2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2429-101/2016 o ceně nemovitých věcí: Podíl ve výši ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ve výši ½ na pozemku p.č. st. 293/2, katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník

Objednavatel znaleckého posudku:

IMEX REALITY s.r.o. Černá louka K 1167 702 00 Moravská Ostrava

Účel znaleckého posudku:

Ocenění stávajícího stavu nemovitých věcí pro účely dobrovolné dražby (obvyklá cena)

Podle stavu ke dni 09.12.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Jana Tarabová Sportovní 3206 276 01 Mělník Počet stran: 17 včetně titulního listu a 21 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mělníku 27.12.2016

A. NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí - podílu ve výši ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podílu ve výši ½ na pozemku p.č. st. 293/2, katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník (vlastník Alena Vojtíšková) - dle stavu platného ke dni prohlídky.

Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Podíl ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2 Ledčice 277 08 Ledčice Středočeský Mělník Ledčice Ledčice 593

Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 9. prosince 2016 za přítomnosti paní Aleny Vojtíškové.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka znaleckého posudku ze dne 28.11.2016 - výpis z katastru nemovitostí (KN) ze dne 18.11.2016, list vlastnictví (LV) č. 598 pro katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník - výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.11.2016, LV č. 694 pro katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník - smlouva o věcném břemeni (listina POLVZ: 48/1997) - kopie katastrální mapy (KM) pro katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník - letecký snímek se zákresem KM pro katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník - fotodokumentace ke dni prohlídky, skutečnosti zjištěné na místě samém.

Vlastnické a evidenční údaje Na výpise z katastru nemovitostí ze dne 18.11.2016, LV č. 598 pro katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník, je zapsáno: část A vlastnické právo Frühauf Jaroslav, č.p. 51, 27708 Ledčice, podíl ¼ Frühaufová Iveta, Jerevanská 2600, Kročehlavy, 27201 Kladno, podíl ¼ -2-

Mňuková Jana, č.p. 51, 27708 Ledčice, podíl ¼ Vojtíšková Alena, č.p. 51, 27708 Ledčice, podíl ¼ část B stavby část obce - Ledčice, č.budovy - č.p. 51, způsob využití - rod.dům, na parcele st. 293/1, LV 570 + st. 293/2, LV 694 část B1 jiná práva bez zápisu část C omezení vlastnického práva - věcné břemeno bytu, oprávnění pro: Frühaufová Danuše - věcné břemeno užívání, oprávnění pro: Frühaufová Danuše - zástavní právo smluvní ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - zástavní právo smluvní ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - nařízení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - nařízení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - nařízení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - nařízení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - zahájení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - zahájení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ¼, povinnost k: Vojtíšková Alena, stavba: Ledčice č.p. 51 část D jiné zápisy bez zápisu plomby a upozornění bez zápisu část E nabývací tituly část F vztah BPEJ k parcelám bez zápisu. Na výpise z katastru nemovitostí ze dne 18.11.2016, LV č. 694 pro katastrální území Ledčice, obec -3-

Ledčice, okres Mělník, je zapsáno: část A vlastnické právo Mňuková Jana, č.p. 51, 27708 Ledčice, podíl ½ Vojtíšková Alena, č.p. 51, 27708 Ledčice, podíl ½ část B pozemky p.č. st. 293/2, výměra 114 m2, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří; na pozemku stojí stavba: Ledčice, č.p. 51, rod.dům, LV 598 část B1 jiná práva bez zápisu část C omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - zástavní právo smluvní ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - nařízení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - nařízení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - nařízení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - zahájení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - zahájení exekuce, povinnost k: Vojtíšková Alena - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ½, povinnost k: Vojtíšková Alena, parcela: st. 293/2 část D jiné zápisy bez zápisu plomby a upozornění bez zápisu část E nabývací tituly část F vztah BPEJ k parcelám bez zápisu.

