2016

Znalecký posudek č. 3059-580/2016

Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. st. 404 a 1013/6 včetně součástí a příslušenství v kat. území Psáry pro účely dražby.

Dle tržních metodik a zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 04.07.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu, a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, dne 06.07.2016

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. st. 404 a 1013/6, včetně součástí a příslušenství, obec Psáry, kat. území Psáry, okres Praha - západ, pro účely dražby.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:

Pozemky parc. č. st. 404 a 1013/6 Středočeský Praha - západ Psáry Psáry

3. Zaměření nemovitosti Vnější obhlídka nemovitostí byla provedena dne 04.07.2016 bez účasti vlastníka – prohlídka interiéru domu nebyla umožněna, dlužník ve stanovený termín nezpřístupnil nemovitost. Výměry pozemku byly převzaty z katastru nemovitostí, výměry stavby byly stanoveny odhadem.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 06.07.2016 - Výpis z katastru nemovitostí ze dne 04.09.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje získané při místním šetření dne 04.07.2016 - Informace a údaje získané na internetových stránkách obce: http://www.psary.cz - Informace realitních kanceláří o prodejích nemovitostí (www.sreality.cz)

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku/k datu ocenění: Čoudek Jiří, č. ev. 73, 25244 Psáry Nemovitosti: - pozemek parc. č. st. 404 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 56 m2, jehož součástí je stavba Psáry, č.e.73, rod. rekr., - pozemek parc. č. 1013/6 – zahrada, výměra 1074 m2, zapsány na LV 898, obec Psáry, kat. území Psáry, okres Praha - západ.

2

6. Celkový popis nemovitosti Obec Psáry se nachází na jihovýchodním okraji okresu Praha – západ. Má přibližně 3 660 obyvatel a základní občanskou vybavenost – MŠ, ZŠ, obchod, poštu, lékaře. Obec je obsluhována autobusovou dopravou (linky PID). Má kompletní veřejné rozvody inženýrských sítí. Oceňovaná nemovitost se nachází v rekreační oblasti s místním názvem Bába jihovýchodně od centra obce, v blízkosti rozsáhlejších ploch zeleně. Přístup k pozemkům je po právní stránce zajištěn, avšak jedná se o hůře sjízdné, úzké, nezpevněné cesty. Okolní zástavba sestává z rekreačních objektů s průměrným stavem údržby. Prostředí je klidné, vhodné k rekreaci. Dle územního plánu se jedná o rekreační oblast. Pozemky tvoří funkční celek pravidelného obdélníkového tvaru. Jsou mírně svažité s orientací na jihozápad. Stavba rekreační chaty se nachází v západní části pozemku, téměř na jeho okraji. Pozemek parc. č. 1013/6 slouží celý jako zahrada. Na jeho západním okraji, vedle chaty, stojí plechová bouda o zastavěné ploše do 25 m2, bez vlivu na cenu obvyklou. Pozemky jsou oploceny pletivem, s kovovou brankou a bránou. Na pozemku jsou 2 jednoduché pergoly – jedna jako parkovací přístřešek, druhá jako zastřešené posezení. Dále se zde nachází nadzemní montovaný bazén. Zbytek zahrady je běžně udržován, s trvalými porosty. Stavba rekreační chaty má dle katastru nemovitostí zastavěnou plochu 56 m2, tvar stavby odpovídá zákresu v katastrální mapě. Stáří stavby je odhadnuto na 60-70 let, dle vnějšího stavu lze usuzovat na zanedbanou údržbu bez rekonstrukce v posledních letech. Předpokládaná dispozice je 2-3 pokoje, s verandou, kuchyňkou, avšak interiér nebyl zpřístupněn. Stavba má obytné podkroví. Je zděná, s břízolitovou omítkou, střecha je sedlová s vikýřem, s plechovou krytinou, klempířské prvky a bleskosvod jsou. Okna jsou starší dřevěná. Vzhledem k charakteru stavby a stáří stavby lze předpokládat běžný, spíše nižší standard typický pro rekreační objekty – podlahy PVC, případně koberce nebo dlažba, kovové zárubně, jednoduchou kuchyňskou linku, jednoduché sociální zařízení. V místě jsou dostupné pouze rozvody elektřiny (220/380), voda je v sousedních objektech čerpána ze studny, odpady sváděny do jímek, stejné provedení je předpokládáno i v oceňované nemovitosti. Topení se předpokládá lokální (tuhá paliva, elektro). Stavba je užívána. Zvnějšku nejsou patrné významné vady, jsou však oprýskané nátěry, je patrné zatékání u balkonu. Pozemek parc. č. 1013/6 je zatížen věcným břemenem cesty vozové a pěší ve prospěch sousedního pozemku parc. č. 1013/5. Vzhledem k tomu, že břemeno bylo zřízeno v roce 1957, kdy bylo pravděpodobně v lokalitě jiné uspořádání parcel a vlastnických vztahů, dále vzhledem k faktu, že oprávněný pozemek parc. č. 1013/5 je stejného vlastníka, jako sousedící pozemek parc. č. 1012/3, a tyto pozemky spolu tvoří funkční celek s vlastním přístupem z veřejné komunikace, a vzhledem k faktu, že mezi oprávněným a povinným pozemkem je vybudováno oplocení, není pravděpodobné, že by věcné břemeno bylo využíváno a nemá tedy vliv na cenu obvyklou. Chata má přiděleno číslo evidenční, je však pravděpodobně užívána k trvalému bydlení. Dle vnějšího vzhledu nemovitosti je možné usuzovat, že chata je celoročně obyvatelná.

