2016

––

Ing. Bohuslav Štencl

oceňování nemovitého majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6043-47/2016

o ceně nemovité věci-

pozemek p.č. 156, součástí je stavba č.p. 61, rod.dům, pozemek p.č. 155 součástí je stavba bez čp/če, ze.stav a pozemek p.č. 326/36, obec Kojenín, k.ú. Kovalovice u Kojetín, okres Přerov, kraj Olomoucký

Objednavatel posudku:

Mgr. Marek Konečný Insolvenční správce dlužníka – Jaroslava Skácelíková Šrámkova 481 Zlín 763 02

Účel posudku:

zjištění obvyklé tržní ceny nemovité věci pro insolvenční řízení

Posudek vypracoval:

Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel., fax.: 585 225 499 602 725 436

Datum místního šetření:

16.03.2016

Datum, k němuž je ocenění provedeno:

16.03.2016

Počet listů posudku:

25

Počet vyhotovení posudku:

2

V Olomouci, dne 25.05.2016

1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ---------------------------------------1.1. Údaje o nemovité věci

--------------------------------------Rodinný dům č.p. 61 v k.ú. Kovalovice u Kojetína. Stavba je částečně podsklepená, má jedno NP, je zastřešena sedlovou střechou bez využitého podkroví, v pravé části domu je přistavěn objekt garáže. Příjezd a přístup je z veřejné uliční komunikace-bezproblémový. Vstup do domu je z ulice, za domem je situován dvůr s vedlejšími stavbami, dále navazuje zahrada. Vedle domu je přistavěná garáž. Objekt je součástí starší zástavby, stáří objektu cca 100 roků, objekt průběžně modernizován, poslední úpravy proběhly v letech 19721975, kdy byla rovněž provedena přístavba verandy, garáže a chlívku. Stavebně technický stav a standard vybavení je průměrný, prvky dlouhodobé životnosti, které mají zásadní vliv na dobu dalšího trvání stavby jsou původní ve stavu odpovídajícím stáří, na objektu patrná lokální vlhkost zdiva. Stavba je dispozičně řešena jako jednobytová, s bytem 4+1 s příslušenstvím. Dále je předmětem ocenění pozemek p.č. 326/36 situovaný v lánu mimo zastavěnou část obce, jedná se o zemědělský pozemek, orná půda.

1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -------------------------------------------------------------

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 45, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 02.02.2016 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 59, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 02.02.2016 Kopie kat.mapy k.ú. Kovalovice u Kojetína, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 12.05.2016 Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti znalce a zástupce vlastníka

1.3. Vlastnické a evidenční údaje

--------------------------------------------k.ú. : Kovalovice u Kojetína obec : Kojetín okres : Olomouc kraj : Olomoucký vlastník : Skácelíková Jaroslava, Kojetín III, Kovalovice 61 Skácelíková Jaroslava, Kojetín III, Kovalovice 61 Skácelík, Kojetín, Kovalovice 61

parcela číslo

:

1/2 1/2

156 – zastavěná plocha a nádvoří – 187 m2 ( součástí je stavba č.p. 61, rod.dům) 155 – zastavěná plocha a nádvoří – 183 m2 ( součástí je stavba bez čp/če, zem. stavení) 326/36 – orná půda- 597 m2

list vlastnictví

:

45, 59

2. OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci(obvyklé ceny) č. 6043 - 47 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v současném stavu Zjištění obvyklé ceny pro insolvenční řízení

Předmět ocenění

Budova RD č.p. 61, LV č. 45 na pozemcích parc.č. 156 a parc.č. 155 Garáž bez čp/če, LV č. 45 na pozemku parc.č. 156 pozemek parc.č. 156, LV č. 45 (187 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 155, LV č. 59 (183 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 326/36, LV č. 59 (597 m2, orná půda) včetně příslušenství Adresa Kraj Olomoucký kraj Kat. území Kovalovice u Kojetína Část obce dle LV Kojetín III-Kovalovice

Město Ulice

Kojetín

Počet obyvatel 6229 č.p. 61

Objednatel odhadu

Mgr. Marek Konečný Insolvenční správce dlužníka – Jaroslava Skácelíková Šrámkova 481 Zlín 763 02 Vlastnictví Budova RD č.p. 61 Garáž pozemek parc.č. 156 pozemek parc.č. 155 pozemek parc.č. 326/36

