2016

KOPPREA- znalecký ústav, spol. s r. o. Pro obory stavebnictví (stavby obytné, průmyslové, zemědělské a vodní), projektování (projektování staveb) a ekonomiky (ceny a odhady nemovitostí, movitých věcí a podniků) 190 00 Praha 9, U svobodárny 12, tel. 284 810 705, e-mail [email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK č. ZU-327/2016

Předmět posudku:

Odhad obvyklé ceny pozemku parc.č. 949, jehož součástí je stavba bytového domu č.p. 1112 a pozemku parc.č. 950, včetně příslušenství, vše v k.ú. Holešovice, obec Praha, zapsaných na listu vlastnictví č. 745, v ulici Přístavní 44, Praha 7 - Holešovice, ke dni 9.8.2016.

Objednatel posudku: Městská část Praha 7, nábř. Kpt. Jaroše 1000 170 05 Praha 7 Účel posudku:

vnitřní potřeby objednatele

Posudek vypracoval, může jej potvrdit a podat případné vysvětlení podle § 22 zákona číslo 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, za znalecký ústav : Ing. Vladimír Bajer Ředitel ústavu :

Monika Orčíková

Posudek obsahuje 29 stran, včetně příloh a byl vyhotoven ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení byla předána objednateli. V Praze, dne 12. srpna 2016

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat posudek odhadu obvyklé ceny pozemku parc.č. 949, jehož součástí je stavba bytového domu č.p. 1112 a pozemku parc.č. 950, včetně příslušenství, vše v k.ú. Holešovice, obec Praha, zapsaných na listu vlastnictví č. 745, v ulici Přístavní 44, Praha 7 - Holešovice, jako aktualizaci znaleckého posudku č. ZU-240/2015 ze dne 18.9.2015. NEMOVITÁ VĚC: Bytový dům Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Holešovice Adresa nemovité věci: Přístavní 1112/44, 170 00 Praha 7 Vlastníci stavby: Cyril Hartman, Rue de la Félie 9, 257 70 Franois, Francouzská republika, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Eva Hartman, Rue Jacquard 12, 690 04 Lyon, Francouzská republika, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Véronique Hartman, Rue Douviard 7, 690 04 Lyon, Francouzská republika, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 město Praha Hlavní, Mariánské náměstí 2/2, 110 00 Praha 1, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Cyril Hartman, Rue de la Félie 9, 257 70 Franois, Francouzská republika, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Eva Hartman, Rue Jacquard 12, 690 04 Lyon, Francouzská republika, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Véronique Hartman, Rue Douviard 7, 690 04 Lyon, Francouzská republika, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 město Praha Hlavní, Mariánské náměstí 2/2, 110 00 Praha 1, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Datum místního šetření: 3.9.2015 a 9.8.2016 Stav ke dni : 9.8.2016 Za přítomnosti: paní Kosťové, zástupce správce objektu společnosti Sedmá ubytovací s.r.o.

Přehled podkladů - Objednávka č.O-0047/ZOMA/2016 ze dne 1.8. 2016. - Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro list vlastnictví č. 745 v k. ú. Holešovice, obec Praha ze dne 8.8.2016. - Snímek z katastrální mapy v měřítku 1:500, ze dne 8.8.2016 - Znalecký posudek č. ZU-240/2015 vyhotovený společností KOPPREA - znalecký ústav, s.r.o. dne 18.9.2015. - Cenová mapa pozemků Prahy platná pro rok 2016. - Informace o výši hrazení pojistného na předmětný dům. - Měsíční předpis po účetních jednotkách (přehled o výši nájemného v bytech) k datu 8.8.2016. - Informace z internetu a realitních kanceláří. - Informace z databáze společnosti Kopprea - znalecký ústav s.r.o. - Fotodokumentace pořízená na místě dne 3.9.2015 a 9.8.2016. Místopis Nemovitost se nachází v centrální části Holešovic nedaleko Libeňského mostu a Vltavy. Objekt se nachází v zátopové oblasti s kódem 2 řeky Vltavy, které je chráněné protipovodňovými opatřeními a hrázemi. Dle dostupných podkladů není objekt povodní v současné době ohrožen, s výjimkou průsaků. Ulice Přístavní je jednosměrná ulice a je kolmá na ulici Jankovcovou. Jedná se o velmi klidnou lokalitu. V okolních domech v přízemí se nachází drobné provozovny a restaurace. Ve

