
Základy
2
Obvodové stěny
3 4 5
Stropy Krov Krytina
6
Klempířské konstrukce
7 8 9 10 11 12 13
Úpravy povrchů Dveře Okna Vrata Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem
Podíl (př.21)
Stand.
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
S
0,08200
100
0,08200
1,00
0,08200
S
0,33800
100
0,33800
1,00
0,33800
S S S
0,00000 0,16200 0,08200
100 100 100
0,00000 0,16200 0,08200
1,00 1,00 1,00
0,00000 0,16200 0,08200
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
S P S P S S
0,06300 0,03600 0,01600 0,06200 0,14000 0,00000 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,06300 0,03600 0,01600 0,06200 0,14000 0,00000 0,00000
1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00
0,06300 0,01656 0,01600 0,02852 0,14000 0,00000 0,00000
základové patky dřevěná konstrukce jednostr. opláštěná neuvažuje se krov dřevěný, střecha pultová asfaltové pásy žlaby a svody z pozinkovaného plechu nátěry dřevěné svlakové jednoduchá dřevěná svlaková betonové neuvažuje se není
%
Pod.č.
1,00000
Koef.
Uprav. podíl
Provedení
(9)
0,94708
10 Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená
ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 85,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
2.4
-
0,94708
Kč/m3
2 066,49 2016 1920 96
S
roků
O CN
% Kč
85,00 91 896,81
D CND O
% Kč Kč Kč
CS
Kč
100,00 91 896,81 -78 112,29 13 784,52 13 784,52
Vedlejší stavba - stodola
Vedlejší stavba je přistavěna kolmo k dvornímu křídlu domu, vjezd je z ulice. Je zděná z cihel pálených, s 1 NP, se sedlovou střechou krytou azbestocementovými šablonami. Stavebnětechnický stav je podprůměrný. Výpočet výměr o
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP
délka m 4,00
šířka m 9,30
výška m 3,30
Zastřešení
délka m 4,00
šířka m 9,30
výška m
Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
ZP m2 37,20 37,20
ZP m2 37,20
0,00 2,00
OP m3 122,76 122,76
OP m3 0,00 37,20 37,20
2.4.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt je společně užívaný se stavbou hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1 vyhlášky se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.4.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba - stodola Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN16
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5
typ
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
B
zděná
nepodsklepená
plochá
bez podkroví 2016 1920 96 1 250,00 1,00 1 250,00 159,96 1,00
11 Koeficient změny cen staveb
( příloha č. 41, dle CZ-CC )
Ki
-
CZ-CC 1274
2,088
Provedení
Stand.
Podíl (př.21)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S S C
0,07100 0,31800 0,19800
100 100 100
0,07100 0,31800 0,19800
1,00 1,00 0,00
0,07100 0,31800 0,00000
S
0,07300
100
0,07300
1,00
0,07300
S
0,08100
100
0,08100
1,00
0,08100
S
0,01700
100
0,01700
1,00
0,01700
S S P C C C
0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000
1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00
0,06100 0,00000 0,01380 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000
K4
-
Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení (1)
(2)
1 2 3
Základy Obvodové stěny Stropy
4
Krov
5
Krytina
6
Klempířské práce
7 8 9 10 11 12 13
Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
základové pasy zděné tl. 30 cm chybí krov dřev. neumožňující podkroví azbestocementové šablony žlaby, svody z pozinkovaného plechu vápenné omítky neuvažuje se dřevěné svlakové chybí chybí chybí není
Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
1,00000 ( z výpočtu výše )
Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 80,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
0,63480 3
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří
0,63480
Kč/m
1 656,83 2016 1920 96
S
roků
O CN
% Kč
80,00 265 026,53
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 265 026,53 -212 021,22 53 005,31 53 005,31
CS
