-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3255-567/2016 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemku parc.č. st. 146/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 188, součástí a příslušenství, v k.ú. Úsov-město, obci Úsov, okrese Šumperk (LV č. 284)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00516/15
Podle stavu ke dni 22. 9. 2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 10. 10. 2016
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 188 s pozemkem Třebovská č.p. 188, 789 73 Úsov Šumperk Úsov Úsov-město
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 22. 9. 2016 za účasti znalce a povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 284 pro k.ú. Úsov-město ze dne 5. 9.2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00516/15-031 o ustanovení znalce ze dne 5. 9.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 284 zapsán: Kohoutek Tomáš, Třebovská 188, 78973 Úsov Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kohoutek Tomáš Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Šumperk, ve městě Úsov, při ul. Třebovská, cca 200 m jižně od Městského úřadu. Objekt je vzdálen cca 290 m severně od zastávky bus „Pančava“. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného a individuálního bydlení a objekty občanské vybavenosti. Přístup k domu je z veřejné komunikace ul. Třebovská (pozemek parc.č. 1335/87 ve vlastnictví Města Úsov). Ve městě
-3Úsov je k dispozici kompletní občanská vybavenost, rodinný dům je vzdálen cca 200 m od centra. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 146/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 188, součástmi a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Součásti a příslušenství nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí (voda, elektro a kanalizace), oplocení, vrata, zpevněné plochy, žumpa Pozitiva oceňované nemovité věci: - Umístění v blízkosti centra města s dobrou dostupností občanské vybavenosti Negativa oceňované nemovité věci: - malá výměra pozemku - špatný technický stav (v domě probíhá v 1.NP rekonstrukce – nutné další investice na její dokončení; technický stav 2.NP – původní stav s nutností dalších investic na kompletní rekonstrukci)
7. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 146/2
zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 249 m2
Pozemek je v jednotném funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemek je rovinatý. Celková výměra činí 249 m2. Příslušenství nemovité věci je podstandardního rozsahu. Příslušenství a součásti jsou popsány v části A kapitole 6.
-5B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 188, součást pozemku parc.č. st. 146/2 Oceňovaný rodinný dům je řadový krajní, nepodsklepený, dvoupodlažní, s půdou pod sedlovou střechou. Základy domu jsou smíšené bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 45 cm. Stropy s viditelnými trámy. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových vlnitých šablon. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní omítky chybí (v patře původní, nutno rekonstruovat). Okna jsou dřevěná dvojitá. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové a prkenné, v ostatních místnostech keramické dlažby a betonové. Schody jsou dřevěné. Vytápění objektu je ústřední, prostřednictvím kotle na tuhá paliva – odpojeno. Je proveden rozvod vody studné a teplé, zdrojem teplé vody je el. bojler. Dispoziční řešení: 1.NP – kuchyň s obývacím pokojem, chodba, 1 pokoj, koupelna s WC, 2.NP – chodba, 3 pokoje, vstup na půdu Půdní prostory V 1. NP v zadní části domu navazuje na obytnou část hospodářská přístavba. Přístavba je nepodsklepená, přízemní, s pultovou střechou, krytinou osinkocementovou, podlaha betonová, dveře dřevěné. V budově je kotelna pro RD, sklad, garáž, uhelna. Zastavěná plocha objektu činí cca 118 m2. Obytná plocha objektu činí cca 115 m2. Stáří objektu je cca 96 let. V roce 1963 byla provedena oprava domu. Technický stav objektu je zhoršený, v 1.NP probíhá rekonstrukce, 2.NP se nachází v původním stavu. Objekt je napojen na inženýrské sítě – voda, elektro a kanalizace. Plyn není proveden.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 530 tis. až 1 600 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Třebovská Olomoucká, č.p. 188 Mohelnice
Srov. 2 Srov. 3 Moravičany, Libina, okr. okr. Šumperk Šumperk
Srov. 4 Srov. 5 Pod Rochem, Libina, okr. Úsov Šumperk
ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku
249
užitná podlahová plocha
115
prodejní/nabídková cena celkem
250
103
522
930
509
112
100
65
85
90
1 490 000
1 560 000
530 000
650 000
795 000
EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce
nabídka
korekce pro typ trans.