3 dvorní části domu se na parcele zahrady vyskytují trvalé porosty, převážně okrasného charakteru. Možnost parkování je v dané lokalitě řešené formou parkovacích zón a je možné pouze u chodníku na veřejné komunikaci. MHD je dostupné. V docházkové vzdálenosti se nachází tramvajové linky.V okolí jsou bloky obdobných bytových domů. V poslední době se kvalita místní infrastruktury zlepšila z důvodu blízké výstavby nových bytových domů a komerčních prostor. Definice pojmů: Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze na jedné straně koupit kupujícími a na druhé straně prodat prodávajícími. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní) V současné době u nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a časově příslušné prováděcí vyhlášky (oceňovací vyhláška) Ministerstva financí ČR. Cena pořizovací (též “cena historická") Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci, kde je však připuštěna i realizace koupí. Cena reprodukční (též “reprodukční pořizovací cena") Cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit (zhotovit) v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb bud' pracně nákladovou kalkulací nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji však se stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy ap. V současné době se také s výhodou používá ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti a bez odpočtu opotřebení. Pokud se při výpočtu reprodukční ceny jednotlivého bytu v bytovém domě zjišťuje cena z THU, je možno pro účely ocenění pro pojištění provést přepočet objemové ceny za m3 na plošný ukazatel za m2 pomocí koeficientu uvedeného v příloze oceňovací vyhlášky . Věcná hodnota (též “substanční hodnota", podle právního názvosloví též “časová cena" věci) Je to reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota (též “kapitalizovaná míra zisku", “kapitalizovaný zisk") Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Zjistí se u nemovitostí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat průměrné roční náklady na údržbu a správu nemovitosti, daň z nemovitostí, pojištění budov ap., nikoliv však náklady na služby. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v -3-

následujících letech, se pak výnosová hodnota vypočte jako čistý zisk dělený úrokovou mírou. Případně se použiji jiná vhodná metodika výpočtu pro výnosovou hodnotu. Porovnatelná hodnota Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVS (analogicky i u evropských EVS) je porovnatelná hodnota základem ocenění či oceňování na principu tržní hodnoty (tržní hodnota = odhadnutá částka, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku). Základním principem porovnávací metody je zásada: “vše by se mělo odvíjet od trhu”. Pokud však se daný druh majetku na trhu neobchoduje, je třeba použít přiměřeně jinou náhradní metodiku; je však třeba na tuto skutečnost výslovně upozornit. Obvyklá cena (též “tržní hodnota", “cena obecná", “obchodovatelná cena") Je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: ,,Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. To neplatí pro případy, které se musí oceňovat podle zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, kde výše uvedené definici předchází věta, že “Majetek a služby se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování”. Protože pro nemovitosti a některá práva jiný způsob stanoví, nelze pro ně stanovit cenu obvyklou. Vždy je však proto třeba za jedno z vyjádření hodnoty nemovitosti, která by nepodléhala konjunkturálním vlivům, považovat zjištění pomocí hodnoty reprodukční, snížené o přiměřené opotřebení (nákladová hodnota). Pro stavební pozemky a zahrady se využívají cenové mapy pozemků v obcích, ve kterých tyto cenové mapy byly vypracovány. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Společnost KOPPREA – znalecký ústav, spol. s r.o. používá při oceňování nemovitého majetku standardních metodických postupů, které jsou v souladu s Mezinárodními standardy pro oceňování majetku, které vydala Komise pro mezinárodní standardy oceňování IVSC (International Valuation Standards Committee) ve spolupráci s evropskou skupinou asociace odhadců TEGOVA. Základem hodnoty v tomto tržním ocenění je objektivní tržní hodnota. Jí rozumíme odhadovanou částku, za níž by se na základě řádné nabídky měl majetek směnit na trhu v den ocenění mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a dobrovolně jednajícím prodávajícím, kteří jsou bez vzájemného vztahu a jednají ve vlastním zájmu, přičemž obě strany mají zájem na uskutečnění transakce, přistupují k ní uvážlivě a bez donucení - definice převzatá z Mezinárodních standardů pro oceňování IVSC. -4-

5 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2301 HLAVNÍ MĚSTO PRAHA

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Jedná se o řadový bytový dům. Objekt má dvě podzemní podlaží, pět nadzemních podlaží a obytné podkroví s půdou. V objektu je 21 bytových jednotek a kancelář. Ve dvoře, který je přístupný přes chodbu domu, se nachází dvorní zpevněná část, anglické dvorky k oknům v podzemních podlažích a zahrada s trvalými porosty. Dvorana celého bloku okolních domů je, z části zastavěna drobnými stavbami, z části travnatá plocha se vzrostlou zelení. Bytový dům byl postaven pravděpodobně v roce 1937 až 1938. V roce 1978 došlo k realizaci drobných úprav a k výstavbě podkrovního bytu, včetně výtahu a dalším změnám v dispozici pater. Od této doby byl objekt pouze udržován. V současné době se jedná o dům s technickým stavem se zanedbanou údržbou a nutností investování do standardů prvků krátkodobé životnosti. Základová konstrukce a schodiště, krytina a krov nevykazují trhliny a zjevné poruchy. Byty a společné vnitřní prostory jsou zanedbané a na trhu s byty obtížně pronajmutelné za obvyklé nájemné. V roce 1982 došlo k rekonstrukci elektrorozvodů. Bytový dům - stavební popis: Základové konstrukce jsou betonové s porušenou izolací proti vodě. Svislé konstrukce v suterénních prostorách vykazují zvýšenou vlhkost. Trhliny ve zdivu a schodišti nebyly zjištěny. Svislé konstrukce jsou zděné proměnné tloušťky 60 - 45 cm. Stropní konstrukce jsou ve spodních patrech betonové a od 1.NP polospalné s rovným podhledem. Zastřešení je z dřevěného krovu s vestavěným podkrovím se sedlovou střechou a vikýři. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Krytina je z dvojitých pálených tašek (Bobrovky). Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé hladké. V suterénních prostorách jsou omítky po opravě po povodni, která zasáhla objekt v roce 2002. Vnější omítka do uliční strany je původní z břízolitu. Omítka dvorní fasády, také původní, je na konci své životnosti, vykazuje nebezpečné poruchy s trhlinami a opadává. Schody jsou betonové s teracem a s ocelovým zábradlím s dřevěnými madly. Dveře jsou plné a z velké části původní lakované hladké. Okna jsou na chodbách s jednoduchým zasklením. V bytech jsou okna dvojitá dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností jsou v kombinaci běžných povrchů. Povrchy podlah ostatních místností a příslušenství jsou tvořeny keramickou dlažbou. Některé koupelny jsou po rekonstrukci. Vytápění je z velké části zajišťováno podokenními plynovými topidly (WAW), případně z centrálního kotle umístěného v bytě. TUV je zajišťována prostřednictvím el.boilerů nebo plynové karmy, případně z centrálního kotle na plyn, umístěného v bytě a sloužícího zároveň pro vytápění. V objektu jsou provedeny rozvody plynu. Kuchyně jsou vybaveny obvykle sporáky na plyn, případně kombinace el.energie a plynu. Vnitřní hygienické vybavení je umístěné v bytech, v koupelnách nebo samostatně. Jedná se obvykle o splachovací WC. V objektu jsou dále provedeny rozvody kabelové televize, telefonu a domovního telefonu. V objektu je instalován výtah pro 3 osoby. Celkový stav objektu je zanedbaný vykazující potřebu zásadních rekonstrukcí a to zejména v interiéru. -5-

