2016

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 01/01/2016 O ceně obvyklé pozemků v k.ú. Rapšach

Zadavatel:

JUDr. Vít Novozámský Soudní exekutor Exekutorský úřad Brno Bratislavská 73 602 00 Brno

Zpracovatel:

Ing. Jaromír Vrbka Soudní znalec v oboru ekonomika Pražská 687 378 06 Suchdol nad Lužnicí IČ: 766 55 253

Jmenovaný soudem v Českých Budějovicích ze dne 23. června 2015 (Spr. 657/2015) Odvětví: Ceny a odhady, Specializace: Nemovitosti.

Datum zpracování posudku: Účel posudku: Počet stran včetně příloh: Počet vyhotovení posudku:

21. 09. 2016 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení 14 2x soudní exekutor 1x CD 1x archiv znalce

Stránka 1 z 14 Ing. Jaromír Vrbka Znalecký posudek č. 01/01/2016

OBSAH Prohlášení .............................................................................................................................................................................3 Úvod.........................................................................................................................................................................................3 Nález ........................................................................................................................................................................................3 znalecká otázka ..............................................................................................................................................................3 Popis předmětu posouzení........................................................................................................................................3 Základní informace .......................................................................................................................................................3 Místní šetření .............................................................................................................................................................3 Vlastnické a evidenční údaje................................................................................................................................3 Bližší popis předmětu posouzení.......................................................................................................................4 Podklady pro zpracování znaleckého posudku ................................................................................................4 Posudek ..................................................................................................................................................................................5 Teoretický rozbor problematiky.............................................................................................................................5 Ocenění porovnávací metodou ................................................................................................................................6 popis posuzovaného souboru nemovitostí ....................................................................................................6 Porovnatelné nemovitosti – pozemky zařazené „orná půda“ ................................................................6 Porovnatelné pozemky „zastavitelné“ .............................................................................................................9 Ocenění ........................................................................................................................................................................... 10 Rekapitulace ...................................................................................................................................................................... 11 Závěr ..................................................................................................................................................................................... 11 Znalecká doložka ............................................................................................................................................................. 12 Seznam příloh ................................................................................................................................................................... 13


PROHLÁŠENÍ Znalec nenese žádnou odpovědnost za správnost a úplnost Zadavatelem předložených vstupních informací, které převzal bona fide bez možnosti jejich dalšího ověřování porovnáním s jiným informačním zdrojem. Informace, s nimiž znalec pracoval a na jejichž základě provedl posouzení, byly získány buď z veřejných zdrojů, nebo od zadavatele posudku. Znalec prohlašuje, že v současné době a ani v budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z činnosti, která je předmětem zpracovaného znaleckého posudku, a že není ani jiným způsobem v uvedeném případě podjatý.

ÚVOD Dne 17. 08. 2016 bylo znalci doručeno Usnesení o ustanovení znalce Exekutorským úřadem Brno – město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský č.j. 056 EX 12146/09 – 73. Znalec je tímto usnesením povinen vyhotovit znalecký posudek o stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí (pozemků) specifikovaných níže. Znalecký posudek je zpracován v rámci exekučního řízení vedoucí k provedení dražby posuzovaných nemovitostí.

NÁLEZ Nález znaleckého posudku obsahuje znaleckou otázku i základní popis předmětu posouzení.

ZNALECKÁ OTÁZKA •

•

Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 12146/09 – 11 ze dne 25. 01. 2010 a v opravném exekučním příkaze č.j. 056 EX 12146/09 – 43 ze dne 03. 01. 2013, resp. podíl id. 1/8 nemovitosti Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoli případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo)

POPIS PŘEDMĚTU POSOUZENÍ Podle exekučního příkazu č.j. 056 EX 12146/09 – 43 ze dne 03. 01. 2013 je předmětem posouzení soubor pozemků resp. vlastnický podíl o velikosti ideální 1/8 k tomuto souboru pozemků. Do souboru jsou zahrnuty nemovitosti evidované ve zjednodušené evidenci, zapsané na listu vlastnictví 270 v k. ú. Rapšach(dále Posuzované pozemky): • Pozemek parc. č. 1979 o výměře 3 104 m2 • Pozemek parc. č 1980 o výměře 3 597 m2 • Pozemek parc. č 1981 o výměře 406 m2 • Pozemek parc. č 1982/1 o výměře 228 m2 • Pozemek parc. č 1982/2 o výměře 9 666m2 Původ parcel – Pozemkový katastr.

