Znalecký posudek č. 6599-102/2016 Stanovení ceny obvyklé pozemků a stavby na LV č. 302, kat. území Libědice, okres Chomutov
Zpracoval: Identifikační číslo: Sídlo:
Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) 615 011 07 Anny Letenské 1120/17, Praha 2
Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako „Zadavatel“) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 206/16 - 85
Posudek obsahuje celkem 34 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.
Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.
Obsah: 1
ÚVOD .................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 Jmenování znalce ......................................................................................................... 6 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 Hlavní používané zkratky a pojmy ................................................................................ 7 Použitá literatura ........................................................................................................... 7
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA................................................................................................ 9
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ........................................................................................... 9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
4
METODY OCENĚNÍ ............................................................................................................ 15 4.1 4.2 4.3
5
Technický popis ............................................................................................................. 9 Poloha ......................................................................................................................... 10 Dopravní poměry ......................................................................................................... 11 Územní plán ................................................................................................................ 11 Infrastruktura ............................................................................................................... 14 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 14 Nákladová metoda ...................................................................................................... 15 Výnosová metoda ........................................................................................................ 15 Porovnávací metoda ................................................................................................... 16
ANALÝZA HODNOTY ........................................................................................................ 17 5.1 5.2 5.3
Volba metody .............................................................................................................. 17 Výpočet nákladovou metodou ..................................................................................... 17 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 19
6
REKAPITULACE ................................................................................................................ 21
7
ZÁVĚREČNÝ VÝROK ........................................................................................................ 22
8
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................... 23
9
PŘÍLOHY............................................................................................................................. 24
2
Tabulky: Tabulka č. 1: Pozemky tvořící Nemovitost .................................................................................. 10 Tabulka č. 2: Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby ................................................................... 18 Tabulka č. 3: Výpočet hodnoty pozemků .................................................................................... 18 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty celkem ....................................................................................... 19
Obrázky: Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením Nemovitosti ................................................................... 10 Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ....................................................................... 11 Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Libědice se zachycením domu č. p. 51 .................. 12 Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí ...................... 19
3
1 Úvod 1.1
Účel a předmět ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. 149, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 51 a pozemků parc. č. 147, 150 a 151 katastrální území Libědice, obec Libědice, okres Chomutov, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 302 (vše dále též jako „Nemovitost“ či „Rodinný dům“). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1.2
Obecné předpoklady a omezující podmínky
Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty.
4
8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování.
1.3
Rozhodné datum ocenění
Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 4. září 2016.
1.4
Vymezení pojmu obvyklá cena
ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.5
Vymezení pojmu hodnota
Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.5.1
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,
1International
Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 2
5
„...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.6
Jmenování znalce
Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 2. 8. 2016 usnesením č. j. 151 EX 206/16 - 85. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce.
1.7
Podkladové materiály
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 302, katastrální území Libědice, vyhotovený dne 1. 8. 2016 Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Výřez územního plánu obce Libědice; Kopie dokumentace projektu přístavby domu č.p. 51 získaná na stavebním odboru obce Český Radonice: o Příčný řez přístavbou; o Půdorys 1. NP přístavby; o Půdorys podkroví přístavby; o Osvědčení o dokončení Přístavby rodinného domu č.p. 51 ze dne 15.9.2010; Místní šetření.
6
Místní šetření bylo provedeno dne 4. 9. 2016 dle termínu uvedeného v dopise vlastníkovi Nemovitosti, za přítomnosti vlastníka p. Petry Štinglové. Nicméně v objektu rodinného č.p. 51 nebylo umožněno provést zaměření, pouze fotografovat. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.8
Hlavní používané zkratky a pojmy
LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. – číslo popisné budovy/stavby če – číslo evidenční budovy/stavby GP – geometrický plán RK – realitní kancelář MF ČR – Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI – Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK – Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz)
1.9
Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN97880-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s.
7
9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 13. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (Dále též jako „NOZ“).
8
2 Identifikace vlastníka Jméno: Trvalé bydliště:
SJM Štingl Viktor a Štinglová Petra, Libědice č.p. 51 438 01
3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): Samostatně stojící rodinný dům č. p. 51, jenž je součástí pozemku parc. č. 149 včetně pozemku zahrady a dvorku parc. č. 147, 150 ,151 , k. ú. Libědice, obec Libědice.
