2016

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 228/2016 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemků parc.č. 27/1, 27/2, a pozemku parc.č. 28 jehož součástí je stavba: Bohuslavice, č.p. 169, rodinný dům vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, zapsáno na LV č. 710. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Petr Polák se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Vstup na nemovitost a do objektu rodinného domu č.p. 169 umožnila spolumajitelka - p. Erika Poláková.

Objednatel posudku:

Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov

Účel posudku:

Exekuční příkaz č.j. 180 EX 485/16. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.

Podle stavu ke dni 24.10.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 1.11.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemků parc.č. 27/1, 27/2, a pozemku parc.č. 28 jehož součástí je stavba: Bohuslavice, č.p. 169, rodinný dům vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, zapsáno na LV č. 710. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Bohuslavice 169 549 06 Bohuslavice Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Bohuslavice Katastrální území: Bohuslavice nad Metují Počet obyvatel: 1 001 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí -2-

č. III IV V

Pi 0,70 0,60 1,00

velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

II

0,85

II III

0,95 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 200,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.10.2016 za přítomnosti znalce a spolumajitelky oceňované nemovitosti p. Eriky Polákové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.9.2016 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 710; - kopie katastrální mapy; - informace získané od p. Eriky Polákové; - skutečnosti zjištěné na místě.

5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je podíl 1/2 nemovitosti - pozemků parc.č. 27/1, 27/2, a pozemku parc.č. 28 jehož součástí je stavba: Bohuslavice, č.p. 169, rodinný dům vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, zapsáno na LV č. 710. Nemovitost - se nachází v zastavěné části obce Bohuslavice, okr. Náchod. Povinný se na místní šetření nedostavil. Vstup na nemovitost a do objektu rodinného domu č.p. 169 umožnila spolumajitelka oceňované nemovitosti p. Erika Poláková. Na oceňovaném pozemku parc.č. 27/2 se nachází rozestavěná stavba rodinného domu, která není předmětem tohoto znaleckého posudku (tato rozestavěná stavba není oceňována). Objekt rodinného domu č.p. 169 - je zděný samostatně stojící objekt stojící s menším částečným podsklepením, jedním nadzemním podlažím, střecha je šikmá sedlová s půdním prostorem. Stáří objektu je odhadnuto na 100 let. Objekt je převážně v původním technickém stavu, pouze s menší běžnou údržbou - v roce 2003 bylo provedeno ústřední vytápění s krbem na tuhá paliva, vyměněn el. bojler na teplou vodu, vyměněna část klempířských prvků střechy. Ostatní konstrukce a vybavení jsou původní v zanedbaném stavu. Objekt je zděný ze smíšených materiálů (cihla pálená a nepálená). Z uliční strany jsou patrné statické poruchy (trhliny) v obvodovém zdivu. Objekt má obdélníkový půdorys s obytnou částí a navazující hospodářskou části. Dispozičně je obytná část řešena jako 3+1 s užitnou plochou 74,74m2. Navazující hospodářská část je užívána jako sklady. Objekt je napojen na ing. sítě - elektro, voda. Kanalizace svedena do septiku. Dle místního šetření a dle informací spolumajitelky p. Eriky Polákové není oceňovaná nemovitost povinným trvale obývána. Hospodářská část objektu je bez vybavení - bez vytápění bez vnitřních a vnějších omítek, bez stropní konstrukce nad 1.NP, vrata jsou dřevěná hrubá tesařská. Vnitřní prostor hospodářské části je tvořen jednou místností. Popis konstrukcí a vybavení - základy jsou kamenné (bez izolace), patrná je zvýšená vlhkost v obvodovém zdivu, svislé konstrukce jsou zděné ze smíšených materiálů (cihla pálená a nepálená), střecha šikmá sedlová, krytina tašková, klempířské prvky z pozink.plechu, vnější omítky hladké - z části chybí, okna dřevěná kaslová, podlahy dřevěné palubové, dveře dřevěné s dřevěnou zárubní, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody studené a teplé, příprava TÚV přes el. bojler, -3-

vytápění je ústřední s krbem na tuhá paliva, v kuchyni je kuch. linka s el. sporákem a dřezem, v koupelně je sprchovací kout, umyvadlo, WC je splachovací. Příslušenství - objektu rodinného domu č.p. 169 tvoří: - vedlejší stavba - zděná kůlna na pozemku parc.č. 28 - objekt se nachází v jihovýchodním rohu pozemku. Jedná se o zděný jednopodlažní objekt s šikmou střechou, obdélníkového půdorysu o rozměrech 8,9x5,4m. Objekt je v původním stavu; - venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (elektro, kanalizace, voda), oplocení pozemku, zpevněné plochy. Pozemky parc.č. 27/1, 27/2 a 28 - tvoří se stavbou rodinného domu č.p. 169 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada s trvalými porosty. Na pozemku parc.č. 28 se dálen nacházejí zbytky konstrukcí původních hospodářských staveb, které byly v minulosti zbourány.

