2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4708-76/2016 O ceně podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.763/5 v obci Uničov, ulice Nerudova č.p. 763, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7180/234885 na společných částech domu a pozemcích p.č.St.1075, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 160 m2, p.č.St.1076, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 193 m2, p.č.St.1077, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m2, p.č.St.1078, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m2 a p.č.St.1079, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 161 m2, vše zapsáno na LV č.3793 pro k.ú.Uničov

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 774/15-33

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 25.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 25.2.2016

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.763/5 v obci Uničov, ulice Nerudova č.p. 763, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7180/234885 na společných částech domu a pozemcích p.č.St.1075, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 160 m2, p.č.St.1076, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 193 m2, p.č.St.1077, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m2, p.č.St.1078, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m2 a p.č.St.1079, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 161 m2, vše zapsáno na LV č.3793 pro k.ú.Uničov

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.763/5 Nerudova 763 783 91 Uničov Olomoucký Olomouc Uničov Uničov 11 581

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě -2-

č. I III

Pi 0,85 0,85

V

1,00

I

1,00

I

1,00

příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I

1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 792,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.2.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3793 pro k.ú.Uničov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

795722/5320, Petra Ulrichová, Mohelnická 1119, 783 91 Uničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 801220/5311, Zdeněk Vytřísal, Dukelská 832, 783 91 Uničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: 795722/5320, Petra Ulrichová, Mohelnická 1119, 783 91 Uničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 801220/5311, Zdeněk Vytřísal, Dukelská 832, 783 91 Uničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti

-3-

6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je standardní, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou náplňové do ocelových obrubní, do koupelny pak foliové do obložkových zárubní. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a PVC. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlo. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Vytápění je ústřední etážové s plynovým kotlem, vč.teplé vody. Výtah v domě není. Schody jsou terasové. Stáří domu odhaduji na cca 45 roků, stav je dobrý, údržba dostatečná. Před 4 roky byla provedena rekonstrukce koupelny. Chybí dokončit opravu omítek v koupelně. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.763/5

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.763/5

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Podíl na pozemcích

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

č. III

Pi 0,05

IV

-0,02

II

0,00

I II IV

-0,01 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 1,020

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00

7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III

0,02

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,080 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,020 * 1,000 * 1,080 = 1,102

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 792,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

Index

Koef.

1,102

Upr. cena [Kč/m2] 1 974,78

Parcelní číslo st.1075

Výměra [m2] 160,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 974,78

Cena [Kč] 315 964,80

st.1076

193,00

1 974,78

381 132,54

st.1077

156,00

1 974,78

308 065,68

st.1078

195,00

1 974,78

385 082,10

st.1079

161,00

1 974,78

317 939,58

865,00

Podíl na pozemcích - zjištěná cena

m2

1 708 184,70 =

-7-

1 708 184,70 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Podíl na pozemcích

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

1 708 184,70Kč 1 708 184,70 Kč

=

1 708 184,70 Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 45 let 12 361,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu koupelna s WC: chodba: pokoj: balkon: balkon: pokoj: kuchyň: ložnice: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

7,89 * 5,79 * 13,57 * 1,34 * 1,35 * 18,36 * 10,93 * 14,64 * 3,72 *

-8-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,17 = 0,17 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,80 =

7,89 m2 5,79 m2 13,57 m2 0,23 m2 0,23 m2 18,36 m2 10,93 m2 14,64 m2 2,98 m2 74,62 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,875 = 0,989

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

-9-

č. III

Pi 0,05

IV

-0,02

II

0,00

I II IV

-0,01 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,080 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 12 361,- Kč/m2 * 0,989 = 12 225,03 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 74,62 m2 * 12 225,03 Kč/m2 * 1,020 * 1,080= 1 004 914,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

- 10 -

1 004 914,48 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 1 708 184,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 180 / 234 885 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 708 184,70 Kč * 7 180 / 234 885 = 52 216,05 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

52 216,05 Kč

Bytová jednotka č.763/5 - zjištěná cena

=

1 057 130,53 Kč

- 11 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.763/5

1 057 130,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 057 130,50 Kč

Celkem

1 057 130,50 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 057 130,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.763/5

1 057 130,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 057 130,50 Kč

Celkem

1 057 130,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 057 130,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionpadesátsedmtisícjednostotřicet Kč - 12 -

1 057 130,- Kč

Závěr :

Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.597.155,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do výše 1.597.155,- Kč - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Zahájení exekuce 185EX-774/2015-9 ze dne 20.8.2015 související Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 185EX-774/2015-13 ze dne 26.8.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 13 -

cihlový byt 2+1 o velikosti 84m2 s neprůchozími pokoji, s pracovnou a balkonem v bytovém domě na ulici Šternberská v Uničově. Byt sestává - chodba, obývací pokoj 25m2, pokoj 26m2, kuchyň s balkonem, pracovna 6m2, koupelna, WC, komora. Byt je v původním, ale udržovaném stavu; možno upravit na 3+kk s pracovnou. Byt se nachází ve 2. patře v domě bez výtahu a náleží k němu sklep a parkování ve dvoře. Vytápění a TUV dálkově, na podlaze lino, v pokojích parkety. Energetická náročnost budovy D. Měsíční náklady na provoz bytu včetně FO 5.200kč/měs. Veškerá občanská vybavenost v okolí. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč.

- 14 -

Prodej bytu 3+1 v OV, Uničov, ul. Nemocniční. Byt prošel rekonstrukcí. Nová kuchyňská linka, nová koupelna se sprch. koutem, samostat. WC, v předsíni dlažba, v kuchyni plovoucí podlaha. Pokoje mají samostatné vchody v jednom pokoji prosklená lodžie. V předsíni šatna. Dům po revitalizaci, nízké náklady, plastová okna, stupačky, zateplení, nová fasáda. Požadovaná cena 1.500.000,- Kč.

Prodej družstevního panelového bytu 3+1 v původním stavu o velikosti 68m2 v Uničově, na ulici Generála Svobody. Byt se nachází ve druhém patře částečně zrekonstruovaného panelového domu nový výtah, střecha, zrekonstruované balkony. Výhled z balkonu bytu směrem na fotbalové hřiště. K bytu náleží sklep s možností využití kolárny a sušárny. V bezprostřední blízkosti se nachází školka, škola, Penny market, vlakové nádraží, autobusové nádraží, ostatní služby v pěším dosahu. Velice nízké náklady na bydlení - fond oprav je splacen, anuita nula. Požadovaná cena 1 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu.

- 15 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.350.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 450.000,- Kč. Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč

V Tršicích 25.2.2016

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. - 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4708-76/2016 znaleckého deníku.

- 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3793 ze dne 21.1.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 19 -

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -

- 23 -