2.5 Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot dřevěný laťkový, plot z drátěného pletiva, zpevněné plochy betonové). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč 1 185 776,37 53 005,31 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč 13 784,52 Garáže tvořící příslušenství Kč Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Kč Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
1 252 566,20 3,5 % 5,0 % 3,5 % 43 839,82
12
2.6 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – 10/2016. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky:
Prodej stavebního pozemku 952 m², Moravská Třebová - Předměstí, okres Svitavy pozemek určený k výstavbě rodinného domu o celkové výměře 952 m2 v Moravské Třebové. Na pozemku stojí dřevěná chatka. Pozemek se nachází v klidné části. V blízkosti centrum města, plavecký bazén. Na pozemku zavedený veřejný vodovod a elektrický proud, 3 metry od pozemku kanalizace, 1 metr plyn. Celková cena:860 000 Kč za nemovitost Cena za m²:903 Kč Aktualizace:01.10.2016 Plocha pozemku:952 m2
Prodej stavebního pozemku 1 187 m², Mohelnice - Podolí, okres Šumperk rovinatý stavební pozemek o výměře 1 187 m2. Pozemek se nachází v Podolí u Mohelnice v klidné části hned na začátku obce. K místu, kde se pozemek nachází vede soukromá cesta, která z 1/5 patří k pozemku a není průjezdná. Za pozemkem je louka. Na hranici jsou všechny IS (voda, plyn, el., nutno vybudovat čističku). Celková cena:1 220 000 Kč za nemovitost Cena za m²:1 028 Kč Aktualizace:22.09.2016 Plocha pozemku:1187 m2 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Elektřina:230V, 400V
Prodej stavebního pozemku 960 m², Moravská Třebová - Předměstí, okres Svitavy k prodeji stavební parcelu o celkové ploše 960 m2 na klidném místě ve městě Moravská Třebová. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Celková cena:1 550 000 Kč za nemovitost
13
Cena za m²:1 615 Kč Aktualizace:23.09.2016 Plocha pozemku:960 m2
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 903 - 1615 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 1000 Kč/m2, část zahrady v prudkém svahu na 300 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku Umístění číslo zastavěná plocha a plocha pod rodinným domem, 3045 nádvoří garáží a stodolou 3046 zahrada zahrada vedle domu 3047 zahrada zahrada za domem 3048 trvalý travní porost pozemek v prudkém svahu
Výměra m2
Celkem parcely
ZC Kč/m2
Cena Kč
253
1 000,00
253 000,00
118 324 345
1 000,00 1 000,00 300,00
118 000,00 324 000,00 103 500,00
1 040
798 500, 00
2.7 Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Rodinný dům č.p. 20 Garáž Vedlejší stavba - stodola Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : 3045 3046 3047 3048 Pozemky celkem Celkem
Celkem po zaokrouhlení
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 1 185 776,37 13 784,52 53 005,31 43 839,82 1 296 406,02 253 000,00 118 000,00 324 000,00 103 500,00 798 500,00 2 094 906,02
2 094 910,00
14
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách s objekty nabízenými v realitní inzerci www.sreality.cz – 10/2016.
3.1 Cenové porovnání – rodinný dům Porovnávané objekty – realitní inzerce:
Prodej rodinného domu 68 m², pozemek 288 m², Jiráskova, Moravská Třebová Nabízíme prodej řadového přízemního RD v Moravské Třebové na ul. Jiráskova v centru města. V docházkové vzdálenosti se nachází OD BILLA, MŠ a ZŠ, park, služebna Policie ČR a MP, autobusové nádraží a náměstí s historickým středem. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Celková cena:960 000 Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena:923 000 Kč, bez provize, 13 574 Kč/m2 Aktualizace:22.09.2016 Stav objektu:Před rekonstrukcí Umístění objektu:Rušná část obce Podlaží:1 Užitná plocha:68 m2 Plocha pozemku:288 m2
Prodej rodinného domu 80 m², pozemek 489 m², Mohelnice - Podolí, okres Šumperk Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 v žádané lokalitě Mohelnice, část obce Podolí. Dům je určen k rekonstrukci. K domu náleží hospodářská část - stodola a kůlna. Uvnitř domu je prostorná vstupní chodba, dvě místnosti, kuchyň, koupelna, dále komora a kotelna se vstupem na zahradu (kotel na tuhá paliva a plynový kotel). Celková plocha pozemku i se zahradou činí 489 m2.