Silné stránky - příjemná a klidná lokalita, - možnost pobytu v zeleni na zahradě, - snadná dostupnost parků kolem Vltavy, - snadná dostupnost městské dopravní infrastruktury MHD (tram, bus) , - snadné napojení na dálniční tahy. Slabé stránky - zanedbaný technický stav a nutnost provedení rekonstrukčních prací, - nutnost provedení rekonstrukce výtahu, - omezené možnosti parkování před domem, - vysoké tepelné ztráty objektu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Nemovité věci se nalézají v území se zvýšenou pravděpodobností povodně nebo záplavy - odpovídá předpokládanému maximálnímu možnému rozlivu. Budova i pozemek se nalézají v památkově chráněném území. Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Komentář: Některé byty nejsou v současném technickém stavu pronajatelné. Některé byty jsou pronajímány na základě původního regulovaného nájemného a jsou obtížně vypověditelné.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda -6-

7

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Holešovice:

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 2.PP 12,95*16,50+1,6*1,9*3 1.PP 12,95*16,50 1.NP 12,95*16,50+0,42 2.NP 12,95*16,50+0,42*(6,75+2*3,1/2) 3.NP 12,95*16,50+0,42*(6,75+2*3,1/2) 4.NP 12,95*16,50+0,42*(6,75+2*3,1/2) 5.NP 12,95*16,50+0,42 Podkroví 12,95*16,5

= = = = = = = =

[m2] 222,80 213,68 214,10 217,81 217,81 217,81 214,10 213,68

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 222,80 m2 213,68 m2 214,10 m2 217,81 m2 217,81 m2 217,81 m2 214,10 m2 213,68 m2 1 731,79 m2

Podlaží 2.PP 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP Podkroví Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,80 m 3,25 m 3,45 m 3,45 m 3,45 m 3,45 m 3,45 m 2,10 m

5 498,65 / 1 731,79 1 731,79 / 8

Součin 623,84 694,46 738,65 751,44 751,44 751,44 738,65 448,73 5 498,65 = 3,18 m = 216,47 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 2.PP (12,95*16,50+1,6*1,9*3)*(2,80) 1.PP (12,95*16,50)*(3,25) 1.NP (12,95*16,50+0,42)*(3,45) 2.NP (12,95*16,50+0,42*(6,75+2*3,1/2))*(3,45) -7-

= = = =

623,83 m3 694,44 m3 738,63 m3 751,45 m3

3.NP 4.NP 5.NP Podkroví

(12,95*16,50+0,42*(6,75+2*3,1/2))*(3,45) (12,95*16,50+0,42*(6,75+2*3,1/2))*(3,45) (12,95*16,50+0,42)*(3,45) 12,95*16,50*6/2+1,6*2,1/2*1,8+2,6*3,1/2*3,6

751,45 m3 751,45 m3 738,63 m3 658,56 m3

= = = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

2.PP 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

PP PP NP NP NP NP NP Z

Obestavěný prostor 623,83 m3 694,44 m3 738,63 m3 751,45 m3 751,45 m3 751,45 m3 738,63 m3 658,56 m3 5 708,44 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy

Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové monolitické dřevěný vázaný kombinace pálené krytiny a pozinkovaného plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady ŽB schody s teracem na povrchu dřevěné plné dřevěná špaletová kombinace běžných povrchů plynové světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové rozvod zemního plynu bojler běžný plynový nebo el.sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah -8-

