2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3642 51/2016 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 160 včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc.č. st. 392, st. 395, prac.č. 368/4, 375/2 a 375/11, vše v obci Tišice, části obce Kozly, ul. Kostelecká, okr. Mělník Objednavatel znaleckého posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/2 266 01 Beroun

Účel znaleckého posudku: zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení vedené Exekutorským úřadem Beroun, sp.zn. 015 EX 785/2008-95 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé (tržní), podle stavu ke dni 4.2.2016 znalecký posudek vypracoval:

Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: [email protected]_ Počet stran:35 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 6.3.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je označit a ocenit cenu obvyklou nemovité věci a jejich příslušenství, a to jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, a to: ve společném jmění manželů jiná st., stojící na pozemku parc.č. st. 392 bydlení č.p. 160, stojící na pozemku parc.č.st. 395 pozemek parc.č. st. 392, o výměře 273m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří pozemek parc.č. st. 395, o výměře 335m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří pozemek parc.č. 368/4, o výměře 3484m2, druh pozemku orná půda pozemek parc.č .375/2, o výměře 454m2, druh pozemku zahrada pozemek parc.č. 375/11, o výměře 1618m2, druh pozemku zahrada vše zapsáno v katastru nemovitosti, vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec Tišice, katastrální území Kozly, u Tišic, na listu vlastnictví č. 319

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Kostelecká 160 277 15 Kozly Středočeský Mělník Tišice Kozly u Tišic 2 184

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.2.2016 za přítomnosti pana Formánka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o ustanovení znalce vydané Exekutorským úřadem Beroun, č.j. 015 eX 785/2008-95 znalecký posudek č. 2377-3/2011 vypracovaný Ing. Jaroslavem Látalem informace získané při místním šetření od pana Formánka skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření aktuální informace o nabídkách realitních kanceláří o prodejích obdobných nemovitostí v dané lokalitě inzerované na realitních sevrech nekompletní projektová dokumentace rodinného domu kopie katastrální mapy uvedené lokality

5. Vlastnické a evidenční údaje Helena Formánková a Karel Formánek, bytem Kostelecká 160, Tišice

6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů.

-2-

7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je soubor nemovitostí, a to větší rodinný dům, stáj pro koně s jednou bytovou jednotkou, altán, upravená zahrada s venkovními úpravami, venkovním jezírkem, bazénem, porosty a pozemky, vše v obci Tišice, resp. části obce Kozly (na jižním okraji části Kozly). Pozemek je rovinatý, oplocený, přístupová komunikace (ul. Kostelecká) zpevněná, asfaltová. Nemovitost je napojena na elektrický proud, voda čerpaná z vlastní studny, odpadní vody řešeny přes ČOV. Pozn. Bohužel k nemovitosti nepatří další sousední pozemky, které jsou majiteli oceňované nemovitosti využívány (pronajmuty) pro pasení koní. Opak by znamenal výrazné zhodnocení oceňované nemovitosti, neboť nemovitost má de facto charakter malého ranče se zaměřením koně.

8. Stanovení ceny obvyklé (obecné, tržní), resp. použité způsoby ocenění:  Zjištění ceny obvyklé je prováděno obvykle variantní způsobem. V tomto případě jsou použity čtyři metody aplikace cenového předpisu nákladový způsob ocenění výnosová metoda porovnávací metoda - obecná   V zákoně č. 151/97Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat.   a) Cenový předpis  V cenovém předpisu je v současné době používaná porovnávací metoda, dle které na základě předem daných kritérií upravuje základní cena za 1m3 obestavěného dané ve vyhlášce.   b) Nákladový způsob ocenění  Je využita oceňovací vyhláška, není uvažován vliv tzv. koeficientu prodejnosti Kp,, resp. koef pp, cena pozemku vzata dle skutečnosti  c) Výnosová metoda:  Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos.

-3-

Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství.   d) Porovnávací hodnota:  Principiálně se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na realitním trhu, a to buď z realitní inzerce, databáze realitních kanceláří příp. z archivu znalce. Tyto nemovitosti by měly být svým charakterem, velikostí a hlavně lokalitou srovnatelné. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi, který je neustále ve vývoji a na nějž působí různé vlivy, že vyhodnocené prodeje by neměly být starší než jeden rok. Při delší době údaje ztrácejí svoji vypovídající schopnost.   

