2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5391/2016 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci:

Komerční areál Slezské university v Opavě ul. Žižkova 2364/56 na vlastních pozemcích a pozemky Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Karviná-město Žižkova 2364/56, 733 01 Karviná

OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

NAXOS Ostrava, a.s. Nádražní 1258/22, 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657, 150 00 Praha 5 tel. 777 707 320, www.bbposudky.cz,

ÚČEL OCENĚNÍ:

Odhad ceny obvyklé pro účely zpeněžení formou veřejné dobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9

15 000 000,- Kč 1.6.2015

Stav ke dni :

1.2.2016

Posudek obsahuje 36 stran textu včetně titulního listu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu.

V Praze, dne 5.2.2016

NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat aktualizaci znaleckého posudku č. 5117/2015 ze dne 2.6.2015 se stanovením ceny obvyklé v místě a čase komerčního areálu Slezské university v Opavě ul. Žižkova 2364/56 na vlastních pozemcích a pozemků, k.ú. Karviná-město, obec Karviná, Moravskoslezský kraj. Nájemní vztahy a z toho očekávaný výnos nezůstal dle předložených informací stejný, neboť k 30.9.2015 byly všechny nájemní smlouvy ukončeny a celý areál je nepronajatý. Přehled podkladů -

výpis z katastru nemovitostí LV č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná, snímek katastrální mapy pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, kopie půdorysů ploch místností, číselník místností a kopie pasportu stavby, kopie znaleckého posudku č. 5117/2015 ze dne 2.6.2015, ekonomické podklady předložené vlastníkem, kopie územního plánu statutárního města Karviná, skutečnosti zjištěné a zaměřené při místním šetření, informace z realitních serverů, fotografie při místním šetření,

Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná: oddíl A vlastník, jiný oprávněný: Slezská universita v Opavě, Na Rybníčku 626/1, Předměstí, 746 01 Opava, IČ: 47813059 oddíl B - nemovitosti: - pozemek parc. č. 1793/52 o výměře 435 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, - pozemek parc. č. 1793/53 o výměře 210 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, - pozemek parc. č. 1793/56 o výměře 2224 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/57 o výměře 955 m2, ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha, - pozemek parc. č. 1793/58 o výměře 306 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, - pozemek parc. č. 1793/59 o výměře 113 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/60 o výměře 190 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/61 o výměře 134 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/62 o výměře 427 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/63 o výměře 1181 m2, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr, - pozemek parc. č. 1793/64 o výměře 4362 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku parc. č. 1793/64 je stavba občanské vybavenosti, Mizerov č.p. 2364. - pozemek parc. č. 1793/65 o výměře 931 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/66 o výměře 251 m2, zastavěná plocha, ostatní komunikace, - pozemek parc. č. 1793/67 o výměře 362 m2, zastavěná plocha, ostatní komunikace, - pozemek parc. č. 1793/70 o výměře 502 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/71 o výměře 581 m2, zastavěná plocha, ostatní komunikace, - pozemek parc. č. 1793/72 o výměře 302 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/73 o výměře 1161 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/74 o výměře 235 m2, zastavěná plocha, ostatní komunikace, - pozemek parc. č. 1793/102 o výměře 7154 m2, ostatní plocha, zeleň, -2-

- pozemek parc. č. 1793/103 o výměře 1735 m2, ostatní plocha, zeleň, - pozemek parc. č. 1793/105 o výměře 6228 m2, ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha, - pozemek parc. č. 1793/106 o výměře 561 m2, ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha, Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že se zástupcem vlastníka byla provedena prohlídka pronajímatelných prostor, byly veškeré výpočty pro zjištění věcné hodnoty uskutečněny z hodnot a skutečností z předložené dokumentace a skutečností naměřených a zjištěných při místním šetření znalcem. Současně byl posouzen stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Vzhledem k tomu, že veškeré konstrukce krátkodobé životnosti jsou původní se zvýšeným opotřebením některých konstrukčních prvků (okna, povrchy podlah, soc. zařízení, krytina střechy), byla pro objektivní posouzení životnosti a stupně opotřebení, použita analytická metoda. Celkový popis Předmětem ocenění je komerční komplex 8mi vzájemně propojených budov, který je tvořen pavilony - 2x učební, 1x vstupní, 3x propojovací, stravovací a 1x sportovní, postavený dle kolaudačního rozhodnutí v roce 1986 jako komplex s 22 třídami základní školy. Komerční areál se nachází na severovýchodním okraji města Karvina městská část Mizerov, podél ulice Žižkova s přístupem z této ulice. Jedná se o lokalitu smíšené bytové a komerční obslužné zástavby s dobrou dopravní dostupností do centra a s kompletní občansko-obchodní infrastrukturou v dostupné vzdálenosti. Pozemky mají možností napojení na elektro, vodovod, kanalizaci, plyn a dálkový parovod. Předmět ocenění se nachází dle územního plánu statutárního města Karviná v území funkčního využití ploch U-O - zóna občanské vybavenosti, č.1 - zařízení školství pro děti a mládež. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě.

OBSAH Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Pavilon učební A 1.2 Pavilon spojovací A-B 1.3 Pavilon vstupní B 1.4 Pavilon spojovací B-B 1.5 Pavilon stravovací 1.6 Pavilon učební B 1.7 Pavilon spojovací B-C 1.8 Pavilon sportovní C 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky v areálu 3.2 Pozemky mimo areál 4. Výnosové ocenění 4.1 Komerční areál č.p. 2364 vč. příslušenství a pozemků -3-

OCENĚNÍ Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda porovnávací - Metoda výnosová Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Metoda výnosová: teoretickým základem oceňování výnosovou metodou je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Případný investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může být odvozen buď ze současného využití oceňovaného majetku, nebo dopočtem předpokládaného využití dalších pronajímatelných ploch. Do nákladů jsou zahrnuty výdaje na pojištění, daňové poplatky a jiné provozní náklady. Metoda zjištění věcné hodnoty: je založena na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování nemovitého majetku je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Při ocenění touto metodou se zjišťují hodnoty zastavěné plochy, obestavěného prostoru objektů, průměrné ceny za příslušnou měrnou jednotku, skutečné opotřebení. Věcná hodnota, ve výsledku potom odpovídá nákladům, které je zapotřebí vynaložit na pořízení průměrně opotřebovaného majetku stejného stáří, obdobných vlastností a přiměřené intenzity užívání. Metoda hodnoty váženého průměru dle Naegeliho: jedná se o metodu velmi často používanou, u nás ještě v roce 1933 exekučním řádem přímo předepsanou. Podstatou je zjištění hodnoty nemovitosti jako vážený průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové, s určením váhy dle výše výnosové hodnoty oproti věcné hodnotě. V současné době je sice některými autory považována (pro oceňování podniků) za metodu méně vědeckou, ovšem i tito autoři konstatují, že je hojně používána jako “metoda praktiků”. Metoda porovnávací: je založena na porovnání nemovitosti na základě srovnání s jinými nemovitostmi obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů jednotlivých nemovitostí. Vzhledem k tomu, že není možné vyhledat dostatečný počet srovnatelných komerčních objektů pro školství realizovaných prodejem či v nabídce na prodej nebyla porovnávací metoda použita, neboť by nebyla porovnávací hodnota dostatečně objektivní. -4-

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou-věcná hodnota 1.1 Pavilon učební A Jedná se o třípodlažní nepodsklepený objekt - pavilon A sloužící jako výukový pavilon. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1986. Objekt je provozně propojený přes spojovací pavilon s objektem B. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 1793/64. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů. Stropní konstrukce jsou ŽB dutinové panely. Střecha je plochá s ŽB konstrukcí a střešní krytinou asfaltových pasů s ochranným násypem z kačírku. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou, kobercem a PVC. Okna jsou zdvojená dřevěná. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.NP pavilonu stravování. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod a telefon. Součástí objektu je EZS, PC síť a schodišťový hydrant. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě. Dispoziční členění: I.NP : vstup se zádveřím z JZ štítu umístěný v ose chodby, chodba, byt správce dispozice 2+1 situovaný vlevo od vstupu, vnitřní schodiště, učebny a kabinety, kanceláře nájemců, sklady, pracovny, hygienické zařízení II. NP : chodba se schodišťovým prostorem, učebny a kabinety, zasedací místnost III. NP : chodba se schodišťovým prostorem, učebny a kabinety Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení oken na hranici životnosti, - zvýšené opotřebení povrchů podlah, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

C. školy,univerzity a budovy pro výzkum montovaná z dílců betonových tyčových 1263

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 37,65*17,30 1.NP 2.NP 37,65*17,30

= = -5-

[m2] 651,35 651,35

3.NP

37,65*17,30

=

651,35

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 651,35 m2 651,35 m2 651,35 m2 1 954,05 m2

Podlaží 1.NP 2.NP 3.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,60 m 3,60 m 3,60 m

7 034,58 / 1 954,05 1 954,05 / 3

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (37,65*17,30)*(3,60) 1.NP 2.NP (37,65*17,30)*(3,60) 3.NP (37,65*17,30)*(3,60) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

= = =

Podlaží

Typ

1.NP 2.NP 3.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP

Součin 2 344,86 2 344,86 2 344,86 7 034,58 = 3,60 m = 651,35 m2

2 344,84 m3 2 344,84 m3 2 344,84 m3 Obestavěný prostor 2 344,84 m3 2 344,84 m3 2 344,84 m3 7 034,52 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S

7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 -6-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00

17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S C S C S C S X

0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00

0,30 2,20 2,10 0,00 1,60 0,00 3,40 0,00 6,20 0,00 96,90 0,9690

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,53 30 150 20,00 1,5060 1. Základy vč. zemních prací S 19,20 100,00 1,00 19,20 19,81 30 100 30,00 5,9430 2. Svislé konstrukce S 11,10 100,00 1,00 11,10 11,45 30 100 30,00 3,4350 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,40 30 100 30,00 1,9200 4. Krov, střecha S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,17 30 50 60,00 1,3020 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,62 30 45 66,67 0,4134 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,12 30 50 60,00 4,2720 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,20 30 40 75,00 2,4000 8. Úprava vnějších povrchů S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,86 30 40 75,00 1,3950 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,20 30 100 30,00 0,9600 10. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,30 30 40 75,00 2,4750 11. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,37 3 40 7,50 0,4028 13. Okna S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,27 30 40 75,00 1,7025 14. Povrchy podlah S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,23 30 35 85,71 3,6255 15. Vytápění S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,16 30 37 81,08 4,1837 16. Elektroinstalace S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 30 40 75,00 0,2325 17. Bleskosvod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,27 30 35 85,71 1,9456 18. Vnitřní vodovod S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,17 30 45 66,67 1,4467 19. Vnitřní kanalizace S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,65 30 30 100,00 1,6500 21. Ohřev teplé vody S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,51 30 35 85,71 3,0084 23. Vnitřní hygienické vyb. S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,40 30 35 85,71 5,4854 25. Ostatní Opotřebení: 49,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] -7-

= * * * * * * =

2 538,0,9930 0,9301 0,8833 0,9690 1,1000 2,0700 4 568,41

Plná cena: 7 034,52 m3 * 4 568,41 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 49,7 % /100)

= *

32 136 571,51 Kč 0,503

Pavilon učební A - zjištěná cena

=

16 164 695,47 Kč

1.2 Pavilon spojovací A-B Jedná se o třípodlažní nepodsklepený objekt - pavilon spojovacího sloužící jako objekt spojující pavilony A a B. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1986. Objekt je provozně propojený přes spojovací pavilon s objektem B. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 1793/64. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů. Stropní konstrukce jsou ŽB dutinové panely. Střecha je plochá s ŽB konstrukcí a střešní krytinou asfaltových pasů s ochranným násypem z kačírku. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou. Okna jsou zdvojená dřevěná. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. V objektu je umístěno vnitřní spojovací schodiště a na jednotlivých podlažích hygienická zařízení, vč. úklidové komory. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.NP pavilonu stravování. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod. Součástí objektu je EZS a schodišťové hydranty. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě. Dispoziční členění: I.NP : chodba, soc. zařízení, schodiště II. NP : chodba, soc. zařízení, schodiště III. NP : chodba, soc. zařízení, schodiště Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení oken na hranici životnosti, - zvýšené opotřebení povrchů podlah, - původní zastaralé vybavení soc. zařízení, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:


Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 14,65*11,20 1.NP 2.NP 14,65*11,20 3.NP 14,65*11,20

= = =

[m2] 164,08 164,08 164,08

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 164,08 m2

Podlaží 1.NP -8-

Konstr. výška 3,60 m

Součin 590,69

2.NP 3.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

164,08 m2 3,60 m 590,69 164,08 m2 3,60 m 590,69 2 492,24 m 1 772,07 1 772,07 / 492,24 = 3,60 m 492,24 / 3 = 164,08 m2


= = =

Podlaží

Typ


NP NP NP

590,69 m3 590,69 m3 590,69 m3 Obestavěný prostor 590,69 m3 590,69 m3 590,69 m3 1 772,07 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S C S C S

7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 -9-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,00 1,60 0,00 3,40

24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S X

1,00 6,20 0,00

100 100 100

0,00 1,00 1,00

0,00 6,20 0,00 96,90 0,9690

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,53 30 150 20,00 1,5060 1. Základy vč. zemních prací S 19,20 100,00 1,00 19,20 19,81 30 100 30,00 5,9430 2. Svislé konstrukce S 11,10 100,00 1,00 11,10 11,45 30 100 30,00 3,4350 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,40 30 100 30,00 1,9200 4. Krov, střecha S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,17 30 50 60,00 1,3020 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,62 30 45 66,67 0,4134 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,12 30 50 60,00 4,2720 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,20 30 40 75,00 2,4000 8. Úprava vnějších povrchů S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,86 30 40 75,00 1,3950 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,20 30 100 30,00 0,9600 10. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,30 30 40 75,00 2,4750 11. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,37 30 40 75,00 4,0275 13. Okna S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,27 30 40 75,00 1,7025 14. Povrchy podlah S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,23 30 35 85,71 3,6255 15. Vytápění S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,16 30 37 81,08 4,1837 16. Elektroinstalace S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 30 40 75,00 0,2325 17. Bleskosvod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,27 30 35 85,71 1,9456 18. Vnitřní vodovod S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,17 30 45 66,67 1,4467 19. Vnitřní kanalizace S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,65 30 30 100,00 1,6500 21. Ohřev teplé vody S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,51 30 35 85,71 3,0084 23. Vnitřní hygienické vyb. S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,40 30 35 85,71 5,4854 25. Ostatní Opotřebení: 53,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =


= *

8 357 542,86 Kč 0,467

Pavilon spojovací A-B - zjištěná cena

=

3 902 972,52 Kč

- 10 -

2 538,0,9930 0,9602 0,8833 0,9690 1,1000 2,0700 4 716,26

1.3 Pavilon vstupní B Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený objekt - pavilon B sloužící jako vstupní pavilon. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1986. Objekt je provozně propojený přes spojovací pavilon s objektem A a s výukovým pavilonem B. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 1793/64. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů. Stropní konstrukce jsou ŽB dutinové panely. Střecha je plochá s ŽB konstrukcí a střešní krytinou asfaltových pasů s ochranným násypem z kačírku. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou, kobercem a PVC. Okna jsou zdvojená dřevěná. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.NP pavilonu stravování. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod a telefon. Součástí objektu je EZS. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě. I.NP : vstup se zádveřím ze SZ a JV strany, vstupní zádveří navazující na vstup ze SZ strany, místnost vrátnice, foyer. Vstup z JV strany ústí do atria školy. II. NP : učebny, kabinety, chodba Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení oken na hranici životnosti, - zvýšené opotřebení povrchů podlah, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:



= =

[m2] 688,98 688,98

Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 688,98 m2 3,60 m 2 480,33 2 688,98 m 3,60 m 2 480,33 1 377,96 m2 4 960,66 4 960,66 / 1 377,96 = 3,60 m 1 377,96 / 2 = 688,98 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (44,45*15,50)*(3,60) 1.NP 2.NP (44,45*15,50)*(3,60) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 11 -

= =

2 480,31 m3 2 480,31 m3

Podlaží

Typ

1.NP 2.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

Obestavěný prostor 2 480,31 m3 2 480,31 m3 4 960,62 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C C S X S S S S S C C C C C C C C X

7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 0,00 0,00 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 76,50 0,7650

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,30 100,00 1,00 7,30 9,54 30 150 20,00 1,9080 1. Základy vč. zemních prací S 19,20 100,00 1,00 19,20 25,10 30 100 30,00 7,5300 2. Svislé konstrukce S 11,10 100,00 1,00 11,10 14,51 30 100 30,00 4,3530 3. Stropy - 12 -

4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod Opotřebení:

S S S S S S S S S S S

6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 3,20 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 3,20 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30

8,10 2,75 0,78 9,02 4,05 4,18 6,80 2,88 5,36 6,54 0,39

30 100 30 50 30 45 30 50 30 40 30 40 30 40 30 40 30 35 30 37 30 40

30,00 60,00 66,67 60,00 75,00 75,00 75,00 75,00 85,71 81,08 75,00

2,4300 1,6500 0,5200 5,4120 3,0375 3,1350 5,1000 2,1600 4,5941 5,3026 0,2925

47,4 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =


= *

17 881 546,91 Kč 0,526

Pavilon vstupní B - zjištěná cena

=

9 405 693,67 Kč

2 538,0,9930 0,9296 0,8833 0,7650 1,1000 2,0700 3 604,70

1.4 Pavilon spojovací B-B Jedná se o s třípodlažní nepodsklepený objekt - pavilon spojovacího sloužící jako objekt spojující pavilony stravování a B. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1986. Objekt je provozně propojený přes spojovací pavilon s objektem B. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 1793/64. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů. Stropní konstrukce jsou ŽB dutinové panely. Střecha je plochá s ŽB konstrukcí a střešní krytinou asfaltových pasů s ochranným násypem z kačírku. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou. Okna jsou zdvojená dřevěná. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. V objektu je umístěno vnitřní spojovací schodiště a na jednotlivých podlažích hygienická zařízení, vč. úklidové komory. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.NP pavilonu stravování. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod. Součástí objektu je EZS a schodišťové hydranty. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě. Dispoziční členění: I.NP : chodba, soc. zařízení, schodiště II. NP : chodba, soc. zařízení, schodiště III. NP : chodba, soc. zařízení, schodiště - 13 -

Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení oken na hranici životnosti, - zvýšené opotřebení povrchů podlah, - původní zastaralé vybavení soc. zařízení, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:



= = =

[m2] 303,80 303,80 303,80

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 303,80 m2 3,60 m 1 093,68 303,80 m2 3,60 m 1 093,68 2 303,80 m 3,60 m 1 093,68 911,40 m2 3 281,04 3 281,04 / 911,40 = 3,60 m 911,40 / 3 = 303,80 m2

Podlaží 1.NP 2.NP 3.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =


= = =

Podlaží

Typ


NP NP NP


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací

Obj. podíl [%] S

7,30 - 14 -

Část [%] 100

Koef. 1,00

Upravený obj. podíl 7,30

2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S S X S S S S S S S C S C S C S X

19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00

19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,00 1,60 0,00 3,40 0,00 6,20 0,00 96,90 0,9690

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,53 30 150 20,00 1,5060 1. Základy vč. zemních prací S 19,20 100,00 1,00 19,20 19,81 30 100 30,00 5,9430 2. Svislé konstrukce S 11,10 100,00 1,00 11,10 11,45 30 100 30,00 3,4350 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,40 30 100 30,00 1,9200 4. Krov, střecha S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,17 30 50 60,00 1,3020 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,62 30 45 66,67 0,4134 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,12 30 50 60,00 4,2720 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,20 30 40 75,00 2,4000 8. Úprava vnějších povrchů S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,86 30 40 75,00 1,3950 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,20 30 100 30,00 0,9600 10. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,30 30 40 75,00 2,4750 11. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,37 30 40 75,00 4,0275 13. Okna S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,27 30 40 75,00 1,7025 14. Povrchy podlah S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,23 30 35 85,71 3,6255 15. Vytápění S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,16 30 37 81,08 4,1837 16. Elektroinstalace S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 30 40 75,00 0,2325 17. Bleskosvod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,27 30 35 85,71 1,9456 18. Vnitřní vodovod - 15 -

19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:

S S S S

2,10 1,60 3,40 6,20

100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00

2,10 1,60 3,40 6,20

2,17 1,65 3,51 6,40

30 30 30 30

45 66,67 30 100,00 35 85,71 35 85,71

1,4467 1,6500 3,0084 5,4854

53,3 %


= * * * * * * =


= *

15 176 089,61 Kč 0,467

Pavilon spojovací B-B - zjištěná cena

=

7 087 233,85 Kč

2 538,0,9930 0,9417 0,8833 0,9690 1,1000 2,0700 4 625,39

1.5 Pavilon stravovací Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený objekt - pavilon stravovací sloužící jako výukový pavilon stravování. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1986. Objekt je provozně propojený přes spojovací pavilon s objektem B. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 1793/64. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů. Stropní konstrukce jsou ŽB dutinové panely. Střecha je plochá s ŽB konstrukcí a střešní krytinou asfaltových pasů s ochranným násypem z kačírku. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou, kobercem a PVC. Okna jsou zdvojená dřevěná. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.NP. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod a telefon. Součástí objektu je EZS, VZT a nákladní výtah. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě. Dispoziční členění: I.NP : rampa, vstup se zádveřím, kancelář, sklady, chladírna, mrazírna, dílna, soc. zařízení, úklidová komora, nákladní výtah, strojovna, chodba se schodišťovým prostorem, výměník, II. NP : chodba se schodišťovým prostorem, jídelny, kuchyň, umývárny nádobí, přípravna, , sklad, soc. zařízení, úklidová komora, šatna, denní místnost, nákladní výtah, Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení oken na hranici životnosti, - zvýšené opotřebení povrchů podlah, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:

C. školy,univerzity a budovy pro výzkum - 16 -

Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

montovaná z dílců betonových tyčových 1263


= =

[m2] 378,98 378,98


PVP = PZP =

Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 378,98 m2 3,60 m 1 364,33 2 378,98 m 3,60 m 1 364,33 757,96 m2 2 728,66 2 728,66 / 757,96 = 3,60 m 757,96 / 2 = 378,98 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (15,50*24,45)*(3,60) 1.NP 2.NP (15,50*24,45)*(3,60) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

= =

Podlaží

Typ


NP NP

1 364,31 m3 1 364,31 m3 Obestavěný prostor 1 364,31 m3 1 364,31 m3 2 728,62 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S

7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 - 17 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20

15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S C S S S S S X

4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,00 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00 99,70 0,9970

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,32 30 150 20,00 1,4640 1. Základy vč. zemních prací S 19,20 100,00 1,00 19,20 19,25 30 100 30,00 5,7750 2. Svislé konstrukce S 11,10 100,00 1,00 11,10 11,13 30 100 30,00 3,3390 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,21 30 100 30,00 1,8630 4. Krov, střecha S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,11 30 50 60,00 1,2660 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,60 30 45 66,67 0,4000 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,92 30 50 60,00 4,1520 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,11 30 40 75,00 2,3325 8. Úprava vnějších povrchů S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,81 30 40 75,00 1,3575 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,11 30 100 30,00 0,9330 10. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,21 30 40 75,00 2,4075 11. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,22 30 40 75,00 3,9150 13. Okna S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,21 30 40 75,00 1,6575 14. Povrchy podlah S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,11 30 35 85,71 3,5227 15. Vytápění S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,02 30 37 81,08 4,0702 16. Elektroinstalace S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 30 40 75,00 0,2250 17. Bleskosvod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,21 30 35 85,71 1,8942 18. Vnitřní vodovod S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,11 30 45 66,67 1,4067 19. Vnitřní kanalizace S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,60 30 30 100,00 1,6000 21. Ohřev teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,81 30 30 100,00 1,8100 22. Vybavení kuchyní S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,41 30 35 85,71 2,9227 23. Vnitřní hygienické vyb. S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,00 30 35 85,71 0,8571 24. Výtahy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,22 30 35 85,71 5,3312 25. Ostatní Opotřebení: 54,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):

= * * * - 18 -

2 538,0,9930 0,9374 0,8833

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * =


= *

12 926 318,81 Kč 0,455

Pavilon stravovací - zjištěná cena

=

5 881 475,06 Kč

0,9970 1,1000 2,0700 4 737,31

1.6 Pavilon učební B Jedná se o třípodlažní nepodsklepený objekt - pavilon B sloužící jako výukový pavilon. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1986. Objekt je provozně propojený přes spojovací pavilon s objektem B. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 1793/64. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů. Stropní konstrukce jsou ŽB dutinové panely. Střecha je plochá s ŽB konstrukcí a střešní krytinou asfaltových pasů s ochranným násypem z kačírku. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou, kobercem a PVC. Okna jsou zdvojená dřevěná. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.NP pavilonu stravování. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod a telefon. Součástí objektu je EZS, PC síť. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě. Dispoziční členění: I.NP : učebny, kabinety, chodba II. NP : učebny, kabinety, chodba III. NP : učebny, kabinety, chodba Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení oken na hranici životnosti, - zvýšené opotřebení povrchů podlah, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:



= = =

[m2] 730,10 730,10 730,10

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha

Podlaží - 19 -

Konstr. výška

Součin

1.NP 2.NP 3.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

730,10 m2 3,60 m 2 628,36 730,10 m2 3,60 m 2 628,36 2 730,10 m 3,60 m 2 628,36 2 190,30 m2 7 885,08 7 885,08 / 2 190,30 = 3,60 m 2 190,30 / 3 = 730,10 m2


= = =

Podlaží

Typ


NP NP NP


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C C S X S S S S S C C C C C

7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 - 20 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 0,00 0,00 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C C S X

3,40 1,00 6,20 0,00

100 100 100 100

0,00 0,00 1,00 1,00

0,00 0,00 6,20 0,00 82,70 0,8270

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,82 30 150 20,00 1,7640 1. Základy vč. zemních prací S 19,20 100,00 1,00 19,20 23,21 30 100 30,00 6,9630 2. Svislé konstrukce S 11,10 100,00 1,00 11,10 13,42 30 100 30,00 4,0260 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,50 30 100 30,00 2,2500 4. Krov, střecha S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,54 30 50 60,00 1,5240 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,73 30 45 66,67 0,4867 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,34 30 50 60,00 5,0040 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,75 30 40 75,00 2,8125 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,87 30 40 75,00 2,9025 11. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,29 30 40 75,00 4,7175 13. Okna S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,66 30 40 75,00 1,9950 14. Povrchy podlah S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,96 30 35 85,71 4,2512 15. Vytápění S 5,00 100,00 1,00 5,00 6,05 30 37 81,08 4,9053 16. Elektroinstalace S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,36 30 35 85,71 0,3086 17. Bleskosvod S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,50 30 35 85,71 6,4282 25. Ostatní Opotřebení: 50,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =


= *

30 707 182,45 Kč 0,497

Pavilon učební B - zjištěná cena

=

15 261 469,68 Kč

2 538,0,9930 0,9290 0,8833 0,8270 1,1000 2,0700 3 894,34

1.7 Pavilon spojovací B-C Jedná se o třípodlažní nepodsklepený objekt - pavilon spojovacího sloužící jako objekt spojující pavilony B a sportovní. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1986. Objekt je provozně propojený přes spojovací pavilon s objektem B. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 1793/64. Z hlediska konstrukčního se jedná o - 21 -

montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů. Stropní konstrukce jsou ŽB dutinové panely. Střecha je plochá s ŽB konstrukcí a střešní krytinou asfaltových pasů s ochranným násypem z kačírku. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou. Okna jsou zdvojená dřevěná. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. V objektu je umístěno vnitřní spojovací schodiště a na jednotlivých podlažích hygienická zařízení, vč. úklidové komory. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.NP pavilonu stravování. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod. Součástí objektu je EZS a schodišťové hydranty. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě. Dispoziční členění: I.NP : chodba, soc. zařízení, schodiště II. NP : chodba, soc. zařízení, schodiště III. NP : chodba, soc. zařízení, schodiště Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení oken na hranici životnosti, - zvýšené opotřebení povrchů podlah, - původní zastaralé vybavení soc. zařízení, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:



= = =

[m2] 188,16 188,16 188,16

Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží 1.NP 2.NP 3.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:

PVP = PZP =

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (11,20*16,80)*(3,60) 1.NP 2.NP (11,20*16,80)*(3,60)

Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 188,16 m2 3,60 m 677,38 188,16 m2 3,60 m 677,38 2 188,16 m 3,60 m 677,38 564,48 m2 2 032,14 2 032,14 / 564,48 = 3,60 m 564,48 / 3 = 188,16 m2

= = - 22 -

677,38 m3 677,38 m3

3.NP (11,20*16,80)*(3,60) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

=

Podlaží

Typ


NP NP NP

677,38 m3 Obestavěný prostor 677,38 m3 677,38 m3 677,38 m3 2 032,14 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S C S C S C S X

7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00


Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku - 23 -

1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 1,60 3,40 6,20

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 7,30 7,53 1,00 19,20 19,81 1,00 11,10 11,45 1,00 6,20 6,40 1,00 2,10 2,17 1,00 0,60 0,62 1,00 6,90 7,12 1,00 3,10 3,20 1,00 1,80 1,86 1,00 3,10 3,20 1,00 3,20 3,30 1,00 5,20 5,37 1,00 2,20 2,27 1,00 4,10 4,23 1,00 5,00 5,16 1,00 0,30 0,31 1,00 2,20 2,27 1,00 2,10 2,17 1,00 1,60 1,65 1,00 3,40 3,51 1,00 6,20 6,40

30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

150 20,00 100 30,00 100 30,00 100 30,00 50 60,00 45 66,67 50 60,00 40 75,00 40 75,00 100 30,00 40 75,00 40 75,00 40 75,00 35 85,71 37 81,08 40 75,00 35 85,71 45 66,67 30 100,00 35 85,71 30 100,00

1,5060 5,9430 3,4350 1,9200 1,3020 0,4134 4,2720 2,4000 1,3950 0,9600 2,4750 4,0275 1,7025 3,6255 4,1837 0,2325 1,9456 1,4467 1,6500 3,0084 6,4000

54,2 %


= * * * * * * =


= *

9 533 195,49 Kč 0,458

Pavilon spojovací B-C - zjištěná cena

=

4 366 203,53 Kč

2 538,0,9930 0,9551 0,8833 0,9690 1,1000 2,0700 4 691,21

1.8 Pavilon sportovní C Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený objekt - pavilon sportovního. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1986. Objekt je provozně propojený přes spojovací pavilon s objektem B. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 1793/64. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů. Stropní konstrukce jsou ŽB dutinové panely. Střecha je plochá s ŽB konstrukcí a střešní krytinou asfaltových pasů s ochranným násypem z kačírku. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou, kobercem a PVC. Okna jsou zdvojená dřevěná a kovová. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních a kovové. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.NP pavilonu stravování. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod a telefon. Součástí objektu je EZS. - 24 -

Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý s původním vybavením, s opotřebením odpovídající stáří a pravidelné údržbě. Dispoziční členění: I.NP : chodba, 2 tělocvičny (míčové sporty, gymnastika) se zázemím, sociální zařízení, šatna, posilovna, sklady, kabinet, 2 vnitřní schodiště II. NP : chodba, galerie pro obě tělocvičny, kabinety, klubovna, šatny, sociální zařízení, 2 vnitřní schodiště Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení oken na hranici životnosti, - zvýšené opotřebení povrchů podlah, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:



[m2] = 1 192,59 = 1 192,59


PVP = PZP =

Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 1 192,59 m2 3,60 m 4 293,32 1 192,59 m2 3,60 m 4 293,32 2 385,18 m2 8 586,64 8 586,64 / 2 385,18 = 3,60 m 2 385,18 / 2 = 1 192,59 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (26,65*44,75)*(3,60) 1.NP 2.NP (26,65*44,75)*(3,60) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

= =

Podlaží

Typ


NP NP

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 - 25 -

4 293,31 m3 4 293,31 m3 Obestavěný prostor 4 293,31 m3 4 293,31 m3 8 586,62 m3

Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S X S S S S S S S C S C S C C X

7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00


Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,22 30 150 20,00 1,6440 1. Základy vč. zemních prací S 19,20 100,00 1,00 19,20 21,60 30 100 30,00 6,4800 2. Svislé konstrukce S 11,10 100,00 1,00 11,10 12,49 30 100 30,00 3,7470 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,98 30 100 30,00 2,0940 4. Krov, střecha S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,36 30 50 60,00 1,4160 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,67 30 45 66,67 0,4467 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,76 30 50 60,00 4,6560 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,49 30 40 75,00 2,6175 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,49 30 100 30,00 1,0470 10. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,60 30 40 75,00 2,7000 11. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,85 30 40 75,00 4,3875 13. Okna S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,47 30 40 75,00 1,8525 14. Povrchy podlah S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,61 30 35 85,71 3,9512 15. Vytápění S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,62 30 37 81,08 4,5567 16. Elektroinstalace - 26 -

17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:

S S S S S

0,30 2,20 2,10 1,60 3,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,30 2,20 2,10 1,60 3,40

0,34 2,47 2,36 1,80 3,82

30 30 100,00 30 303 9,90 30 45 66,67 30 30 100,00 30 35 85,71

0,3400 0,2445 1,5734 1,8000 3,2741

48,8 %


= * * * * * * =


= *

35 810 670,44 Kč 0,512

Pavilon sportovní C - zjištěná cena

=

18 335 063,27 Kč

2 538,0,9930 0,9255 0,8833 0,8890 1,1000 2,0700 4 170,52

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem, které tvoří přípojky IS- elektro, vodovod, kanalizace, dálkový horkovod, zpevněné plochy v atriu, oplocené hřiště s umělým povrchem, sportovní atletický areál, oplocení s vraty a vrátky. Závady vizuálně zjištěné znalcem: - asfaltové povrchy zpevněných ploch s opotřebením na či za hranicí životnosti, - oplocené hřiště s umělým povrchem se zvýšeným opotřebením odpovídající stáří výstavby, - oplocení s opotřebením za hranicí životnosti, - atletický areál bez údržby se zvýšeným opotřebením, Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

35.1. Jiné - počet

Počet:

1,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/] Základní cena upravená cena [Kč/]

= =

5 250 000,5 250 000,-

Plná cena:

=

5 250 000,- Kč

1,00 * 5 250 000,- Kč/

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % - 27 -

Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100)

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

0,250 1 312 500,- Kč

3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky v areálu Srovnávací indexová metoda Jedná se o rovinné pozemky zastavěné objekty oceňovaného areálu, dále zpevněnými plochami atria uvnitř areálu a příjezdovými plochami a také okolní zelení. Pozemky jsou oceněny porovnáním nabídkových cen z realitních serverů sreality.cz komerčních pozemků. Cenová mapa pozemků města Karviná byla v roce 2011 ukončena. Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový Jednotlivé indexy [Kč / m2] index Karviná-Mizerov A:1,00, B:1,50, C:1,20, D:2,00, E:1,00, F:1,30 595,00 4,68 Karivná-Prostřední Suchá A:0,60, B:1,50, C:1,20, D:2,50, E:1,00, F:0,90 680,00 2,43 Havířov A:1,00, B:1,00, C:1,20, D:2,00, E:1,00, F:1,00 540,00 2,40 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: B – typ stavebního pozemku: stavebně připravený C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 50 000 až 100 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty E – územní připravenost, infrastruktura: dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: velká výměra pozemků * Celkový index 2 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m ] = Oceňované pozemky Název ostatní plocha Celková výměra oceňovaných pozemků Cena oceňovaných pozemků

P.Č. pozemky v areál

Upravená jedn.cena [Kč / m2] 127,14 279,84 225,00 210,66 Kč/m2 0,80 1,50 1,20 2,00 1,00 0,90 2,59 546,03 Výměra [m2] 17 040 17 040 m2

[Kč] 17 040 m2 * 546,03 Kč/m2 =

Výsledná cena

=

3.2 Pozemky mimo areál - 28 -

9 304 351,20 9 304 351,20 Kč

Srovnávací indexová metoda Jedná se o rovinné pozemky nezastavěné objekty na okraji oceňovaného areálu. Pozemky jsou oceněny porovnáním nabídkových cen z realitních serverů sreality.cz komerčních pozemků. Cenová mapa pozemků města Karviná byla v roce 2011 ukončena. Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový Jednotlivé indexy [Kč / m2] index Karviná-Mizerov A:1,00, B:1,50, C:1,20, D:2,00, E:1,00, F:1,30 595,00 4,68 Karivná-Prostřední Suchá A:0,60, B:1,50, C:1,20, D:2,50, E:1,00, F:0,90 680,00 2,43 Havířov A:1,00, B:1,00, C:1,20, D:2,00, E:1,00, F:1,00 540,00 2,40 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: B – typ stavebního pozemku: stavebně nepřipravený IS v dosahu C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 50 000 až 100 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty E – územní připravenost, infrastruktura: dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: velká výměra pozemků * Celkový index Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m2] = Oceňované pozemky Název ostatní plocha Celková výměra oceňovaných pozemků Cena oceňovaných pozemků

P.Č. pozemky mimo areál

Upravená jedn.cena [Kč / m2] 127,14 279,84 225,00 210,66 Kč/m2 0,80 1,20 1,20 2,00 1,00 0,90 2,07 436,82 Výměra [m2] 13 500 13 500 m2

[Kč] 13 500 m * 436,82 Kč/m2 = 2

Výsledná cena

=

4. Výnosové ocenění - 29 -

5 897 070,00 5 897 070,- Kč

4.1 Komerční areál č.p. 2364 vč. příslušenství a pozemků Pro stanovení výnosové hodnoty nebyly předloženy vlastníkem ekonomické údaje o výnosech z pronajatých prostor, neboť veškeré pronajaté prostory byly k 30.9.2015 ukončeny. Dále byly předloženy pouze částečné provozní náklady, a proto zbývající náklady byly dopočteny dle obvyklých parametrů k srovnatelnému souboru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že areál je možné pronajmout, ale v současnosti je bez nájemních smluv, bylo nutné pro výpočet výnosové hodnoty dopočítat očekávaný výnos z pronajímatelných prostor dle obvyklého nájemného v místě. Pro objektivní dopočet očekávaných výnosů dle obvyklého nájemného v místě z pronájmu jsem vycházel z nabídek komerčních prostor na realitních serverech, z aktuálního nájemného areálu dle nájemních smluv a umístění areálu na okraji města. V nabídce realitních serverů pro oblast Karviná-Mizerov jsou nabídky pronájmu kancelářských prostor o velikosti nad 200 m2 v intervalu 90,-Kč/m2/měsíc - 125,-Kč/m2/měsíc (1080,-Kč/m2/rok - 1500,-Kč/m2/rok) a skladových prostor o velikosti nad 200 m2 v intervalu 40,-Kč/m2/měsíc - 55,-Kč/m2/měsíc (480,-Kč/m2/rok 660,-Kč/m2/rok) Na základě parametrů pronajímatelných ploch odhaduji nájemné ve spodní úrovni: - u kancelářských prostor či učeben 90,-Kč/ m2/měsíc, (1080,-Kč/m2/rok), - u skladových prostor 40,-Kč/ m2/měsíc, (480,-Kč/m2/rok), - u komerčních ploch pro tělovýchovu 50,-Kč/ m2/měsíc, (600,-Kč/m2/rok), - u parkovacích stání 500,-Kč/ park.stání/měsíc, (6.000,-Kč/park.stání/rok), Rozdělení ploch dle využití Podlaží 1.NP 2.NP 3.NP celkem

ubytování

sklady

66,40

170,98 129,32 169,11 469,41

0,00

1.NP 2.NP 3.NP celkem

0,00

0,00

0,00

1.NP 2.NP celkem

0,00

193,57 193,57

0,00

1.NP 2.NP 3.NP celkem

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

266,92 426,13 693,05

0,00

186,35 93,95 93,95 374,25

0,00

1.NP 2.NP celkem 1.NP 2.NP 3.NP celkem

66,40

kancelář

ostatní-chodby,schody,hygien.z tělocvičny ař, kuchyňka, tech.m. celkem Pavilon učební A 74,05 261,40 572,83 279,84 161,16 570,32 206,60 182,26 557,97 560,49 0,00 604,82 1 701,12 Pavilon spojovací A-B 121,61 121,61 121,61 121,61 127,96 127,96 0,00 0,00 371,18 371,18 Pavilon vstupní B 491,15 491,15 327,56 134,72 655,85 327,56 0,00 625,87 1 147,00 Pavilon spojovací B-B 128,91 128,91 127,21 127,21 133,80 133,80 0,00 0,00 389,92 389,92 Pavilon stravovací 186,05 452,97 30,57 456,70 0,00 0,00 216,62 909,67 Pavilon učební B 373,55 119,70 679,60 468,05 119,70 681,70 467,20 119,70 680,85 1 308,80 0,00 359,10 2 042,15

učebny

- 30 -

Pavilon spojovací B-C 1.NP 2.NP 3.NP celkem 1.NP 2.NP celkem

Celkem

0,00

0,00

0,00

105,11 105,11

0,00

0,00 0,00 Pavilon sportovní C 527,96

48,39

66,40

133,07 133,07 143,09 409,23

133,07 133,07 143,09 409,23 1 070,53 495,64 1 566,17

8 536,44

48,39

0,00

527,96

494,18 390,53 884,71

1 142,34 741,44

2 196,85

527,96

3 861,45

Vzhledem k výraznému převisu nabídky nad poptávkou pronajímatelných kancelářských ploch, převisu nabídky nad poptávkou výukových ploch z titulu snižování počtu obyvatel v místě odstěhováním do oblastí lepších pracovních příležitostí a také velké pronajímatelné ploše v areálu byl, pro objektivní posouzení očekávaného výnosu s ohledem na riziko zajištění pronájmu všech možných pronajímatelných prostor, výnos z pronájmu snížen o 65 % zohledňující případné riziko výpadku předpokládaného očekávaného výnosu z pronájmu možných pronajímatelných ploch. Je počítáno s dosahovaným procentem pronajmutí prostor 35 %. Dále s ohledem objektivního posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitostmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu s nemovitostmi pro převažující využití prostor - pro školství byla obecně užívaná míra kapitalizace pro tyto nemovitosti ve výši 8 %, zvýšena o 5 % na 13 %, která, jak se domnívám, vystihuje současnou situaci trhu s komerčními nemovitostmi pro školství v místě a pokrývá tím případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží

1.Obytné prostory 2.Kancelářské prostory 3.Kancelářské prostory 4.Kancelářské prostory 5.Skladovací prostory 6.Skladovací prostory 7.Kancelářské prostory 8.Kancelářské prostory 9.Kancelářské prostory 10.Ostatní

1.NP pavilon A -DOPOČET 1.NP pavilon A -DOPOČET 2.NP pavilon A -DOPOČET 3.NP pavilon A -DOPOČET 1.NP pavilon stravovací -DOPOČET 2.NP pavilon stravovací -DOPOČET 1.NP pavilon B -DOPOČET 2.NP pavilon B -DOPOČET 3.NP pavilon B -DOPOČET 1.NP pavilon C

podlah. nájem nájem plocha m2 Kč/m2/rok Kč/měsíc 66 723 4 000

nájem Kč/rok 48 000

míra kapit. % 13,00

245

1 080

22 053

264 632

13,00

409

1 080

36 824

441 893

13,00

376

1 080

33 814

405 767

13,00

267

480

10 677

128 122

13,00

426

480

17 045

204 542

13,00

560

1 080

50 391

604 692

13,00

562

1 080

50 580

606 960

13,00

561

1 080

50 504

606 042

13,00

528

600

26 398

316 776

13,00

- 31 -

prostory -DOPOČET 11.Kancelářské 1.NP pavilon C prostory -DOPOČET 12.Ostatní parkovací stání 18x prostory Celkový výnos za rok:

105

1 080

9 460

113 519

13,00

9 000

108 000

13,00

3 848 945

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 4 105 Reprodukční cena RC Kč 162 529 118 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) 938 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 3 848 945 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 40 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 1 539 578 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 49 290 Pojištění Kč/rok 48 570 Opravy a údržba 0,75 % * RC Kč/rok 1 218 968 Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok 76 979 Náklady celkem V Kč/rok 1 393 807 N=Nh-V Kč/rok 145 771 Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % 13,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 1 121 315 Výsledná výnosová hodnota po zaokrouhlení

=

1 121 320,- Kč

5. Hodnota váženého průměru dle Naegeliho 5.1 Komerční areál č.p.2364 vč. příslušenství a pozemků Hodnota váženého průměru dle Naegeliho Stanovená věcná hodnota celkem (Cn):

96 918 728,- Kč

Výnosová hodnota po odpočtu nákladů (Cv):

1 121 320,- Kč

váha dle Naegeliho = 5

Vážený průměr

=

96 918 728,- Kč * 1 + 1 121 320,- Kč * 5 ------------------------------------------------------- = 1+5

Výsledná hodnota dle Naegeliho po zaokrouhlení

- 32 -

=

17 087 554,67 Kč

17 087 550,- Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Pavilon učební A 1.2 Pavilon spojovací A-B 1.3 Pavilon vstupní B 1.4 Pavilon spojovací B-B 1.5 Pavilon stravovací 1.6 Pavilon učební B 1.7 Pavilon spojovací B-C 1.8 Pavilon sportovní C

16 164 696,00 Kč 3 902 973,00 Kč 9 405 694,00 Kč 7 087 234,00 Kč 5 881 475,00 Kč 15 261 470,00 Kč 4 366 204,00 Kč 18 335 063,00 Kč 80 404 809,00 Kč

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky v areálu 3.2 Pozemky mimo areál

1 312 500,00 Kč 9 304 351,00 Kč 5 897 070,00 Kč 15 201 421,00 Kč

4. Výnosové ocenění 4.1 Komerční areál č.p. 2364 vč. příslušenství a pozemků

1 121 320,00 Kč

5. Hodnota váženého průměru dle Naegeliho 5.1 Komerční areál č.p.2364 vč příslušenství a pozemků

17 087 550,00 Kč

Rekapitulace výsledných hodnot Věcná hodnota vč. pozemků 96 918 728 Kč Hodnota pozemku 15 201 421 Kč Výnosová hodnota 1 121 320 Kč 17 087 550 Kč Hodnota váženého průměru dle Naegeliho

Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé: Oceňovaný areál lze využit dle platného územního plánu pouze jako občanská vybavenost - zařízení školství pro děti a mládež. Vybavení objektů výuky v oceňovaném areálu odpovídá standardu směrnic vyučování, a proto lze využívat oceňovaný areál dle současného užívání ve smyslu platného územního plánu. Jakékoliv jiné využití areálu jako celku vyžaduje vysoké investiční náklady a změna územního plánu je v současnosti velmi vzdálená. Současný stavebně technický stav areálu odpovídá stáří výstavby a zvýšenému opotřebení některých prvků krátkodobé životnosti okna, povrchy podlah, vybavení soc. zařízení, což vytváří nutnost výrazných investic na výměnu těchto prvků zvýšeného opotřebení, modernizace standardu vybavení soc. zařízení a zvýšení tepelně technických vlastností staveb zateplením fasády obvodových zdí s cílem snížení nákladů na vytápění. V místě je výrazný převis nabídky pronájmu kancelářských prostor a rovněž i převis objektů výuky školských zařízení. Rozsáhlou plochu nezastavěných pozemků bývalého atletického hřiště je možné - 33 -

využít dle platného územního plánu pouze na výstavbu staveb občanské vybavenosti - zařízení školství pro děti a mládež, kterých je v této lokalitě ve výrazném převisu. Při posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že věcná hodnota je pro odhad ceny obvyklé hodnotou o stavu objektu z pohledu stáří, parametrů prostor a standardu vybavení a to vzhledem ke stavebně technickému stavu s nutností investic do oprav a modernizace hodnotou důležitou jako doplňující. Výnosová hodnota je hodnotou vycházející z očekávaného užitku a nabídky a poptávky trhu s nemovitostmi a vzhledem k tomu, že se jedná o komerční objekty, je pro odhad ceny obvyklé hodnotou nejvíce vystihující možnosti objektu. Hodnota váženého průměru dle Naegeliho zjišťuje cenu obvyklou nemovitosti jako vážený průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové, s určením váhy dle výše výnosové hodnoty oproti věcné hodnotě. Vystihuje vztah očekávaného výnosu vyplývající z možností stavebně-technického stavu a parametrů standardu jejich využitelných ploch. Vzhledem k tomu, že se jedná v celém rozsahu o komerční objekty v dobrém stavebně technickém stavu s velkou plochou pozemků pro výstavbu, odhaduji cenu obvyklou vycházející z hodnoty váženého průměru dle Naegeliho, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry a odhadované náklady na zvýšení modernizace standardu vybavení.

Stanovisko znalce: - 34 -

Při odhad výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka pronájmu či prodeje nemovitostí administrativních a výukových prostor v této lokalitě je v převisu, poptávka je velmi nízká, - jedná se o lokalitu se zvýšenou nezaměstnaností a s úbytkem počtu obyvatel odstěhováním do míst za lepší pracovní příležitostí a tudíž o lokalitu s nízkou poptávkou, b) parametry povyšující cenu

- napojení areálu na veškeré IS, - dobrá dopravní dostupnost do centra města s kompletní občansko-obchodní infrastrukturou, - areál se nenachází na území bývalých dobývacích prostor - velká plocha nezastavěných stavebních pozemků mimo areál,

c) parametry ponižující cenu

- stavebně technický stav dobrý až zanedbaný se zvýšeným opotřebením s nutností výrazných investic do oprav a modernizace standardu vybavení, - velká pronajímatelná plocha s vysokým rizikem nepronajmutí všech prostor (v současnosti celý areál bez nájemních smluv),

Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů odhaduji ke dni 1.2.2016 cenu obvyklou předmětu ocenění ve výši 15.000.000,-Kč.

Obvyklá cena: 15.000 000,- Kč V Praze 5.2.2016 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5319/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.

- 35 -

Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 45/16.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH

1) výpis z katastru nemovitostí LV č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná ze dne 28.5.2015 2) snímek katastrální mapy pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, obec Krnov 3) schéma označení oceňovaných objektů v areálu 4) fotopříloha

- 36 -

2016

Recommend Documents