7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích 3

stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Vzhledem k nedostatku přesných informací o nemovitosti je nutné ocenění považovat za orientační.

8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství

II. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství

4

B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. II III

Pi 0,80 0,85

III

1,02

I

1,00

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC=ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6=1 842,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

5

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - problematický I příjezd

Pi 0,85 0,05 0,05 -0,05 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,10

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,782 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,782 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 130,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 130,00) / 1 130,00 = 0,977 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 6

č. II

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 0,00

5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,782 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,782 = 0,782 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 799,63 0,782 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,977 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 1 407,31

Parcelní číslo st. 404

Výměra [m2] 56,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 407,31

Cena [Kč] 78 809,36

1013/6

1 074,00 1 130,00

1 407,31

1 511 450,94 1 590 260,30

Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):

Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 65 let 3 475,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: podkroví: Název podlaží 1. NP: podkroví:

= = Zastavěná plocha 56,00 m2 36,00 m2

7

56,00 m2 36,00 m2

Konstrukční výška 2,50 m 2,50 m

Obestavěný prostor 1. NP: (56,0)*(2,50) podkroví: (36,0)*(1,50)+(36,0)*(2,00)/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

140,00 m3 90,00 m3 230,00 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu nezpřístupněná nemovitost - neznámý stav zakrytých konstrukcí a vnitřního vybavení 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 65 let: s = 1 - 0,005 * 65 = 0,675

č. II

Vi typ A

II II

0,00 -0,03

III

0,03

II IV II IV

0,00 0,10 0,00 0,04

III I

0,03 -0,15

III

0,85

9

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V10 * 0,675 = 0,585

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,782 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 475,- Kč/m3 * 0,585 = 2 032,87 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 230,00 m3 * 2 032,87 Kč/m3 * 1,000 * 0,782= 365 632,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

8

365 632,- Kč

Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 10,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 100 = 65,0 % Koeficient opotřebení: (1- 65,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

+ = * * = * =

65,0 %

+ + = * * =

9 750,- Kč 19 050,- Kč 28 800,- Kč 0,9000 2,3180 60 082,56 Kč

* =

0,350 21 028,90Kč

10 780,- Kč 10 780,- Kč 0,9000 2,3180 22 489,24 Kč 0,350 7 871,23 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

7 871,23 Kč 28 900,13 Kč 0,782 22 599,90 Kč

Studna - zjištěná cena

=

22 599,90 Kč

Cena staveb celkem

=

388 231,90 Kč

9

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

1 590 260,30 1 130,00 300,00 422 193,00 0,065 27 442,55

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

27 442,55 Kč

Cena porostů celkem

=

27 442,55 Kč

Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rekreační chata Studna Trvalé porosty Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem

+

365 632,- Kč 22 599,90 Kč 27 442,55 Kč 415 674,45 Kč 1 590 260,30 Kč

Pozemky vč. součástí a příslušenství - zjištěná cena

=

2 005 934,75 Kč

II. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Pro srovnání byly vybrány zděné rekreační chaty v relevantním okolí, bez celkové rekonstrukce, srovnatelných výměr. Detailní popis srovnávaných nemovitostí je v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.