3.1
Technický popis
Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům se sedlovou střechou, který se nachází v řadové zástavbě rodinných domů o jednom až dvou nadzemních podlažích na hlavní ulici obce Libědice. Dům je částečně podsklepen, má jedno NP a obyvatelné podkroví přístupné po dvou schodištích. Dispozičně se jedná o 5+kk se dvěma koupelnami (1. NP a podkroví). V 1. NP se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, komora, průchozí chodba a schodiště, kotelna; V podkroví se nachází 4 pokoje koupelna a dvě schodiště. Stáří Rodinného domu nezjištěno, dle informací poskytnutých na místním šetření pravděpodobně první polovina minulého století (příslušený stavební odbor v obci Radonice neeviduje žádné podklady k Nemovitosti kromě provedené přístavby). Dle dostupných podkladů byla v letech 2008 – 2010 provedena rozsáhlá rekonstrukce objektu spojená s přístavbou severní části, která byla kolaudována v roce 2010. Přístavba přidala obývací pokoj s kuchyňským koutem v 1. NP a 2 pokoje v podkroví. Dle informací získaných na místním šetření byly změněny dispozice, provedena izolace proti zemní vlhkosti a částečně i izolace stěn, provedeny nové podlahy, omítky vnitřní i vnější, vyměněna okna a dveře, osazena nová linka, vybavení koupelen a WC, částečně vyměněny rozvody elektřiny, osazen kotel na tuhá paliva, bojler na elektřinu, provedena střešní okna a francouzské dveře ve štítu směrem do zahrady (v rámci přístavby). Dům je zděný s přístavbou provedenou z tvárnic, okna plastová, dveře, dřevěné či na bázi dřevěných hmot případně s podílem umělých hmot, podlahy keramická dlažba či plovoucí, krov původní dřevěný, klempířské práce provedeny v pozinkovaném plechu. Podlahy jsou v 1. NP z keramické dlažby, v podkroví instalována plovoucí podlaha. Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, vody a kanalizace. Vytápění Nemovitosti je prostřednictvím kotle na tuhá paliva. Ohřev vody prostřednictvím bojleru na elektřinu. Plyn zaveden není. S ohledem na nemožnost provedení zaměření a znalosti podlahové plochy přístavby (dle dokumentace získané na stavebním odboru v Radonicích) byla Podlahová plocha získána 9
odborným odhadem na základě znalosti podlahové plochy přístavby a zastavěné plochy při zohlednění zkosení stropů v podkroví Nemovitosti a činí 173 m2. Pozemek parc. č. 149 je rovinatý a je z větší části zastaven stavbou č.p. 51, z menší části tvoří průjezd na dvorek a zahradu tvořenou pozemky parc. č 147 a 150. Na pozemku parc. č. 150 se nachází neužívaná nádrž zapuštěná do země, dle vlastníka bez užití. Pozemek parc. č. 151 se nachází za zahradou a tvoří kus lánu pole. Pozemky jsou oploceny v směru do ulice a k sousedům. Severním směrem plot chybí. Pozemky zahrady jsou mírně svažité k severu. Tabulka č. 1: Pozemky tvořící Nemovitost
parc.č.
výměna (m2)
Druh pozemku
Budova
147
552 zahrada
149
304 zastavěná plocha a nádvoří
150
516 zahrada
151
397 orná půda
rodinný dům č.p. 51
1 769 Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením Nemovitosti
3.2
Poloha
Nemovitost se nachází v centrální části obce Libědice. Okolní zástavbu tvoří obdobné jedno až dvoupodlažní zděné rodinné domy resp. usedlosti. Obec Libědice se leží v okrese Chomutov v Ústeckém kraji asi 11 km jihovýchodně od Kadaně. Tvoří ji místní části Libědice a Čejkovice, ve kterých dohromady žije asi 250 obyvatel 3. Vesnicí
3
Zdroj: Wkipedia.org
10
protéká potok Liboc, který je jediným významným tokem v okolí. Většími vodními plochami mimo intravilán vesnic jsou pouze dva rybníky západně a jižně od Čejkovic. Libědicko je nejsušší oblastí Česka, protože roční úhrn srážek tu dosahuje pouhých 410 mm. Okolní krajina je téměř odlesněná. Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti
3.3
Dopravní poměry
Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci. Parkování je možné před Nemovitostí na veřejné komunikaci a dále na zpevněné ploše pozemku parc. č. 149. Obec Libědice je obsluhována autobusovou dopravou (směr Chomutov, Kadaň, Žatec).