B. ZNALECKÝ POSUDEK 

a)

Ocenění dle cenového předpisu

Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Objekt stájí 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Bazén 1.2.3. ČOV - stavební část 1.2.4. ČOV - technologická část 1.2.5. Altán 1.2.6. Vodní plocha 1.2.7. Venkovní úpravy 1.2.8. Nádrže na plyn 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č.

-4-

441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. II IV III

Pi 0,80 0,60 1,02

I

1,00

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 763,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - na nemovitosti vázne exekuční řízení 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II

0,00

II I

0,00 -0,30

IV

1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,640 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku

-5-

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,04 -0,08 -0,10 -0,01 0,01 0,00 0,04 0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,890 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,570

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Volně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s obytným podkrovím. Půdorys domu tvaru písmene „L”. Základy betonové (dle vyjádření pana Formánka železobetonová vana v části podsklepení), svislé konstrukce zděné (Porotherm 44cm), stropy nad přízemím s rovným podhledem (železobetonové předpjaté panely Spiroll), v podkroví šikmé. Krov dřevěný, vaznicový, valbové vikýře, střešní krytina tašková betonová Bramac, klempířské prvky (žlaby a svody) v mědi. Fasáda vápenná (objekt není zateplen), strukturovaná omítka, vnitřní omítky vápenné hladké štukové, v podkroví na šikminách sádrokartonové konstrukce, v koupelnách keramický obklad, dlažba. Krytina podlah v přízemí (obývací pokoj + kuchyň) dřevěné parkety, v podkroví koberec, chodby dlažba. Okna plastová, na vnější straně fólie imitace dřeva. Vytápění ústřední, kotel na LTO (litinový nízkoteplotní kotel Buderus G 124x) + elektrokotel Dakon, radiátory deskové plechové (typ Radik), v koupelně otopné žebříky. V obývacím pokoji krb. Dřevěné obložkové zárubně, vnitřní dveře plné čí částečně prosklené. Schodiště do podkroví dřevěné, do sklepení betonové s dlažbou. Garážová vrata roletová, elektropohon. Kuchyňská linka včetně elektrospotřebičů. Dispoziční řešení: suterén: chodba, kotelna, sklady, přízemí: předsíň, hala, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, úklidová komora, dvojgaráž, podkroví: pracovna, 4 x ložnice, komora, WC, koupelna, šatna, chodba, půdní prostor Výpočet obestavěného prostoru: (6,6 * 15,8 + 1,45 * 2,0) * (0,1 + 2,67) + (25,2 * 9,3 + 6,6 * 9,9 + 4,6 * 2,2) * 3,55 + 18,6 * 9,3 * 1/2 * 18,6 + 9,3 * 3,3 * 1/2 * 2/3 * 4,15 + 19,2 * 6,6 * 1/2 * 4,15 6,6 * 2,2 * 1/2 * 1/3 * 4,15 + 5 * (3,0 * 2,0 * 2,5 * 1/2 + 2,5 * 1,5 * 1/2 * 3,0) = 3368m3. -6-

Rodinný dům byl postaven v roce 1997, použity kvalitní nadstandardní materiály, velkorysé dispoziční řešení. Dům je v dobrém technickém stavu, průběžně udržován Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor rodinný dům 3368

=

[m3] 3 368,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

rodinný dům Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 3 368,00 m3 3 368,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce

Provedení

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností -7-

Hodnocení standardu S N S S S N S S C S N S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 27. Vnitřní krb 28. Garážová vrata s elektropohonem

S S S S S S S N N N S A A

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Část Koef. [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 2. Zdivo N 21,20 100 1,54 3. Stropy S 7,90 100 1,00 4. Střecha S 7,30 100 1,00 5. Krytina S 3,40 100 1,00 6. Klempířské konstrukce N 0,90 100 1,54 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 11. Schody N 1,00 100 1,54 12. Dveře S 3,20 100 1,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 23. Vybavení kuchyně N 0,50 100 1,54 24. Vnitřní vybavení N 4,10 100 1,54 25. Záchod N 0,30 100 1,54 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 27. Vnitřní krb A 0,60 100 1,00 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K podkroví * K5 * Ki) 100 000,00 / (3 368,00 * 2 290,- * 1,1200 * 0,9000 * 2,1370) = 0,60 28. Garážová vrata s elektropohonem A 0,48 100 1,00 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K podkroví * K5 * Ki) Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

-8-

Upravený obj. podíl 8,20 32,65 7,90 7,30 3,40 1,39 5,80 2,80 0,00 2,30 1,54 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,77 6,31 0,46 3,40 0,60