ZÁKLADNÍ INFORMACE MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Místní šetření bylo provedeno znalcem dne 21. 09. 2016.

VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Ke dni zpracování znaleckého posudku, jsou Posuzované pozemky v držení více vlastníků v podílovém vlastnictví, a to následovně: Stránka 3 z 14 Ing. Jaromír Vrbka Znalecký posudek č. 01/01/2016

Vlastník Kropík Josef, Smrkovická 2170, Budějovické předměstí 39 701 Písek Kropík Ladislav, Velké náměstí 114/3, Vnitřní Město, 397 07 Písek Kropíková Eva, třída Přátelství 2367, Budějovické Předměstí, 39701 Písek Kropíková Helena, Velké náměstí 114/3, Vnitřní Město, 39701 Písek Machníková Helena, třída Přátelství, 2367, Budějovické Předměstí, 39701 Písek

Vlastnický podíl 1/2 1/8 1/8 1/8 1/8

Zdroj: Upraveno dle Katastru nemovitostí

Znalci není známo, že by ke dni zpracování posudku vázly na posuzovaných nemovitostech věcná břemena, omezující výkon vlastnických práv. Podle údajů Veřejného registru půdy LPIS jsou pozemky užívány zemědělským podnikem AGRO SF s.r.o. Znalci se podařilo zjistit informaci o uzavřeném nájemním vztahu, podle ústního vyjádření nájemce je na pozemky uzavřená nájemní smlouva na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou jeden rok. Roční nájemné je sjednané ve výši 1 500,- Kč/ha. Je možné konstatovat, že se jedná o v místě a čase obvyklé nájemné a výpovědní lhůta jednoho roku neomezuje vlastníka v nakládání s pozemky. Uvedená nájemní smlouva proto nemá dopad na obvyklou cenu Posuzovaných pozemků. Vlastnická práva k Posuzovaným pozemkům byla ke dni zpracování posudku omezena podle údajů katastru nemovitostí omezena několika exekučními zápisy a zástavním právem smluvním z rozhodnutí správního orgánu. Cena obvyklá bude stanovena v souladu s usnesením, tedy bez ohledu na probíhající exekuce.

BLIŽŠÍ POPIS PŘEDMĚTU POSOUZENÍ Obec Rapšach se nalézá v Jihočeském kraji poblíž státní hranice s Rakouskou republikou nedaleko hraničního přechodu Halámky. Obec Rapšach je vzdálen cca 6 km od města Suchdol nad Lužnicí a 21 km od města Třeboň. V obci žije cca 600 obyvatel, funguje zde mateřská a základní škola. Posuzované pozemky se nacházejí po pravé straně komunikace č. 15015 ve směru z Rapšachu ke státní hranici s Rakouskou republikou, z uvedené komunikace jsou pozemky dobře přístupny. Posuzované pozemky tvoří jeden funkční celek ve tvaru obdélníku. Posuzované pozemky jsou rovinaté a využívány k zemědělským účelům. I přes skutečnost, že přes pozemky prochází nadzemní elektrické vedení vysokého napětí, nejsou posuzované pozemky zatíženy věcnými břemeny (služebností). Dle platného územního plánu obce Rapšach jsou pozemky zahrnuty v plochách jako: • Pozemek parc. č. 1979 – „orná půda“ • Pozemek parc. č. 1980 - „orná půda“ • Pozemek parc. č. 1981 – „orná půda“ • Pozemek parc. č. 1982/1 – „zastavitelné území – parcela pro výstavbu RD“ • Pozemek parc. č. 1982/2 (část cca 1 712m2) – „zastavitelné území – parcela pro výstavbu RD“ • Pozemek parc. č. 1982/2 (část cca 80m2) – „ostatní plocha – komunikace“ • Pozemek parc. č. 1982/2 (část cca 7 874m2) – „orná půda“

PODKLADY PRO ZPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU Stránka 4 z 14 Ing. Jaromír Vrbka Znalecký posudek č. 01/01/2016

• • •

• • • • • •

BRADAČ, A. a kolektiv, 2016. Teorie oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM. ISBN 978-80-7204-930-1; Komentář k určování obvyklé ceny, Ministerstvo financí ČR, 2014; Kopie katastrální mapy, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec dne 11. 08. 2016 pod číslem žádosti PU 2902/2016 pro obec i katastrální území parcel ve zjednodušené evidenci Rapšach, okres Jindřichův Hradec; Mapová část veřejného registru půdy LPIS; Povodňové mapy ČR České asociace pojišťoven; Údaje a skutečnosti zjištěné při osobní prohlídce nemovitosti; Usnesení o ustanovení znalce soudním exekutorem JUDr. Vít Novozámský č.j. 056 EX 12146/09 – 73; Územní plán obce Rapšach ze dne 4. 4. 2005; Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 270, k. ú. Rapšach.