6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 169 - podíl 1/2 b) Hospodářská část RD č.p. 169 - podíl 1/2 c) Vedlejší stavba na p.č. 28 - podíl 1/2 d) Pozemky - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Věcná břemena

B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Administrativní cena dle platného cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavy, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Ocenění podílu nemovitosti. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,860 i=1

-4-

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

I I

-0,04 -0,10

IV

1,00

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 I -0,20 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Na pozemku parc.č. 27/2 rozestavěná stavby rodinného domu bez zajištěného samostatného přístupu z veřejné komunikace. 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,848 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,729

a) Rodinný dům č.p. 169 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 526,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 7,78*4 1.NP: 7,78*13,9 Název podlaží 1.PP: 1.NP: Obestavěný prostor 1.PP:

= =

Zastavěná plocha 31,12 m2 108,14 m2

(7,78*4)*(2,10)

Konstrukční výška 2,10 m 2,90 m

= -5-

31,12 m2 108,14 m2

65,35 m3

1.NP: (7,78*13,9)*(2,90) zastřešení: (7,78*13,9)*(0,5+3/2) Obestavěný prostor - celkem:

= = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,29

313,61 m3 216,28 m3 595,24 m3 108,14 m2 139,26 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

II II III

0,00 0,01 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III III V

0,01 0,00 0,40

12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,226

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,860 Index polohy pozemku IP = 0,848 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 526,- Kč/m3 * 0,226 = 344,88 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 595,24 m3 * 344,88 Kč/m3 * 0,860 * 0,848= 149 711,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p. 169 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet -6-

= =

149 711,24 Kč 149 711,24 Kč

vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 169 - podíl 1/2 - zjištěná cena

1/2

=

74 855,62 Kč

b) Hospodářská část RD č.p. 169 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 8,3*7,78 1.NP

=

[m2] 64,57

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 64,57 m2 64,57 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,40 m

219,54 / 64,57 64,57 / 1

Součin 219,54 219,54 = 3,40 m = 64,57 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (8,3*7,78)*(3,40) 1.NP zastřešení (8,3*7,78)*(3/2)

= =

219,55 m3 96,86 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

-7-

Obestavěný prostor 219,55 m3 96,86 m3 316,41 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S C S S S C C X C C P C C X C C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

316,41 m3 * 1 736,02 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků -8-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 2,90 0,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 48,41 0,4841

= * * * * * * =

2 115,0,9390 1,0222 0,9176 0,4841 0,9000 2,1390 1 736,02

=

549 294,09 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Hospodářská část RD č.p. 169 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Hospodářská část RD č.p. 169 - podíl 1/2 - zjištěná cena

* = * = =

0,167 91 732,11 Kč 0,729 66 872,71 Kč 66 872,71 Kč

*

1/2

=

33 436,36 Kč

c) Vedlejší stavba na p.č. 28 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 8,9*5,4

=

[m2] 48,06

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 48,06 m2 2,20 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (8,9*5,4)*(2,20) zastřešení (8,9*5,4)*(3/2)

= =

[m3] 105,73 m3 72,09 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

-9-

Obestavěný prostor 105,73 m3 72,09 m3 177,82 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C S S C C S X S S P P

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 0,00 0,00 3,05 0,00 3,00 1,10 3,77 2,67 67,89 0,6789

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,6789 0,9000 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 177,82 m3 * 1 594,74 Kč/m3

= =

1 594,74 283 576,67 Kč

* = * = =

0,167 47 357,30 Kč 0,729 34 523,47 Kč 34 523,47 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Vedlejší stavba na p.č. 28 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Vedlejší stavba na p.č. 28 - podíl 1/2 - zjištěná cena

- 10 -

* =

1/2 17 261,74 Kč

d) Pozemky - podíl 1/2 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 746,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 746,00) / 1 746,00 = 0,915 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,860 Index polohy pozemku IP = 0,848 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,860 * 1,000 * 0,848 = 0,729 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 183,0,729 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,915 Typ § 4 odst. 1 § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo 27/1 27/2

Výměra [m2] 1 014,00 115,00

Koef.

Jedn. cena [Kč/m2] 133,41 133,41

zahrada zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 28 617,00 133,41 nádvoří Stavební pozemky - celkem 1 746,00 Pozemky - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = - 11 -

Upr. cena [Kč/m2] 133,41

Cena [Kč] 135 277,74 15 342,15 82 313,97 232 933,86 232 933,86 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky - podíl 1/2 - zjištěná cena

=

Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 169 - podíl 1/2 b) Hospodářská část RD č.p. 169 - podíl 1/2 c) Vedlejší stavba na p.č. 28 - podíl 1/2 d) Pozemky Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem

- 12 -

= = = =

1/2 116 466,93 Kč

74 860,- Kč 33 440,- Kč 17 260,- Kč 116 470,- Kč 242 030,- Kč

2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost

K prodeji rodinný dům (chalupa) o dispozici 2+1 je určen k rekonstrukci a nachází se v centru obce Velká Jesenice, okr. Náchod. Objekt je se samostatně stojící s navazující stodolou. Dispozice domu: chodba, v pravé části obývací pokoj, v levé další dva pokoje. V každé místnosti je možnost lokálního vytápění na TP, elektro přípojka je zavedena do domu, voda je ze studny, obecní vodovod a kanalizace vede přes pozemek. Zastavěná plocha obytné části: 130 m2, užitná plocha obytné části 80m2, plocha pozemků: 624m2.

