Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1491/109/2016 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu insolvenční řízení
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 462/9, LV č. 1520, s podílem na společných částech domu a pozemku 35/1000 na pozemcích: pozemek parc.č. 662, LV č. 1444, podíl 35/1000 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Nová Včelnice Část obce dle LV Nová Včelnice
Město Ulice
Nová Včelnice Na Hliněnce
Počet obyvatel 2307 č.p. 462
Objednatel odhadu AS ZIZLAVSKY v.o.s. Široká č.p. 5 11000 Praha ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ
Seiler Petr - Nová Včelnice, Na Hliněnce 462
Zpracováno pro
insolvenční správce
Vypracoval Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected]
0845
Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 733 698996
Počet stran textu 6
Počet stran příloh
75.59 m2
25.4.2016 12.4.2016 12.4.2016
7
9 000 Kč/m2
680 300 Kč
680 000 Kč Šestsetosmdesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO
28490738
REET
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV zástavní právo smluvní - viz. oddíl C) na LV č. 1520
-1-
NE
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Vyhodnocení nabývací titul nebyl předložen Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Vyhodnocení nabývací titul nebyl předložen Komentář k vadám
Kupní cena
0
Datum
Kupní cena
0
Datum
-2-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1444, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 13.4.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1520, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 1.4.2016. místní šetření - zaměření nemovitosti+fotodokumentace, vyhotovil odhadce 12.4.2016. Datum předání kompletních podkladů 13.4.2016 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1520, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 1.4.2016. místní šetření - zaměření nemovitosti+fotodokumentace, vyhotovil odhadce 12.4.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Nová Včelnice je malou obcí cca 14 km severovýchodně od Jindřichova Hradce. Obec není zásadním způsobem významná z regionálního hlediska. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano
14 Km
Informace o nemovitosti Jedná se o BJ o dispozici 3+1 v panelovém domě, umístěnou ve 3. NP s výtahem. Bytový z roku 1981. Panelový dům je vytápěn vlastní plynovou kotelnou, která též zajišťuje dodávku TUV pro celý bytový dům. V roce 2006 probíhala částečná rekonstrukce bytového domu – byla vybudována plynová kotelny, bylo provedeno zateplení domu kontaktním zateplovacím systémem a byla vyměněna okna za plastová. Bytová jednotka je v původním stavu ,tj. umakartové jádro. Okna jsou plastová, omítky štukové, na podlahách pvc, jekor, vnitřní dveře jsou lakované. Rozvody jsou původní. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 235/4 manip. plocha ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Velikost bytu 3+1
Počet NP domu celkem Výtah
7 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
1
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Technický stav Technický stav domu
velmi dobrý
Stáří stavby [roky]
35
Technický stav jednotky
velmi dobrý
Opotřebení odhadem %
35
Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Okna komplet plastová plyn.kotelna komplet zateplení domu komplet Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu práce vodorovné betonové montované konstrukce, stropy krytina střech živičná
Byt (jednotka)
bez rekonstrukce Rok provedení 2006 2006
Konstrukce svislé konstrukce konstrukce střechy klempířské konstrukce
-3-
Provedení železobetonový montovaný skelet v tloušťce 35 cm plochá střecha pozinkované
úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
vápenná omítka štuková
vchodové plastové s kobercem, pvc světelný rozvod svislé a vodorovné potrubí centrální ohřev teplé vody
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod
kontaktní zateplovací systém
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
rozvod plynu
plastová s dvojsklem z centrální kotelny rozvod studené a teplé
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností zádveří šatna WC obývací pokoj ložnice pokoj kuchyně koupelna sklep lodžie
plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 6.25 m2 1.0 2.50 m2 1.0 1.01 m2 1.0 21.67 m2 1.0 13.04 m2 1.0 12.99 m2 1.0 12.65 m2 1.0 2.60 m2 0.5 0.90 m2 0.5 1.98 m2
78.46 m2
75.59 m2
6.25 2.50 1.01 21.67 13.04 12.99 12.65 2.60 1.80 3.95
Součet ploch za podlaží Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 14.4.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 67.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
690 000 Kč 10 % 621 000 Kč
m2 10 300 Kč/m2 9 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou byt 3+1 s komorou v Nové Včelnici, který se nachází ve druhém patře panelového domu bez výtahu. Byt v osobním vlastnictví o výměře 67 m2 má nová plastová okna, je v původním velmi udržovaném stavu. Na podlaze PVC a koberce. Ústřední dálkové topení. Výhodná orientace na jižní stranu. K dispozici sklep, sušárna a kolárna. Jedná se o stejnou lokalitu, , menší podlahovou plochu, obdobný technický stav.
-4-
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 25.1.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 76.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
750 000 Kč 10 % 675 000 Kč
m2 9 900 Kč/m2 8 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou byt 3+1+b, situovaný v ideálním druhém nadzemním podlaží v bytovém domě, který je zděné konstrukce v kombinaci s dřevostavbou. Dům je po rekonstrukci, zateplený. Byt má nová plastová okna, jsou zde nové rozvody vody a odpadu v plastu, nové jsou stoupačky. Patří k němu sklepní kóje a zděný sklep, k dispozici je sušárna, uzamykatelná kolárna a kočárkárna. Byt je možné převézt do osobního vlastnictví. Jedná se o stejnou lokalitu, obdobnou podlahovou plochu a o něco lepší technický stav. Byt je ale družstevní.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.4.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 78.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
760 500 Kč 0 % 761 000 Kč
m2 9 800 Kč/m2 9 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou družstevní byt s možností převodu do osobního vlastnictví, který se nachází v Nové Včelnici v klidné části obce. Z malé chodbičky se vstupuje do kuchyňky která navazuje na obývací pokoj s balkonem .Z již zmiňované chodbičky se nachází dva oddělené vstupy do ložnice a dětského pokoje, K bytu náleží sklepní koje. Jedná se o obdobnou lokalitu, o něco lepší technický stav, o něco větší podlahovou plochu.
-5-
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
8 900 - 9 800 Kč/m2
621 000 - 761 000 Kč 9 000 Kč/m2
Obvyklou cenu současnou bytové jednotky č. 462/9 vymezenou v domě ulice Na Hliněnce č.p. 462, obec Nová Včelnice, zapsanou na LV č. 1520 pro k.ú.Nová Včelnice, včetně podílu na společných částech domu a pozemku 35/1000, odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených jednotek v dané či obdobné lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek , podlahové plochy, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 9.000 Kč/m2 podlahové plochy. Tj. 680 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1491/109/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2016004. V Českém Krumlově dne 25.4.2016. Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov
-6-
Fotodokumentace
pohled na BD
pohled na BD
vstup do BD
hala
pohled na BD
vstup do BJ
-7-
Fotodokumentace
chodba
sklad
wc
kuchyně
jídelna
-8-
Fotodokumentace
koupelna
pokoj
obývací pokoj
pokoj
lodžie
-9-
Fotodokumentace - mapy
obec Nová Včelnice
umístění nemovitosti Na Hliněnce č.p. 462 v obci
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