nabídka 0,85
datum nabídky/prodeje
IX.16
korekce pro datum nabídky
nabídka 0,85
IX.16 1,00
nabídka 0,85
IX.16 1,00
nabídka 0,85
IX.16 1,00
0,85 IX.16
1,00
1,00
FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
srovnatelný lepší 1,00
lokalita/přístupnost
lepší
korekce pro lokalitu horší
0,80
0,50
srovnatelná 0,80
příslušenství
lepší srovnatelná
1,00 srovnatelné
1,00 horší
srovnatelný lepší 1,00 srovnatelná 1,00 srovnatelné
0,80
srovnatelná 1,00 srovnatelné
korekce pro příslušenství
1,05
1,00
1,05
1,00
1,00
korekce pro velikost pozemku
1,00
1,10
0,90
0,80
0,90
korekce pro velikost RD
1,00
1,05
1,30
1,10
1,10
1 063 860
765 765
442 751
486 200
535 194
průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy Indikovaná hodnota nemovité věci
5 728 658 754
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
658 754,- Kč 660 000,- Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 660 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemku, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
660 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 146/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 188, součástí a příslušenství, v k.ú. Úsov-město, obci Úsov, okrese Šumperk (LV č. 284), je stanovena ke dni 22. 9. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 660 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 146/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 188, součástí a příslušenství, v k.ú. Úsov-město, obci Úsov, okrese Šumperk (LV č. 284), činí
660 000,- Kč Slovy: šest-set-šedesát-tisíc-korun-českých
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 10. 10. 2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3255-567/2016 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Rodinný dům č.p. 188 – pohled z ulice
Rodinný dům č.p. 188 – pohled ze dvora
Detail popraskaného zdiva
Hospodářská přístavba
pokoj
pokoj
2.NP chodba
- 11 -
2.NP Schody do 2.NP
Obývací pokoj v 1.NP
Obývací pokoj v 1.NP
Pokoj v 1.NP
Chodba v 1.NP
Kotelna v přístavbě
WC v 1.NP
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD ul. Olomoucká, Mohelnice Cena: 1 490 000,- Kč Užitná plocha: 112 m2 Velikost pozemku: 250 m2 Dům je kompletně vyklizen a připraven k totální rekonstrukci. V přízemí se nachází chodba, která je průchozí jak z ulice, tak ze zahrady. Z chodby se můžeme dostat do přízemí, kde lze vybudovat 2+kk + sociální zařízení. Dále je k dispozici prostorná půda, která představuje další prostor pro cca 2-4 pokoje. K domu je malá zahrádka cca 100 m2. V domě je elektřina, voda, kanalizace, plynová přípojka před vchodem do domu.
Nemovitá věc č. 2 RD Moravičany, okr. Šumperk Cena: 1 560 000,- Kč Užitná plocha: 103 m2 Velikost pozemku: 100 m2 Rodinný dům 3+1 s terasou a garáží v Moravičanech. Dům je bez zahrady a prošel průběžnou rekonstrukcí. Dispoziční řešení: v přízemí garáž s dálkově ovládanými vraty, vstup, kotelna s kotlem na tuhá paliva a kotelna s plynovým kotlem, prostory na uskladnění dřeva. V patře obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem, koupelna s krbovými kamny (vana, sprchový kout, WC), zastřešená terasa s posezením. V obytném podkroví dva pokoje. Součástí prodeje je kuchyňská linka, koupelnový nábytek a vestavná skříň na chodbě. Před domem v nájmu na obecním pozemku zastřešené parkovací stání. Plastová okna s venkovními i vnitřními žaluziemi.
Nemovitá věc č. 3 RD ul. Libina, okr. Šumperk Cena: 530 000,- Kč Užitná plocha: 65 m2 Velikost pozemku: 522 m2 RD 2+1 v Libině, v klidné, horní části obce. Dům je přízemní, má dvě místnosti, kuchyň, koupelnu, komůrku, půdu. Elektrika, kanalizace, voda, internet vše připojeno. Dům určen k rekreaci, ale i k trvalému bydlení.
Nemovitá věc č. 4 RD ul. Pod Rochem, Úsov Cena: 650 000,- Kč Užitná plocha: 85 m2 Velikost pozemku: 930 m2 Rodinný dům o velikosti 1+1, který je určen k rekonstrukci. Nachází se v klidné části obce Úsov. V domě je obývaná jedna místnost a kuchyň, koupelna s vanou a WC. Dále je v domě kotelna a bývalá "výměna", která nyní může sloužit jako dílna nebo komora. Celková plocha pozemku činí 930 m2.
- 14 Nemovitá věc č. 5 RD Libina, okr. Šumperk Cena: 795 000,- Kč Užitná plocha: 90 m2 Velikost pozemku: 509 m2 Rodinný dům 2+1 s možností rozšíření o podkrovní část domu v centru obce Libina. Dům je v dobrém udržovaném stavu. Rovinatá ovocná zahrada, vlastní garáž, dílna.
