ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 112-54/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka (1+1) číslo 004 v bytovém domě Husova č.p. 546, postaveném na pozemku parc.č. st. 612, k.ú. Náměšť nad Oslavou ( LV 10001) Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Náměšť nad Oslavou, k.ú. Náměšť nad Oslavou Adresa nemovité věci: Náměšť nad Oslavou 546, 675 71 Vlastník stavby: Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 104, 675 71 Náměšť nad Oslavou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 104, 675 71 Náměšť nad Oslavou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Město Náměšť nad Oslavou Masarykovo nám. 104, 675 71 Náměšť nad Oslavou
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
470 000 Kč
Datum místního šetření: 16. 8. 2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: zástupce MěÚ Náměšť nad Oslavou, p. Krále Počet stran: 14 stran Počet příloh: 4
16. 8. 2016 Počet vyhotovení: 2+PDF
V Třebíči, dne 22.8.2016
Znalecký posudek vypracoval:
Ing. Iva Mejzlíková Gen. Fanty 930/28, 674 01 Třebíč tel. 732123891, e-mail:
[email protected] znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, č.j. Spr 4270/2013-41, dne 3. 6. 2014, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem odhadce je vypracovat znalecký posudek. Odhadnout cenu obvyklou ke dni místního šetření, tj. k 16. 8. 2016. Oceňovaná nemovitost - byt č. 4 v bytovém domě č.p. 546 na ul. Husova v k.ú. Náměšť nad Oslavou, obci Náměšť nad Oslavou, okres Třebíč, kraj Vysočina, zapsaná na LV č. 10001. Základní pojmy a metody ocenění Východiska pro vypracování ocenění Předpoklady Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele a z veřejně dostupných zdrojů. Znalkyně neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalkyně při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalkyně prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojena s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu odhadce. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto ocenění je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování ocenění. Za skutečnosti nebo podmínky (možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Za předpokladu, že nedojde od data zpracování ocenění k žádným významným změnám vztahujícím se k předmětu ocenění, makroekonomickému vývoji v ČR, vývoji daného segmentu trhu, lze považovat výslednou hodnotu v tomto ocenění za udržitelnou po dobu šesti měsíců od data zpracování ocenění. Autorská práva Toto dílo je předmětem autorského práva dle zákona č. 121/2000 Sb. Žádná část této zprávy nesmí být žádným způsobem reprodukována, ukládána do vyhledávacích systémů nebo přenášena v jakékoliv formě nebo jakýmikoliv prostředky (elektronickými, mechanizačními, kopírováním, fotografováním, zaznamenáváním nebo jinak) bez předchozího svolení soudní znalkyně: Ing. Ivy Mejzlíkové. Výjimku tvoří použití tohoto posudku pro potřeby uvedené v kapitole "Účel ocenění". -2-
Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných staveb nebyla předložena dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňovaného bytu je bez závažnějších závad. Metodika ocenění Cena obvyklá V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako "cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: nákladový, výnosový, porovnávací. A. NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů. B. VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: -3-
Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Diskontní míra Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz. C. POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetku, se zjistí výsledná hodnota.