Hodnocení standardu S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100

S S S S S S S X S S S S S S S S P S S S

100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

9 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

požární hydranty

P X

100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S P S S S P X

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 1,55 1,55 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 0,97 1,80 3,80 1,30 2,58 0,00 95,85 0,9585

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 8,20 100,00 1,00 8,20 8,35 79 200 39,50 3,2983 1. Základy vč. zemních prací 21,20 100,00 1,00 21,20 21,58 79 200 39,50 8,5241 2. Svislé konstrukce 7,90 100,00 1,00 7,90 8,04 79 200 39,50 3,1758 3. Stropy 7,30 100,00 1,00 7,30 7,43 79 150 52,67 3,9134 4. Krov, střecha 3,40 100,00 1,00 3,40 3,46 79 98 80,61 2,7891 5. Krytiny střech 0,90 100,00 1,00 0,90 0,91 79 98 80,61 0,7336 6. Klempířské konstrukce 5,80 100,00 1,00 5,80 5,91 34 63 53,97 3,1896 7. Úprava vnitřních povrchů 2,80 50,00 1,00 1,40 1,43 79 103 76,70 1,0968 8. Úprava vnějších povrchů 2,80 50,00 1,00 1,40 1,43 79 79 100,00 1,4300 8. Úprava vnějších povrchů -9-

2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 5,20 4,30 0,60 3,20 3,10 0,50 1,90 0,50 4,10 3,40

9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 5,20 4,30 0,60 3,20 3,10 0,50 1,90 0,50 4,10 3,40

2,34 1,02 3,26 5,30 2,24 5,30 4,38 0,61 3,26 3,16 0,51 1,93 0,51 4,18 3,46

31 50 79 200 79 108 79 108 41 60 41 50 34 43 34 53 41 50 41 50 41 50 31 40 41 60 41 50 38 47

62,00 39,50 73,15 73,15 68,33 82,00 79,07 64,15 82,00 82,00 82,00 77,50 68,33 82,00 80,85

1,4508 0,4029 2,3847 3,8770 1,5306 4,3460 3,4633 0,3913 2,6732 2,5912 0,4182 1,4958 0,3485 3,4276 2,7974

59,7 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 5 708,44 m3 * 4 676,67 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 59,7 % /100)

= *

26 696 490,09 Kč 0,403

Bytový dům - zjištěná cena

=

10 758 685,51 Kč

2 150,0,9390 0,9505 0,9604 0,9585 1,2500 2,1180 4 676,67

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Cena pozemků parc.č. 950 a 949 o výměře 163 m2 a 291 m2 byla stanovena na základě platné cenové mapy dle vyhlášky č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění platném k datu, ke kterému se cena zjišťuje. Vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů, nabyla účinnosti k datu 15.1.2016. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem

P.Č. 949 950

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 291 7 540,00 163 7 540,00 454

Výsledná cena

= - 10 -

Cena [Kč] 2 194 140,00 1 229 020,00 3 423 160,00 3 423 160,- Kč

11

3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti a vlastností nemovitosti navracet vložené prostředky. Pro stanovení výnosové hodnoty byl zvolen níže uvedený způsob kapitalizace stabilizovaného dosažitelného výnosu. Lze zjednodušeně uvažovat o modelu, kdy si lze představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do banky, budou úroky stejné jako roční výnos z nemovitosti. Zde je nutné připomenout, že výnosy nejsou fixní, a že z nich stanovená výnosová hodnota není trvale stabilní cena, a že je nutno ji průběžně aktualizovat na základě jednotlivých vstupů. Jedná se zejména o výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cena stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Ve výpočtu se vychází z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota se zjišťuje kapitalizací čistého ročního stabilizovaného výnosu nemovitosti následujícím způsobem: diskontováním budoucích příjmů z nemovitosti - tj. určením současné hodnoty budoucího výnosu ke konci 1. až i-tého roku: 1+ g  1−   1+ r  VHN =  × ČVB + HP r−g n

VHN – ČVB HP

výnosová hodnota nemovitosti čistý výnos nemovitosti hodnota pozemku, kterému jeho hodnota minimálně zůstává i po skončení životnosti nemovitosti. tempo růstu trvalého výnosu – jedná se o skutečnost, že smlouvy jsou ve většině případů každoročně valorizovány o výši roční inflace vyhlášené Českým statistickým úřadem a následně je tato hodnota upravitelná o skutečnost, či předpoklad zda v letech následujících bude mít výše nájmu spíše rostoucí tendenci nebo klesající. Tato skutečnost je ponechána na úvaze znalce s ohledem na vlastnosti nemovitosti. zůstatková doba užití nemovitosti doba po kterou je možné předpokládat, že bude nemovitost za předpokladu pronájmu a pravidelné údržby využitelná. roční kapitalizační míra, je dána vztahem:

g

n r 4

r=

∑ r =r i

1

+ r2 + r3 + r4

(%),

i =1

kde: r1 r2

- míra ekonomické návratnosti-tj. reálná úroková míra na vklady v lhůtě požadovaného úvěru (výhledově úroková míra kapitálového trhu). - míra inflace - zde uplatňujeme tato hlediska: - jsou-li propočty o budoucích výnosech založeny na hodnotovém základě (cenové úrovni) budoucích let, je nutno zahrnout očekávané tempo inflace - v případě, že oceňovaný objekt je schopen si na očekávanou inflaci vydělat, tj. zahrnout ji do cen a tyto ceny prosadit na trhu, se tato přirážka v úrokové míře neuvažuje.