3.4
Územní plán
Nemovitost se dle územního plánu obce Libědice nachází v plochách smíšených obytných venkovských s památnými objekty- SV1. Větší část pozemku parc. č. 151 se nachází v území s návrhem bydlení v rodinných domech venkovských – BV (plocha bydlení RP 5 – sever).
11
Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Libědice se zachycením domu č. p. 51
SV 1 – plochy smíšené obytné – venkovské – s památkovými objekty Hlavní využití: bydlení v rodinných domech venkovské; místní komunikace, autobusové zastávky; veřejná prostranství a plochy veřejné zeleně, parky, vodní plochy. Přípustné využití: parkoviště pro osobní automobily, nezbytná technická vybavenost; ochranná a izolační zeleň; živnostenské aktivity lokálního významu v rámci ostatních objektů, maloobchodní, stravovací a ubytovací služby v rámci ostatních objektů. Podmíněně přípustné využití: stavby pro drobné řemeslné podnikání, které nesnižují kvalitu obytného prostředí, pohodu bydlení na vymezené ploše, jsou slučitelné s bydlením a slouží zejména příslušné ploše.
Nepřípustné využití: bytové domy, řadové domy; 12
veškeré stavby a činnosti, jejichž negativní účinky na životní prostředí překračují limity uvedené ve Vyhlášce 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby; veškeré stavby nesouvisející s hlavním a přípustným využitím, zejména stavby pro výrobu a sklady náročné na dopravní obsluhu, centra dopravních služeb.
Podmínky prostorového uspořádání: maximální výška zástavby dvě nadzemní podlaží + obytné podkroví; při rekonstrukcích a přístavbách stávajících objektů přizpůsobit výškovou hladinu a architektonické řešení sousedním objektům, zejména objektům památkově chráněným; u památkově chráněných objektů dodržovat podmínky dané příslušným dotčeným orgánem. BV – bydlení v rodinných domech – venkovské Hlavní využití: stavby pro bydlení v rodinných domech venkovského typu a související dopravní a technická infrastruktura, mimo rozvojové plochy RP 1 a RP 2, které jsou v záplavovém území Q100; Přípustné využití: související stavby pro bydlení (zahrady, dvory); veřejná prostranství a plochy veřejné zeleně, parky; živnostenské aktivity lokálního významu v rámci objektů pro bydlení; maloobchodní, stravovací a ubytovací služby v rámci objektů pro bydlení; parkoviště pro osobní automobily mimo rozvojové plochy RP 1 a RP 2, které jsou v záplavovém území Q100; garáže a bazény mimo rozvojové plochy RP 1 a RP 2, které jsou v záplavovém území Q100; dětská hřiště mimo rozvojové plochy RP 1 a RP 2, které jsou v záplavovém území Q100; autobusové zastávky mimo rozvojové plochy RP 1 a RP 2, které jsou v záplavovém území Q100; na rozvojové ploše RP 5 je přípustná výstavba dvojdomků. Podmíněně přípustné využití: stavby pro drobné řemeslné podnikání, které nesnižují kvalitu obytného prostředí, pohodu bydlení na vymezené ploše, jsou slučitelné s bydlením a slouží zejména příslušné ploše, mimo rozvojové plochy RP 1 a RP 2, které jsou v záplavovém území; stavby pro rodinnou rekreaci mimo rozvojové plochy RP 1 a RP 2, které jsou v záplavovém území; na rozvojových plochách RP 1 a RP 2, které jsou v záplavovém území Q100, jsou podmíněně přípustné stavby pro bydlení v rodinných domech venkovského typu, při současném provedení stavebně technických opatření; na rozvojových plochách pro bydlení RP 1 a RP 2, kterou jsou v záplavovém území Q100, jsou při současném provedení stavebně technických opatření, podmíněně přípustná následující využití: garáže a bazény, přístupová komunikace, nezbytná technická vybavenost.
