ZNALECKÝ POSUDEK č. 4899-267/2016 O ceně podílu o velikosti 1/6 rodinného domu č.p.272 v obci Dobrá, který stojí na pozemku jiného vlastníka, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.1268 pro k.ú.Dobrá u Frýdku -Místku
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-38/08-101
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 21.7.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.7.2016
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/6 rodinného domu č.p.272 v obci Dobrá, který stojí na pozemku jiného vlastníka, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.1268 pro k.ú.Dobrá u Frýdku –Místku
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Dobrá 272 739 51 Dobrá Moravskoslezský Frýdek-Místek Dobrá Dobrá u Frýdku-Místku 3 151
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.7.2016 za přítomnosti znalce, p.Jiřiny Klimkové a p.Jakuba Klímka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1268 pro k.ú.Dobrá u Frýdku -Místku - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
Jakub Klímek, Beskydská 1711, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Kamil Klímek, SNP 71/37, 796 07 Držovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jiřina Klimková, č. p. 272, 739 51 Dobrá, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6
Vlastníci pozemku: Jakub Klímek, Beskydská 1711, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Kamil Klímek, SNP 71/37, 796 07 Držovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jiřina Klimková, č. p. 272, 739 51 Dobrá, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu byla předložena
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící objekt rodinného domu, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z eloxovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, parket, PVC a koberců. Schody jsou železobetonové s povrchem z koberců. V domě je byt dispozice 5+1, s funkčně propojenou garáží, vybavení kuchyně je s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlo, druhá koupelna s vanou a WC. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva a s plynovým kotlem. Teplá voda je z kotle, alternativně z boileru. Stav domu je dobrý, s potřebou menších oprav - zhoršený stav střešních latí, místy odpadlý sokl, celkové vybavení je standardní. Dům je užíván od roku 1989, v roce 2008 byla vyměněna krytina, okna jsou z roku 2007. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn, kanalizace do jímky, je možnost napojení na veřejnou kanalizaci. Rodinný dům se oceňuje bez pozemků.
-3-
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:
Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. -4-
Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.272
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům č.p.272
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 27 let 1 546,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Zastavěné plochy a výšky podlaží
1.PP: 1.NP: podkroví:
11,2*10,4 116,48+6,4*2,8
-6-
= = =
116,48 m2 134,40 m2 116,48 m2
Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 116,48 m2 134,40 m2 116,48 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,60 m 2,50 m
Obestavěný prostor
spodní stavba: 116,48*2,5 vrchní stavba: 116,48*3,7+6,4*2,8*3,15 zastřešení: 116,48*5,5/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
291,20 m3 487,42 m3 320,32 m3 1 098,94 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,73
134,40 m2 367,36 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 -7-
č. III III III I III IV
Vi typ C 0,00 0,00 -0,02 0,02 0,04
III IV
0,00 0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 27 let: s = 1 - 0,005 * 27 = 0,865
-0,01 0,00 1,00
12
Index vybavení
Σ Vi) * V13 * 0,865 = 0,891
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
č. II
Pi 0,00
I
-0,03
II
0,00
I II IV
-0,04 0,00 1,00
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII
Pi 1,00
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku
-8-
0,04 0,02 0,00 0,00 0,01
s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 546,- Kč/m3 * 0,891 = 1 377,49 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 098,94 m3 * 1 377,49 Kč/m3 * 0,930 * 1,070= 1 506 361,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-9-
1 506 361,34 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.272
1 506 361,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 506 361,30 Kč
Celkem
1 506 361,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 506 361,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.272
1 506 361,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 506 361,30 Kč
Celkem
1 506 361,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 506 361,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionpětsetšesttisíctřistašedesát Kč - 10 -
1 506 360,- Kč
Závěr :
Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 192,- Kč s příslušenstvím REALBOHEMIA a.s., Ostrovského 253/3, Smíchov, 15000 Praha 5, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 49.925,- Kč s příslušenstvím - TOP Truck s.r.o., Šlechtitelů 695/6, Holice, 78371 Olomouc, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 44.475,04 Kč s příslušenstvím - Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 1.330,- Kč s příslušenstvím a náklady - Česká kancelář pojistitelů, Na Pankráci 1724/129, Praha 4, Nusle, 140 00 Praha 4, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 994,- Kč s příslušenstvím a náklady - Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/21, Karlín, 18600 Praha 8, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 55.000,- Kč s příslušenstvím - Tůma Miroslav, Ve vrbách 284/8, Štěrboholy, 10200 Praha 10, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 47.520,Kč s příslušenstvím - Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Braník, 140 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 1.422,- Kč s příslušenstvím a náklady - Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/21, Karlín, 18600 Praha 8, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/6 nemovitosti 45EX-38/2008 ze dne 7.2.2011, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/6 nemovitosti 63EX-3951/2006-29 ze dne 20.4.2011, Nařízení exekuce 73Nc-1366-6/2005 OSP9 ze dne 14.9.2006, Nařízení exekuce 60Nc-1335/2009-22 ze dne 16.2.2010, Nařízení exekuce 24EXE-5/2012 ze dne 9.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/6 nemovitosti 030EX-14295/2013-23 ze dne 14.6.2013, Zahájení exekuce 095EX-2313/2013-008 ze dne 18.12.2013 související Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/6 nemovitosti 095EX-2313/2013-014 ze dne 30.12.2013, Zahájení exekuce 146EX-223/2014-12 ze dne 27.3.2014 související Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/6 nemovitosti 146EX-223/2014-15 ze dne 10.4.2014, Nařízení exekuce 24Nc-3566/2009-5 ze dne 6.3.2009 související Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/6 nemovitosti 132EX-14512/2009-14 ze dne 21.4.2015, Nařízení exekuce 35Nc-3566/2009-5 ze dne 6.3.2009 související Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/6 nemovitosti 132EX-14509/2009-19 ze dne 21.4.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
- 11 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
rodinný dům v Dobré u Frýdku-Místku. Dům je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Součástí je garáž pro dva vozy a menší bazén. Dům je celý podsklepen, velice dobrá dostupnost s dobrou sociální vybaveností. Užitná plocha: 85 m2. Plocha pozemku: 660 m2. Požadovaná cena 2 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize.
- 12 -
Prodej částečně podsklepeného rodinného domu 5+1 v obci Dobrá. V přízemí chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, samostatné WC. V patře dva pokoje, příprava na třetí pokoj, úložné prostory. Vnitřek domu před kompletní rekonstrukcí. Elektřina 230V a 400V, topení na tuhá paliva, radiátory, přímotopy, voda z vlastní studny zavedena do domu, plynová přípojka, odpad 2x žumpa. Renovace fasády 2013, plastová okna. Na prostorném pozemku 2355 m2 se nachází prostorná hospodářská budova, zahradní altán s krbem, ovocné stromy. Nemovitost vhodná i pro chov domácího zvířectva. Výborná dostupnost do Frýdku-Místku, Ostravy, Třince. Užitná plocha: 164 m2 Požadovaná cena 1.800.000,- Kč včetně právního servisu a provize RK.
- 13 -
prodej rodinného domu 5+1 v obci Skalice. Předmětem prodeje je celopodsklepený dům s pěknou a udržovanou zahradou. V přízemí domu je velká kuchyň s jídelnou, prostorný obývací pokoj, koupelna a zvlášť toaleta. V patře jsou 3 pokoje, koupelna s toaletou zvlášť a terasou s výhledem na Beskydy. Na domě proběhla celková rekonstrukce oken za plastová, nová střešní krytina (pískovaná) a nový kotel (2016). Dům je napojen na obecní vodovod, ale taky čerpá ze studny užitkovou vodu na zalévání zahrady a splachování toalet. Sklep je suchý a prostorný s možností parkování automobilu. Stropy domu železobeton. Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 760 m2. Požadovaná cena 2 300 000 Kč za nemovitost
- 14 -
prodej nájemního dvojdomku v Dobré. V původním, ale udržovaném stavu, kde se nachází 2 byty (každý se svým vlastním vchodem). K domu patří zahrada, na které se nachází garáž a hospodářská budova. Koupě domu přináší okamžitý výnos(4 tis. Kč,-).Jeden byt k dispozici nastávajícímu majiteli Plocha podlahová: 225 m2. Plocha pozemku: 342 m2. . Požadovaná cena 1 890 000 Kč za nemovitost, včetně provize
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.400.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Negativně působí prodej podílu.
Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/6 nemovitosti stanovuji na 150.000,- Kč. Slovy: Stopadesáttisíc Kč V Tršicích 21.7.2016
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5.
- 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4899-267/2016 znaleckého deníku.
- 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1268 ze dne 18.4.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 7 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