- 11 -

r3

r4

- míra rizika - výši rizika uložení kapitálu do oceňovaného objektu je nutno posoudit např. podle místních podmínek, podle známé nebo očekávané konstrukce a podle případného nebezpečí ztráty likvidnosti. Může zahrnovat i konjunkturální a nepředvídatelné vlivy. - míra ekonomické životnosti - stanovuje se podle průměrné technické a morální životnosti hodnotitelského hmotného majetku oceňovaného objektu.

Příjem z nemovitosti je nutné počítat z nájemného, kterého by bylo možné reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitostí. Nelze zde přitom počítat se ziskem podniku, který je v nemovitosti umístěn, neboť by se jednalo o ocenění podniku, nikoliv nemovitosti. Nájemné je nutné stanovit z průměrných nájmů v dané lokalitě dosahovaných - nelze vycházet z uzavřených výjimečných nájemních smluv (např. se zahraničním subjektem). Při vyčíslení nájemného je nutné uvažovat i s tím, že všechny prostory nebudou pronajaty po celý rok, neboť dochází k výměně nájemníků. Příjmy je možné dokladovat existujícími nájemními smlouvami s tím, že musí být posouzeny z hlediska předchozích požadavků. V posudku se uvedou jednotlivé výměry všech pronajímatelných místností podle druhu, jejich součty za podlaží a celý objekt. Jako odpočitatelné položky na dosažení příjmu se uvažuje zejména: - daň z nemovitostí, - pojištění stavby, - průměrné roční výdaje na opravy (nikoliv na generální opravu), - údržbu a správu nemovitosti. Poznámka:- výdaje spojené s osvětlováním, vytápěním, úklidem a dalšími službami se nezapočítávají, neboť je hradí nájemník. Výnosová hodnota takto stanovená vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tj. stavby + pozemku. Pokud bychom chtěli stanovit výnosovou hodnotu jen stavby, je třeba započítat do výdajů i přiměřené nájemné za pozemek. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů Stanovení užitné plochy a realizovatelný nájem k datu ocenění č. podlaží

prostor č.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

1.PP 1.PP 1.NP 1.PP 1.NP 1.NP 1.NP 2.NP 2.NP 3.NP 4.NP 3.NP 4.NP 4.NP 3.NP 5.NP 5.NP

sklepy 1 byt 2 byt 3 byt 4 byt 5 byt 6 byt 7 byt 8 byt 9 byt 10 byt 11 byt 12 byt 13 byt 14 byt 15 byt 16 byt

typ 1+1 1+1 1+1 1+1 1+1 1+1 1+0 1+1 1+1 1+1 1+1 1+1 1+1 1+1 0+2 1+1

obsazenost skladba plocha včetně sklepů Aktuelní nájem v 1.PP v m2 Kč/m2/měs Kč/měs Kč/rok OBSAZENÝ OBSAZENÝ Hartman OBSAZENÝ Hartman VOLNÝ Hartman VOLNÝ OBSAZENÝ VOLNÝ OBSAZENÝ OBSAZENÝ OBSAZENÝ VOLNÝ OBSAZENÝ OBSAZENÝ

41,5 43,8 32,0 51,1 39,2 45,9 47,7 67,1 46,9 48,1 66,5 45,7 48,8 65,7 45,5 49,4 - 12 -

113,77 114,92 121,26 99,67 121,26 121,26 121,26 121,26 100,43 121,26 103,56 100,72 101,91 121,26 100,73 111,17

4 719 5 038 3 880 5 091 4 747 5 566 5 787 8 135 4 710 5 833 6 891 4 599 4 973 7 967 4 583 5 492

0 56 628 60 456 46 564 61 092 56 968 66 790 69 438 97 624 56 520 69 991 82 692 55 188 59 676 95 601 54 996 65 902

13 17 18 19 20 21 22 23

5.NP 5.NP 5.NP 5.NP 1.PP 1.PP 1.PP

17 byt 18 byt 19 byt 20 byt 21 byt 101 kancelář 999 kancelář

1+1 1+0 1+0 1+0 1+1 0+0 1+0

OBSAZENÝ OBSAZENÝ OBSAZENÝ OBSAZENÝ VOLNÝ Hartman Hartman

66,9 35,4 38,8 44,5 48,7 43,0

Celkem

113,22 109,77 91,73 98,34 121,26 150,00

1 062,2

7 579 3 886 3 559 4 376 5 905 6 450

90 949 46 632 42 708 52 512 70 864 77 400 0

119 766

1 437 193

Poznámka: Výše obvyklého nájmu v daných bytech byly stanoveny dle předložených nájemních smluv a z části odhadem a s ohledem na mezní hodnoty dané deregulací nájmu v dané lokalitě a příslušným zákonem. Všechny byty nebyly přístupné, a tak jejich kvalita a standard byl odvozen od těch bytů, které přístupny byly. Vzhledem k technickému stavu domu nelze předpokládat, že výše nájmu po uvolnění všech bytů by byla bez oprav a investic vyšší než je uvedeno ve výpočtu.