13
Nepřípustné využití: bytové domy; veškeré stavby a činnosti, jejichž negativní účinky na životní prostředí překračují limity uvedené ve Vyhlášce č. 268/2009 Sb., o obecných požadavcích na stavby; Podmínky prostorového uspořádání: maximální výška zástavby dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví; v případě dostaveb a přestaveb ve stávající zástavbě se přizpůsobí hladina zástavby okolní zástavbě.
3.5
Infrastruktura
Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, vody a kanalizace. Vytápění prostřednictvím kotle na tuhá paliva, ohřev vody elektrickým bojlerem. Plyn zaveden není.
3.6
Majetkoprávní vztahy
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č. 302 zatížena Zástavním právem smluvním a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Nájemní právo nezjištěno, Nemovitost je obývaná vlastníky.
14
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů:
nákladová, výnosová, porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).
4.1
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko–hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.
4.2
Výnosová metoda
Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 15
u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
4.3
Porovnávací metoda
Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
16
5 Analýza hodnoty 5.1
Volba metody
Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Jako pomocná metoda byla použita metoda nákladová. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti.
5.2
Výpočet nákladovou metodou
Výpočet věcné hodnoty nákladovou metodou vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby a přípojky, atd. 5.2.1 Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla získána částečně z dokumentace získané na příslušném stavebním odboru města Radonice (přístavba včetně řezu) a zčásti dopočítána na základě znalosti zastavěné plochy a činí 635,16 m3. Pro následující výpočet nákladovou metodou bylo počítáno s obestavěným prostorem ve výši 635,16 m3 a výměrou pozemků ve výši 1 769 m2. 5.2.2
Stáří a opotřebení
Dle informací poskytnutých na místním šetření byl rodinný dům č.p. 51 postaven v první polovině minulého století a v roce 2008-2010 prošel kompletní rekonstrukcí a byla realizována přístavba severní části. Při průměrné živostnosti jednotlivých konstrukčních prvků ve výši 80 let odhadujeme opotřebení ve výši 7,5 % (tj. 6/80). 5.2.3 Výpočet hodnoty hlavní stavby Jednotková cena za 1 m 3 obestavěného prostoru byla stanovena ve výši 4 000 Kč s ohledem na konstrukční systém a provedenou rekonstrukci.
17
Jednotková cena za m 3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 3 % (Dále též jako „NUS“). K věcné hodnotě hlavní stavby č.p. 51 byla připočtena hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav (oplocení, vodní nádrž, přípojky IS) ve výši 10 % věcné hodnoty hlavní stavby. Tabulka č. 2: Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby
Výpočet věcné hodnoty č.p. 51 Obestavěný prostor celkem (m3)
635,16
Jednotková cena (Kč/m3)
4 000,00
NUS (%) *)
3%
Jednotková cena celkem (Kč/m3)
4 120
Reprodukční hodnota
2 616 859 Kč
% opotřebení
7,5%
Věcná hodnota hlavní stavby
2 420 595 Kč
Věcná hodnota vedlejších staveb a úprav
242 059 Kč
5.2.4 Výpočet hodnoty pozemku Hodnota pozemků parc. č. 147, 149, 150 a 151 byla stanovena na základě analýzy prodejů pozemků v okolí. Výše hodnoty 1 m 2 pozemku byla stanovena na 400 Kč. Tabulka č. 3: Výpočet hodnoty pozemků
parc. č. 147 149 150 151
Výměra (m2) 552 304 516 397 1 769
Hodnota (Kč/m2) Hodnota (Kč) 400 Kč 220 800 Kč 400 Kč 121 600 Kč 400 Kč 206 400 Kč 400 Kč 158 800 Kč 707 600 Kč
5.2.5 Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. 18
Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty celkem
Věcná hodnota staveb
2 662 654 Kč
Věcná hodnota pozemků
707 600 Kč
Věcná hodnota celkem
3 370 254 Kč
Zaokrouhleně
3 370 000 Kč
Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství a pozemku nákladovou metodou činí po zaokrouhlení 3 370 000 Kč. 5.3
stanovená
Výpočet porovnávací metodou
Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových i realizovaných obchodních transakcí prodejů rodinných domů v okolí obce Libědice, pokud možno obdobného stáří a standardu. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 podlahové plochy, pro úpravu odlišností jednotlivých nemovitostí byly použity příslušné koeficienty. Zejména byl upraven stav objektu. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou. Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí
19
Hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 1 400 000 Kč.