0,48

80 000,00 / (3 368,00 * 2 290,- * 1,1200 * 0,9000 * 2,1370) = 0,48 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

3 368,00 m3 * 5 707,34 Kč/m3

115,70 1,1570

= * * * * =

2 290,1,1200 1,1570 0,9000 2,1370 5 707,34

=

19 222 321,12 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 19 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 81 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 100 = 19,0 % Koeficient opotřebení: (1- 19,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,810 15 570 080,11 Kč 0,570 8 874 945,66 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

8 874 945,66 Kč

1.1.2. Objekt stájí Volně stojící zděný objekt v severovýchodní části pozemku. Objekt je zděný (Porotherm), v přední části dřevěné atypické členění. Krov dřevěný, střecha sedlová, v jižní části sedlový vikýř. Střešní krytina betonová Brarmac. Proveden elektrický rozvod, rozvod vody a kanalizace. V části objektu je bytová jednotka (přístupná po samostatném vnějším schodišti), ostatní prostory slouží pro ustájení koní a jako sklad sena. Budova byla postavena v roce 1996. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 1 + kk, WC s koupelnou, keramický obklad, topení elektrickými přímotopy, podlahová krytina plovoucí podlaha, na galerii koberec. Dobrý technický stav. Výpočet obestavěného prostoru: 19,7 * 11,94 * (4,1 + 0,5 * 5,2) + 5,0 * 3,6 * 1/2 * 1/3 * 6,0 = 1594m3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 1271

-9-

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 181,00 m2 235,00 m2 416,00 m2

Podlaží 1. NP podkroví Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,80 m 5,50 m

1 980,30 / 416,00 416,00 / 2

Součin 687,80 1 292,50 1 980,30 = 4,76 m = 208,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 1594 stáje

=

1 594,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

stáje Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 1 594,00 m3 1 594,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Část Konstrukce Provedení standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací S 100 2. Svislé konstrukce S 100 3. Stropy S 100 4. Krov, střecha S 100 5. Krytiny střech S 100 6. Klempířské konstrukce S 50 6. Klempířské konstrukce N 50 7. Úprava vnitřních povrchů S 100 8. Úprava vnějších povrchů S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody S 100 11. Dveře S 100 12. Vrata S 100 13. Okna S 100 14. Povrchy podlah S 100

- 10 -

15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Bytová jednotka

X S S S S X S X S X C X A

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10,80 100 1,00 10,80 2. Svislé konstrukce S 25,60 100 1,00 25,60 3. Stropy S 11,70 100 1,00 11,70 4. Krov, střecha S 6,90 100 1,00 6,90 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0,70 50 1,00 0,35 6. Klempířské konstrukce N 0,70 50 1,54 0,54 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,40 100 1,00 4,40 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 2,30 100 1,00 2,30 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata S 1,80 100 1,00 1,80 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 7,00 100 1,00 7,00 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,40 100 1,00 2,40 19. Vnitřní kanalizace S 2,30 100 1,00 2,30 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 0,40 100 1,00 0,40 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,30 100 1,00 2,30 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,30 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Bytová jednotka A 5,48 100 1,00 5,48 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 300 000,00 / (1 594,00 * 2 695,- * 0,9390 * 0,9517 * 0,7412 * 0,9000 * 2,1390) = 5,48 Součet upravených objemových podílů 100,37 Koeficient vybavení K4: 1,0037 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

- 11 -

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 594,00 m3 * 3 449,19 Kč/m3

= * * * * * * =

2 695,0,9390 0,9517 0,7412 1,0037 0,9000 2,1390 3 449,19

=

5 498 008,86 Kč


* = * =

0,800 4 398 407,09 Kč 0,570 2 507 092,04 Kč

Objekt stájí - zjištěná cena

=

2 507 092,04 Kč

+ = * * =

9 750,- Kč 9 750,- Kč 0,9000 2,3180 20 340,45 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 5,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 77 roků

- 12 -

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 100 = 23,0 % Koeficient opotřebení: (1- 23,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

23,0 %

+ = * * = * =

* =

0,770 15 662,15Kč

9 480,- Kč 9 480,- Kč 0,9000 2,3180 19 777,18 Kč 0,770 15 228,43 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

15 228,43 Kč 30 890,58 Kč 0,570 17 607,63 Kč

Studna - zjištěná cena

=

17 607,63 Kč

1.2.2. Bazén Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

21. Bazén venkovní 242

Výměra:

30,00 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

= * * =

1 825,0,9000 2,2920 3 764,61

=

112 938,30 Kč


* = * =

0,525 59 292,61 Kč 0,570 33 796,79 Kč

Bazén - zjištěná cena

=

33 796,79 Kč

Plná cena:

30,00 m3 * 3 764,61 Kč/m3

- 13 -

1.2.3. ČOV - stavební část Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.5.2. Čistírny pro 6 - 10 ekv. obyvatel - stavební část 2223

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

29 530,0,9000 2,3110 61 419,45

Plná cena:

=

61 419,45 Kč


* = * =

0,620 38 080,06 Kč 0,570 21 705,63 Kč

ČOV - stavební část - zjištěná cena

=

21 705,63 Kč

1,00 ks * 61 419,45 Kč/ks

1.2.4. ČOV - technologická část Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.5.2. Čistírny pro 6 - 10 ekv. obyvatel - technologie 2223

Výměra:

1,00 ks


= * * =

18 870,0,9000 2,3110 39 247,71

Plná cena:

=

39 247,71 Kč

1,00 ks * 39 247,71 Kč/ks

- 14 -


* = * =

0,620 24 333,58 Kč 0,570 13 870,14 Kč

ČOV - technologická část - zjištěná cena

=

13 870,14 Kč

1.2.5. Altán Jednoduchý altán, půdorys pravidelného šestiúhelníku, krov dřevěný, klempířské prvky v mědi. Obestavěný prostor: 55m3. Dobrý technický stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor altán 55

=

[m3] 55,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

altán Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 55,00 m3 55,00 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

Obj. podíl [%] S S X S

12,20 31,00 0,00 33,50

- 15 -

Část [%] 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50

5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S N S X X X X X

12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

12,80 6,47 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 102,27 1,0227

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 55,00 m3 * 1 441,39 Kč/m3

= =

1 441,39 79 276,45 Kč


* = * =

0,620 49 151,40 Kč 0,570 28 016,30 Kč

Altán - zjištěná cena

=

28 016,30 Kč

750,1,0227 0,9000 2,0880

1.2.6. Vodní plocha Zahradní „jezírko” o ploše cca 150m2 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

35.1. Jiné - počet

Počet:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= =

200 000,200 000,-

Plná cena:

=

200 000,- Kč

1,00 ks * 200 000,- Kč/ks

- 16 -


* = * =

0,620 124 000,- Kč 0,570 70 680,- Kč

Vodní plocha - zjištěná cena

=

70 680,- Kč

1.2.7. Venkovní úpravy Mezi venkovní úpravy patří oplocení, vjezdová vrata, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, inž. přípojky apod. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Altán Celkem:

Cena stavby 8 874 945,66 Kč 28 016,30 Kč 8 902 961,96 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

8 902 961,96 0,0300 267 088,86 Kč

1.2.8. Nádrže na plyn Plynové topení v domě, v jižní části pozemku jsou v zemi zapuštěné nádrže na plyn. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:


Počet:

1,00 ks


= =

100 000,100 000,-

Plná cena:

=

100 000,- Kč

1,00 ks * 100 000,- Kč/ks

- 17 -


* = * =

0,525 52 500,- Kč 0,570 29 925,- Kč

Nádrže na plyn - zjištěná cena

=

29 925,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek parc.č. st.392 je zastavěn objektem stájí. Pozemek parc.č.st. 395 je pozemek pod rodinným domem. Pozemky parc.č. 368/4 je dle KN veden jako orná půda, ve skutečnosti se jedná o okrasnou zahradu, v severní části výběh (jízdárna) pro koně. Pozemek parc.č. 375/11 je zahrada okolí domu č.p. 160 a objektů stájí. Pozemek parc.č. 375/2 je dle KN veden jako zahrada, ve skutečnosti se jedná o přístupovou cestu z obecní komunikace k oceňované nemovitosti. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 5 710,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 5 710,00) / 5 710,00 = 0,835 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,890

- 18 -

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,640 * 1,000 * 0,890 = 0,570 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 637,11 0,570 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,835 Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 orná půda § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 392 395 368/4 375/11

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

363,15

Výměra [m2] 273,00

Jedn. cena [Kč/m2] 363,15

Cena [Kč] 99 139,95

335,00

363,15

121 655,25

3 484,00 1 618,00 5 710,00

363,15 363,15

1 265 214,60 587 576,70 2 073 586,50

m2

Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,55

-0,10 -0,05 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,180

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 637,11 0,180 1,000

- 19 -

Upr. cena [Kč/m2] 114,68

Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,835 Název

Typ

§ 4 odst. 3 zahrada Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 375/2

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 454,00 114,68 2 454,00 m

Pozemek - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 52 064,72 52 064,72 2 125 651,22 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasná udržovaná zahrada, na pozemku zejména okrasné keře, např. břízy, tůje, buxus, živé ploty z listnatých keřů, platan, borovice, javor, lípa, vrba apod ale také stromy ovocné (třešeň, broskvoň, meruňka, višeň, švestka apod) Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * = =

2 073 586,50 5 710,00 1 000,00 363 150,00 0,065 23 604,75 23 604,75 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Objekt stájí 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Bazén 1.2.3. ČOV - stavební část 1.2.4. ČOV - technologická část 1.2.5. Altán 1.2.6. Vodní plocha 1.2.7. Venkovní úpravy 1.2.8. Nádrže na plyn

8 874 945,70 Kč 2 507 092,- Kč 17 607,60 Kč 33 796,80 Kč 21 705,60 Kč 13 870,10 Kč 28 016,30 Kč 70 680,- Kč 267 088,90 Kč 29 925,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

11 864 728,- Kč

- 20 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

2 125 651,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

2 125 651,20 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

23 604,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

23 604,80 Kč 14 013 984,- Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

b)

14 014 000,- Kč

Nákladový způsob ocenění

V příloze tohoto posudku je uvedeno 7 aktuálních nabídek k prodeji pozemků v obci Tišice, a to pozemků jejich výměra je větší jak 1.000m2. Nabízené ceny se u pozemků o velikosti 1.087m2 1.844m2 pohybují v rozmezí 786Kč/m2 - 1.073Kč/m2. U jednoho pozemku, jež má výměru 3.925m2, je požadovaná cena 600Kč/m2. Jedná se o logickou závislost, kdy cena pozemku za 1m2 s jeho výměrou klesá. Nutno zdůraznit, že výše uvedené ceny nejsou ceny již dosažené (smluvní), ale ceny poptávané, čili výsledná smluvní cena bude nakonec v naprosté většině případů nižší. U většiny inzerovaných nabídek nabízená cena obsahuje i provizi realitní kanceláře. S ohledem na výše uvedené i s ohledem na velikost oceňovaného pozemku (6.164m2) je stanovena jako reálná cena oceňovaného pozemku ve výši 600Kč/m2, což v absolutní výši znamená: 6.164m2 * 600Kč/m2 = 3.698.400Kč, po zaokrouhlení 3.700.000Kč

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce:

§ 13, typ A Zděná

- 21 -

Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor rodinný dům 3368

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název rodinný dům Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

[m3] 3 368,00 m3 Obestavěný prostor 3 368,00 m3 3 368,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 27. Vnitřní krb 28. Garážová vrata s elektropohonem

- 22 -

Hodnocení standardu S N S S S N S S C S N S S S S S S S S S S S N N N S A A

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy S 8,20 2. Zdivo N 21,20 3. Stropy S 7,90 4. Střecha S 7,30 5. Krytina S 3,40 6. Klempířské konstrukce N 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 11. Schody N 1,00 12. Dveře S 3,20 13. Okna S 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 16. Vytápění S 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 22. Kanalizace S 3,10 23. Vybavení kuchyně N 0,50 24. Vnitřní vybavení N 4,10 25. Záchod N 0,30 26. Ostatní S 3,40 27. Vnitřní krb A 0,60 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K podkroví * K 5 * Ki) 100 000,00 / (3 368,00 * 2 290,- * 1,1200 * 0,9000 * 2,1370) = 0,60 28. Garážová vrata s elektropohonem A 0,48 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K podkroví * K 5 * Ki) 80 000,00 / (3 368,00 * 2 290,- * 1,1200 * 0,9000 * 2,1370) = 0,48 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 19 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 81 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 100 = 19,0 % Koeficient opotřebení: (1- 19,0 % / 100)

*

Rodinný dům - zjištěná cena

=

- 23 -

1,00

0,48

115,70 1,1570

= * * * * =

3 368,00 m3 * 5 707,34 Kč/m3

1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,54 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 32,65 7,90 7,30 3,40 1,39 5,80 2,80 0,00 2,30 1,54 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,77 6,31 0,46 3,40 0,60

Koef.