Výnosová hodnota 1. Vyčíslení hrubého výnosu Výnosy z pronajatých prostor celkem

Plocha, vč.sklepů v 1.PP v m2

Odhadovaný možný obvyklý nájem

Kč/rok

Kč/m2/měs Kč/měs Kč/rok Sklepy (projímány společně s byty) 0 0 0 0 1 437 193 Bytové plochy 1 019 111 113 316 1 359 793 Nebytové plochy 43 150 6 450 77 400 Celkem 1 062 0 0 1 437 193 Pozn. Výše nájmu je stanovena u některých bytů dle předložených pasportů a skutečně realizovaného nájmu. U bytů, které byly označeny jako volné nebo nepronajmuté byla výše nájmu stanovena odhadem na základě deregulace nájemného a nájmů v lokalitě určených "Sdělením Ministerstva pro místní rozvoj". Bylo předpokládáno, že byty jsou ve snížené kvalitě oproti bytům na trhu volně nebízeným k pronájmu. Z toho důvodu byly stanoveny ceny dle tzv. cílové hodnoty nájmů v Kč/m2 pro byty se sníženou kvalitou určené zákonem č. 107/2006 Sb. Hrubý výnos za rok celkem (viz tabulka nájemné) Odborný odhad možné ztráty v příjmu z pronájmu jednotlivých ploch Hrubý výnos za rok celkem Pozemek - plocha zahrnutá do výše uvedeného nájemného zastavěná plocha a nádvoří zahrada Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku v Kč

parc.č. 949 950

m2 291 163 454

10% Hv =

1 437 193 143 719 1 293 473

Hp =

Kč 2 194 140 1 229 020 3 423 160

Kč/m2 7540 7540

Odhad výnosu připadajícího na pozemek bývá stanoven z tržní hodnoty pozemku (zpravidla porovnávací metodou) při předpokladu stejné míry výnosnosti jako pro celý majetek vynásobením zvolenou výnosovou mírou. Podíl hrubého nájemného připadající na pozemek: NP=Hp.r= 220 794 Podíl hrubého nájemného připadající na stavby: NB=Hv-NP= 1 072 680 2. Souhrn nákladů nutných k dosažení výnosu: Náklady spojené s obhospodařováním majetku je možno zvolit jako relativní odhad nebo absolutní částky Náklad relativní odhad Daň z nemovitosti (vypočteno dle částky za celou nemovitost) 41835 pojištění nemovitosti 26144 ze smlouvy Náklady na opravy 40% % z NB Náklady na údržbu, správu 20% % z NB Nájem pozemků pro případ stavby na cizím pozemku

Kč/rok 41 835 26 144 429 072 214 536

5% % z ceny pozemků m2 á

Obhospodařovací náklady celkem za rok

Kč/rok

- 13 -

0 ON

Kč/rok 0 711 587

Obhospodařovací náklady celkem za rok související s budovou S pozemkem souvisí daň z nemovitosti za rok

kalkulátor daně

ONB ONP

454

711 133 454

3. Čistý výnos ( ČVN) vypočteme odečtením nákladů na obhospodařování od hrubého výnosu Čistý výnos je v daném případě přisuzován pouze stavbě a je rozdílem NB - ONB ČVB = NB - ONB = ČVP = NP - ONP = ČVN = ČVB + ČVP = Předpokládaná životnost do další zásadní rekonstrukce Pribor tj. úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu Míra průměrné očekávané inflace v horizontu 15 let - dlouhodobý cíl ČNB Riziková míra - nutno posoudit např. podle podmínek v dané lokalitě (obvykle 2-5%) - lze konstatovat, že území je stabilizované s dalším rozvojovým potenciálem. Objekt je využitelný jak ke komerčním, tak i k bytovým účelům. Objekt je pronajímaný. Míra ekonomické životnosti - předpokádaná doba trvání funkčnosti objektu = ((1/(n)zůstatková doba užití nemovitosti)x100) - lze konstatovat, že životnost staveb je dosažitelná a současný stav konstrukcí odpovídá způsobu užívání. Uvažovaná míra kapitalizace

361 547 220 340 581 887 n r1 r2 r3

50 0,45 2,00 2,00

roků a více % % %

r4

2,00 %

r

6,45 %

Výnosová hodnota (VHN) v případech , kdy je zvažováno tempo růstu výnosu

1+ g  1−   1+ r   VHN = × ČVN + HP r−g n

ČVN r g n HP VHN

= čistý výnos nemovitosti = zvolená kapitalizační míra předpoklad = tempo růstu trvalého výnosu = zůstatková doba užití nemovitosti = hodnota pozemku = Výnosová hodnota nemovitosti