Skácelíková Jaroslava, Kojetín III, Skácelíková Jaroslava, Kojetín III, Skácelíková Jaroslava, Kojetín III, Skácelík, Kojetín, Kovalovice 61 Skácelíková Jaroslava, Kojetín III, Skácelík, Kojetín, Kovalovice 61 Skácelíková Jaroslava, Kojetín III, Skácelík, Kojetín, Kovalovice 61

Zpracováno pro

insolvenčnío správce

Vypracoval Licence číslo

Ing. Štencl Bohuslav Rooseveltova 117 779 00 Olomouc email: [email protected]

0545

Počet stran textu 16

Tel. E-mail

Kovalovice 61 Kovalovice 61 Kovalovice 61

1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2

Kovalovice 61 Kovalovice 61

tel: 602 725436 585435552 585225499 Počet stran příloh

7

Dne Ke dni Prohlídka dne

25.05.2016 28.04.2016 28.04.2016

Obvyklá cena - současný stav

Započitatelná podl. plocha Samostatné pozemky

95.16 m2 597 m2

4 500 Kč/m2 10 Kč/m2

Snížení ceny vzhledem k pronájmu nemovitosti na dobu určitou Cena je snížena o hodnotu nájemného do konce roku 2020. Obvyklá cena - současný stav

428 220 Kč 6 000 Kč

- 100 000 Kč 330 000 Kč Třistatřicettisíc Kč

Komentář k ceně

Obvyklá cena stanovena porovnáním s realizovanými převody srovnatelných nemovitostí, rodinných domů srovnatelné velikostní kategorie ve srovnatelném stavebně technickém stavu a standardu vybavení v obcích v posuzované lokalitě. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor domu, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě, dopravní dostupnost. Vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

Silné stránky nemovitosti - dům s garáží Slabé stránky nemovitosti - průměrný stavebně technický stav a standard vybavení - dům přiléhá ke komunikaci procházející obcí - malý přilehlý pozemek - nájemní vztah vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy na dobu určitou Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

REET

ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV LV č. 59 Zástavní právo exekutorské- Ing. Václav Válek, ze dne 12.01.2015, 177 EX-1704/2014-27 Zástavní právo exekutorské- PROFI CREDIT Czech, a.s. 094 EX-06958/2014-27 ze dne 25.06.2015, právní účinky ke dni 26.06.2015 Ocenění je provedeno bez vlivu uvedeného omezení vlastnického práva LV č. 45 Zástavní právo smluvní - Magnetic hills s.r.o.-smlouva ze dne 20.09.2013, právní účinky ke dni 25.09.2013 Zástavní právo smluvní- Magnetic hills s.r.o.- smlouva ze dne 20.09.2013, právní účinky ke dni 25.09.2013 Zástavní právo exekutorské- Ing. Václav Válek, smlouva ze dne 12.01.2015, právní účinky ke dni 13.01.2015 Zástavní právo exekutorské – PROFI CREDIT Czech, a.s.- ze dne 25.06.2015, právní účinky ke dni 26.06.2015, č.j. 094 EX-06958/2014-27 Ocenění je provedeno bez vlivu uvedeného omezení vlastnického práva