Lokalita

Oceňovaný Rekreační chata, Psáry, objekt okr. Praha - západ

Rekreační chata, Psáry, Vzorek č.1 okr. Praha - západ

Rekreační chata, Psáry, Vzorek č.2 okr. Praha - západ

rozměry

stav

pozemek

UP cca 70 m2

stáří 60-70 let, bez rekonstrukce

UP 76 m2

stáří nezjištěno, srovnatelné, udržovaný stav

UP 60 m2

stáří nezjištěno, srovnatelné, dobrý stav

Rekreační chata, Jílové u Prahy - Radlík, okr. Praha Vzorek č.3 západ UP 71 m2

stáří nezjištěno, srovnatelné, dobrý stav

10

jiné

1 130 m2

zděná stavba, dispozice nezjištěna, IS pravděpodobně elektro, studna, jímka, vytápění lokální (TP/elektro), zahrada s porosty, bez významného příslušenství

780 m2

zděná stavba, dispozice nezjištěna, IS elektro, 2x studna, jímka, vytápění lokální TP, zahrada upravená s porosty, dílna, sklep

1 089 m2

smíšená stavba, dispozice 2+1, IS: elektro, 2x studna, jímka, vytápění lokální (TP/elektro), zahrada upravená s porosty, zastřešený bazén, dílna, kůlna, sklep

1 100 m2

smíšená stavba, dispozice 3+1, IS: elektro, veřejný vodovod, jímka, vytápění lokální TP, zahrada upravená s porosty, sklep

č 1 2 3

Cena Koef. požadovaná, redukce Cena po K4 - stav resp. na redukci na K1 K2 K3 a zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení 1 690 000 0,9 1 521 000 1 1 1 1,2 1 750 000 0,95 1 662 500 1 0,95 1 1,3 2 100 000 0,9 1 890 000 1,15 1 1 1,2

K-6 úvaha K1 x … x K-5 jiné odhadce K6 1 1,1 1,320 1 1,2 1,482 1,05 1 1,449

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna lokalita, přístup, obč. vybavenost, dopravní dostupnost K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna podl. plocha objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemků K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vybavení, konstrukce K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněny přípojky inž. sítí K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněny vedlejší stavby, zahrada Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 152 273 1 121 795 1 304 348

1 192 805 1 121 795 1 304 348 97 793 1 095 012 1 290 599

Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné, v blízkých lokalitách. Rozdíly ve výměrách nemovitostí a pozemků jsou zohledněny v koeficientech K2 a K3, stav chat, vedl. staveb, zahrady a způsob vytápění nemovitosti jsou zohledněny v koeficientech K4 až K6. U stavu chat je zohledněno, že interiér chaty nebyl zpřístupněn, předpokládá se tedy spíše nižší standard a horší stav.

Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na částku 1 200 000,- Kč.

C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu

2 005 934,75 Kč

Srovnávací hodnota/celek

1 200 000,00 Kč

Ocenění dle cenového předpisu nutno brát jako orientační, dle vyhlášky vychází příliš vysoká cena pozemku – obvyklá cena (u pozemků pro rekreační využití) v oblasti je cca poloviční, tj. cena dle vyhlášky by pak vycházela také okolo 1,2 mil. Kč.

11

Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemků parc. č. st. 404 a 1013/6, včetně součástí a příslušenství, obec Psáry, kat. území Psáry, okres Praha - západ, na:

1 200 000,-- Kč Slovy: Jedenmiliondvěstětisíckorunčeských

V Praze, dne 06.07.2016

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jitka Mašínová

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3059-580/2016 znaleckého deníku.

E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace

12

1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí

13

14

2. Srovnávané nemovitosti

15

16

17

3. Fotodokumentace

18

19