-4-

Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v katastrálním území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník. Obec Ledčice se řadí mezi ostatní obce s počtem obyvatel od 500 do 1000. K datu ocenění má obec Ledčice schválený územní plán, nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Předmětem ocenění je podíl ve výši ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ve výši ½ na pozemku p.č. st. 293/2. Podíl na stavbě ve výši ¼ se vztahuje k bytu 3+1 s příslušenstvím užívaném paní Alenou Vojtíškovou, který se nachází v 1.NP v levé části domu, přičemž levá polovina domu je určena při pohledu na nemovitost směrem na hlavní vchodové dveře. Na pozemku p.č. st. 293/2 je umístěna levá polovina domu č.p. 51 určena při pohledu na nemovitost směrem na hlavní vchodové dveře. Stavba č.p. 51 je vedena v KN jako rodinný dům, tento zápis je v nesouladu se skutečným stavem (stavebním zákonem) - stavba č.p. 51 je užívána jako bytový dům, ve kterém se nachází 4 byty. Bytový dům č.p. 51 je zděný, podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a valbovou střechu bez účelového využití půdního prostoru. K datu ocenění nejsou v budově č.p. 51 jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb.. Dle výpisu z KN se k oceňované stavbě č.p. 51 vztahuje věcné břemeno bytu pro paní Frühaufovou Danuši (listina POLVZ: 48/1997) - věcné břemeno se týká bytu 3+1 s příslušenstvím v přízemí v pravé části domu a části sklepa označené v plánku číslicemi 2 a 9, přičemž pravá polovina domu je určena při pohledu na nemovitost směrem na hlavní vchodové dveře jeho pravou částí » věcné břemeno se nevztahuje k části domu užívaném paní Alenou Vojtíškovou. Na pozemku p.č. st. 293/2 o výměře 114 m2 je umístěna část bytového domu č.p. 51. Dle schváleného územního plánu obce je funkční využití pozemku „bydlení kombinované”.

Obsah znaleckého posudku Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Podíl ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2 1.1. Stavba č.p. 51 (podíl ¼) 1.2. Venkovní úpravy 1.3. Pozemek p.č. st. 293/2 (podíl ½)

Obsah tržního ocenění majetku 1. Podíl ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2 1.1. Porovnávací hodnota 1.1.1. Podíl ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2 (podíl se vztahuje k právu užívání bytu v 1.NP paní Alenou Vojtíškovou) » oceněno srovnatelně jako byt v osobním vlastnictví