15
Celková cena:899 000 Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena:899 000 Kč, bez provize, 10 800 Kč/m2 Aktualizace:17.10.2016 Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Podlaží:1 Užitná plocha:80 m2 Plocha pozemku:489 m2 Rok rekonstrukce:1970 Voda:Dálkový vodovod Topení:ÚT – kotel plynový, kotel na TP Odpad:Veřejná kanalizace
Prodej rodinného domu 140 m², pozemek 470 m², Mohelnice, okres Šumperk Prodej řadového domu v centru města Mohelnice, v přízemí 50 m2 a 20 m2 prostory pro obchod či jiné využití (byt). V prvním poschodí 4 + 1 (velká předsíň), volný půdní prostor k využití pro vestavbu. Sklep 50 m2 se samostatným zvláštním vstupem z průchodu. Celková cena:1 340 000 Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena:1 288 000 Kč, bez provize, 9 200 Kč/m2 Aktualizace:03.10.2016 Stav objektu:Před rekonstrukcí Podlaží:2 Užitná plocha:140 m2 Plocha pozemku:470 m2 Sklep: ano Topení: ÚT – kotel plynový
Prodej rodinného domu 117 m², pozemek 2 985 m², Jaroměřice, okres Svitavy Nabízíme k prodeji rodinný dům na okraji obce Jaroměřice. Pozemek CP 2985 m2, za domem se nachází zahrada o CP 549 m2 a pole o CP 1734 m2. Vytápění domu je kotlem na tuhá paliva a elektrickým kotlem. Plyn je zaveden na hranici pozemku. Součástí domu je dílna, stodola a chlévy. Celková cena:840 000 Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena:808 000 Kč, bez provize, 6 906 Kč/m2
16
Aktualizace:06.10.2016 Podlaží:2 včetně 1 podzemního Užitná plocha:117 m2 Plocha pozemku: 1251m2 – u domu, 1734 m2 - pole Sklep:30 m2 Parkování:5 Topení:ÚT Odpad:Jímka
Do užitné plochy domu je započítána redukovaná užitná plocha 1. podzemního podlaží - tj. násobená koeficientem 0,5 – viz str. 7. Započitatelná užitná plocha oceňovaného domu je 139 m2. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Počet místností Pozemek Č. Lokalita Garáž (pokoje+ kuchyně) m2 Moravská Oceň. Třebová, objekt Udánky (1) 1
(2) Moravská Třebová
2+2
ano
1 040
1
(4)
(5)
asi 2+1
ne
288
2
MohelnicePodolí
2+1
ne
489
3
Mohelnice
6+1
průjezd
470
4
Jaroměřice
asi 3+1
průjezd
1251
Jiné RD 1PP+1NP, asi r. 1920. V původním stavu- 2x kachl. kamna v kuchyních, kamna TP, prkna na sraz, koupelna se splach. WC. Podprům. stav, zanedbaná údržba. Zahrada, dvůr, stodola, dřev. garáž. (6) RD 1NP. Původ. vybavení- okna dřev., kamna na TP. Dvůr, zahrada. RD 1NP. Vnitř. vybavení z r. 1970, novější KL. ÚT- kotel plynový i TP, okna dřev. Udržovaný. Zahrada, stodola, kůlna. RD 1PP+2NP. Původní vybavení - okna dřev., podlahy prkna, PVC. ÚT- nový plyn. kombi kotel. Zanedbaná údržba. Zahrada. RD 1PP+1NP. Novější koupelna- sprch. kout, el. bojler, jinak původní vybavení. Podlahy vlýsky, PVC, okna dřev. Udržovaný. Zahrada, dílna, stodola, chlévy. Pole 1734 m2.
17
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč/m2
pramen ceny
Kč
(1) (7) (8) (9) 1 13 574 0,95 12 895 2 10 800 0,95 10 260 3 9 200 0,95 8 740 4 6 906 0,95 6 561 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena
K1
K2
K6
I
přísstav a pololušen- garáž vybaha ství vení
pozemek
úvaha znalce
K1× … × K6
(10) 1,02 1,00 1,02 0,97
(14) 0,95 0,97 0,97 1,04
(15) 1,05 1,10 1,00 1,05
(16) 1,07 1,28 0,96 1,21 Kč/m2 m2 Kč
(17) 12 051 8 016 9 104 5 422 8 648 139 1 202 072
Kč
1 202 000
(12) 0,98 0,98 0,99 0,99
Porovnávací cena - zaokrouhleno Koeficienty K1 K2 K3 K4 K5 K6
4.
K4
Cena oceňovaného objektu odvozená
K5
(11) 0,98 1,02 0,98 1,03
K3
(13) 1,10 1,20 1,00 1,12
ze srovnávacího Kč
Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na příslušenství objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení Koeficient úpravy na velikost pozemku Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce
Práva a závady
Podle sdělení zástupce povinné při místním šetření není rodinný dům zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 409 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena 2 094 910,00 Kč 1 202 000,00 Kč
1 200 000,00 Kč
Slovy: jedenmiliondvěstětisíckorunčeských
V Brně dne 18. října 2016
Ing. Tomáš Hudec
18
Znalecká doložka Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne 4.5.1998 do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku. Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky 05-05/2016.
V Brně dne 18. října 2016
Ing. Tomáš Hudec jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 409 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy s fotomapou Mapa oblasti
19
Fotodokumentace nemovitosti
RD – vstup do dvora z ulice
stodola, garáž, vstup do dvora
dvůr – vlevo stodola, vpravo veranda
RD – uliční a dvorní křídlo
vlevo dvorní křídlo, vpravo stodola
sklep
20 Fotodokumentace nemovitosti
kuchyň 1
pokoj 1
kuchyň 2
pokoj 2
koupelna s WC
chodba
21
22
23 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Moravská Třebová
Výřez z katastrální mapy s fotomapou pro k.ú. Moravská Třebová
24 Mapa oblasti