-4-
Přehled podkladů - Internetové informace z KN, dálkový přístup: LV 10001 - pro budovu č.p. 546, pozemek p.č. st. 612, k.ú. Náměšť nad Oslavou - Internetové informace z KN, dálkový přístup: náhled do katastrální mapy, www.cuzk.cz - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém při místním šetření dne 16. 8. 2016 - informace od správce objektu p. Krále, MěÚ Náměšť nad Oslavou - evidenční list - výpočet úhrady - databáze nemovitostí z archivu znalce - program pro oceňování nemovitostí - Program NEMExpress AC- PLUTO - OLT, spol. s r.o. Paříkova 9/910 190 00 Praha 9 - Vysočany. Místopis Bytový dům č.p. 546 je rohovým bytovým domem v bloku obdobných zděných bytových domů na jižní straně ulice Husova. Je postavený na pozemku p.č. st. 612 v lokalitě zastavěné bytovými domy v severozápadní části města. V blízkosti domu (do 300 m) se nachází běžná občanská vybavenost (škola, školka, služby, sportovní zařízení, obchody, benzínová stanice, lékař, pošta, restaurace). Vzdálenost do centra města na Masarykovo nám. je cca 1,0 km. Přístup k nemovitosti je z veřejného chodníku a z uliční místní komunikace p.č. 1318. Parkování je u domu, počet parkovacích stání je omezený. IS v místě - voda, kanalizace, plyn, NN a telefon. Oblast není záplavovou lokalitou. Náměšť nad Oslavou (4964 obyv.) leží cca 22 km východně od Třebíče (38 000 obyv.) - bývalého okresního města, ve východní části Kraje Vysočina při silnici I.tř. č. 23. V Náměšti n.O. je železniční stanice ČD a autobusové nádraží. Ve městě je standardní rozšířená občanská vybavenost a služby odpovídající městům obdobné velikosti a významu. Nejbližší komplexní občanská vybavenost je v Třebíči a v cca 40 km vzdáleném Brně. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn Přípojky: elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o bytovou jednotku (1+1) číslo 004 v bytovém domě č.p. 546, postaveném na pozemku parc.č. st. 612, k.ú. Náměšť nad Oslavou. Bytová jednotka je situovaná v 1.NP bytového domu č.p. 546. Bytový dům je rohovým bytovým domem v bloku obdobných zděných bytových domů na jižní straně ulice Husova. Bytový dům je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží a půdní vestavby. Vstup je na mezipodestu mezi 1.S a 1.NP. V 1.S se nachází chodba, sklepy vlastníků bytových jednotek a sklad. V 1.NP - 3.NP a v nástavbě jsou byty.
-5-
Konstrukční řešení stavby bytového domu: Z konstrukčního hlediska jde o bytový dům netypový. Základy jsou betonové s vodorovnou i svislou izolací proti zemní vlhkosti. Bytový dům je postaven v roce 1959 (stáří 57 let) a je v původním stavu, prováděny jsou údržbářské práce. Svislé k-ce jsou zděné, střecha je sedlová. Fasáda bytového domu je břizolitová omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Schodiště je železobetonové s povrchem teracová dlažba. Společné místnosti v domě mají na podlahách betonovou mazaninu nebo teracovou dlažbu. V bytovém domě není výtah. Dům má bleskosvod. V bytovém domě je proveden vnitřní rozvod el. energie, pitné vody, kanalizace, plyn (rozvod plynu pouze ve střešních vestavbách pro plynový kotel). V domě rozvod ústředního topení, vytápění dálkové, ohřev TUV dálkově (z kotelny). Oceňovaný byt o velikosti 1+1 s příslušenstvím se nachází v 1.NP bytového domu. Přístup k bytům je z dlouhé chodby, na jednom patře je 9 - 10 bytových jednotek. Jde o malý byt, typický půdorys bytu. Z chodby domu je vstup do předsíně, odtud je vstup do pokoje, kuchyně, sociálního zařízení (koupelna + WC společné). Plocha bytu malá vzhledem ke standardu v této kategorii. Okna jsou plastová, výměna provedena v roce 2012. Vnitřní dveře hladké plné nebo částečně prosklené v ocelových zárubních. Podlahy jsou v místnostech vlysy nebo PVC, v sociálních zařízeních je položená keramická dlažba a na stěnách keramické obklady (vše v původním stavu). Vybavení v kuchyni - kuchyňská linka, dřez, sporák. Součásti bytové jednotky je sklep umístěný v 1.S. Bytová jednotka nemá balkón ani lodžii. Celkový technický stav bytu je dobrý. Dispoziční řešení bytu: Z předsíně je přístupné WC s koupelnou, kuchyň, pokoj. Místnosti v bytě: kuchyň 8,70 m2; pokoj - 14,70 m2 ; příslušenství (WC s koupelnou - 2,50 m2; předsíň 2,90 m2; ) ; sklep 7,25 m2,
Silné stránky - klidné bydlení v menším městě - veškeré inženýrské sítě v místě - modernizace koupelny, kuch.linky, plastová okna v bytě
Slabé stránky - bez výtahu - omezená možnost parkování - minimální údržba bytového domu - byt nemá balkon ani lodžii - společné WC s koupelnou
-6-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V Katastru nemovitostí uveden způsob užívání - rodinný dům, ve skutečnosti jde o bytový dům rozdělený na jednotky. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek
-7-