POSUDEK TEORETICKÝ ROZBOR PROBLEMATIKY Obvyklá cena se určuje výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly) nebo z nabídky k prodeji (prodeje teprve proběhnou). Do statistického vyhodnocení obvyklé ceny nesmějí vstupovat ceny, ve kterých jsou obsaženy mimořádné okolnosti trhu1. V tomto ohledu je nutné připomenout význam tržní hodnoty a tržní ceny. Zatímco tržní cena se vždy vytváří až při prodeji (cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě), tržní hodnota vzniká určitým odhadem realizovatelné ceny na trhu za nabízený majetek. Vlastní tržní hodnota je vyjádřitelná věcnou, výnosovou a porovnávací hodnotou nemovitostí. •

•

•

1

Věcná hodnota nemovitosti vzniká na základě nákladového ohodnocení a jedná se ve své podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách s tím, že se určí opotřebení nemovitosti. V rámci předloženého znaleckého posudku bude věcná hodnota nemovitostí stanovena pouze informativně, bez koeficientu pp, pro výsledné stanovení obvyklé ceny. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti dlouhodobě vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti příslušné nemovitosti. Pro zjištění výnosové hodnoty je důležité znát jednoznačné možnosti využití posuzovaných nemovitostí. Exaktně vyjádřeno, je výnosová hodnota majetku „V“ rovna jeho stabilizovanému čistému příjmu (započtenému zisku „Zz“), vydělenému odpovídající kapitalizační mírou „R“ v procentech. V obecném vyjádření platí: = ∗ 100 Porovnávací hodnota nemovitosti vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným či obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji či nabídkové ceně. Tato hodnota je obvykle nejvhodnější pro stanovení obvyklé ceny, to však pouze za předpokladu fungujícího trhu.

Ministerstvo financí ČR – komentář k určování obvyklé ceny.


Pro vlastní porovnání je velmi důležitý počet porovnatelných objektů – jejich počet však bývá často omezen disponibilním množstvím na lokálním trhu v daném segmentu. Počet porovnatelných objektů je tedy objektivně omezen shora, protože vybrané objekty pro porovnání musí splňovat striktní kvalitativní kritéria. I přesto jsou však použity koeficienty odlišnosti, díky kterým je možné porovnávanou a oceňovanou nemovitost do značné míry přiblížit. K posuzovaným pozemkům se podařilo Znaleckému ústavu dohledat porovnatelné pozemky, které byly realizovány na realitním trhu, popř. pozemky, které byly nabízeny k prodeji.

OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací metoda, jak bylo uvedeno výše, je nejvhodnější metoda k zjištění obvyklé ceny (tržní hodnoty). Pro ocenění porovnávací metodou byl soubor Posuzovaných pozemků rozdělen podle zařazení v kategoriích funkčních ploch územního plánu obce Rapšach, a to jako „orná půda“ a „zastavitelné území – parcela pro výstavbu RD“.

POPIS POSUZOVANÉHO SOUBORU NEMOVITOSTÍ Dle platného územního plánu obce Rapšach jsou v kategorii „orná půda“ zahrnuty následující pozemky: • Pozemek parc. č. 1979 – „orná půda“ – 3 104 m2 • Pozemek parc. č. 1980 - „orná půda“ – 3 597 m2 • Pozemek parc. č. 1981 – „orná půda“ – 406 m2 • Pozemek parc. č. 1982/2 – „orná půda“ - část cca 7 874m2 • Pozemek parc. č. 1982/2 – „ostatní plocha – komunikace“ - část cca 80m2 Celková rozloha pozemků v kategorii „orná půda“ a „ostatní plocha – komunikace“ činí: 15 061 m2. Zastavitelné pozemky • •

Pozemek parc. č. 1982/1 – „zastavitelné území – parcela pro výstavbu RD“ – 228 m2 Pozemek parc. č. 1982/2 – „zastavitelné území – parcela pro výstavbu RD“ - část cca 1 712m2

Celková rozloha pozemků v kategorii „zastavitelné území- výstavba RD“ činí: 1 940 m2.

POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI – POZEMKY ZAŘAZENÉ „ORNÁ PŮDA“ POROVNÁVANÝ POZEMEK Č. 1 Obec: Rapšach Rozloha: 45 017 m2

Nabídková cena: 1 050 00 Kč Jednotková cena: 23,3 Kč/m2

Nabídka k prodeji pozemků o výměře cca 4,5 ha v katastrálním území Rapšach. Pozemky se nalézají v okrese Jindřichův Hradec. V katastru byla nyní zahájena komplexní pozemková úprava při níž je možno vyjednat částečnou změnu umístění či scelení, prozatím dvou půdních bloků. V mapových nákresech je zakreslen stávající stav pozemků. Druh pozemku je převážně trvalý travní porost. Část pozemku (zhruba 1000 m2) bude zahrnuta v územním plánu pro stavbu rodinného domu. Pozemky, jsou nyní pronajaty k obhospodařování zemědělské firmě za roční nájemné 1500 Kč/1 ha. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 rok. Stránka 6 z 14 Ing. Jaromír Vrbka Znalecký posudek č. 01/01/2016

Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/ostatnipozemky/?id=QHX06485N01849&sfset=txt_obec%3DRap%259Aach%7Coperace%3D0%7Ctyp%3D300 %7Cvybranna_obec_db%3D547069%7Cnegacetypu%3D0%7Crozcestnik%3D%7Csf_kde%3D0

POROVNÁVANÝ POZEMEK Č. 2 Obec: Suchdol nad Lužnicí, Klikov Nabídková cena: 414 050 Kč Rozloha: 16 562 m2 Jednotková cena: 25 Kč/m2 Nabídka k prodeji souboru tří zemědělských pozemků v jednom celku čísla parcel 637/30, 637/32 ,637/33 o celkové výměře 16562 m2. Pozemky se nachází u vesnice Klikov mezi městy Suchdol nad Lužnicí a Chlumu u Třeboně okres Jindřichův Hradec. Pozemky jsou dobře přístupné cestou. Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/orna-puda/?id=AAA60814AAA-CR-2150085554n

POROVNÁVANÝ POZEMEK Č. 2 Obec: Suchdol nad Lužnicí Rozloha: 1 030 m2

Nabídková cena: 25 800 Kč Jednotková cena: 25 Kč/m2

Ve městě Suchdol nad Lužnicí, které se nachází v okrese Jindřichův Hradec v Jihočeském kraji, nabízíme k prodeji pěkný rovinatý pozemek o výměře 1030 m2. Pozemek je obhospodařován a nevázne na něm nájemní vztah. Dle katastru nemovitostí je veden jako trvalý travní porost a je celý zahrnut v LPIS - možnost dotace. Suchdol nad Lužnicí je také názvem katastrálního území. Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/ostatni-pozemky/?id=DGW367801251


POROVNÁVANÝ POZEMEK Č. 4 Obec: Suchdol nad Lužnicí - Bor Rozloha: 68 227 m2

Nabídková cena: 1 500 994 Kč Jednotková cena: 22 Kč/m2

Prodej orné půdy o celkové ploše 68 227 m2. Orná půda se nachází v katastrálním území Bor u Suchdola nad Lužnicí. Celek tvoří 4 pozemky nacházející se v blízkosti obce s dobrým příjezdem komunikace na hranici pozemků. Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/ornapuda/?id=YFN12716532194&sfset=operace%3D0%7Ctyp%3D300%7Cvybranna_obec%3Dsuc hdol-nadluznici%7Cnegacetypu%3D0%7Crozcestnik%3D%7Csf_okres%3D15%7Csf_d_okres%3D0%7Cs f_regionalni_oblast%3Dtrebonsko%7Csf_d_regionalni_oblast%3D0%7Csf_kde%3D0

POROVNÁVANÝ POZEMEK Č. 5 Obec: Majdalena Rozloha: 13 921 m2

Nabídková cena: 360 000 Kč Jednotková cena: 25,8 Kč/m2

Prodej louky o celkové výměře 5 332 m2 a sousední louky o celkové výměře 8589 m2. Louky se nachází v lokalitě Majdalena, Třeboň. Prodej pouze jako celku Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/louky/?id=XGB012910297pd2013