-5-

Popis staveb a pozemků Stavba č.p. 51 umístěná na pozemcích p.č.st. 293/1 a p.č. st. 293/2 Charakter stavby: bytový dům zděný, samostatně stojící, se sklonitou střechou (bez účelového využití půdního prostoru). K datu ocenění nejsou v budově č.p. 51 jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb.. Dispoziční uspořádání: 1.PP - sklepní místnosti (komory), společné prostory (sklady, palivo apod.), schody a chodby 1.NP - chodba se schodištěm, 2x byt 3+1, 2x komora 2.NP - chodba se schodištěm, 2x byt 3+1, 2x komora. Konstrukce a vybavení: základové pásy s nedostatečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové svislé konstrukce zděné v tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha valbová - krov dřevěný, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody jednoramenné se zábradlím, dveře plné nebo částečně prosklené nebo shrnovací, okna převážně zdvojená plastová (ve sklepě kovová jednoduchá), podlahy - PVC nebo dlažba nebo vlýsky nebo plovoucí (ve sklepě beton), vytápění - každý byt má vlastní zdroj (byt užívaný paní Vojtíškovou bez zdroje vytápění), elektroinstalace - světelný i motorový proud, bleskosvod, rozvod studené i teplé vody, odkanalizovány všechny zařizovací předměty, instalace plynu na budově, ohřev vody - el. bojlery, vybavení kuchyní - sporáky (byt užívaný paní Vojtíškovou bez sporáku), hyg. zařízení - vana a umyvadla, bez výtahu, bez ostatního vybavení, bez instalač. prefa jádra. Koeficient vybavení K4 je stanoven výpočtem na základě výše uvedeného provedení a vybavení stavby ve srovnání se standardním provedením a vybavením budov typu „J” (domy vícebytové typové) uvedeném v příloze č. 8 k vyhlášce č. 53/2016 Sb.. Stáří a technický stav: stáří budovy není písemně doloženo, dle informací je budova užívána od roku 1970, v letech 2012-2016 byla stavba částečně opravena včetně vybavení. Pro účely ocenění je stáří budovy započteno ve výši 46 roků (2016-1970=46). K datu prohlídky je celkový technický stav budovy částečně zhoršený (viz. fotodokumentace). Byt 3+1 v 1.NP domu č.p. 51 (užívaný paní Alenou Vojtíškovou) Byt o velikosti 3+1 se nachází v 1.NP více bytového domu (bez výtahu) - dispozice bytu: kuchyň, 3x pokoj, předsíň, koupelna, WC, komora na chodbě (mimo byt), 2x sklep (komora) v 1.PP. Vybavení bytu: vana, WC s nádržkou, podlahy, úpravy vnitřních povrchů obytných místností, keramické obklady, kuchyňský dřez, okna převážně plastová, zvonek, poštovní schránka. Byt k datu prohlídky bez vytápění, bez umyvadla a bez kuchyňského sporáku. Technický stav: od roku 2012 je prováděna postupná rekonstrukce - k datu prohlídky nedokončena (viz. fotodokumentace). Venkovní úpravy u domu č.p. 51 Venkovní úpravy (přípojka elektřiny, přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka plynu, předložené venkovní schody a venkovní rampa do 1.PP) tvoří příslušenství bytového domu č.p. 51. Pozemek p.č. st. 293/2 Pozemek p.č. st. 293/2 je veden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 114 m2, na pozemku stojí stavba č.p. 51. Pozemek je přístupný po veřejné částečně zpevněné komunikaci, v místě je možné napojení na veřejné IS (elektřina, vodovod, kanalizace a plyn).

-6-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění prováděné podle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

č. IV IV VI I

Pi 0,65 0,60 0,80 1,00

III IV

0,90 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 402,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

I

-0,03

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku -7-

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,03

I I

0,01 0,00

I

0,00

VI

0,00

IV III

0,03 0,01

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,091 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,058

1. Podíl ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2 1.1. Stavba č.p. 51 (podíl ¼ ) Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. domy vícebytové (typové) zděná 1122

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 1.PP 17,55*11,60 1.NP 17,55*11,60 2.NP 17,55*11,60

= = =

[m2] 203,58 203,58 203,58

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 203,58 m2 203,58 m2 203,58 m2 610,74 m2

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

-8-

Konstr. výška 2,70 m 2,70 m 2,70 m

1 649,01 / 610,74 610,74 / 3

Součin 549,67 549,67 549,67 1 649,01 = 2,70 m = 203,58 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 1.PP 203,58*2,70 1.NP 203,58*2,70 2.NP 203,58*2,70 Zastřešení 203,58*3,10/2-2*11,60*3,10/2*11,60/2/3

= = = =

549,67 m3 549,67 m3 549,67 m3 246,03 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Obestavěný prostor 549,67 m3 549,67 m3 549,67 m3 246,03 m3 1 895,04 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 22. Vybavení kuchyní

Obj. podíl [%] P S S S S S S S S S S X S S S C S S S S S S S C

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 1,90 -9-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 75 25 100 100 100 100 100 100 75 25

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 2,48 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 3,60 0,00 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,42 0,00

23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S P C C C

3,90 3,90 1,30 5,70 3,70

75 25 100 100 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 895,04 m3 * 2 681,23 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 46 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 46 / 100 = 46,0 % Koeficient opotřebení: (1- 46,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Stavba č.p. 51 (podíl ¼) - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Stavba č.p. 51 (podíl ¼) - zjištěná cena