Nabídková cena RK: 400.000,- Kč (5.000,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká srovnatelná obec okresu Náchod); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.000,- Kč/m2 užitné plochy.

- 13 -

2. srovnatelná nemovitost

Prodej rodinného domu ve Zvoli, části obce Rychnovka nedaleko Jaroměře, okr. Náchod. Dům je postaven ze smíšeného zdiva, okna jsou dřevěná dvojitá, podlahy převážně betonové, na střeše betonové tašky / v části stodoly jsou bobrovky, elektřina 230/400V, kopaná studna, obecní přípojka vodovodu, žumpa s přepadem, plyn v obci není, vytápění kamínky na TP/ akumulační kamna. Dům má 4 obytné místnosti, špajz, sklep, bývalý chlév využíván jako prádelna, na chlév navazuje stodola, která je z části ve špatném stavu a dále bývalá kovárna a sýpka. Možnost využití podkroví nad obytnou částí. Příjezd po asfaltové obecní komunikaci. Klidné místo. Zastavěná plocha obytné části: 183 m2, užitná plocha obytné části 90m2, plocha pozemků: 738m2.


- 14 -

3. srovnatelná nemovitost

Rodinný dům se stodolou a zahradou v obci Nahořany u Nového Města nad Metují, okr. Náchod, v klidné okrajové části obce, v zástavbě rodinných a rekreačních domů. Chalupa je z menší části roubená, z větší části zděná, na obytnou část navazuje původní chlév a stodola. V domě se nachází obývací pokoj, chodba, klenbový kamenný sklep, kuchyň a spíž, v zadní části sociální zařízení, ve stodole je WC, nad obytnou částí prostorné podkroví s betonovým schodištěm. K chalupě náleží zahrada o výměře cca 800m2, menší část je svažitá, větší část mírně svažitá až rovinatá s jihozápaní orientací a ovocnými stromy, celková výměra pozemku 1.201m2. Chalupa je napojena na veřejný vodovod plus vlastní funkční studna, do domu zavedena veřejná kanalizace, elektřina 230/400V, vytápění lokální na tuhá paliva. Chalupa je vhodná jak k rekreaci, tak po rekonstrukci i k trvalému bydlení. Zastavěná plocha obytné části: 126 m2, užitná plocha obytné části 100m2, plocha pozemků: 1201m2.


- 15 -

Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 5.000,- až 7.611,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 6.705,- Kč/m2 užitné plochy 74,74m2 (užitné plochy obytné části oceňovaného objektu rodinného domu) x 6.705,- Kč/m2 = 501.132,- Kč

Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):

501.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou „obvyklou hodnotu“ ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 501.000,- Kč x 1/2 x 0,9 = 225.450,- Kč 0,9 ... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti

225.000,- Kč

3) Věcná břemena Na LV č. 710 v části C je uvedeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení ve prospěch ČEZ Distribuce a.s.. Dle sdělení p. Eriky Polákové se jedná se o umístění hlavní pojistkové skříně v hranici pozemku parc.č. 28 ze strany od příjezdové cesty. Dle § 16b odst. 5 zákona 151/1997 Sb. oceňuji tato práva odpovídající věcnému břemeni částkou 10.000,- Kč. Věcné břemeno v podílu 1/2 celkem 5.000,- Kč

- 16 -

Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu)

242.030,- Kč

Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti

225.000,- Kč

Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti pozemků parc.č. 27/1, 27/2, a pozemku parc.č. 28 jehož součástí je stavba: Bohuslavice, č.p. 169, rodinný dům vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, zapsáno na LV č. 710, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, KP Náchod, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.10.2016 po zaokrouhlení na:

225.000,- Kč.

- 17 -

C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 27/1, 27/2, a pozemku parc.č. 28 jehož součástí je stavba: Bohuslavice, č.p. 169, rodinný dům vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, zapsáno na LV č. 710, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, KP Náchod, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.10.2016 po zaokrouhlení na:

225.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Na LV č. 710 v části C je uvedeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení ve prospěch ČEZ Distribuce a.s.. Dle sdělení p. Eriky Polákové se jedná se o umístění hlavní pojistkové skříně v hranici pozemku parc.č. 28 ze strany od příjezdové cesty. Věcné břemeno oceněno na:

5.000,- Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 27/1, 27/2, a pozemku parc.č. 28 jehož součástí je stavba: Bohuslavice, č.p. 169, rodinný dům vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, zapsáno na LV č. 710, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, KP Náchod, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.10.2016 po zaokrouhlení na:

220.000,- Kč. Slovy : dvěstědvacettisíc korun českých V Hlučíně, 1.11.2016 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 228/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 228/2016.

E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.

Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana. - 18 -

Fotodokumentace pořízená dne 24.10.2016

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

OZN.: Bohuslavice č.p. 169, okr. Náchod.

OZN.: Bohuslavice č.p. 169, okr. Náchod.

- 26 -

2016

Recommend Documents