ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 26/7496/2016 o obvyklé ceně pozemků čís. parcely 4933, 4934, rodinného domu č.p. 3234 s příslušenstvím na pozemku čís. parcely 4933 a garáže na pozemku čís. parcely 4934, k.ú. Chomutov I, v ulici Blatenské v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 26/7496/2016
LV no.: 185
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcely 4933, 4934, rodinný dům č.p. 3234 s příslušenstvím na pozemku čís. parcely 4933 a garáž na pozemku čís. parcely 4934, k.ú. Chomutov I, v ulici Blatenské v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Blatenská 3234, Chomutov
GPS: 50.4758281N, 13.4012636E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
1.217.483,- Kč nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
1.200.000 Kč
Common price Obvyklá cena
1.200.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1.228.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavby:
rodinný dům + garáž
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: přípojky inženýrských sítí, Nemovité příslušenství: zpevněné plochy, oplocení
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
Unit price: úplná, odpovídající velikosti města Jednotková cena
nestanoveno Kč
St.4933, 4934 celkem 168, 184 m2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 989 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
Kč
Zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
66, 49 m2
Floor area: Podlahová plocha:
91 m2
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
483, 107 m3 4.601, 2584 Kč/ m3 1943 67 %
-2-
%
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na výpisu z listu vlastnictví č. 185, prokazujícímu stav evidovaný k datu 5.2.2016, jsou ve vlastnictví: Libuše Nikodýmová, bytem ul. Blatenská, č.p.3234/128, 430 03 Chomutov Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 185 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - 2x zástavním právem smluvním - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 185 pro k.ú. Chomutov I v příloze tohoto posudku. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 185 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 185 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - 2x zástavním právem smluvním Zástavní práva jsou jednotlivě uvedena v části C listu vlastnictví č. 185 pro k.ú. Chomutov I v příloze posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 185, k.ú. Chomutov I. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 3234, tvořící součást pozemku čís. parcely 4933, k.ú. Chomutov I, je v katastru nemovitostí evidován jako stavba se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům využíván k rodinnému bydlení jako rodinný dům, tedy v souladu s katastrem nemovitostí. Na pozemku čís. parcely 4934 (zahrada), k.ú. Chomutov I, se nachází stavba garáže pro stání dvou osobních automobilů. Stavba je zkolaudována, ale není zapsána na listu vlastnictví, její část obvodového zdiva na severovýchodní straně přesahuje na pozemek čís. parcely 4935/3 (trvalý travní porost) jiného vlastníka (Statutární město Chomutov). Weak points / slabé stránky: - zvýšené investice do rekonstrukce - nedořešené vlastnické vztahy k pozemku zastavěnému částí obvodového zdiva garáže Strong points / silné stránky: - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, tj. veřejný vodovod, kanalizace, plyn, elektřina - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 185 pro k.ú. Chomutov I,obec Chomutov b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chomutov I,obec Chomutov c/ zjištění při prohlídce na místě d/ údaje o nemovitých věcech zjištěné při prohlídce dne 09.02.2016 Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 25.01.2016 svolána v termínu dne 09.02.2016 v 14:30 hodin. V tomto termínu konání prohlídky nemovitých věcí byly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak bylo umožněno za přítomnosti vlastníka, paní Libuše Nikodýmové a zprostředkovatele, paní Tomaštíkové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
652458 Chomutov I 562971 Chomutov 49 187 01.01.2015 CZ0422 Chomutov Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastruktura / infrastructure: Statutární město Chomutov leží na úpatí Krušných hor, na jihozápadním okraji Mostecké hnědouhelné pánve a má 49 187 obyvatel. Na severovýchodě přiléhá ke Statutárnímu městu Chomutov svou jižní částí město Jirkov, čímž města tvoří propojenou městskou aglomeraci, která je dobře dostupná městskou hromadnou, ale i železniční dopravou. Statutární město Chomutov má rozsáhlou infrastrukturu včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Městem prochází významné dopravních trasy, jde zejména o státní silnici I/7 Praha – Slaný – Louny – Chomutov - Hora Sv. Šebestiána, I/13 Děčín – Teplice – Chomutov – Most – Karlovy Vary i tratě ČD Ústí n.L. – Chomutov – Cheb, Chomutov – Praha a další, železniční tratě, č.120 (Praha – Kladno – Žatec - Chomutov), č. 130 (Ústí nad Labem – Bílina – Most -Chomutov), č.133 (Chomutov - Jirkov - dříve až do Litvínova), č.137 (Chomutov – Vejprty - Bärenstein), č.140 (Chomutov – Kadaň - Karlovy Vary – Sokolov - Cheb). Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci, pozemky čís. parcely 4933, 4934 a rodinný dům č.p. 3234 s příslušenstvím na pozemku čís. parcely 4933 a garáže, neevidovaná v katastru nemovitostí, na pozemku čís.parcely 4934, se nacházejí na severním okraji zastavěného území města Chomutov, v ulici Blatenská, v obytné lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy a nízkopodlažní zástavbou. V lokalitě je možnost napojení na rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku, čís. parcely 4993/1, k.ú. Chomutov I (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Chomutov). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 3234: Rodinný dům č.p. 3234 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 4933, k.ú. Chomutov I. Dispoziční řešení: Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, vnitřní dispozice je tvořena bytem o velikosti 1+3 s příslušenstvím. 1. PP (suterén) – částečné podsklepení, nachází se zde tři místnosti sklepa 1. NP (přízemí) – vstupní chodba, koupelna, záchod, kuchyně, obytná místnost, schodiště do podkroví. Podkroví – vstupní chodba, záchod, obytná ložnice, ložnice. Půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o řadový rodinný dům krajní, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je v kombinaci ploché se sedlovou, střešní konstrukce je dřevěná trámová, krytina je z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové, nad suterénem nespalné, vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné, schody jsou původní kamenné, dveře vnitřní jsou dřevěné, vstupní jsou plastové, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, v domě jsou rozvody vody, kanalizace, elektriky a plynu, topení je ústřední teplovodní, s plynovým kotlem, příprava teplé vody v elektrickém boileru. Vybavení kuchyně je standardní, v koupelně je vana a umyvadlo, záchod je samostatný.
-4-
Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu bylo stanoveno na 73 let, dle údaje sděleného vlastníkem. Je patrné, že rodinný dům prošel různými opravami, částečnou rekonstrukcí, jeho stavebně technický stav je uspokojivý, udržovaný úměrně finančním možnostem současného vlastníka. Předpokládá se provedení dalších stavebních úprav (především rekonstrukce koupelny a kuchyně). Další stavby: K nemovitým věcem dále náleží stavba garáže neevidovaná v katastru nemovitostí, postavená na pozemku čís. parcely 4934 a na části pozemku čís. parcely 4935/3 (pozemek je ve vlastnictví Statutárního města Chomutov). Situace je patrná z ortofotomapy v příloze. Stavba byla údajně kolaudována. 1) Jedná se o stavbu přízemní, nepodsklepenou, s plochou střechou, vrata jsou dvoukřídlá ocelová, stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Vnitřní dispozice garáže je pro dvě stání osobního automobilu. 1
) Pozn.: V tomto případě se jedná o přestavek, další postup vychází z ustanovení § 1087 NOZ. § 1087 Přestavek (1) Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. (2) Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.
Výměra přestavku, tj. stavbou garáže dotčené části pozemku jiného vlastníka je malá, přesně by ji určil geometrický plán. Náhrada ve výši obvyklé ceny nabytého pozemku je zahrnuta ve výsledné ceně oceňovaných nemovitých věcí. Pozemky: Pozemek čís. parcely 4933, k.ú. Chomutov I, o výměře 168 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Součástí pozemku je stavba: Chomutov, č.p. 3234, rodinný dům. Pozemek čís. parcely 4934, k.ú. Chomutov I, o výměře 184 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Na pozemku je stavba garáže, neevidovaná v katastru nemovitostí. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z veřejných komunikací pozemku čís. parcely 4993/1, k.ú. Chomutov I (ostatní plocha - ostatní komunikace, ve vlastnictví Statutárního města Chomutov).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemků čís. parcely 4933, 4934 rodinného domu č.p. 3234 s příslušenstvím na pozemku čís. parcely 4933 a garáže, neevidované v katastru nemovitostí, na pozemku čís.parcely 4934, v ulici Blatenská v Chomutově, k.ú. Chomutov I, okres Chomutov, Ústecký kraj, podle LV č. 185, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. února 2016 celkem
1.200.000,- Kč Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 185 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 185, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Stavbou garáže na pozemku čís. parcely 4934, k.ú. Chomutov I, dosud neevidované v katastru nemovitostí, došlo k přestavku na malé části pozemku čís. parcely 4935/3 (vlastník Statutární město Chomutov). Náhrada vlastníkovi pozemku ve výši obvyklé ceny nabytého pozemku je již zahrnuta v odhadu obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí.
ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 26/7496/2016.
Ing. Vladimír Hůda, MBA. jednatel
V Mostě, dne 13. února 2016
-6-