1,00 0,46 0,00 0,00 0,00

= * * * * * * =

2,93 0,45 0,00 0,00 0,00 84,18 0,8419

1 950,0,9390 0,9524 1,0778 0,8419 0,8000 2,1180 2 681,23

=

5 081 038,10 Kč

* = * = =

0,540 2 743 760,57 Kč 1,058 2 902 898,68 Kč 2 902 898,68 Kč

* =

1/4 725 724,67 Kč

1.2. Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Stavba č.p. 51 (podíl ¼) Celkem:

Cena stavby 725 724,67 Kč 725 724,67 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb

* - 10 -

725 724,67 0,0300

Venkovní úpravy - zjištěná cena

21 771,74 Kč

=

1.3. Pozemek p.č. st. 293/2 (podíl ½) Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,091 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,091 = 1,058 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 402,Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo st. 293/2

Výměra [m2] 114,00

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 114,00 Pozemek p.č. st. 293/2 (podíl ½) - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek p.č. st. 293/2 (podíl ½) - zjištěná cena

- 11 -

Index

Koef.

1,058

Upr. cena [Kč/m2] 425,32

Jedn. cena [Kč/m2] 425,32

Cena [Kč] 48 486,48

=

48 486,48 48 486,48 Kč

* =

1/2 24 243,24 Kč



Tržní ocenění majetku

1. Podíl ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2 

1.1. Porovnávací hodnota

 1.1.1. Podíl ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2 (podíl se vztahuje k právu užívání bytu v 1.NP paní Alenou Vojtíškovou) » oceněno srovnatelně jako byt v osobním vlastnictví 

Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 77,55 m2 Popis oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je podíl ¼ na bytovém domě č.p. 51 s právem užívání bytu v 1.NP (vlevo) 3+1 s příslušenstvím a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2, k.ú. a obec Ledčice, okres Mělník. Bytový dům č.p. 51 je zděný - užívaný od roku 1970. Oceňovaný podíl užívaný paní Alenou Vojtíškovou - jedná se o byt s částečně chybějícím vybavením - k datu prohlídky byl byt bez vytápění, bez umyvadla a bez kuchyňského sporáku (viz. fotodokumentace). Na pozemku p.č. st. 293/2 o výměře 114 m2 je umístěna část domu č.p. 51 (v této části domu je v 1.NP umístěn byt užívaný paní Alenou Vojtíškovou). Podlahová plocha bytu: kuchyň: 9,55 m2 pokoj: 18,39 m2 pokoj: 13,37 m2 pokoj: 17,73 m2 koupelna: 3,78 m2 WC: 0,87 m2 předsíň: 8,88 m2 komora v 1.NP (mimo byt): 1,02 m2 sklep (komora) v 1.PP (mimo byt): 1,98 m2 sklep (komora) v 1.PP (mimo byt): 1,98 m2 Podlahová plocha bytu: 77,55 m2 Způsob stanovení obvyklé ceny Úkolem znalkyně je zjištění obvyklé ceny podílu ve výši ¼ na bytovém domě, podíl souvisí s právem užívání bytu o velikosti 3+1 v 1.NP domu č.p. 51 paní Alenou Vojtíškovou, katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník. Znalkyně nemá k dispozici údaje z kupních smluv ani údaje z realitní inzerce o nabídkových cenách spoluvlastnických podílů na bytových domech. Podíl na bytovém domě a s právem užívání bytu v domě se v současné době převádí v cenách, které lze s jistou mírou nepřesnosti porovnávat s cenami bytů v osobním vlastnictví (podíly na bytovém domě s právem užívání bytu jsou na trhu nemovitostí obchodovány za nižší ceny ve srovnání s prodejními cenami bytů v osobním vlastnictví). Tuto skutečnost dokládají informace jak z veřejně přístupných zdrojů, tak interních databází realitních a znaleckých kanceláří. Při převodech podílu na bytovém domě je obvykle nedílnou součástí tohoto převodu i právo nájmu ke konkrétní bytové jednotce. Při odhadu obvyklé ceny podílu na bytovém domě hraje toto právo nájmu zcela nezastupitelnou a rozhodující roli. - 12 -