-

NE NE NE NE NE NE NE

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. LV č. 59 Zahájení exekuce – 177 EX-1704/2014-16 ze dne 12.01.2015, právní účinky ke dni 26.01.2015 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – spol. podíl ½- 177 EX-1704/2014-27 ze dne 12.01.2015, právní účinky ke dni 13.01.2015 Zahájení exekuce – 094 EX-06958/2014-008 ze dne 27.01.2015, právní účinky ke dni 26.06.2015 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – spol. podíl ½-094 EX-06958/2014-026 ze dne 25.06.2015, právní účinky ke dni 26.06.2015 Zahájení exekuce – 160 EX-3808/2015-13 ze dne 29.10.2015, právní účinky ke dni 30.10.2015 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti- spol. podíl ½- 160 EX-3808/2015-15 ze dne 29.10.2015, právní účinky ke dni 30.10.2015 Ocenění je provedeno bez vlivu uvedeného omezení vlastnického práva. LV č. 45 Zahájení exekuce – 177 EX-1704/2014-16 ze dne 12.01.2015, právní účinky ke dni 26.01.2015 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti- ze dne 12.01.2015 177 EX-1704/2014-27 Zahájení exekuce – 094 EX-06958/2014-008 ze dne 27.01.2015, právní účinky ke dni 26.06.2015 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – ze dne 25.06.2015, právní účinky ke dni 26.06.2015, 094 EX06958/2014-026 Zahájení exekuce – 160 EX-3808/2015-13 ze dne 29.10.2015, právní účinky ke dni 30.10.2015 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti- 160 EX-3808/2015-15 ze dne 29.10.2015, právní účinky ke dni 30.10.2015 Ocenění je provedeno bez vlivu uvedeného omezení vlastnického práva.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti

NE NE NE

Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Vyhodnocení Není vyhodnoceno. Komentář k vadám

Kupní cena

0

Datum

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 45, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 02.02.2016 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 59, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 02.02.2016 Kopie kat.mapy k.ú. Kovalovice u Kojetína, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 12.05.2016 Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 45, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 02.02.2016 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 59, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 02.02.2016 Kopie kat.mapy k.ú. Kovalovice u Kojetína, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 12.05.2016 Fotodokumentace Místopis

Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Kojetín má 6.378 obyvatel a leží cca. 18 km jihozápadně od správního centra - města Přerova. Město se základními správními funkcemi správními funkcemi, centrum mikroregionu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění odloučená část obce Okolní zástavba RD v obci zástavba V městské části Kovalovice, u průjezdní komunikace, v lokalitě vhodné k bydlení. V místě je možnost napojení na všechny IS. V městské části není žádná občanská vybavenost, doprava autobusy Kojetín a 2x denně Přerov. Informace o nemovitosti

Rodinný dům č.p. 61 v k.ú. Kovalovice u Kojetína. Stavba je částečně podsklepená, má jedno NP, je zastřešena sedlovou střechou bez využitého podkroví, v pravé části domu je přistavěn objekt garáže. Příjezd a přístup je z veřejné uliční komunikace-bezproblémový. Vstup do domu je z ulice, za domem je situován dvůr s vedlejšími stavbami, dále navazuje zahrada. Vedle domu je přistavěná garáž. Objekt je součástí starší zástavby, stáří objektu cca 100 roků, objekt průběžně modernizován, poslední úpravy proběhly v letech 19721975, kdy byla rovněž provedena přístavba verandy, garáže a chlívku. Stavebně technický stav a standard vybavení je průměrný, prvky dlouhodobé životnosti, které mají zásadní vliv na dobu dalšího trvání stavby jsou původní ve stavu odpovídajícím stáří, na objektu patrná lokální vlhkost zdiva. Stavba je dispozičně řešena jako jednobytová, s bytem 4+1 s příslušenstvím. Dále je předmětem ocenění pozemek p.č. 326/36 situovaný v lánu mimo zastavěnou část obce, jedná se o zemědělský pozemek, orná půda. Pozn: Na nemovitosti vázne právní závada neevidovaná v KN- nájemní smlouva, předmětem nájmu je oceňovaná nemovitost v celém rozsahu, nájem je sjednán na dobu určitou od 1.1.2012 do 31.12.2020. Cena nájmu je 2.000,-- Kč/měsíc, služby související s užíváním bytu (viz ON) platí pronajímatel, z obsahu nájemní smlouvy není patrné ujednání o úhradě energií. Ukončení nájmu po uplynutí sjednané doby, v nájemní smlouvě není sjednána možnost výpovědi z nájmu před ukončením sjednané doby nájmu.

Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 332/1 ve vlastnictví Olomouckého kraje Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

Počet podkroví

1

0

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba vedlejší stavba

264 m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano Výměra [m2] Stáří [roků] 0.0 0

Popis chlév ve dvoře, dřevník, veranda

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

100

Garáž

44

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rekonstrukce Prvky krátkodobé životnosti

napojeno napojeno není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce, stropy krytina střech pálená taška úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu

vápenná omítka obklad keramický v koupelně, WC a kuchyni dřevěné do ocelových zárubní laminátové plovoucí, keramická dlažba světelný a motorový rozvod

50 % nevykazuje

Rok provedení 1972-75

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 370 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky – pole Výměra 597 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

70 % nevykazuje

100 Kč/m2

Cena celkem

37 000 Kč

10 Kč/m2

Cena celkem

6 000 Kč

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

napojeno napojeno není napojeno není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení pálená a nepálená cihla

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným, 1/2 nově pozinkované

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod

omítka ze škrábaného břizolitu celodřevěné zdvojené, kastlové ústřední s kotlem na pevná paliva a plyn rozvod studené a teplé

vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

svislé a vodorovné potrubí plynovým bojlerem

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

rozvod plynu

Počet koupelen 1 Vybavení koupelny vana, sprchový kout zděný, umyvadlo

Počet kuchyní Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

1

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

0

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností kotelna Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností chodba vodárna WC koupelna kuchyně s jídelnou pokoj obývací pokoj pokoj pokoj garáž Součet ploch za podlaží

plocha 9.70 m2

koeficient KZp započit. plocha 0.5 4.85 m2

9.70 m2

4.85 m2

plocha 10.23 1.50 1.50 6.12 18.56 10.40 16.00 10.00 16.00 25.00

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 10.23 m2 1.0 1.50 m2 1.0 1.50 m2 1.0 6.12 m2 1.0 18.56 m2 1.0 10.40 m2 1.0 16.00 m2 1.0 10.00 m2 1.0 16.00 m2 0.0 0.00 m2

115.31 m2

90.31 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 12.4.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 55.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

450 000 Kč 20 % 360 000 Kč

76.0 m2 349.0 m2 8 200 Kč/m2 6 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Rodinný dům v obci Kojetín, k.ú. Kojetín I- Město, ulice Jiráskova, okres Přerov, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o řadový RD, nepodsklepený, s plastovými okny, se sedlovou střechou, vytápění krbovými kamny na tuhá paliva, a el. přímotopy, napojení na elektro, vodovod a kanalizaci, k domu přísluší dvorek a zahrada, dům je určen k rekonstrukci. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, menší velikostní kategorie, v sídle stejného města, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, s lepší dopravní dostupností a dostupností do správního centra, lepší úroveň občanské vybavenosti v místě, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, menší přilehlý pozemek. Dům bez garáže

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 27.4.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 829 000 Kč 20 % 1 463 000 Kč

0.0 m2 197.0 m2 15 200 Kč/m2 12 200 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Rodinný dům v obci Kojetín, k.ú. Kojetín, okres Přerov, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o řadový RD v klidné lokalitě, nepodsklepená cihlová stavba, s plastovými okny, sedlovou střechou, vytápění krbovými kamny na tuhá paliva a el. přímotopy, napojení na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn je možné zapojit, zahrada je oplocena. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, větší velikostní kategorie, v sídle stejného města, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, s lepší dopravní dostupností a dostupností do správního centra, lepší úroveň občanské vybavenosti v místě, lepší stavebně technický stav a standard vybavení, menší přilehlý pozemek. Dům bez garáže.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 30.4.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 70.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena Porovnání s nemovitostí oceňovanou

590 000 Kč 20 % 472 000 Kč

0.0 m2 200.0 m2 8 400 Kč/m2 6 700 Kč/m2

Rodinný dům v obci Kojetín, k.ú.Kojetín, ulice Padlých hrdinů, okres Přerov, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o řadový RD, k domu náleží dvorek, dílna a menší zahrada, vytápěná WAW, parkování před domem, nutná rekonstrukce, napojení na elektro, vodovod, kanalizaci. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, menší velikostní kategorie, v sídle stejného města, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, s lepší dopravní dostupností a dostupností do správního centra, lepší úroveň občanské vybavenosti v místě, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, menší přilehlý pozemek. Dům bez garáže

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

6 500 - 12 200 Kč/m2

360 000 - 1 463 000 Kč 5 000 Kč/m2

Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Nájemné Nájemní smlouva je uzavřena na dobu RD

Výměra [m2] Kč/m2/měsíc 125.01

Plocha

Výměra [m2] Kč/měsíc 125.01

CELKEM Míra kapitalizace [%]

určitou

8.0

Kč/m2/rok 16

192 Kč/rok

2 000

Je výše nájemného uvedená ve Smlouvě v místě a čase obvyklá

Jedná se o smlouvu na dobu určitou do konce roku 2020. Cena nájmu - 56 měsíců x 2000= 112.000,-- Kč.