OCENĚNÍ Tabulka níže zobrazuje souhrnný přehled porovnatelných pozemků k části Posuzovaných pozemků, určených územním plánem k zemědělskému využití. Pro zjištění tržní hodnoty je použita jednotková cena za 1 m2 plochy pozemku. Výsledná obvyklá cena oceňovaného pozemku byla stanovena jako součin výměry oceňované části Posuzovaných pozemků a střední hodnoty upravených jednotkových cen porovnatelných pozemků. Lokalita Rapšach

Cena (Kč)

Rozloha (m2)

1 050 000

4 5017

Jednotková cena (Kč/m2) 23,3

Redukce pramene ceny 0,95

Redukovaná cena (Kč/m2) 22,2 Stránka 8 z 14

Ing. Jaromír Vrbka Znalecký posudek č. 01/01/2016

Klikov Suchdol n.L Bor Majdalena

414 050 25 800 1 500 994 360 000

16 562 1 030 68 227 13 921

25,0 25,0 22,0 25,9

0,95 0,95 0,95 0,95

Střední hodnota

23,8 23,8 20,9 24,6 23,8

Ceny porovnávaných pozemků nabízených k prodeji realitními kancelářemi jsou nabídkové, lze tak očekávat mírnou odlišnost mezi uvedenou nabídkovou cenou a realizační (tržní) cenou dané transakce. Obecně je možné očekávat nabídkovou cenu vyšší než výslednou realizační cenu prodeje, která bude mj. ovlivněna schopností kupujícího vyjednávat o ceně a případných slevách z ceny. Koeficient redukce pramene ceny byl u všech porovnávaných pozemků použit stejný, a to ve výši 0,95. Cena obvyklá části Posuzovaných pozemků v kategorii „orná půda“ byla stanovena součinem střední hodnoty jednotkových cen porovnávaných pozemků a výměry posuzovaného pozemku: 23,8 Kč/m2 * 15 061 m2 = 358 451,8 Kč po zaokrouhlení 358 000 Kč

POROVNATELNÉ POZEMKY „ZASTAVITELNÉ“ POROVNÁVANÝ POZEMEK Č. 6 Obec: Halámky Nabídková cena: 699 000 Kč 2 Rozloha: 5 713 m Jednotková cena: 122,3 Kč/m2 Nabídka k prodeji stavebního pozemku o rozloze 5 713 m2 v Halámkách. Halámky je obec ležící v okrese Jindřichův Hradec v Jihočeském kraji. Obec se nachází v chráněné krajinné oblasti Třeboňsko, cca 20 km jižně od lázeňského města Třeboň a nedaleko hraničního přechodu do Rakouska. V obci je obecní úřad, kulturní dům, prodejna smíšeného zboží. V okolí Halámek jsou značené cyklostezky a oblíbené pískovny ke koupání. Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/parcely/?id=DGW367800435

POROVNÁVANÝ POZEMEK Č. 7 Obec: Nové Hrady - Štiptoň Nabídková cena: 199 000 Kč Rozloha: 1 476 m2 Jednotková cena: 135 Kč/m2 Nabídka k prodeji stavebního pozemku o celkové ploše 1476 m2 v obci Štiptoň u Nových Hradů. Elektřina vzdálená 30 m od hranice pozemku. Obecní vodovod, kanalizace nejsou zbudované nutno řešit vrtem a ČOV. Pozemek vhodný k zástavbě rodinného domu, na klidném místě blízko přírody. Stránka 9 z 14 Ing. Jaromír Vrbka Znalecký posudek č. 01/01/2016

Zdroj:http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/parcely/?id=YFN12716526046&sfset=s%3D526046%7Chled at_dle%3Did%7Cnegacetypu%3D1%7Crozcestnik%3D

POROVNÁVANÝ POZEMEK Č. 8 Obec: Horní Stropnice – Dlouhá Stropnice Nabídková cena: 386 700 Kč Rozloha: 3 867 m2 Jednotková cena: 100 Kč/m2 Nabídka k prodeji pěkných pozemků dle územního plánu určeny pro výstavbu RD v selském stylu o celkové výměře 3.867 m2. Pozemky se nachází přímo ve vesnici Dlouhá Stropnice, která se nachází v okrese České Budějovice, v Jihočeském kraji. Dlouhá Stropnice je místní část obce Horní Stropnice. Jedná se o jednu z nejstarších a největších vesnic na Novohradsku. Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/parcely/?id=DGW367800574