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka (1+1) číslo 004 v bytovém domě Husova č.p. 546, postaveném na pozemku parc.č. st. 612, k.ú. Náměšť nad Oslavou ( LV 10001) Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 8,70 * 1,00 = 14,70 * 1,00 = 2,50 * 1,00 = 2,90 * 1,00 = 7,25 * 0,80 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: WC s koupelnou: předsíň: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
8,70 m2 14,70 m2 2,50 m2 2,90 m2 5,80 m2 34,60 m2
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace
Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové monolitické dřevěný vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna plastová vlýsky PVC běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová -8-
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S X S N N S S S S
100 100 50 50 50 25 25 100 100
17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
bleskosvod ocelové trubky litinové chybí centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání
S S S C S S S C S X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S N N S S S S S S S C S S S C S X
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 5,40 3,10 3,10 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
-9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 50 25 25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 2,70 4,16 2,39 0,78 0,78 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,00 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 0,00 100,61 1,0061
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:
34,60 m2 * 19 268,99 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 57 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 57 / 100 = 57,0 % Koeficient opotřebení: (1- 57,0 % / 100)
= * * * * =
9 630,0,9390 1,0061 1,0000 2,1180 19 268,99
=
666 707,05 Kč
*
Bytová jednotka (1+1) číslo 004 v bytovém domě Husova č.p. 546, = postaveném na pozemku parc.č. st. 612, k.ú. Náměšť nad Oslavou ( LV 10001) - zjištěná cena
- 10 -
0,430 286 684,03 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Náměšť nad Oslavou, ulice Husova 546 , velikost: 1+1 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice zděná 34,60 m2 1.NP 1+1
Celková cena 467 446 Kč
Jednotková cena 13 510 Kč/m2
Srovnatelné jednotky Název: Byt 1+1, Náměšť nad Oslavou Byt 1+1, celková plocha 43m2 s balkonem. V domě je výtah, kočárkárna, sušárna, u domu je bezproblémové parkování. Bytová jednotka se nachází v 1.NP bytového domu. Dispozice předsíň, kuchyně, obývací pokoj s balkonem.Podlahy PVC, dlažba. Dům je po revitalizaci, nové vchodové bezpečnostní dveře, plastová okna, zateplení fasády, střecha, balkony, výtah, plastové stoupačky. Koupelna kompletně po rekonstrukci, nová vana, obklady, dlažba. Zděné jádro. Komora na patře cca 5m2, zavedena elektřina. Byt udržovaný, světlý. Měřiče energií topení, elektro, voda. Topení dálkové. Okolí-zeleň.V dosahu cca 500m kompletní občanská vybavenost.Poliklinika, banka, pošta, obchody, škola.Školka v ulici.Vedle domu dětské hřiště. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:
Náměšť nad Oslavou, ulice Husova 1.NP z celkem 4 1+1 RK NEXT REALITY, ID: 70288
Typ stavby
Užitná plocha 43,00 m2
panelová po revitalitaci Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Stav bytu K5 Velikost bytu K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky
Celková cena
Jednotková cena
680 000 Kč
15 814 Kč/m2
1,00 1,05 0,95 1,00 0,95 0,95 0,90 Celkový koef. KC 0,81
Upravená j. cena Kč/m2 12 813
Název: Byt 1+1, Třešť Byt 1+1 s výhledem v Třešti. Byt se nachází v činžovním domě na klidném místě nedaleko centra - 11 -
v Třešti , je situovaný ve 2.NP. Celková plocha je 57m2, dále disponuje prostornou kolnou a dvěma sklepy. Byt je vytápěn ústředním topením napojeným na kotel s tuhými palivy (plynová přípojka v domě), nová plastová okna, možnost využití krbových kamen. Byt je v původním stavu. K domu dále náleží parkoviště za domem s 2 parkovacími místy. V dosahu veškerá občanská vybavenost. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:
Třešť 2.NP z celkem 3 1+1 RK Prima reality, ID: 966
Užitná plocha zděná 57,00 m2 Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Stav bytu K5 Velikost bytu K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky Typ stavby
Celková cena
Jednotková cena
570 000 Kč
10 000 Kč/m2 1,10 1,00 1,05 1,10 0,90 1,00 0,90 Celkový koef. KC 1,03
Upravená j. cena Kč/m2 10 291
Název: Byt 1+1, Třebíč Byt 1+1 umístěný ve zvýšeném přízemí panelového domu v Třebíči, ulice Moskevská, klidná lokalita. Bytový dům je po revitalizaci z roku 2012 (zateplená fasáda, plastová okna), v mezipatře lze využít lodžii, v přízemí kočárkárnu a sklep. Celková plocha bytu činí 36,9 m2. Byt je v původním, ale zachovalém stavu. Vstupní chodba, kuchyně (16 m2) s kombinovaným sporákem a spíží je orientována do klidného vnitrobloku, obytný pokoj na jih (16 m2). Koupelna s WC je průchozí jak z chodby, tak kuchyně. V bezprostředním okolí domu se nachází kompletní síť občanských služeb, nákupní centrum, škola, školka, dětská hřiště. Bezproblémově lze zaparkovat přímo před domem.
- 12 -
Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:
Třebíč, Nové Dvory, Moskevská ulice 1.NP z celkem 4 1+1 RK Fincentrum reality, ID: 6654
Užitná plocha panelová 37,00 m2 Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Stav bytu K5 Velikost bytu K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky Typ stavby
Celková cena
Jednotková cena
790 160 Kč
21 356 Kč/m2 0,95 1,05 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. KC 0,81
Upravená j. cena Kč/m2 17 255
Název: Byt 1+1, Jemnice Byt 1+1 na ulici Široká v Jemnici v panelovém domě. Byt se nachází ve 3. patře revitalizovaného domu 2012 (zateplená fasáda, plastová okna, schránlivá a zvonková sestava). Byt má novou kuchyňskou linku, nová plastová okna, zasklený balkón, nové stoupačky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří sklepní kóje. Okna bytu jsou orientována na jih. Lokalita: Jemnice, ulice Široká Podlaží: 3.NP z celkem 4 Dispozice: 1+1 Zdroj: RK Faro reality, ID: 16034
Typ stavby
Užitná plocha 39,00 m2
panelová, revitalizace Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Stav bytu K5 Velikost bytu K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky
Celková cena
Jednotková cena
490 000 Kč
12 564 Kč/m2
1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. KC 1,09 - 13 -
Upravená j. cena Kč/m2 13 682
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky
10 291 Kč/m2 13 510 Kč/m2 17 255 Kč/m2 13 510 Kč/m2 34,60 m2 467 446 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Reprodukční hodnota Věcná hodnota
467 446 Kč 666 707 Kč 286 684 Kč
Obvyklá cena 470 000 Kč slovy: Čtyřistasedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5
Komentář ke stanovení výsledné ceny Po provedené analýze trhu, po vyhodnocení všech dostupných informací majících vliv na celkovou obvyklou cenu, s přihlédnutím k výši věcné a zejména k výši porovnávací hodnoty, odhaduji obvyklou cenu bytu č.4 na Husově ulici č.p. 546 v Náměšti nad Oslavou na 470 000,- Kč. Nemovitost oceněna jako volná bez odečtu jakýchkoliv pohledávek, zástavních práv či exekucí. Závěr Na obvyklou cenu konkrétního bytu v daném místě a čase působí řada faktorů. Mezi základní faktory patří lokalita. Byt č.4 je v bytovém domě v 1.NP bez výtahu. Dům je situován v poměrně klidné lokalitě města, vhodné k bydlení. Zalesněné území „Na Křemelkách„ je vzdáleno cca 300 m. Centrum je vzdáleno cca 1 km. Cenu ovlivňuje i nabídka pracovních příležitostí v místě, která je v městě Náměšť nad Oslavou omezená. Občanská vybavenost je ve srovnání s většími městy (Třebíč, Brno) horší. Dalším faktorem ovlivňující obvyklou cenu je technický stav a vybavenost. Odhadnutá obvyklá cena 470 000,- Kč je platná pro byt č. 4 na ul. Husova č.p. 546 ke dni ocenění, tj. k 16. 8. 2015. V Třebíči, dne 22.8.2016
Znalecký posudek vypracoval:
Ing. Iva Mejzlíková Gen. Fanty 930/28, 674 01 Třebíč tel. 732123891, e-mail:
[email protected] znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, č.j. Spr 4270/2013-41, dne 3. 6. 2014, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí
- 14 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 3. 6. 2014, č.j. Spr 4270/2013-41 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 112-54/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016065.
- 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. Internetové informace z KN, dálkový přístup: LV 10001 - pro budovu č.p. 546, pozemek p.č. st. 612, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2. Internetové informace z KN, dálkový přístup: náhled do katastrální mapy, www.cuzk.cz 3. Evidenční list - výpočet úhrady 4. Fotodokumentace bytové jednotky (1+1) číslo 004 v bytovém domě Husova č.p. 546, Náměšť nad Oslavou
- 16 -