20
6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 4. září 2016 stanovena
Porovnávací metodou: Nákladovou metodou:
1 400 000 Kč 3 370 000 Kč
Důvodem odlišných výsledků jednotlivých metod je především stav a poloha nemovitosti. Nemovitost se nachází v lokalitě, kde je rezidenční bydlení realizováno především prostřednictvím individuální výstavby rodinných domů, nikoliv koupě starších rodinných domů nesplňujících aktuální požadavky v rezidenčním bydlení. Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti (bez zohlednění věcného břemene) činí 1 400 000 Kč.
21
7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 4. září 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 1 400 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – nezjištěno. Věcná břemena – nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemku parc. č. 149, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 51 a pozemků parc. č. 147, 150 a 151 katastrální území Libědice, obec Libědice, okres Chomutov, jak je zapsáno na LV č. 302 činí k datu ocenění 4. září 2016:
1 400 000 Kč Slovy: jeden milion čtyři sta tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
22
8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s . r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6599-102/2016 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Jiří Hrabec
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Ing. Pavel Dytrych
V Praze dne 15. září 2016
23
9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 302, katastrální území Libědice Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha
24
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 302, katastrální území Libědice
Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou
Oceňovaná nemovitost:
Vztažná jednotka srovnání m2 užitné plochy
Libědice 51, okres Chomutov
Identifikace nemovitosti
Porovnávané nemovitosti 1 Koef. Větrušice 2, Čeradice
2 Koef. Žatecká 98, Vilémov
3 Koef. Veliká Ves 11
4 Koef. Břežany 5, Nové Sedlo
Foto nemovitosti
Samostatně stojící zděný jednopodlažní dům s obytným podkrovím a zahradou
Popis
Libědice
Lokalita
zděný, samostatně stojící dům o 1 NP, obytné podkroví s vedlejšími stavbami Větrušice, Čeradice
Konstrukční systém Technický stav
1
Vilémov
Samostatně stojící zděný Zrekonstruovaná RD se sedlovou střechou zemědělská usedlost o dispozici 5+1 dvě jednotky - 4+1, 1+kk
1,00
1
626 m2 menší obdobný
horší
1,20
horší
1,20
Parkování, vedlejší stavby
obdobný
1
garáž, kůlny
0,95
173
Užitná plocha (m2)
x
Zdrojová cena (Kč/m2)
x
Zdroj
250 mírně větší 6 120 Kč Nabídková cena dumrealit.cz
1769 m2, zastavěný stavbou + zahrada a dvůr Zděný, sedlová střecha celková rekonstrukce 20092010 ve dvoře, na zahradě, v ulici, pouze plocha a nádrž
1 707 m2 obdobný obdobný
Řadový přízemní RD s dvorem a obyvatelným podkrovím
Pozemek (m2)
Upravená cena Kč/m²
Průměrná upravená cena na (Kč/m ) Užitná plocha Nemovitosti (m2) Hodnota Nemovitosti (Kč) 2
Hodnota Nemovitosti zaokrouhleně (Kč)
7 038 Kč
1
1,1
0,9 1,15
7 937 Kč 173,00 1 373 110 Kč
1 400 000 Kč
90 menší 9 445 Kč Nabídková cena M&M reality 9 917 Kč
1,1 1
0,9
0,9 1,05
Veliká Ves 3028 m2 Větší obdobný obdobný, rekonstrukce bazén 200 obdobná 10 400 Kč Nabídková cena RE/maxx
1 0,9 1 1 0,95 1
0,9
7 800 Kč 0,75
Břežany 2858 m2 větší obdobný obdobný, rekonstrukce chlévy, stáje, zahradní domek 360 větší 7 361 Kč Nabídková cena M&M reality 6 993 Kč
1,1 0,95 1 1 0,9 1,1
0,9 0,95
Příloha č. 4: Fotopříloha
Pohled z hlavní ulice
Pohled ze zahrady
Obývací pokoj
WC, koupelna 1. NP
Pokoj podkroví
Koupelna podkroví
Kotel na tuhá paliva
Zahrada