2 290,1,1200 1,1570 0,9000 2,1370 5 707,34 19 222 321,12 Kč

0,810 15 570 080,11 Kč

Objekt stájí Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 1271

Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží

Zastavěná plocha 2

1. NP podkroví Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

181,00 m 235,00 m2 416,00 m2 PVP = PZP =

Konstr. výška 3,80 m 5,50 m

1 980,30 / 416,00 416,00 / 2

Součin 687,80 1 292,50 1 980,30 = 4,76 m = 208,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor stáje 1594

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží stáje Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

1 594,00 m3 Obestavěný prostor 1 594,00 m3 1 594,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod

- 24 -

Hodnocení standardu S S S S S S N S S X S S S S S X S S S S X

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Bytová jednotka

S X S X C X A

100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef.

1. Základy vč. zemních prací S 10,80 2. Svislé konstrukce S 25,60 3. Stropy S 11,70 4. Krov, střecha S 6,90 5. Krytiny střech S 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0,70 6. Klempířské konstrukce N 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,40 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 10. Schody S 2,30 11. Dveře S 2,40 12. Vrata S 1,80 13. Okna S 4,30 14. Povrchy podlah S 3,20 15. Vytápění X 0,00 16. Elektroinstalace S 7,00 17. Bleskosvod S 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,40 19. Vnitřní kanalizace S 2,30 20. Vnitřní plynovod X 0,00 21. Ohřev teplé vody S 0,40 22. Vybavení kuchyní X 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,30 24. Výtahy X 0,00 25. Ostatní C 5,30 26. Instalační pref. jádra X 0,00 27. Bytová jednotka A 5,48 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 300 000,00 / (1 594,00 * 2 695,- * 0,9390 * 0,9517 * 0,7412 * 0,9000 * 2,1390) = 5,48 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

100,37 1,0037

= * * * * * * =

1 594,00 m3 * 3 449,19 Kč/m3

=

- 25 -

Upravený obj. podíl 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,35 0,54 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 0,00 0,00 5,48

2 695,0,9390 0,9517 0,7412 1,0037 0,9000 2,1390 3 449,19 5 498 008,86 Kč


*

Objekt stájí - zjištěná cena

=

4 398 407,09 Kč

+ = * * =

9 750,- Kč 9 750,- Kč 0,9000 2,3180 20 340,45 Kč

* =

0,770 15 662,15Kč

0,800

Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 5,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 77 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 100 = 23,0 % Koeficient opotřebení: (1- 23,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

+ = * * = * =

23,0 %

9 480,- Kč 9 480,- Kč 0,9000 2,3180 19 777,18 Kč 0,770 15 228,43 Kč

Upravená cena čerpadel

+

15 228,43 Kč

Studna - zjištěná cena

=

30 890,58 Kč

- 26 -

Bazén Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

21. Bazén venkovní 242

Výměra:

30,00 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3] Plná cena:

30,00 m3 * 3 764,61 Kč/m3

= * * =

1 825,0,9000 2,2920 3 764,61

=

112 938,30 Kč


*

Bazén - zjištěná cena

=

0,525 59 292,61 Kč

ČOV - stavební část Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.5.2. Čistírny pro 6 - 10 ekv. obyvatel - stavební část 2223

Výměra:

1,00 ks


= * * =

29 530,0,9000 2,3110 61 419,45

Plná cena:

=

61 419,45 Kč

1,00 ks * 61 419,45 Kč/ks


*

ČOV - stavební část - zjištěná cena

=

- 27 -

0,620 38 080,06 Kč

ČOV - technologická část Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.5.2. Čistírny pro 6 - 10 ekv. obyvatel - technologie 2223

Výměra:

1,00 ks


= * * =

18 870,0,9000 2,3110 39 247,71

Plná cena:

=

39 247,71 Kč

1,00 ks * 39 247,71 Kč/ks


*

ČOV - technologická část - zjištěná cena

=

0,620 24 333,58 Kč

Altán Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor altán 55

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název altán Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

- 28 -

Typ NP

[m3] 55,00 m3 Obestavěný prostor 55,00 m3 55,00 m3

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S X S S N S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 55,00 m3 * 1 441,39 Kč/m3

= =


*

Altán - zjištěná cena

=

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 6,47 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 102,27 1,0227

750,1,0227 0,9000 2,0880 1 441,39 79 276,45 Kč

0,620 49 151,40 Kč

Vodní plocha Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:


Počet:

1,00 ks


= =

200 000,200 000,-

Plná cena:

=

200 000,- Kč


*

0,620

Vodní plocha - zjištěná cena

=

124 000,- Kč

1,00 ks * 200 000,- Kč/ks

- 29 -

Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Altán Celkem:

Cena stavby 15 570 080,11 Kč 49 151,40 Kč 15 619 231,51 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

468 576,95 Kč


= =

100 000,100 000,-

Plná cena:

=

100 000,- Kč


*

0,525

Nádrže na plyn - zjištěná cena

=

52 500,- Kč

15 619 231,51 0,0300

Nádrže na plyn Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:


Počet:

1,00 ks

1,00 ks * 100 000,- Kč/ks

- 30 -

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * = =

3 698 400,00 6 164,00 1 000,00 600 000,00 0,065 39 000,00 39 000,- Kč

3. Ocenění pozemků 3.1. Pozemek Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda zahrada zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 392 395 368/4 379/2 375/11

Pozemek - zjištěná cena

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 273,00 600,00 335,00 600,00 3 484,00 600,00 454,00 600,00 1 618,00 600,00 6 164,00m2 =

Cena [Kč] 163 800,201 000,2 090 400,272 400,970 800,3 698 400,3 698 400,- Kč

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Rodinný dům Objekt stájí Studna Bazén ČOV - stavební část ČOV - technologická část Altán Vodní plocha Venkovní úpravy Nádrže na plyn Porosty Pozemek 400,--Kč

15 570 080,11 Kč 4 398 407,09 Kč 30 890,58 Kč 59 292,61 Kč 38 080,06 Kč 24 333,58 Kč 49 151,40 Kč 124 000,- Kč 468 576,95 Kč 52 500,- Kč 39 000,-- Kč 3 698

Nákladové ceny - celkem

=

- 31 -

24 552 000,--Kč

c) Výnosová metoda: V dané lokalitě se rodinné domy se pronajímají, daná lokalita však není z hlediska pronájmu lokalitou vyhledávanou. Oceňovaná nemovitost je navíc naprosto specifickou nemovitostí. Dohledat relevantní podklady pro stanovení obvyklé výše pronájmu není možné, neboť oceňovaná nemovitost je svým způsobem unikát. Výši pronájmu lze proto stanovit pouze na základě odborného odhadu znalce, a to ve výši 40.000Kč/měs

PŘÍJMY: roční nájem: 12 * 40.000= 480.000Kč/rok NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti Částka stanovena odhadem, a to ve výši 0,1% z reprodukční hodnoty domu, t.j. 0,1% z 25mil. Kč, což je 25.000Kč/rok - daň z nemovitosti, odhad cca 5.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu: Částka stanovena odhadem, a to 1% z reprodukční ceny stavby, což je 1% z 25mil.Kč, což je 250.000Kč/rok - odpisy: Při dnešní průměrné délce odepisování 45 let, činí 2,22% ročně z reprodukční hodnoty snížené o opotřebení: Odpisy jsou tedy stanoveny ve výši: 20milKč * 0,0222 = 440.000Kč/rok náklady celkem:

720.000Kč/rok

Závěr: Náklady jsou vyšší než příjmy, proto je výnosová hodnota nulová. Oceňovaná nemovitost není vhodná investice za účelem pronájmu.

d)

Porovnávací hodnota:

Jako porovnávací nemovitosti by měly být vybrány z realitní inzerce na internetovém servru takové nemovitosti, které svou velikostí, typem i polohou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. To je v daném případě velký problém, protože oceňovaná nemovitost je naprosto vyjímečná nemovitost, a to jak rozlohou pozemku, tak velikosti rodinného domu, tak i existencí dalšího objektu - stáje, v které je další jedna bytová jednotka. V neposlední řadě je to upravená, udržovaná zahrada se zahradním „jezírkem”. Podle zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tato zdánlivě jednoduchá porovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto cenách se lze dozvědět např. z realitních kanceláří, příp. z internetu.

- 32 -

Informace čerpané z realitní inzerce jsou důležité, ale je třeba si uvědomit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Navíc tato cena zpravidla obsahuje i marži pro realitní kancelář za zprostředkování. V příloze jsou uvedeno pět aktuálních nabídek nemovitostí v dané lokalitě (obec Tišice), které se v současné době nabízejí k prodeji - viz příloha tohoto posudku. Jedná se o standardní rodinné domu na pozemcích o standardní velikosti (u čtyřech nabídek), tedy o 1.000m2. U jedné nemovitosti je velikost pozemků 2.307m2.

1 2 3 4 5

cena porovnávané nemovitosti 4.820.000Kč 4.050.000Kč 3.976.500Kč 3.890.000Kč 3.600.000Kč

výměra pozemku / cena za 1m2 pozemku 2.307m2 / 600Kč/m2 802m2 / 1.000Kč/m2 866m2 / 1.000Kč/m2 634m2 / 1.000Kč/m2 969m2 / 1.000Kč/m2

cena bez pozemku 3.435.800Kč 3.248.000Kč 3.110.500Kč 3.256.000Kč 2.631.000Kč

užitná plocha 195m2 180m2 223m2 110m2 136m2

cena za 1m2 užitné plochy 17.619Kč/m2 18.044Kč/m2 13.948Kč/m2 29.600Kč/m2 19.346Kč/m2

Výše uvedené ceny realitních kanceláří jsou cenami poptávanými, skutečná výsledná (smluvní) cena bývá v naprosté většině případů nižší, a to v průměru v dané lokalitě o 10% (koef.0,9), Výše uvedené ceny jsou ceny včetně provize realitní kanceláře, zpravidla 3% (koef 0,97). Dále je třeba zohlednit, že i cena za 1m2 užitné plochy se s velikosti rodinného domu zmenšuje, v daném případě je tato zákonitost vyjádřena koef. 0,9 Průměrná cena (váha 1,0): 1/5 * (17.619 + 18.044 + 13.948 + 29.600 + 19.346) = 19.711Kč/m2 Podlahová obytná plocha rodinného domu + bytu v objektu stájí: 350m2 + 45m2 = 395m2 Podlahová plocha sklepa + půdy v rodinném domě: 140m2 Podlahová plocha stájí (bez bytu): 260m2 Celková podlahová plocha (u nebytových prostorů počítáno s 40%): 395m2 + 0,4 * (140m2 + 260m2) = 555m2 Hodnota pozemku: 6.164m2 * 600Kč/m2 = 3.700.000Kč Celková hodnota porovnávací metodou: 0,97 * 0,9 * 0,9 * (3.700.000Kč + 555m2 * 19.711Kč/m2) = 11.502.000Kč

- 33 -

C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) 2) 3) 4)

Hodnota nemovitosti dle cenového předpisu činí: Hodnota nemovitosti nákladovým způsobem činí: Hodnota nemovitosti výnosovou metodou činí: Hodnota nemovitosti porovnávací metodou činí:

14.014.000Kč 24.552.000Kč 0Kč 11.502.000Kč

Cena obvyklá (tržní hodnota) oceňované nemovitosti (jako celku) ke dni ocenění činí vzhledem k výše uvedenému výpočtu, odborného odhadu znalce (ve vazbě na udržovanou zahradu s okrasným „jezírkem” a vedlejší stavbou stáje) činí 12.000.000Kč (slovy dvanáctmiliónů Kč)

D. ZÁVĚR Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity čtyři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá nákladová využívají údaje podklady také z cenové vyhlášky, u pozemků je cena dle skutečnosti, třetí výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Toto kriterium je nízké (příp. i nulové) u objektů určených k rodinnému bydlení, které jsou vzdálenější od Prahy nebo mimo silně preferované sídelní útvary, či ve špatném technickém stavu. Dobrou vypovídací schopnost má u objektů čistě komerčních v žádaných lokalitách. Čtvrtá metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží. Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje relativně obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Znalci nejsou známé žádné vady, které by byly s nemovitostmi spojené. Znalci není známo, že by např. předmětné pozemky či rodinný dům či stáj byly pronajmuty, žádné nájemní smlouvy nebyly znalci předloženy. Případné závazky např. exekuce, zástavní práva apod. nejsou v tomto znaleckém posudku při výpočtu porovnávací metodou zohledněna. Cena je stanovena tak, jako by byla „právně čistá” bez jakýchkoliv dalších omezení.

- 34 -

Dle výpisu z katastru nemovitosti byla na nemovitosti zahájena exekuce, na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní i zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Na nemovitost byl vydán exekuční příkaz k prodeji. S odkazem na § 337h, odst. 1 o.s.ř. „dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají zástavní práva váznoucí na nemovitosti” Na podrobnější informace v této věci znalec odkazuje na dražební vyhlášku.

V Praze 6.3.2016

Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: [email protected]_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7.

E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3642 51/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 46/2016.

- 35 -

2016

Recommend Documents