Kč/rok 581 887 % p.a. 6,45% % p.a. 1,00% roků 50 Kč 3 423 160 Kč 13 328 672

4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda Porovnání srovnatelných nemovitostí a vyhodnocení podobnosti užití nemovitosti a umístění v lokalitě je provedeno pomocí indexů (K1 až K7), kde každý index zohledňuje rozdíl mezi jednotlivými nemovitostmi z hlediska určité vlastnosti a vyjadřuje vliv této vlastnosti na obvyklou cenu z hlediska trhu. Byly vybrány nejpodobnější nemovitosti z Pražské aglomerace. Bylo zjištěno, že po srovnatelných nemovitostech je poptávka, a že bytové domy ve srovnatelném technickém stavu jsou relativně dobře prodejné v závislosti na délce potenciálního prodeje. V našem případě je uvažováno s prodejem za porovnatelnou cenu v horizontu 6 měsíců. Tento časový interval byl také potvrzen při zpracování této aktualizace, kdy v původním posudku použité obchodní případy byly na trhu již všechny realizovány za mírně snížené částky než byly jejich nabídkové ceny. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

1 062,20 m2 5 708,44 m3 214,10 m2 454,00 m2

- 14 -

15 Srovnatelné nemovité věci Název: Bytový dům - Karlín Prodej činžovního domu v Praze 8 - Karlín s vydaným územním rozhodnutím na rekonstrukci a přístavbu na 36 bytů a ateliérů. Současná zastavěná plocha je 266 m2, užitná plocha 1328 m2. V domě se nachází 8 bytových jednotek, dále samostatná stavba dílny s celkovou užitnou plochou 414 m2. Do domu je vjezd s možností parkování na dvoře. Pozemek o celkové rozloze 577m2. 2 min chůze na metro - Florenc ID zakázky:455711 Aktualizace:20.07.2015 Stavba:Cihlová - Stav objektu:Před rekonstrukcí - Podlaží:4. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:266 m2 Užitná plocha:1328 m2 Voda:Dálkový vodovod - Topení:Ústřední dálkové - Odpad:Veřejná kanalizace - Elektřina:230V, 400V - Doprava:MHD Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky. Lokalita Za Poříčskou bránou, Praha 8 - Karlín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Neuvedeno Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. KC Redukce pramene ceny - Kupní cena; Velikosti objektu 1,08 26 844 Větší výměra užitné plochy s mírným tlakem na jednotkovou cenu; Poloha - Atraktivnější poloha nedaleko metra; Provedení a vybavení - Srovnatelné vybavení, nebytové prostory ve dvoře; Celkový stav - Srovnatelný technický stav; Vliv pozemku - Dražší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - Méně bytů, a tedy menší výnosnost při prodeji po bytech.; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 328,00 m 577 m 33 000 000 Kč 24 849 Kč/m2 Název: Bytový dům - Žižkov Prodej činžovního domu 1 050 m2, Koněvova, Praha - Žižkov Dům na hlavní třídě s nebytovými prostory ! Dovolujeme si Vám exklusivně nabídnout činžovní dům na Praze 3 - ul.Koněvova.Činžovní dům o 5.NP a 1.PP. Skladba jednotlivých podlaží: Přízemí : obchodní plocha 42 m2, obchodní plocha 75 m2; /se samostatnými vstupy z ulice/ 1. patro: byt 3+1 - 71 m2, byt 2+1 - 55 m2; 2. patro: byt 3+1 - 71 m2, byt 2+1 - 56,09 m2; 3. patro: byt 4+1 - 82 m2, byt 1+1 - 49.50 m2; 4. patro: byt 3+1 - 71 m2, byt 2+1 - 51 m2; 5. patro: ateliér - 31 m2, volný půdní prostor vhodný k vestavbě mezonetových bytů - 120 m2; sklep volný a připravený na výstavbu na vinárnu, nebo club,možno využít k těmto účelům i dvorní trakt. - 15 -

ID:181473372 Stavba:Cihlová - Stav objektu:Dobrý Lokalita Koněvova, Praha - Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,20 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - Kupní cena.; Velikosti objektu 0,93 33 597 Srovnatelná velikost.; Poloha - Ekonomicky atraktivnější poloha.; Provedení a vybavení - Podobné vybavení, ale s nebytovými prostory.; Celkový stav - Mírně lepší technický stav.; Vliv pozemku - Dražší pozemek.; Úvaha zpracovatele ocenění - Porovnatelný objekt , ale s méně byty.; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 802,59 m 278 m 29 120 000 Kč 36 283 Kč/m2 Název: Bytový dům - Nusle Prodej ČD a domku ve dvoře v Nuslích, Praha 4 v ulici Nuselská u tramvajové zastávky. Plocha pozemku je 382 m2, zastavěná plocha ČD je 143 m2 a zastavěná plocha domku ve dvoře je 88 m2, výška domu je 22 m. Dům postaven v roce 1928 jako dvoupatrový a v roce 1937 bylo dostavěno třetí patro, dům má tedy jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Volná půda je vhodná k vestavbě dalčích dvou bytů. Domek ve dvoře postaven v roce 1960 a je dvoupodlažní bez podsklepení. ČD má 4 nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a udržovanou půdu s možností vestavby bytové jednotky. Domek ve dvoře je dvoupodlažní bez podsklepení. Celkem má dům 6 bytových jednotek, z toho čtyři po rekonstrukci a 2 nebytové jednotky v přízemí 37 m2 a 51 m2 – obchodní prostory. Dům má průjezd do dvora, kde je dvoupodlažní domek jako prodejní a NP prostory. Dům je podsklepen z 50%. Užitné plochy – Maloobchod 79 m2 za 31.000,- Kč/měsíc, kanceláře 111 m2 za 17.000,- Kč/měsíc, bytové jednotky na dobu určitou 111 m2 za 13.500,- Kč a dobu neurčitou 111 m2 za 4.057,- Kč/měsíc, domek ve dvoře 174 m2 za 13.000,- Kč/měsíc. Celkové roční příjmy jsou 942.684,- Kč. Hlavní výhody domu jsou – atraktivní poloha, volná půda 100 m2, nová střecha 2012, nová okna 2014, 5 parkovacích míst na dvoře a prodejní prostory v přízemí s vchodem z ulice. Nemovitosti nejsou zatíženy žádnými právy třetích osob. ID zakázky:145223 Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná

- 16 -

17 Lokalita Nuselská, Praha 4 - Nusle Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,20 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - Kupní cena.; Velikosti objektu 0,92 30 283 Menší výměra užitné plochy s tlakem na jednotkovou cenu; Poloha - Komerčně atraktivnější poloha; Provedení a vybavení - Srovnatelné provedení a vybavení, nebytové prostory ve dvoře.; Celkový stav - Mírně lepší technický stav.; Vliv pozemku - Levnější pozemek.; Úvaha zpracovatele ocenění - Porovnatelný objekt, méně bytů.; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 584,00 m 382 m 19 200 000 Kč 32 877 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

- 17 -

26 844 Kč/m2 30 241 Kč/m2 33 597 Kč/m2 30 241 Kč/m2 1 062,20 m2 32 121 990 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda

10 758 686,00 Kč 3 423 160,00 Kč 13 628 672,00 Kč 32 121 990,00 Kč

Závěr: Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu pozemku parc.č. 949, jehož součástí je stavba bytového domu č.p. 1112 a pozemku parc.č. 950, včetně příslušenství, vše v k.ú. Holešovice, obec Praha, zapsaných na listu vlastnictví č. 745, v ulici Přístavní 44, Praha 7 - Holešovice, jako aktualizaci znaleckého posudku č. ZU-240/2015 ze dne 18.9.2015. Bylo zjištěno, že se jedná o bytový dům z konce 30 let minulého století s 21 byty a kancelářemi. Objekt je z velké části pronajímán. Technický stav budovy odpovídá stáří a zanedbané průběžné údržbě. V krátké budoucnosti bude nutno realizovat opravu střešní krytiny, klempířských prvků, opravy nebo výměnu okenní otvorů, opravy fasád, vnitřních sítí a rozvodů, včetně vstupních dveří. Vzhledem k tomu, že nájmy jsou v současné době podhodnocené a odpovídají standardu v domě, jsou celkové výnosy z pronájmu pod obvyklou hladinou. Porovnávací hodnota v dané chvíli lépe vystihuje cenovou hladinu nemovitosti na trhu a to z toho důvodu, že podobné domy před rekonstrukcí jsou na trhu prodejné a jejich cenová hladina se opírá spíše o představy budoucích výnosů a prodejů případných nových vlastníků.

Obvyklá cena 32 000 000 Kč slovy: Třicetdvamilionů Kč V Praze 12.8.2016

Vypracoval: Ing. Vladimír Bajer

- 18 -

19 Znalecký posudek je vyhotoven v souladu s ustanovením § 127a zákona č. 99/1963 Sb. v platném znění. V souladu s tímto ustanovením a ve smyslu zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 Sb., znalecký ústav prohlašuje, že si je vědom všech možných následků podání vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

ZNALECKÁ DOLOŽKA Posudek podává KOPPREA - znalecký ústav spol. s r.o., se sídlem Praha 9, U svobodárny 12, PSČ 190 00, IČ 458 08 830, na základě rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR č.j. 170/98-OOD ze dne 11.11.1998 zapsaná podle ust. § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů a podle ust. § 6, odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky vyžadované především státními orgány a orgány samosprávy: -

v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, movitostí a podniků, v oboru projektování pro projektování staveb a v oboru stavebnictví pro stavby obytné, zemědělské, vodní a průmyslové.

Znalecký úkon je zapsán v evidenci zakázek pod č. ZU–327/2016.

- 19 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z Katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 745 ze dne 8.8.2016 2 Snímek z katastrální mapy ze dne 8.8.2016 1 Snímek z Cenové mapy pozemků Prahy pro rok 2016 1 Fotodokumentace 3 Záplavové území (Q5, Q20, Q50, Q100 a Q2002) Praha - Holešovice 1 Mapa lokality 1

- 20 -

21

- 21 -

- 22 -

23

- 23 -

- 24 -

25 Exteriér

- 25 -

Interiér - společné prostory

vstup do domu

schodiště do podzemních podlaží

sklepy

výtah

schodiště

strojovna výtahu v půdním prostoru

- 26 -

27 Interiér - byty - příklady

- 27 -

Záplavové území (Q5, Q20, Q50, Q100 a Q2002) Praha - Holešovice

- 28 -

29

Mapa lokality

- 29 -