Srovnatelné nemovité věci 

 Název: 09/2016 Bytová jednotka 3+1, Ledčice Prodej bytové jednotky 3+1 v OV, 1.NP - obec Ledčice, okres Mělník, celková plocha jednotky s příslušenstvím činí 90,90 m2. Zdroj: kupní smlouva 09/2016, kupní cena 1.270.000,- Kč. Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Vlastnické vztahy K3 Stáří K4 Typ stavby K5 Velikost K6 Vybavení K7 Vliv pozemku K8 Zdroj nabídky 

1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,86 11 945 Celková cena Jednotková cena 1 270 000 Kč 13 971 Kč/m2

Užitná plocha 90,90 m2 

 Název: 08/2016 Bytová jednotka, Cítov Prodej bytové jednotky 3+1 v OV, 2.NP - obec Cítov, okres Mělník, celková plocha jednotky s příslušenstvím činí 94,33 m2 + podíl na pozemku okolo bytového domu. Zdroj: kupní smlouva 08/2016, kupní cena 1.440.000,- Kč. Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Vlastnické vztahy K3 Stáří K4 Typ stavby K5 Velikost K6 Vybavení K7 Vliv pozemku K8 Zdroj nabídky 



 Název: 09/2015 Bytová jednotka 3+1, Dřínov Prodej bytové jednotky 3+1 v OV, 1.NP - obec Dřínov, okres Mělník, celková plocha jednotky s příslušenstvím činí 83,50 m2 + podíl na pozemku okolo bytového domu. - 13 -

Zdroj: kupní smlouva 09/2015, kupní cena 1.230.000,- Kč. Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Vlastnické vztahy K3 Stáří K4 Typ stavby K5 Velikost K6 Vybavení K7 Vliv pozemku K8 Zdroj nabídky 



 Název: 07/2015 Bytová jednotka, Vojkovice Prodej bytové jednotky 2+1 v OV, 2.NP - obec Vojkovice, okres Mělník, celková plocha jednotky s příslušenstvím činí 73,00 m2 + podíl na pozemku okolo bytového domu. Zdroj: kupní smlouva 07/2015, kupní cena 750.000,- Kč. Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Vlastnické vztahy K3 Stáří K4 Typ stavby K5 Velikost K6 Vybavení K7 Vliv pozemku K8 Zdroj nabídky 

1,00 0,90 1,00 1,00 1,05 0,95 0,90 1,00

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 8 301 Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 2 73,00 m 750 000 Kč 10 274 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 8 301 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 832 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 945 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 10 832 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 77,55 m2 Výsledná porovnávací hodnota 840 022 Kč

- 14 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Podíl 1/4 na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl 1/2 na pozemku p.č. st. 293/2 1.1. Stavba č.p. 51 (podíl 1/4) 1.2. Venkovní úpravy 1.3. Pozemek p.č. st. 293/2 (podíl 1/2)

725 724,70 Kč 21 771,70 Kč 24 243,20 Kč

1. Podíl 1/4 na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl 1/2 na pozemku p.č. st. 293/2 celkem:

Výsledná cena - celkem:

771 739,60 Kč

771 740,- Kč

slovy: Sedmsetsedmdesátjednatisícsedmsetčtyřicet Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Podíl 1/4 na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl 1/2 na pozemku p.č. st. 293/2 1.1. Porovnávací hodnota 1.1.1. Podíl ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ½ na pozemku p.č. st. 293/2 (podíl se vztahuje k právu užívání bytu v 1.NP paní Alenou Vojtíškovou) » oceněno srovnatelně jako byt v osobním vlastnictví

Porovnávací hodnota - celkem:

840 022,- Kč

840 020,- Kč

slovy: Osmsetčtyřicettisícdvacet Kč

Rekapitulace výsledných hodnot

Porovnávací hodnota

840 020 Kč

Zjištěná cena dle cenového předpisu

771 740 Kč

Obvyklá cena

840 000 Kč

slovy:

Osmsetčtyřicettisíc Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Dle §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v současném znění se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní - 15 -

obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro určení obvyklé ceny (obecné ceny, tržní hodnoty) neexistuje v České republice předpis, odborná literatura doporučuje oceňovací postupy nebo znalecké standardy. Pro zjišťování obvyklé ceny je v případě „objektů pro bydlení“ nejvýstižnější metoda porovnání cen, která nejlépe vystihuje hodnotu nemovitosti a situaci na trhu s daným typem nemovitostí. Porovnávací hodnota odráží poptávku a nabídku obdobného majetku na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Administrativní cena je uvedena informativně. Znalkyně neměla k dispozici údaje z kupních smluv ani údaje z realitní inzerce o nabídkových cenách k prodeji vlastnických podílů na bytových domech. Proto pro ocenění podílu ¼ na stavbě (bytovém domě) č.p. 51 umístěném na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podílu ½ na pozemku p.č. st. 293/2 použito ocenění porovnáním kupních cen za byty v osobním vlastnictví v daném místě (obec Ledčice a blízké okolí v okrese Mělník) a čase. Metoda porovnání tržních cen je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány, kdy jsou porovnávána kritéria zohledňující zejména polohu nemovitosti, typ stavby, velikost pozemku, vlastnické vztahy, stavebně technický stav a vybavenost atd. (v případě, kdy se jedná o nabídky, se tato skutečnost zohlední koeficientem úpravy odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami). Administrativní cena vychází ze stanoveného postupu - metodiky MF ČR, který zapracovává podklady - údaje nahlášené místně příslušnými FÚ. Vzhledem k výše uvedenému, na základě dostupných podkladů, údajů a informací, je obvyklá cena nemovitých věcí „Podíl ve výši ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ve výši ½ na pozemku p.č. st. 293/2, katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník“ odhadována dle stavu nemovitých věcí ke dni 09.12.2016 ve výši =840.000,- Kč.

C. ZÁVĚR

Obvyklá cena Obvyklá cena vyjadřující hodnotu nemovitých věcí „Podíl ve výši ¼ na stavbě č.p. 51 umístěné na pozemcích p.č. st. 293/1 a p.č. st. 293/2 a podíl ve výši ½ na pozemku p.č. st. 293/2, katastrální území Ledčice, obec Ledčice, okres Mělník (vlastník Alena Vojtíšková)“ je odhadována dle §2 zákona č.151/1997 Sb. porovnávací metodou dle stavu nemovitých věcí ke dni 09.12.2016 (k datu prohlídky) ve výši =840.000,- Kč, slovy: Osmsetčtyřicettisíc Kč. Závěry tohoto znaleckého posudku jsou platné po dobu max. 6 měsíců od data zpracování za předpokladu, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky.

V Mělníku 27.12.2016 Ing. Jana Tarabová, Sportovní 3206, 276 01 Mělník - 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.3.1994 č.j. Spr. 4029/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2429-101/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. ZP 101/2016. V Mělníku 27.12.2016 Ing. Jana Tarabová, Sportovní 3206, 276 01 Mělník

E. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z KN, LV č. 598 pro k.ú. Ledčice, okres Mělník - výpis z KN, LV č. 694 pro k.ú. Ledčice, okres Mělník - listina POLVZ: 48/1997 - kopie KM - poloha v obci - ÚP obce Ledčice - poloha v regionu - fotodokumentace (2A4)

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 6 5 4 1 1 1 1 2

2016

Recommend Documents