Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 231/2016 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 151/7, 151/12 vše v katastrálním území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, zapsáno na LV č. 392. Postup při zpracování posudku: Povinní p. Tarek Khaznadar a p. Vilma Khaznadarová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavili. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Prosetíně.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 3377/16. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 24.10.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 2.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 151/7, 151/12 vše v katastrálním území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, zapsáno na LV č. 392. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Prosetín 539 76 Prosetín Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Prosetín Katastrální území: Prosetín u Hlinska Počet obyvatel: 791 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 870,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka -2-
č. IV IV VI I
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00
II
0,95
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
III
0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 245,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.10.2016 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.10.2016 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 392; - kopie katastrální mapy; - informace získané od starosty obce Prosetín; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemky parc.č. 151/7, 151/12 vše v katastrálním území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, zapsáno na LV č. 392. Oceňované pozemky parc.č. 151/7 a 151/12 - se nacházejí na okraji zastavěné části obce Prosetín, okr. Chrudim, po pravé straně při výjezdu z obce ve směru na obec Dřeveš. Oceňované pozemky jsou platným územním plánem určeny k zastavění - zóna ploch obytné zástavby. V místě je možné napojení na ing. sítě - plyn, voda, elektro, kanalizace. Oceňované pozemky jsou přímo přístupné z veřejné asfaltové komunikace - pozemku parc.č. 1034/1 (ostatní plocha-silnice, ve vlastnictví Pardubického kraje) nebo z veřejné komunikace se zpevněným povrchem z hrubého kameniva - pozemku parc.č. 151/1 (ostatní plocha-ostatní komunikace, ve vlastnictví obce Prosetín). Pozemky jsou rovinaté, mají pravidelný, přibližně obdélníkový tvar.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Administrativní cena dle platného cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území -3-
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba III -0,01 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030
-4-
a) Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 245,1,030 Typ
Název
§ 9 odst. 4 § 9 odst. 4
orná půda ostatní plocha - ostatní komunikace Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 151/7 151/12
Výměra [m2] 791,00 13,00
=
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
75,71 Cena [Kč] 59 886,61 984,23 60 870,84
Pozemky - zjištěná cena
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemky
0,300
Jedn. cena [Kč/m2] 75,71 75,71
804,00
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
=
60 870,84 Kč
60 870,- Kč 60 870,- Kč
-5-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Prodej stavební parcely o CP 1227 m2 v klidné části obce Horní Holetín, okr. Chrudim. Přípojka elektřiny je na hranici pozemku, veřejný vodovod a kanalizace do 20 m. Pozemek se nachází 3 km od města Hlinska. V obci obchody, škola, mateřská školka, pošta, sportoviště aj. Nabídková cena RK: 170,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká srovnatelná obec okresu Chrudim); uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (možnost napojení na ing. sítě, přístup z veřejné komunikace); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 153,- Kč/m2.
2. srovnatelná nemovitost
Prodej pozemku 1000 m2 Hroubovice, okres Chrudim, inženýrské sítě v dosahu pozemku (plyn, voda, elektro, kanalizace). Pozemek se nachází mezi stávající zástavbou v klidné části obce. . Nabídková cena RK: 230,- Kč/m2. Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká srovnatelná obec okresu Chrudim); uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (možnost napojení na ing. sítě, přístup z veřejné komunikace); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 207,- Kč/m2. -6-
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji stavební parcelu o velikosti 1076m2 v obci Miřetice, okr. Chrudim. Parcela leží v klidné části obce mimo hlavní komunikaci. Lze napojit na veřejný vodovod a elektřinu, rozvody elektřiny zemním kabelem, kanalizaci. Příjezdová cesta možná přes obecní pozemek. Parcela je zahrnuta v územním plánování pro výstavbu rodinného domu venkovského typu. Nabídková cena RK: 270,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká srovnatelná obec okresu Chrudim); uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (možnost napojení na ing. sítě, přístup z veřejné komunikace); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 243,- Kč/m2.
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 170,- až 243,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 207,- Kč/m2 užitné plochy 804m2 (plochy oceňovaných pozemků parc.č. 151/7 a 151/12) x 207,- Kč/m2 = 166.428,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
166.000,- Kč
-7-
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti
60.870,- Kč 166.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemků parc.č. 151/7, 151/12 vše v katastrálním území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, zapsáno na LV č. 392, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Chrudim, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.10.2016 po zaokrouhlení na:
166.000,- Kč.
-8-
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 151/7, 151/12 vše v katastrálním území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, zapsáno na LV č. 392, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Chrudim, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.10.2016 po zaokrouhlení na:
166.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 151/7, 151/12 vše v katastrálním území Prosetín u Hlinska, obec Prosetín, okres Chrudim, zapsáno na LV č. 392, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Chrudim, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.10.2016 po zaokrouhlení na:
166.000,- Kč. Slovy : stošedesátšesttisíc korun českých V Hlučíně, 2.11.2016 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 231/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 231/2016.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 1 strana; Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
-9-
Fotodokumentace pořízená dne 24.10.2016
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
OZN.: oceňované pozemky v k.ú. Prosetín u Hlinska, okr. Chrudim.
OZN.: oceňované pozemky v k.ú. Prosetín u Hlinska, okr. Chrudim.
- 14 -