OCENĚNÍ Tabulka níže zobrazuje souhrnný přehled porovnatelných pozemků k části Posuzovaných pozemků územním plánem zařazené v kategorii „zastavitelné území – výstavba RD“. Pro zjištění tržní hodnoty části Posuzovaných pozemků je použita jednotková cena za 1 m2 plochy pozemku. Výsledná obvyklá cena byla stanovena jako součin výměry oceňované část Posuzovaných pozemků a střední hodnoty upravených jednotkových cen porovnatelných pozemků. Jednotková Redukce Redukovaná Lokalita Cena (Kč) Rozloha (m2) cena (Kč/m2) pramene ceny cena (Kč/m2) Halámky 699000 5713 122,4 0,95 116,2 Štiptoň 199000 1476 134,8 0,95 128,1 Dlouhá 386700 3867 100,0 0,95 95,0 Stropnice Střední hodnota 116,2 Ceny porovnávaných pozemků nabízených k prodeji realitními kancelářemi jsou nabídkové, lze tak očekávat mírnou odlišnost mezi uvedenou nabídkovou cenou a realizační (tržní) cenou dané transakce. Obecně je možné očekávat nabídkovou cenu vyšší než výslednou realizační cenu Stránka 10 z 14 Ing. Jaromír Vrbka Znalecký posudek č. 01/01/2016

prodeje, která bude mj. ovlivněna schopností kupujícího vyjednávat o ceně a případných slevách z ceny. Koeficient redukce pramene ceny byl u všech porovnávaných pozemků použit stejný, a to ve výši 0,95. Cena obvyklá posuzovaných pozemků v kategorii „zastavitelné území – parcela pro výstavbu RD“ byla stanovena součinem střední hodnoty jednotkových cen porovnávaných pozemků a výměry části Posuzovaných pozemků: 112,7 Kč/m2 * (228 + 1 712) m2 = 218 638 Kč po zaokrouhlení 219 000 Kč

REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků parc. č. 1979, 1980, 1981, 1982/1, 1982/2 v k.ú. Rapšach byla stanovena jako součet zjištěné obvyklé ceny pozemků územním plánem zařazených v kategorii „orná půda“ a „zastavitelné území“ a to: 219 000Kč + 358 000Kč = 577 000Kč Znaleckým úkolem je však stanovit obvyklou cenu (tržní hodnotu) vlastnického podílu o velikosti 1/8 k Posuzovaným pozemkům. Hodnotu pozemků odpovídající velikosti vlastnického podílu není možné stanovit pouhým poměrem celkové hodnoty pozemků a velikosti vlastnického podílu. Menšinový vlastnický podíl je spojen s omezením výkonu vlastnických práv, resp. rozhodovací pravomoc je zákonem svěřena většinovému vlastníkovi. Proto je nutné podíl obvyklé ceny Posuzovaných pozemků a vlastnického podílu o velikosti 1/8 dále upravit koeficientem ve výši 0,85 vyjadřující omezení vlastnických práv. 577 000 * (1/8) * 0,85 = 61 306 Kč

ZÁVĚR S využitím porovnávací metody byla zjištěna obvyklá cena (tržní hodnota) vlastnického podílu o velikosti 1/8 na Posuzovaných pozemcích ke dni zpracování Znaleckého posudku po zaokrouhlení ve výši:

61 000Kč Slovy: šedesátjednatisíckorunčeských


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecké posouzení vypracoval Ing. Jaromír Vrbka, jmenovaný Krajským soudem v Českých Budějovicích ze dne 23. června 2015 (Spr.657/2015) znalcem v oboru EKONOMIKA, Odvětví: Ceny a odhady, Specializace: Nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 01/01/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhrada nákladů je účtována na základě faktury č. 1/2016/111 V Českých Budějovicích dne 21. 9. 2016

Ing. Jaromír Vrbka


SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 2 – Vybraná část mapy veřejného registru půdy LPIS Příloha č. 3 – Přehledová situační mapa

Příloha č. 1 – Kopie katastrální mapy


Příloha č. 2 – Vybraná část mapy veřejného registru půdy LPIS

Příloha č. 3 – Přehledová situační mapa


2016

Recommend Documents