2016

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 65/7535/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemku čís. parcely St. 230/8 a bytovém domě č.p. 98 s příslušenstvím, k.ú. Čepirohy, v ulici Pod Kaštany v Mostě - Čepirozích, okres Most, Ústecký kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 65/7535/2014

LV no.: 4352

Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku čís.

parcel St. 230/8 a bytovém domě č.p. 98 s příslušenstvím, k.ú. Čepirohy, v ulici Pod Kaštany v Mostě - Čepirozích, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Pod Kaštany č.p. 98, 434 01 Most - Čepirohy GPS: 50.4870728N, 13.6217939E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Market value za celek: 1.511.668 Kč Tržní hodnota za spoluvl. podíl: nebyla stanovena spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Yield value: nebyla stanovena Obvyklá cena Výnosová hodnota: spoluvlastnického podílu 1/2 Comparative value: za celek: 1.600.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Porovnávací hodnota: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Cost value: Věcná hodnota:

Number of properties: 1 Počet objektů:

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavba:

(rodinný dům)

Čísla parcel Parcel of land nr.

Other constructions: Další stavby:

venkovní úpravy (zpev. plochy, přípojky inženýrských sítí)

Size: Velikost:

Location in the town: Poloha v obci:

jihovýchodní část města Mostu, městská část Čepirohy

Type: Druh

Infrastructure: Infrastruktura

úplná občanská vybavenost

Unit price: Jednotková cena

560.000 Kč 560.000 Kč nestanoveno

St. 230/8 165 m2

zastavěná plocha a nádvoří 900 Kč/m2

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

LEASE / PRONÁJEM

Construction system: Konstrukční systém:

Whole property: Celá nemovitost:

m2

Resident area: Bytové plochy:

m2

montovaná dřevostavba

Built-up area: Zastavěná plocha:

77,85 m2

Floor area: Podlahová plocha:

210 m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

Built-up space: Obestavěný prostor:

772 m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:

Kč

Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):

1984 56 %

-2-

%

Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 4352 výpisu z katastru nemovitostí prokazujícímu stav evidovaný k datu 11.3.2016 jsou oceňované nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Votava Jiří, bytem Pod Kaštany 98, 434 01 Most (podíl o velikosti 1/2) a Votavová Alena, bytem Pod Kaštany 98, 434 01 Most (podíl o velikosti 1/2). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 4352 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 1x nařízení exekuce, - 1x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 4352 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 4352. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 4352 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 4352 jsou evidována tato zástavní práva: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 4352 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 98 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, je tedy stavbou pro bydlení, má dva byty, avšak 3 nadzemní podlaží. Z hlediska stavebně právních předpisů, viz poznámku níže, je dům č.p. 98 stavbou pro bydlení, nevyhovuje však počtem nadzemních podlaží (více než 2) definici rodinného domu, a jde proto o bytový dům. Z hlediska užívání se stavba č.p. 98, která má dva byty, neliší od rodinného domu, přestože má 3 nadzemní podlaží. Z tohoto důvodu je stavba č.p. 98 vlastníky i veřejností považována za rodinný dům. Odpovídá tomu i zápis způsobu využití domu uvedený v katastru nemovitostí k pozemku čís. parcely St. 230/8, jehož součástí je stavba: Čepirohy, č.p. 98, rod. dům. Pozn.: VYHLÁŠKA č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví podle § 193 a § 194 písm. a) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon): § 2 Základní pojmy Pro účely této vyhlášky se rozumí a) stavbou pro bydlení 1. bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena, 2. rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví

Weak points / slabé stránky: - řadový dům - zvýšené investice na rekonstrukci domu - pozemek zahrady je ve vlastnictví jiného vlastníka (část zahrady ve vlastnictví ČR – Státní pozemkový fond, část ve vlastnictví Statutárního města Most), v současné době je pozemek zahrady v pronájmu za úplatu

-3-

Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 4352 pro k.ú. Čepirohy, obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 11.03.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Čepirohy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené pí Alenou Votavovou, spolumajitelkou nemovitých věcí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 08.03.2016 ve 14,00 hod. za účasti Aleny Votavové, spoluvlastnice nemovitých věcí.

-4-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:

619591 Čepirohy 567027 Most 67 089 31.12.2015 CZ0425 Most Ústecký západní část Mostu, městská část Čepirohy

