Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 45/2016 O obvyklé ceně - členských práv a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 5101-1103 v bytovém domě č.p. 283, na adrese Dukelských Hrdinů 283, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Marie Pavlíčková se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup do oceňované bytové jednotky. Ocenění provedeno na základě informací od majitelky sousední bytové jednotky, informací získaných na Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 4418/05. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 15.2.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 17.2.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně - členských práv a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 5101-1103 v bytovém domě č.p. 283, na adrese Dukelských Hrdinů 283, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka Dukelských Hrdinů 283 417 41 Krupka Ústecký Teplice Krupka Maršov u Krupky 13 114
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.2.2016 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie katastrální mapy; -2-
- informací získaných od majitelky sousední bytové jednotky; - informací získaných na Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou - členská práva a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojená s užíváním bytové jednotky č. 5101-1103 v bytovém domě č.p. 283, na adrese Dukelských Hrdinů 283, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice. Bytový dům č.p. 283 - se nachází v okrajové zastavěné části města Krupka, okr. Teplice, na ul. Dukelských Hrdinů. Jedná se o panelový bytový dum s jedním podzemním a 8-mi nadzemními podlažími, střecha je plochá. Dům je bez vnějšího zateplení. V objektu je výtah. Bytový dům se nachází v bloku bytových domů č.p. 284, 285, 286. Bytová jednotka č. 5101-1103 - o velikosti 2+0 je umístěná v 1.NP objektu s celkovou podlahovou plochou 39,50m2. Bytová jednotka je bez balkónu nebo lodžie. Vstup do bytové jednotky nebyl umožněn, místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Částečné informace o oceňované jednotce poskytla majitelka sousední bytové jednotky. Další informace byly získány na Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice. Dle těchto získaných informací je oceňovaná bytová jednotka v původním technickém stavu bez úprav. V rámci výměny oken v celém domě byla v oceňované bytové jednotce vyměněna okna za plastová. Dispozice: - 1 x pokoj s kuchyňskou linkou, pokoj, chodba, koupelna s WC. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné v kovové zárubní, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, v koupelně je vana, umyvadlo, WC je splachovací, v kuchyni je kuchyňská linka, jádro je umakartové.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 5101-1103 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota
-3-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 53/2016 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
IV
-0,02
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,920 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti III 0,02 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,710 i=2
-4-
Koeficient pp = IT * IP = 0,653
a) Bytová jednotka č. 5101-1103 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 30 let 5 644,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 39,50 * 1,00 = 39,50 m2 39,50 m2
Podlahové plochy bytu byt 2+0: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I nebo bez výhledu II 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
Vi -0,05 0,00 0,00 0,00 -0,01 -0,10 -0,01 0,00 0,00 0,65
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,850 = 0,459
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,710 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 644,- Kč/m2 * 0,459 = 2 590,60 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 39,50 m2 * 2 590,60 Kč/m2 * 0,920 * 0,710= 66 841,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -5-
66 841,11 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 5101-1103
=
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
66 840,- Kč 66 840,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Prodej bytu 2+1 (65m2) ve 2. patře panelového domu na ul. Karla Čapka, Krupka. V bytě je kuchyňská linka, sporák, v místnostech je na podlaze položeno PVC. Na chodbě, v kuchyni, na toaletě a v koupelně je položena dlažba. Koupelna i toaleta jsou obloženy keramickými obklady. V ceně bytu je i přepis na družstvu. Byt je volný ihned k nastěhování. V Do domu je bezbariérový přístup. V těsné blízkosti je škola, školka, obchody, stanice, MHD, příroda a mnoho dalšího. Nabídková cena RK: 81.000,- Kč. (1.246,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Krupka); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu (původní stav bez rekonstrukce); bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 1.184,- Kč/m2 podlahové plochy.
-6-
2. srovnatelná nemovitost
Prodej družstevního podílu k bytu 2+kk (39,50m2) v Krupce, v ulici Dukelských hrdinů. Byt se nachází ve 4.patře panelového domu. Dům prošel celkovou revitalizací, nová plastová okna, euro výtah, v bytě nová kuchyňská linka, podlahy pokryty PVC. Nabídková cena RK: 65.000,- Kč (1.646,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Krupka); uvedená byt.jednotka i bytový dům jsou v lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy, revitalizace) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 1.485,- Kč/m2 podlahové plochy.
-7-
3. srovnatelná nemovitost
Prodej bytu 2+1 (65m2) na ul. Karla Čapka, Krupka ve 4. patře panelového domu. V bytě je na podlaze položeno PVC. V kuchyni je nová kuchyňská linka se sporákem. Byt je prostorný a patro je čisté a klidné. V ceně bytu je zahrnut i přepis na družstvu. Byt je ihned volný k nastěhování. Do domu je bezbariérový přístup.V těsné blízkosti domu je škola, školka, obchody, stanice MHD příroda a mnoho dalšího. Nabídková cena RK: 84.000,- Kč (1.293,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Krupka); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu (původní stav bez rekonstrukce); bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 1.228,- Kč/m2 podlahové plochy.
-8-
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 1.184,- až 1.485,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 1.299,- Kč/m2 podlahové plochy 39,50m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 1.299,- Kč/m2 = 51.311,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
51.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena (cena podle cen. předpisu)
66.840,- Kč
Srovnávací hodnota
51.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu členských práv a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 5101-1103 v bytovém domě č.p. 283, na adrese Dukelských Hrdinů 283, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice podle tohoto odhadu k datu ocenění 15.2.2016 po zaokrouhlení na:
51.000,- Kč.
-9-
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných členských práv a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 5101-1103 v bytovém domě č.p. 283, na adrese Dukelských Hrdinů 283, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice podle tohoto odhadu k datu ocenění 15.2.2016 po zaokrouhlení na:
51.000,- Kč. Slovy : padesátjednatisíc korun českých a) Výše dluhu Výše družstevního podílu – dle vyjádření p. Vodvářkové ze dne 29.12.2015 - pracovnice Okresního stavebního bytového družstva Teplice se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice činí výše družstevního podílu v družstvu 13.589,- Kč. V Hlučíně, 17.2.2016. Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 45/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 45/2016.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 2 strany; Vyjádření Stavebního bytového družstva - 1 strana; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
- 10 -
Fotodokumentace pořízená dne 15.2.2016
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
OZN.: Dukelských Hrdinů 283, Krupka, okr. Teplice.
OZN.: Dukelských Hrdinů 283, Krupka, okr. Teplice.
- 15 -
