ZNALECKÝ POSUDEK č. 9996-31/2016 o ceně družstevního podílu povinné osoby Jaroslava Majera v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo „Mír” Teplice, Gagarinova 1558, 415 02 Teplice-Trnovany, IČ 00035351, spojeného s právem užívání bytu č. 222 ve 2.NP velikosti 2+1 na adrese Teplice, Štúrova 1253, k.ú. Teplice-Trnovany, obec a okres Teplice, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel znaleckého posudku:
zjištění rozhodné ceny pro ocenění družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 646/06-476)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 29.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně družstevního podílu povinné osoby Jaroslava Majera v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo „Mír” Teplice, Gagarinova 1558, 415 02 Teplice-Trnovany, IČ 00035351, spojeného s právem užívání bytu č. 222 ve 2.NP velikosti 2+1 na adrese Teplice, Štúrova 1253, k.ú. Teplice-Trnovany, obec a okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 646/06-476 ze dne 9.2.2016) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt č. 222 v domě č.p. 1253 Štúrova 1253 415 01 Teplice Ústecký Teplice Teplice Teplice-Trnovany 50 079
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.3.2016 za přítomnosti pana Jaroslava Majera a znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 646/06-476 ze dne 9.2.2016 - informace o pozemku z nahlížení do KN ze dne 23.3.2016 - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 23.3.2016 - evidenční list předmětného bytu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti
5. Vlastnické a evidenční údaje Jedná se ocenění družstevního podílu, spojeného s právem užíváním bytu č. 222 ve 2. NP domu Štúrova č.p. 1253, 41501 Teplice.
-2-
Na listu vlastnictví č. 7147 pro k.ú. Teplice-Trnovany je v souvislosti s domem a pozemkem uvedeno: V - Vlastnické právo: Stavební bytové družstvo „Mír” Teplice, Gagarinova 1558, Trnovany, 41501 Teplice B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 1921/13 212 m2 zastavěná plocha a nádvoří součástí pozemku je stavba Trnovany č.p. 1253, bytový dům
6. Dokumentace a skutečnost Vstup do bytu mi byl umožněn, k dispozici jsem měl evidenční list vlastníka domu s hlavními parametry bytu.
7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 4 nadzemními podlažími, vnitřního v řadě v ulici Štúrově v Teplicích. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Teplice jsou statutárním a významným lázeňským i průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, v místě částečná. Situování je v okrajové městské části Trnovany, v zástavbě několika obdobných nízkopodlažních panelových domů, navazujících na původní obytnou zástavbu.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 646/06-476 ze dne 9.2.2016) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. -3-
1. Popis objektů a pozemků Byt č. 222 v domě Trnovany č.p. 1253 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 4 nadzemními podlažími, vnitřního v řadě v ulici Štúrově v Teplicích. V domě je celkem 12 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a 4 nadzemními podlažími, vnitřní v řadě. Dům je panelový, zateplený, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové s teracem. Dům má 1 podzemní a 4 nadzemních podlaží a je v něm 12 bytů, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 50 roků. Dům je po částečné nedávné rekonstrukci (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP. Provedení a vybavení je původní - kromě konstrukcí měněných při opravě domu - okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, sporák v kuchyni), vytápění lokální kamny na plyn, ohřev teplé vody v plynové karmě. Byt je s nedostatečnou údržbou, značně opotřebovaný. Jako informaci uvádím měsíční předpis úhrad z evidenčního listu, který činí: 2 286,- Kč. koeficient dle typu podlahové plochy 8,84 * 1,00 = 16,92 * 1,00 = 15,79 * 1,00 = 0,87 * 1,00 = 2,01 * 1,00 = 4,45 * 1,00 = 5,63 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: WC: koupelna: předsíň: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:
-4-
8,84 m2 16,92 m2 15,79 m2 0,87 m2 2,01 m2 4,45 m2 0,56 m2 49,44 m2
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací.
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše družstevní byty v Teplicích: Prodej bytu 2+1, 51 m2, Maršovská, Teplice-Trnovany Byt 2+1 s lodžií v zatepleném panelovém domě v desátém podlaží. Je v původní zachovalém stavu, má vyměněná plastová okna. Poblíž bytu je veškerá občanská vybavenost, nízké náklady na bydlení, byt je ve správě bytového družstva Trnovany. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 509536 (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 25.3.2016, inzerovaná cena 350 tis. Kč, 10. NP s výtahem. Jednotková cena: 6 900,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu s lodžií ve stejné městské čtvrti, ale její lepší části, v 10.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): -5-
0,85x0,90x0,85x1,00x1,00x1,05x1,00=0,68. Redukovaná jednotková cena: 4 700,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 53 m2, Antala Staška, Teplice-Trnovany Družstevní byt 2+1 s lodžií v 5.NP panelového domu v části Trnovan, ul. A.Staška, o výměře 53 m2. Byt je prodáván částečně s vybavením. Byt je standartního vybavení a zařízení. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 3243286876 (Real Status 24, s.r.o., Lípová 627/7, 41501 Teplice), aktualizace 16.3.2016, inzerovaná cena 285 tis. Kč, 5. NP s výtahem. Jednotková cena: 5 400,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu s lodžií ve stejné městské části, v 5.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,85x1,00x1,05x1,00x1,00=0,76. Redukovaná jednotková cena: 4 100,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 60 m2, Jana Koziny, Teplice-Trnovany Družstevní byr 2+1+L o celkové obytné ploše 60 m2. Nachází se ve 2. patře v panelovém domě s výtahem. Nově položené PVC. V bytě komora. Levný nájem. BD Trnovany. V okolí zeleň a klid s veškerou občanskou vybaveností. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 2319/1171 (Deckart reality, s.r.o., Krupská 15/23, 41501 Teplice), aktualizace 20.1.2016, inzerovaná cena 280 tis. Kč, 3. NP s výtahem. Jednotková cena: 4 700,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu s lodžií ve stejné městské části, ve 3.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,85x1,00x1,00x1,05x1,00=0,76. Redukovaná jednotková cena: 3 600,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 3 600,- až 4 700,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 3 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce družstevních bytů ve stejné městské části a v panelových domech v Teplicích, byty obdobné velikosti s poněkud lepším vybavením (u oceňovaného bytů vybavení značně sešlé), s lodžií. Prodejnost bytů v uvedené městské části Trnovany, její části s dosud bydlícími nepřizpůsobivými obyvateli je oproti jiným částem spíše podprůměrná. Za přiměřenou považuji částku na spodním okraji rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca -6-
3 500,- Kč/m2, pro započitatelnou plochu oceňovaného bytu 49,44 m2 tedy cca 170 tis. Kč.
d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy – zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti a dobré spojení do centra, malý počet bytů ve vstupu. Záporné vlivy – trvající stagnace cen bytů v panelových domech, v okolí dosud nepřizpůsobiví obyvatelé. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Na základě uvedených skutečností odhaduji rozhodnou cenu družstevního podílu částku ve výši:
Výsledná rozhodná cena družstevního podílu
170 000,- Kč
slovy: jednostosedmdesáttisíc Kč
V Srbicích 29.3.2016
Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9996-31/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 055 16. V Srbicích 29.3.2016
Ing. Zdeněk Garlík
-7-
Fotodokumentace ze dne 23.3.2016 – pohledy na dům a na vstup s oceňovaným bytem, kuchyň, pokoje, koupelna a WC oceňovaného bytu
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