Infrastructure / infrastruktura: Město Most se nachází v Ústeckém kraji, městská část Most – Čepirohy, v jeho jihozápadní části. Město Most (67 089 obyvatel) patří mezi bývalá okresní města, od roku 2000 je Statutárním městem. Město je vzdáleno zhruba 45 km od krajského města Ústí nad Labem, vzdálenost od Prahy je zhruba 85 km. Ve vzdálenosti 20 km od města je napojení na dálnici D8. Město má úplnou občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, katastrální úřad, základní škola, mateřská škola, střední a vysoká škola, zdravotnická zařízení včetně nemocnice, pošta, obchody, restaurace apod.), Po dopravní stránce je obec dobře dostupná silniční, železniční i městskou hromadnou dopravou MHD Most. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v jihozápadní části Mostu, městské části Čepirohy, v atraktivní a žádané lokalitě, na okraji města, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy. V lokalitě je možné napojení na rozvod vody, kanalizace, elektřiny, zemního plynu a telefonu. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku čís. parcely 357/1, k.ú. Čepirohy, (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Most). Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 98: Bytový dům č.p. 98 je řadová vnitřní stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 230/8, k.ú. Čepirohy. Dispoziční řešení: Dům má tři nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro, 2.patro a půdní prostor). Vnitřní dispozice domu je tvořena dvěma byty o velikosti 3+1 s příslušenstvím, dispoziční řešení domu sestává: - v přízemí z chodby se schodištěm, místnosti kotelny s prádelnou, dvou místností sklepa, místnosti s elektrickým bojlerem, garáže, - v 1.patře z chodby se schodištěm, dále bytu o velikosti 3+1, tvořeném chodbou, kuchyní, třemi obytnými místnostmi, záchodem a koupelnou, - ve 2.patře z chodby se schodištěm, dále bytu o velikosti 3+1, tvořeném chodbou, kuchyní, třemi obytnými místnostmi, záchodem a koupelnou, - půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení: Konstrukční řešení je odlišné pro spodní a vrchní stavbu, - spodní stavba - založení stavby je na betonových základových pasech, obvodové stěny, dělící stěny a příčky jsou zděné, stropy jsou ze železobetonových stropních panelů, podlahy jsou betonové, zčásti opatřené teracovou dlažbou, schody ocelové, vnitřní omítky vápenné štukové, okna zdvojená, dveře hladké do kovových zárubní - vrchní stavba - vrchní stavba (předmět dodávky RD Jeseník) je montovaná typová, typu OKAL 78/280, z desek na bázi dřevní hmoty, s obvodovými a vnitřními dělícími stěnami z dřevovláknitých desek, u obvodových stěn s tepelnou izolací a lícem z osinkocementových desek, střecha je sedlová s krovem ze sbíjených vazníků a krytinou z pálených tašek, s klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu a bleskosvodem, schodiště je dřevěné, podlahy kryté povlaky z PVC, okna jsou zdvojená, dveře hladké dýhované do kovových zárubní, vnitřní úprava povrchů je převážně tapetami, vnější nástřikem v bílé barvě. Dům má rozvod el. proudu, pitné a teplé užitkové vody, kanalizace, topení je ústřední s kotlem na plyn, příprava teplé vody je v elektrických zásobníkových ohřívačích. Stáří a stavební stav: Stavba pochází podle údajů archivu Stavebního úřadu v Mostě z roku 1984, její stáří ke dni ocenění je tedy 32 let. -5-

Předpokládaná životnost činí u staveb s konstrukcí na bázi dřeva a dřevní hmoty 60 let (vrchní stavba), u spodní stavby pak 80 let. Dům je poměrně dobře udržovaný, v průběhu posledních let byla provedena výměna původních dřevěných oken za plastová, ostatní konstrukce a vybavení jsou v původním stavu, vnitřní vybavení domu je původní (např. vytápění, vybavení koupelny a kuchyně), a uvedené stáří se již projevuje značným opotřebením. Pro řádné užívání domu by bylo nutné vynaložit rozsáhlé investice. Další stavby: Na oceňovaném pozemku se nachází pouze venkovní úpravy (zpevněné plochy, přípojka vody, kanalizace, plynu, apod.). Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 230/8, k.ú. Čepirohy, o výměře 165 m2, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 98, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím mezi vstupní stranou domu a veřejnou komunikací. Pozemkové parcely čís. 113/100 a čís. 113/349, navazující na St. pozemek čís. parcely 230/8, užívané jako zahrada, jsou ve vlastnictví jiného vlastníka (Česká republika-příslušnost hospodařit s majetkem státu: Státní pozemkový úřad a Statutární město Most) a podle sdělení spoluvlastnice pí. Aleny Votavové. Uvedené pozemky jsou užívány za úplatu (roční nájemné ve výši 300,- Kč/rok) jako zahrada. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemek čís. parcely St. 230/8, k.ú. Čepirohy, zastavěný domem č.p. 98, je přístupný z pozemku čís. parcely 375/1, k.ú. Čepirohy (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Most).

-6-

ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel St. 230/8, bytovém domě č.p. 98 s příslušenstvím, k.ú. Čepirohy, obec Most, část obce Čepirohy, okres Most, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech

-7-

1.600.000 Kč 1.600.000 x 1/2 = 800.000 Kč 800.000 x 70 % = 560.000 Kč

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcel St. 230/8 a bytovém domě č.p. 98 s příslušenstvím, k.ú. Čepirohy, v ulici Pod Kaštany v Mostě - Čepirozích, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 8. března 2016 celkem

560.000,- Kč Slovy: Pětsetšedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 4352 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 1x nařízení exekuce, - 1x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 4352 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 4352. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 65/7535/2016.

Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel

V Mostě, dne 11. březen 2016

-8-