24 002

Na základě vyhodnocení inzerovaných cen, stavu nabídky a poptávky v posuzované lokalitě po srovnatelných nemovitostech (nízká poptávky, v obci je nabízeno několik rodinných domů k prodeji, snižování inzerovaných, nabídkových cen, nemovitosti dlouhodobě nabízené) je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí – rodinných domů ve srovnatelných lokalitách se v současném stavu pohybují v rozpětí cen 6.500 – 12.200,-- Kč/m2 s ohledem na místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení domů a prostor bytů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta ve střední úrovni obchodovaných cen ve výši 4.500,-- Kč/m2

Podlahová plocha Samostatné pozemky

95,16 m2 x 4.500,-- Kč/m2 ……..………. 428.220,--Kč 597 m2 x 10,-- Kč/m2 ……..………. 6.000,--Kč

Celkem zaokrouhleno

…………………………….. 430.000,- Kč

Posouzení závady na nemovité věci: Existence nájemní smlouvy k oceňované nemovitosti je negativním faktorem pro prodejnost, srovnatelné nemovitosti ve srovnatelných lokalitách se kupují za účelem využití k bydlení pro nabyvatele, nabyvatelé tím řeší svou bytovou potřebu. Nejsou obvyklé případy, kdy je srovnatelná nemovitost ve srovnatelné lokalitě kupována za účelem zajištění výnosu z nájmu. V těchto případech a při zohlednění stavu a polohy oceňované nemovitosti je dosažitelné čisté nájemné nízké, výnos z nájmu by výrazně nepřevyšoval náklady – výdaje - spojené s provozováním nemovitosti (výdaje -daň z nemovitostí, náklady na běžnou opravu a údržbu domu, pokrytí inflace, apod). Nemovitost s popsanou a existující právní závadou je na trhu velmi těžko prodejná (viz výše uvedeno), poptávka po nemovitostech tohoto typu je téměř nulová, reálný je pouze spekulativní odkup takto „zatížené“ nemovitosti, tj. akceptování nájemního vztahu s následným prodejem, či dalším pronájmem. I tento případ je vzhledem ke stavu nemovitosti a její poloze málo reálný. Při porovnání s nemovitostí zatíženou věcným břemenem užívání, právní závada evidovaná v KN, kdy je užívání bezplatné, v daném případě dostává vlastník protiplnění v platbě nájemného, ale s riziky např. předčasného ukončení nájmu, neplacení nájmu, poškození předmětu nájmu apod. Nahlížím jako na nemovitost zatíženou věcným břemenem užívání se zohledněním proplnění – plateb nájemného vlastníkovi. Na základě výše uvedených skutečností a pro daný účel ocenění je obvyklé cena „nezatížené“ nemovitosti snížena o částku odpovídající ceně VB – užívání do konce nájemní doby se zohledněním protiplnění a to ve výši 100.000,- Kč Snížení ceny (viz výše uvedeno)

Celkem zaokrouhleno

………………-100.000,--Kč

…………………………….. 330.000,-- Kč

REKAPITULACE Obvyklá cena - pozemek p.č. 156, součástí je stavba č.p. 61, rod.dům, pozemek p.č. 155 součástí je stavba bez čp/če, ze.stav a pozemek p.č. 326/36, obec Kojenín, k.ú. Kovalovice u Kojetín, okres Přerov, kraj Olomoucký

330.000,--Kč

Obvyklá tržní cena 330.000,--Kč Slovy: =Třistatřicettisíckorunčeských=.

Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 45, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 02.02.2016 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 59, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 02.02.2016 - Kopie kat.mapy k.ú. Kovalovice u Kojetína, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 12.05.2016 - Fotodokumentace

V Olomouci, dne 25.05.2016

Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc