2016

Znalecký posudek číslo 2596 - 31/2016 O ceně nemovitosti: Garáž na p.č.4353 Garáž na p.č.4356 a pozemky obec: Kyjov katastrální území: Kyjov okres: Hodonín

Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno,JUDr. Urban Minská 54, 616 00 Brno

Účel posudku: Stanovení ceny nemovitosti (návrh ceny) jako celku v čase a místě obvyklé se stavem ke dni 11.7.2016. Spis 97 EX 934/15

Vlastník nemovitosti: Pavel Průša nar. 5.7.1985 Masarykovo nám. 30/1, 697 01 Kyjov

1/1

Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Karel Foukal Palackého 71 697 01 Kyjov

Tento znalecký posudek obsahuje 18 listů posudku, 3 listy příloh a zadní čistou stránku tvořící zadní obálku posudku. 1

Podklady pro vypracování posudku: Kopie katastrální mapy, prostá kopie. Zdroj veřejný internetový portál CUZK. Výpis z KN - LV číslo 1203 pro katastrální území Kyjov obce Kyjov, vyhotovený KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov. Skutečný stav zjištěný na místě dne 11.7.2016. Cenový předpis sloužící pro výpočet věcné a administrativní ceny: Vyhláška 345/2015 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

Sestavení posudku: A) Nález – celkový popis nemovitosti A.1) Sestavení dílčích částí posudku:

B) Ocenění nemovitosti – výpočet nákladové,věcné a administrativní hodnoty B1) Vyčíslení porovnávací hodnoty dle oceňovací vyhlášky. C) Rekapitulace nákladové hodnoty D) Rekapitulace věcné hodnoty-nákladová opotřebená ceny bez Kp E) Rekapitulace administrativní hodnoty-zjištěná cena s Kp F) Vyčíslení obvyklé hodnoty (tržní) výpočtem a porovnáním F.1) Vyčíslení věcné a administrativní hodnoty F.2) Výnosová metoda - výpočet F.3) Porovnávací metoda G) Stanovení ceny obvyklé (tržní) H) Rekapitulace obecných (tržních)cen I) Rekapitulace zadané obecné ceny- spoluvlastnický podíl:

A) Nález - celkový popis nemovitosti: Oceňovaná lokalita a na ní oceňované nemovitosti se nachází severně od středu města Kyjova v dvorním traktu mezi Letním kinem a zadní stěnou Městské knihovny, konkrétně na dvoře za bytovým domem na ulici Sv. Čecha 896/4. Jedná se o ocenění dvou řadových garáží a příslušných pozemků náležející jednomu vlastníkovi.další popis viz. oddíl ocenění. Pro ocenění nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, protože se nedochovala. Dokladová dokumentace byla pro ocenění předložena v rozsahu dostupném a odpovídajícím rozsahu a účelu ocenění. Veškeré podklady pro ocenění zjištěny odbornou prohlídkou, zaměřením a doplněny studiem předložené dokladové dokumentace.

A.1) Sestavení dílčích částí posudku 1) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě (§3) a) Zastavěná plocha na p.č.4353 b) Zastavěná plocha na p.č.4356

2

2) Garáž (§15) a) Řadová garáž I.-nákl.zp. b) Řadová garáž II.-nákl.zp.

3) Garáž - ocenění porovnávacím způsobem (§37) a) Řadová garáž I.-por.zp. b) Řadová garáž II.-por.zp.

4) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě (§3) a) Ostatní plocha na p.č.281/5 b) Ostatní plocha na p.č.281/6 c) Ostatní plocha na p.č.281/7 d) Ostatní plocha na p.č.281/8 e) Ostatní plocha na p.č.281/9 f) Ostatní plocha na p.č.281/10 g) Ostatní plocha na p.č.281/11 h) Ostatní plocha na p.č.281/12

B) Ocenění nemovitosti: Určení základní ceny stavebního pozemku: Obec, v níž se nemovitost nachází, není vyjmenovaná v příloze č. 2 v tabulce číslo 1 vyhlášky. 2

Základní cena podle §3, pís. b) za m stavebního pozemku: 2 Základní cena příslušné vyjmenované obce (ZCv): 1 350,00 Kč/m Hodnota kvalitativního pásma znaku velikosti obce (O1): 0,850 I: Nad 5000 obyvatel Hodnota kvalitativního pásma znaku hospodářsko-správního významu obce (O2): 0,850 III: Obce s počtem obyvatel nad 5 000 a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ Hodnota kvalitativního pásma znaku polohy obce (O3): 1,000 V: Nevyjmenovaná obec nad 5000 ob. a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí o velikosti nad 5000 ob. Hodnota kvalitativního pásma znaku technické infrastruktury obce (O4): 1,000 I: Elektřina, vodovod a kanalizace a plyn Hodnota kvalitativního pásma znaku dopravní obslužnosti obce (O5): 1,000 I: Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava Hodnota kvalitativního pásma znaku občanské vybavenosti obce (O6): 1,000 I: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena (ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6):

975,00 Kč/m

2

1) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě (§3) a) Zastavěná plocha na p.č.4353

Jedná se o zastavěnou plochu ve městě s rozšířenou působností s počtem obyvatel více jak 10000 a méně jak 20000 v bývalém okrese Hodonín. Pozemek je zastavěn řadovou garáží bez čísla popisného. Bližší viz. ocenění. Základní cena stavebního pozemku (ZC):

975,00 Kč/m

2

Výpočet indexu cenového porovnání (I = IT x IO x IP): Stanovení IT (index trhu): Znak číslo pásma 1 II Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce

3

hodnota 0,00

2 V 0,00 Vlastnické vztahy: nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 II 0,00 Změny v okolí: bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 I -0,04 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): negativní 5 II 0,00 Ostatní neuvedené (nový invest. záměr, energetická úspornost, ekon. návratnost): bez dalších vlivů 6 III 0,95 Povodňové riziko: zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Součet hodnot P1 až P4 : Index trhu IT = 0,950 x (1 - 0,040) =

-0,040 0,912

Stanovení IO (index omezujících vlivů pozemku): Znak číslo pásma hodnota 1 II 0,00 Geometrický tvar pozemku: tvar bez vlivu na využití 2 IV 0,00 Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 III 0,00 Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky 4 I 0,00 Chráněná území a ochranná pásma: mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 I 0,00 Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání 6 II 0,00 Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P6 : Index omezujících vlivů pozemku IO = 1 + 0,000 =

0,000 1,000

Stanovení IP (index polohy): Znak číslo pásma hodnota 1 I 1,01 Druh a účel užití stavby: rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 2 II 0,01 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: obchodní centra 3 II 0,00 Poloha pozemku v obci: navazující na střed (centrum) obce 4 I 0,00 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5 II -0,02 Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6 VI 0,00 Dopravní dostupnost: příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 III 0,00 Osobní hromadná doprava: zastávka do 200 včetně; mhd - dobrá dostupnost centra obce 8 II 0,00 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 I -0,02 Nezaměstnanost: vyšší než průměr v kraji 11 II 0,00 Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů

4

Součet hodnot P2 až P11 : Index polohy IP = 1,010 x (1 - 0,030) =

-0,030 0,980

Index cenového porovnání: I = 0,912 x 1,000 x 0,980 =

0,894

Parcela číslo: Výměra: Ocenění dle odstavce: Základní cena upravená (ZCU = ZC x I): 975,00 x 0,894 =

4353 2 18 m 1) Zast. plocha a nádvoří a poz. v JFC 2 871,65 Kč/m

Cena parcely: 871,65 Kč/m2 x 18 m2 =

15 689,70 Kč

b) Zastavěná plocha na p.č.4356

Jedná se o zastavěnou plochu ve městě s rozšířenou působností s počtem obyvatel více jak 10000 a méně jak 20000 v bývalém okrese Hodonín. Pozemek je zastavěn řadovou garáží bez čísla popisného. Bližší viz. ocenění. Základní cena stavebního pozemku (ZC):

975,00 Kč/m

2

Výpočet indexu cenového porovnání (I = IT x IO x IP): Hodnota indexu cenového porovnání je převzata z objektu "Zastavěná plocha na p.č.4353". 0,912 Index trhu It: Index omezujících vlivů pozemku Io: 1,000 Index polohy IP: 0,980 Index cenového porovnání: I = IT x IO x IP =

0,894



4356 2 18 m 1) Zast. plocha a nádvoří a poz. v JFC 2 871,65 Kč/m

15 689,70 Kč

2) Garáž (§15) a) Řadová garáž I.-nákl.zp.

Jedná se o přízemní řadovou garáž vystavěnou jako středová v řadové soustavě garáží. Konstrukčně je provedena jako betonová prefabrikovaná montovaná o tl. zdi 10 cm. Strop garáže tvoří současně nosnou konstrukci střešní krytiny. Stavba neobsahuje žádné dveře, ani okna. Vrata jsou ocelová plechová výklopná. Podlaha je betonová a vnitřní instalace je zastoupena pouze rozvodem elektro o napětí 230 V. Povrchy konstrukcí jak vnitřní, tak vnější nebyl prováděn. Povrchovou úpravu vytváří samostatná nosná konstrukce stěn ve úpravě pohledového betonu. Vnitřně garáž obsahuje jeden prostor sloužící pro garážování jednoho osobního auta. Doba užívání je počítána od roku 2005. Celkový stavebně technický stav je dobrý, údržba se jeví jako průběžná. Životnost konstrukce je pro účel ocenění počítána na 70 let. Bližší viz. ocenění. Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC:

46.21.19.9 1274

Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP 3 1 375,00 Kč Základní cena za 1 m obestavěného prostoru (ZC):

5

Využitelné podkroví: Koeficient podkroví (Kpod): Základní cena:

není 1,000 3 1 375,00 Kč/m

Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Dveře 9 Okna 10 Vrata 11 Podlahy 12 Elektroinstalace

vybavenost standard standard standard standard standard standard chybí chybí chybí standard standard standard

FOP 6,200 30,100 26,200 0,000 5,700 2,900 4,800 2,700 1,400 6,800 7,200 6,000

Součet podílů: Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,165 x 0,54 = Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki:

koef. 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 -1,852 -1,852 -1,852 0,000 0,000 0,000

podíl na K4 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 -0,089 -0,050 -0,026 0,000 0,000 0,000 -0,165 0,911 1,000 2,088

Základní cena upravená (ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki): 1 375,00 Kč x 0,911 x 1,000 x 2,088 = 2 615,48 3 Kč/m Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 6,00x3,00x2,35 = Obestavěný prostor celkem:

3

42,30 m 3 42,30 m

Stáří: Životnost: Lineární opotřebení:

11 roků 70 roků 15,71% 3

3

Cena zjištěná: 2 615,48 Kč/m x 42,30 m = Opotřebení: 110 634,80 Kč x 15,71% =

110 634,80 Kč 17 380,73 Kč

Cena zjištěná nákladovým způsobem (CSN):

93 254,07 Kč

Stanovení polohového koeficientu pro stavbu (pp = IT x IP): Hodnota pp je převzata z objektu "Zastavěná plocha na p.č.4353". Index trhu It: Index polohy IP:

0,912 0,980

Polohový koeficient pro stavbu: pp = It x Ip = 0,912 x 0,980 =

0,894

Výpočet ceny stavby: CS = CSN x pp = 93 254,07 Kč x 0,894 = 83 369,14 Kč

Cena stavby:

83 369,14 Kč

b) Řadová garáž II.-nákl.zp.

Jedná se o přízemní řadovou garáž vystavěnou jako koncová v řadové soustavě garáží. Další popis stavby dtto bod 2) odst. a Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC:

46.21.19.9 1274

6

Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP 3 Základní cena za 1 m obestavěného prostoru (ZC): 1 375,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,000 3 Základní cena: 1 375,00 Kč/m Výpočet koeficientu vybavenosti K4 viz. předchozí garáž. Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 6,00x3,00x2,35 = Obestavěný prostor celkem:

3

42,30 m 3 42,30 m

Další výpočty a koeficienty viz. předchozí garáž. Polohový koeficient pro stavbu: pp = It x Ip = 0,912 x 0,980 =

0,894

Výpočet ceny stavby: CS = CSN x pp = 93 254,07 Kč x 0,894 = 83 369,14 Kč

Cena stavby:

83 369,14 Kč

3) Garáže-- ocenění porovnávacím způsobem (§37) a) Řadová garáž I.-por.zp. na p.č. 4353

Zkrácený výpočet. 3

Základní cena za 1 m obestavěného prostoru (ZC): Obestavěný prostor (OP): OP vrchní stavby: 6,00x3,00x2,35 = Obestavěný prostor celkem:

1 553,00 Kč 3

42,30 m 3 42,30 m

Stáří: Koeficient s, kterým se násobí znak V6 u indexu vybavenosti: s = 1 - 0,005 x stáří (minimálně 0,600)

11 roků 0,945

Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Index konstrukce a vybavení IV = (1 - 0,110) x 0,945 = Základní cena upravená: 3 ZCU = ZC x IV = 1 553,00 Kč/m x 0,841 =

0,841

1 306,07 Kč/m

3

Stanovení It (index trhu): Index trhu It = 0,950 x (1 - 0,040) =

0,912

Stanovení Ip (index polohy): Index polohy IP = 1,010 x (1 - 0,030) =

0,980

Cena stavby (CSP = OP x ZCU x IT x IP): 3 42,30m x 1 306,07 Kč x 0,912 x 0,980 = 49 377,35 Kč

Cena garáže na p.č. 4353 por. zp. celkem:

49 377,35 Kč

b) Řadová garáž II.-por.zp. na p.č. 4356 Výpočet, zařazení a cena jsou shodné s garáží na p.č. 4353

7

3

Základní cena za 1 m obestavěného prostoru (ZC): Obestavěný prostor (OP): OP vrchní stavby: 6,00x3,00x2,35 = Obestavěný prostor celkem:

1 553,00 Kč 3

42,30 m 3 42,30 m

Stáří: Koeficient s, kterým se násobí znak V6 u indexu vybavenosti: s = 1 - 0,005 x stáří (minimálně 0,600)

11 roků 0,945

Cena stavby (CSP = OP x ZCU x IT x IP): 3 42,30m x 1 306,07 Kč x 0,912 x 0,980 = 49 377,35 Kč

Cena garáže na p.č. 4356 por. zp. celkem:

49 377,35 Kč

4) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě (§3) a) Ostatní plocha na p.č.281/5

Jedná se o nezastavěnou plochu ve městě s rozšířenou působností s počtem obyvatel více jak 10000 a méně jak 20000 v bývalém okrese Hodonín. Pozemek tvoří trojúhelníkový doměrek přímkou zarovnávající původní celkový pozemek na kterém stojí řadové garáže ze zadní strany garáží. Pozemek tvoří jeden funkční celek se zastavěným pozemkem garáže i jí samotné. Bližší viz. ocenění. Základní cena stavebního pozemku (ZC):

975,00 Kč/m

2

Výpočet indexu cenového porovnání (I = IT x IO x IP): Hodnota indexu cenového porovnání je převzata z objektu "Zastavěná plocha na p.č.4353". Index trhu It: 0,912 Index omezujících vlivů pozemku Io: 1,000 0,980 Index polohy IP: Index cenového porovnání: I = IT x IO x IP =

0,894



281/5 2 4m 1) Zast. plocha a nádvoří a poz. v JFC 2 871,65 Kč/m

3 486,60 Kč

b) Ostatní plocha na p.č.281/6

Popis pozemku viz. popis u pozemku ad a) p.č. 281/5 2

Základní cena stavebního pozemku (ZC): 975,00 Kč/m Výpočet indexu cenového porovnání (I = IT x IO x IP): Hodnota indexu cenového porovnání je převzata z objektu "Zastavěná plocha na p.č.4353". Index trhu It: 0,912 Index omezujících vlivů pozemku Io: 1,000 Index polohy IP: 0,980 Index cenového porovnání: I = IT x IO x IP = Parcela číslo: Výměra: Ocenění dle odstavce: Základní cena upravená (ZCU = ZC x I): 975,00 x 0,894 =


0,894 281/6 2 4m 1) Zast. plocha a nádvoří a poz. v JFC 2 871,65 Kč/m

3 486,60 Kč

8

c) Ostatní plocha na p.č.281/7

Popis pozemku viz. popis u pozemku ad a) p.č. 281/5 Základní cena stavebního pozemku (ZC):

975,00 Kč/m

2

Výpočet indexu cenového porovnání (I = IT x IO x IP): Hodnota indexu cenového porovnání je převzata z objektu "Zastavěná plocha na p.č.4353". Index trhu It: 0,912 Index omezujících vlivů pozemku Io: 1,000 Index polohy IP: 0,980 Index cenového porovnání: I = IT x IO x IP =

0,894




871,65 Kč

d) Ostatní plocha na p.č.281/8


975,00 Kč/m

2


0,894




3 486,60 Kč

e) Ostatní plocha na p.č.281/9 Základní cena stavebního pozemku (ZC):

975,00 Kč/m

2


0,894




3 486,60 Kč

9

f) Ostatní plocha na p.č.281/10


975,00 Kč/m

2


0,894




3 486,60 Kč

g) Ostatní plocha na p.č.281/11


975,00 Kč/m

2

Výpočet indexu cenového porovnání (I = IT x IO x IP): Hodnota indexu cenového porovnání je převzata z objektu "Zastavěná plocha na p.č.4353". Index trhu It: 0,912 Index omezujících vlivů pozemku Io: 1,000 0,980 Index polohy IP: Index cenového porovnání: I = IT x IO x IP =

0,894




3 486,60 Kč

h) Ostatní plocha na p.č.281/12


975,00 Kč/m

2

Výpočet indexu cenového porovnání (I = IT x IO x IP): Hodnota indexu cenového porovnání je převzata z objektu "Zastavěná plocha na p.č.4353". Index trhu It: 0,912 Index omezujících vlivů pozemku Io: 1,000 Index polohy IP: 0,980 Index cenového porovnání: I = IT x IO x IP = Parcela číslo: Výměra: Ocenění dle odstavce: Základní cena upravená (ZCU = ZC x I): 975,00 x 0,894 =


0,894 281/12 2 4m 1) Zast. plocha a nádvoří a poz. v JFC 2 871,65 Kč/m

3 486,60 Kč

10

C) Rekapitulace nákladových cen Pozemky a) Zastavěná plocha na p.č.4353 b) Zastavěná plocha na p.č.4356 Mezisoučet pro § 3:

15 689,70 Kč 15 689,70 Kč 31 379,40 Kč

a) Ostatní plocha na p.č.281/5 b) Ostatní plocha na p.č.281/6 c) Ostatní plocha na p.č.281/7 d) Ostatní plocha na p.č.281/8 e) Ostatní plocha na p.č.281/9 f) Ostatní plocha na p.č.281/10 g) Ostatní plocha na p.č.281/11 h) Ostatní plocha na p.č.281/12 Mezisoučet pro § 3: Pozemky celkem:

3 486,60 Kč 3 486,60 Kč 871,65 Kč 3 486,60 Kč 3 486,60 Kč 3 486,60 Kč 3 486,60 Kč 3 486,60 Kč 25 277,85 Kč 56 657,25 Kč

Stavby a) Řadová garáž I.-nákl.zp. b) Řadová garáž II.-nákl.zp. Stavby celkem:

110 634,80Kč 110 634,80 Kč 221 269,60 Kč

Nákladová hodnota nemovitosti celkem:

277 926,85 Kč

D) Rekapitulace nákladových cen s opotřebením (cena věcná)

Pozemky a) Zastavěná plocha na p.č.4353 b) Zastavěná plocha na p.č.4356 Mezisoučet pro § 3:

15 689,70 Kč 15 689,70 Kč 31 379,40 Kč



Stavby a) Řadová garáž I.-nákl.zp. b) Řadová garáž II.-nákl.zp. Stavby celkem:

93 254,07Kč 93 254,07 Kč 186 508,14 Kč

Věcná cena nemovitosti celkem

243 165,39 Kč

11

Věcná cena jedné garáže s příslušnými pozemky - výpočet: (garáž na p.č.4353, poz. p.č. 4353, poz. 281/10) 93 254,07 Kč + 15 689,70 Kč + 3 486,60 Kč = 112 430,37 Kč Věcná cena jedné garáže s příslušnými pozemky - celkem:

112 430,37 Kč

F) Rekapitulace zjištěných cen Pozemky: a) Zastavěná plocha na p.č.4353 b) Zastavěná plocha na p.č.4356 Mezisoučet pro § 3:

15 689,70 Kč 15 689,70 Kč 31 379,40 Kč



Stavby a) Řadová garáž I.-por.zp. b) Řadová garáž II.-por.zp. Stavby celkem:

49 377,35 Kč 49 377,35 Kč 98 754,70 Kč

Zjištěná (administrativní) cena nemovitostí celkem

155 411,95 Kč

Administrativní cena jedné garáže s příslušnými pozemky - výpočet: (garáž na p.č.4353, poz. p.č. 4353, poz. 281/10) 49 377,35 Kč + 15 689,70 Kč + 3 486,60 Kč = 68 553,65 Kč Administrativní cena jedné garáže s příslušnými pozemky - celkem:

68 553,65 Kč

F) VYČÍSLENÍ OBVYKLÉ HODNOTY (tržní) VÝPOČTEM A POROVNÁNÍM Pro stanovení obecné ceny předmětných nemovitostí je použita kombinace porovnávání cen ve složení: 1) Vyčíslení nákladové,věcné a administrativní hodnoty 2) Výpočet hodnot metodou výnosovou 3) Stanovení porovnávací hodnoty

12

Nejvhodnější je porovnání ceny nákladové, věcné a administrativní zjištěných dle zvláštního předpisu a cen zjištěných porovnávací metodou. Další využívaná metoda je metoda výnosová, která nebude v tomto případě aplikována, protože objekt není předmětem pronájmu a o nájmech podobných areálů nejsou k dispozici. Popis nemovitostí dle požadavku tržního ocenění.: 1) Trh s nemovitostmi: Nabídka a poptávka - V obecném pohledu je v oblasti dlouhodobě poptávka lehce vyšší než nabídka. 2) Lokalita – obec: Město Kyjov je významné město bývalého okresu Hodonín s vysokou spádovostí. Nachází se v centru bývalého okresu Hodonín. Dnes se jedná o město s rozšířenou působností. Počet stálých obyvatel je 11 505. 3) Konfigurace terénu : Terén v okolí nemovitosti je svažitý, město se nachází v údolnici říčky Kyjovky. Přímo v okolí nemovitostí, která se nachází nedaleko vodoteče je terén rovinatý. 4) Poloha vzhledem k centru obce Oceňovaná nemovitost svou polohou leží těsně vedle centra města. 5) Zástavba v okolí: Nejbližší zástavba jsou je občanská vybavenost kulturní, pak úřady a rodinné domy. 6) Inženýrské sítě: V oceňované lokalitě jsou využívány všechny druhy základních i nadstandardních inženýrských sítí. 7) Doprava: Dopravní ve městě je kompletní i s MHD a bez dopravy letecké a lodní. 8) Obchod a služby v obci: V městě je kompletní obchodní nabídka až na nějaké speciální obchody. 9) Dojezd: Přímo k oceňované nemovitosti je přístup možný po zpevněné komunikaci s dobrým parkováním. 10) Životní prostřední: Životní prostředí ve středu města je poplatné středu města. Je částečně znehodnocené hlukem a exhalacemi z dopravy.

F1.) Vyčíslení nákladové,věcné a administrativní hodnoty Výpočet byl proveden na straně 3-11 tohoto posudku. Výsledné hodnoty jsou uvedeny v rekapitulacích na str. 11-12 tohoto posudku.

F.2) Výnosová metoda Výnosová metoda se v tomto případě neuvažuje. Objekt ocenění není pronajímán a není dostatek podkladů pro výpočet a užití této metody. Metoda je v tomto případě málo průkazná. Výnosová metoda je v tomto případě nevhodná pro uvažování pro stanovení tržní ceny nemovitosti a NEBUDE se dále uvažovat.

13

F.3) Porovnávací metoda Místním zjišťováním v realitních kancelářích působících v dané oblasti a studiem celostátních webových stránek zabývajících se prodejem realit byly zjištěny nabídky podobných prodejů nemovitostí, které jsou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Z důvodu nedostatku podobných případů v blízké oblasti oceňované lokality bylo nutno pro srovnání nahlédnout do širšího okolí. Dále bylo nutno při srovnání prodejů klást důraz na zkušenosti a názory makléřů realitních kanceláří v oblasti působící. Na základě tohoto zjištěni jsem zařadil do srovnání následující prodeje. Při porovnávání je nutno přihlédnout jednak ke skutečnému stavu porovnávaných nemovitostí, ale také k nadsazení první (vyvolávací) ceny užívané při prodeji nemovitostí. Ve většině případů tato prvotní nasazená cena poklesne oproti skutečně realizované až o 30 %, někdy i 40 %. S touto hodnotou snížení je třeba počítat.

A) Nemovitosti dle LV 472 F 3.a) Srovnatelná nemovitost č. 1 Obec : Nemovitost: Nabídková cena:

Kyjov Podsklepená garáž 300 000,-- Kč

Popis: Nabízíme k prodeji garáž v lokalitě Nětčice u Kyjova, sídliště Zahradní o výměře 24 m2, která je podsklepená, má vlastní elektroměr a sklep je o výměře cca 12 m2. Je dobře dostupná, cihlová a má plechové vrata. Výjimečná nabídka. Zdroj: Reality Gaia s.r.o. Výpočet srovnatelné tržní hodnoty. Velikost stavby Porovnání výhodnosti sídelních útvarů Porovnání lokalit v obci

0,75 1,00 1,02

14

Vnitřní vybavení 1,00 Nabídka a poptávka 1,00 Vlastnické vztahy 1,00 Technický stav 1,00 Právní závazky a břemena 0,80 Porovnání tržních období 1,00 Předpl. podhodnocení u prvního podání ceny v real. kanceláři 20% Přepočet na cenu srovnatelnou: (300 000 x 0,75x1,00x1,02x1,00x1,00x1,00x1,00x0,80x1,00) - 20% = 153 000,00 Kč Srovnávací cena

153 000,00 Kč

F 3.b) Srovnatelná nemovitost č. 2 Rok realizace: Obec : Nemovitost: Kupní cena:

2013 Kyjov garáž řadová 110 000,-- Kč

Foto není k dispozici Popis: V roce 2013 byla ve městě Kyjov v lokalitě „Na staré Vlkošská cestě“ prodána přízemní řadová garáž. Výměrově mírně větší. Napojená na elektriku a vodovod. Stáří cca 35 let. Stav průměrný až podprůměrný. Jednalo se o prodej nemovitosti v méně výhodné lokalitě. Zdroj: Reality Gaia Výpočet srovnatelné tržní hodnoty. Velikost stavby 0,97 Porovnání výhodnosti sídelních útvarů 1,00 Porovnání lokalit v obci 1,25 0,97 Vnitřní vybavení Nabídka a poptávka 1,00 Vlastnické vztahy 1,00 Technický stav 1,10 Právní závazky a břemena 0,95 Porovnání tržních období 1,10 Předpl. Navýšení u prvního podání ceny v real. kanceláři – neuvažuje se Přepočet na cenu srovnatelnou: (110 000 x 0,97x1,00x1,25x0,97x1,00x1,00x1,10x0,95x1,10) = 148 715,11 Kč Srovnávací cena

148 715,11 Kč

15

F 3.c) Srovnatelná nemovitost č. 3 Rok realizace: Obec : Nemovitost: Kupní cena:

2014 Kyjov garáž řadová 135 000,-- Kč

Foto není k dispozici Popis: V roce 2014 byla ve městě Kyjov v lokalitě „Za Šroubárnou“ prodána přízemní řadová garáž. Výměrově mírně větší. Napojená na elektriku. Stáří cca 30 let. Stav průměrný až podprůměrný. Přístup částečně po nezpevněné komunikaci. Jednalo se o prodej nemovitosti v méně výhodné lokalitě. Zdroj: Reality Gaia Výpočet srovnatelné tržní hodnoty. Velikost stavby 0,97 Porovnání výhodnosti sídelních útvarů 1,00 Porovnání lokalit v obci 1,25 0,97 Vnitřní vybavení Nabídka a poptávka 1,03 Vlastnické vztahy 1,00 Technický stav 1,10 Právní závazky a břemena 0,95 Porovnání tržních období 1,05 Předpl. Navýšení u prvního podání ceny v real. kanceláři – neuvažuje se Přepočet na cenu srovnatelnou: (135 000 x 0,97x1,00x1,25x0,97x1,00x1,03x1,05x0,90x1,05) = 162 272,72 Kč Srovnávací cena

162 272,72 Kč

Výpočet průměrné hodnoty stanovené porovnávacím způsobem (153 000,- + 148 715,11 + 162 272,72) / 3 = 463 987,83 / 3 = 154 662,61 Kč Průměrná porovnávací cena (včetně pozemků)

154 662,61Kč

Rekapitulace pro stanovení obecné ceny pro jednu garáž vč. příslušných pozemků: 1) Cena reprodukční – věcná 2) Cena administrativní (zjištěná) 3) Cena výnosová (neuvažuje se) 4) Cena porovnávací

112 430,37 Kč 68 553,65 Kč 0,00 Kč 154 662,61 Kč

Vzhledem k velkému rozpětí jednotlivých cen není možno pří stanovení ceny obecné využit aritmetický průměr předložených hodnot.

16

G) Stanovení obecné ceny Stanovení ceny je nutno provést ve dvou oddílech. V jednom bude stanovena cena jednotlivých garáží s příslušnými pozemky, tj. pozemek pod garáží a trojúhelníkový pozemek dorovnávající zadní stěnu garáže s přímou linii původního celkového pozemku. A ve druhém bude stanovena cena pouze trojúhelníkových pozemkových doměrků malých rozměrů za jednotlivými garážemi. Vyjádření znalce k obecné ceně celého objektu: 1) garáž s příslušnými pozemky Silné stránky oceňované nemovitosti: Poloha poblíž středu města. Garáž je ve dvoře obytného domu, který je na noc zavíraný branou. Dobrý technický stav. Slabé stránky nemovitosti: Konstrukční provedení (betonové skořepinové stěny). Garáže jsou prakticky určeny pouze pro uživatele bytů v přilehlém domě. 2) Pozemky malých rozměrů za garážemi. Silné stránky oceňované nemovitosti: Lokalita ve středu města. Slabé stránky nemovitosti: Nevhodné umístění pozemku přímo za garáží a k hranici sousedního pozemku. Pozemek se nedá využít, prakticky k němu není přístup a když, tak přes sousední pozemek jiného vlastníka. Porovnáním obecných (tržních) cen převáděných obdobných nemovitostí s přihlédnutím k objektivním rozdílům, silným a slabým stránkám nemovitosti, k dlouholetým zkušenostem s trhem nemovitostí a v neposlední řadě k přihlédnutí výpočtu ceny věcné a administrativní v dané lokalitě přikládám největší váhu ceně stanovené porovnáváním. Dále je nutno přihlédnout ke stále neodeznívající současné krizi na trhu s nemovitostmi. Při porovnání všech těchto ukazatelů 1) garáž s příslušnými pozemky

Předpokládanou tržní (obvyklou) cenu jedné garáže s příslušnými pozemky ve stavu ke dni 11.7.2016. stanovuji ve výši

150 000,00 Kč

2) Pozemky malých rozměrů za garážemi.

Předpokládanou tržní (obvyklou) cenu jednoho metru čtverečného pozemků za garážemi stanovuji pro svoji naprostou nevyužitelnost ve stavu ke dni 11.7.2016. stanovuji ve výši

100,- Kč/m2

17

H.1) Rekapitulace obecných (tržních cen) H.1.1. Garáže a) Garáž na pozemku p.č.4353, poz. p.č.4353 a poz. p.č.281/10 b) Garáž na pozemku p.č.4356, poz. p.č.4356

150 000,--Kč 150 000,--Kč

Obvyklá cena garáží ke dni 11.7.2016

300 000,-- Kč

H.1.2. Pozemky a) Ostatní plocha na p.č.281/5 b) Ostatní plocha na p.č.281/6 c) Ostatní plocha na p.č.281/7 d) Ostatní plocha na p.č.281/8 e) Ostatní plocha na p.č.281/9 f) Ostatní plocha na p.č.281/10 g) Ostatní plocha na p.č.281/11 h) Ostatní plocha na p.č.281/12

100,- Kč x 4,0 m2 100,- Kč x 4,0 m2 100,- Kč x 1,0 m2 100,- Kč x 4,0 m2 100,- Kč x 4,0 m2 100,- Kč x 4,0 m2 100,- Kč x 4,0 m2 100,- Kč x 4,0 m2

400,-- Kč 400,-- Kč 100,-- Kč 400,-- Kč 400,-- Kč 400,-- Kč 400,-- Kč 400,-- Kč

Obvyklá cena pozemků celkem ke dni 11.7.2016

2 900,-- Kč

Obvyklá cena všech oceňovaných nemovitostí

302 900,-- Kč

Slovy: třistadvatísícedevětset korunčeských V Kyjově dne 15.7.2016

Znalecká doložka Odborné vyjádření jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Brně , ze dne 25.6.1986, č.j. Spr. 2408/86 pro základní obor ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví inženýrské stavby, stavby obytné a stavby zemědělské. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku Znalečné a náhradu účtuji podle Připojené likvidace na základě dokladů číslo

2596

2016031

Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: 18

2016

Recommend Documents