ZNALECKÝ POSUDEK č. 3383/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Studénka nad Odrou, obec Studénka, okres Nový Jičín, na ulici Sjednocení: rodinného domu č.p. 717 na pozemku parc. č. 1211, s pozemky parc. č. 1211, 1212/1, 1212/2, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 170/15
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
25. dubna 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
25. dubna 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení:
23. května 2016
Tento posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 170/15-96 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8 ve vlastnictví povinné Marty Šústalové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 25. dubna 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 246 vyhotovený dne 4.4.2016 pro k.ú. Studénka nad Odrou: A: Vlastník: mmj.: Šústalová Marta, nám. Republiky 762, 74213 Studénka Podíl 1/8 B: Nemovitosti: Parcela: 1211 - 120 m2 zastavěná plocha a nádvoří 1212/1 - 940 m2 zahrada 1212/2 - 72 m2 zastavěná plocha a nádvoří Stavba: Studénka, č.p. 717 – rod. dům, stavba stojí na parc.č. 1211 bez čp/če – zeměď. stavba, stavba stojí na parc.č. 1212/2 C: Omezení vlastnického práva: Zahájení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Studénka nad Odrou z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Ostatní Podklady z MÚ ve Studénce, odboru stavebního řádu, územního plánování a rozvoje: - Povolení k uvedení do trvalého užívání (RD) č.j. Výst. 1971-187/68-Bi-Za-Kr vydal MNV ve Studénce, odbor výstavby, dne 25.3.1971 - Kolaudační rozhodnutí (vedlejší stavba) č.j. Výst. 1167/81-Do-Žu vydal MNV ve Studénce, odbor výstavby, dne 28.10.1982 - Výkresová dokumentace: Rodinný domek, vypracoval Ing. A. Šústal r. 1968 - Výkresová dokumentace: Rodinný dům p. Jaroslava Šústala, vypracoval Ing. A. Šústal r. 1969 - Výkresová dokumentace: Sklad zahrad. nářadí u rodi. domku manž. Šústalových, vypracoval Ing. A. Šústal 03/1975
1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 25.4.2016. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinná Marta Šústalová neumožnila přístup do objektu – nepřevzala si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření.
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s., 2013 (www.azoposn.cz)
4
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
Rodinný dům č.p. 717 na pozemku parc. č. 1211 Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 1211 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 1212/1, 1212/2 Pozemek parc.č. 1211 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 120 m2 Pozemek parc.č. 1212/1 – zahrada o výměře 940 m2 Pozemek parc.č. 1212/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 72 m2
Nemovitost se nachází ve městě Studénka, v k.ú. Studénka nad Odrou, na ulici Sjednocení, číslo popisné 717. Příjezd k nemovitosti je po veřejně užívané vedlejší zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy. Jižně od domu (asi 1,2 km) protéká řeka Odra, dle programu Aquarius je kód záplavy 1 – nízké riziko.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Městský úřad: Poštovní úřad: Škola: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Město 9 792 Město Studénka se nachází asi 14 km severovýchodně od Nového Jičína a 14 km jihozápadně od Ostravy. Nachází se v rovinaté krajině, jižně od města protéká řeka Odra. Ano Ano ZŠ, MŠ, SEPŠ Široká síť obchodů a služeb Vyšší občanská vybavenost Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Asi 1 km východně od středu města Příjezd po vedlejší komunikaci Členitý rovinatý Převážně starší rodinné domy V garáži v 1.PP Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon
5
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům samostatně stojící Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP – ze zahrady po předloženém schodišti 1.PP – ze zahrady z JV do garáže, ze SV do sklepa všechna podlaží – po vnitřním schodišti Není Podle posouzení zvenčí je objekt v průměrném stavebnětechnickém stavu, se zanedbanou údržbou.
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dům je pravděpodobně připojen tyto inženýrské sítě: Vodovod: Pravděpodobně veřejný vodovod Kanalizace: Pravděpodobně veřejná kanalizace Elektrická síť: Pravděpodobně 230/400 V Plyn: Zaveden (HUP u plotu) Telefon: Pravděpodobně zaveden
2.
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází ve městě Studénka nad Odrou, na ulici Sjednocení, číslo pop. 717. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům samostatně stojící, podsklepený, se 2 nadzemními podlažími, s plochou střechou. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu bylo zjištěno z výkresové dokumentace, technické zprávy, při místním šetření nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina
Rodinný dům samostatně stojící Přibližně obdélníkový Ano 2 NP Není Základové pasy Ano Zděná z pórobetonových tvárnic Střecha plochá Pozinkovaný plech
6 Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskovod
Pozinkovaný plech Břízolitová omítka Sokl z lomového kamene Ano
2.2.2 Popis objektu Dům je samostatně stojící, vstupní fasáda je orientována k jihovýchodu do ulice Bezručova, z této strany je i vjezd do garáže v 1.PP. Vstup do domu je po předloženém schodišti do zádveří, odtud do dalších místností v 1.NP a po vnitřním schodišti do 2.NP a 1.PP. Dům obsahuje 2 bytové jednotky 4+1 a 2+1, skládá se z těchto částí: 1.PP – garáž, dílna, 3 sklepy, kotelna, prádelna, chodba, schodiště 1.NP – 4 pokoje, kuchyň, spíž, koupelna, WC, komora, hala, zádveří, schodiště, balkon 2.NP – 2 pokoje, kuchyň, spíž, koupelna, WC, komora, hala, chodba, schodiště, terasa V 1.NP je kolem západního rohu domu balkon. Druhé nadzemní podlaží je z jihozápadní strany částečně ustoupené, v tomto místě se nachází terasa. Kolem domu je velká zahrada s několika ovocnými stromy, v jejím severním rohu stojí vedlejší stavba využívaná jako sklad a dva skleníky. Dům je zděný z pórobetonových tvárnic, střecha je plochá krytá pozinkovaným plechem. Fasáda je břízolitová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je pravděpodobně ústřední s kotlem na zemní plyn. Dům je připojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav
1971 (Povolení k uvedení do trvalého užívání z 25.3.1971) Podle posouzení zvenčí nebyly provedeny žádné zásadní modernizace. Podle posouzení zvenčí je objekt v průměrném stavebnětechnickém stavu, se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba nebyla přístupná, rozměry byly zjištěny z výkresové dokumentace. o
o
o
1.PP Část Základní část část 2 Celkem 1.PP
délka m 7,20 4,50
šířka m 10,50 9,80
výška m 2,45 2,45
ZP m2 75,60 44,10 119,70
OP m3 185,22 108,05 293,27
1.NP Část Základní část část 2 Celkem 1.NP
délka m 7,20 4,50
šířka m 10,50 9,80
výška m 2,90 2,90
ZP m2 75,60 44,10 119,70
OP m3 219,24 127,89 347,13
2.NP Část Základní část vč. zastřeš.
délka m 7,05
šířka m 7,05
výška m 3,20
ZP m2 49,70
OP m3 159,05
7 část 2 vč. zastřeš. Celkem 2.NP Dílčí (další připočitatelný) OP o Část Balkon I Celkem dílčí OP
4,65
9,80
3,20
délka m 9,40
šířka m 1,00
výška m 1,00
Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
garáž dílna sklep sklep sklep kotelna prádelna chodba schodiště (1,89 m2) Celkem Redukce plochy 1.PP na 1/2
výměra (m2)
celkem výměra (m2)
20,00 12,80 15,50 4,20 13,50 9,00 10,80 6,90 0,00 92,70 46,35
1. NP obývací pokoj pokoj pokoj pokoj kuchyň spíž koupelna WC komora hala zádveří schodiště (2,93 m2) balkon (9,40 m2) Celkem
19,50 14,10 10,80 9,00 9,00 2,40 2,90 1,50 2,70 12,00 3,50 0,00 0,00 87,40
2.NP obývací pokoj pokoj kuchyň spíž koupelna
19,50 14,10 9,00 1,35 5,00
145,82 304,87 OP m3 9,40 9,40
ZP m2 119,70 119,70 95,27
OP m3 293,27 347,13 304,87 9,40 954,67 100,00 %
334,67
Užitná plocha domu 1. PP
45,57 95,27 ZP m2 9,40 9,40
8 WC komora hala chodba schodiště (3,43 m2) terasa (24,00 m2) Celkem
1,10 3,00 12,00 4,97 0,00 0,00 70,02
Celkem 1.PP+1.NP+2.NP
250,12
Celkem - po redukci 1.PP
203,77
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu D.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN16 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový (příloha č. 20 vyhlášky) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC)
typ
D
podsklepený
plochá ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
Kč/m3 plochá střecha Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
111
2 070,00 1,00 2 070,00 954,67 1,00 2,140
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.21) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S
0,04300 0,24300 0,09300 0,04200 0,03000
100 100 100 100 100
0,04300 0,24300 0,09300 0,04200 0,03000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,04300 0,24300 0,09300 0,04200 0,03000
S
0,00700
100 0,00700
1,00
0,00700
S S S S S S S S S
0,06400 0,03300 0,00400 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,02300 0,01400
100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,06400 0,03300 0,00400 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,02300 0,01400
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
(1)
(2)
(3)
1 2 3 4 5
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina
6
Klempířské konstrukce
7 8 9 10 11 12 13 14 15
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn.
betonové pasy s izolací pórobet. tvárnice tl. 45 cm s rovným podhledem střecha plochá poz. plech úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů vápenné štukové břizolit kamenný sokl nad 50 cm WC, koupelna, vana, kuchyně dřevěné dřevěné hladké dřevěná zdvojená vlýsky keramická dlažba, PVC
0,06400 0,03300 0,00400 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,02300 0,01400
9 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
ústřední s kotlem na ZP 230/400V, jističe instalován rozvod studené a teplé vody kotel na ZP zaveden zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC plynový sporák umývadla, vany ocelové 2x WC splachovací digestoř, telefon, STA není
S S S S S S S S S S S
0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,03000 0,00000
K4
Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,03000 0,00000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,03000 0,00000
1,00000 ( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
50,00 %
1,00000 1,00000 4 429,80 2016 1971 45
S
roků
O CN
% Kč
50,00 4 228 997,17
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 4 228 997,17 -2 114 498,59 2 114 498,58 2 114 498,58
CS
2.3 Vedlejší stavba - sklad Vedlejší stavba se nachází v severním rohu zahrady. Stavba je zděná, částečně podsklepená, s 1NP, střecha pultová, je zde pravděpodobně zavedena elektřina. Je v průměrném stavebnětechnickém stavu, asi z r. 1975. Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly zjištěny z projektové dokumentace. o
o
1.PP Část Základní část Celkem 1.PP
délka m 2,60
šířka m 4,60
1.NP Část Základní část vč. zastřešení
délka m 8,30
šířka m 4,60
Celkem 1.NP Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
výška m 2,10
výška m 2,55
ZP m2 11,96 11,96 ZP m2 38,18 0,00 38,18 ZP m2 11,96 38,18 50,14
OP m3 25,12 25,12 OP m3 97,36 0,00 97,36 OP m3 25,12 97,36 122,48 31,33 %
10
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba- sklad Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN16
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41, dle CZ-CC) Ki
typ
B
zděná
nepodsklepená
plochá
CZ-CC 1274
bez podkroví 2016 1975 41 1 250,00 1,00 1 250,00 122,48 1,00 2,088
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand.
(1)
(2)
(3)
(4)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
základové pasy zděné tl. 30 cm rovné střecha pultová asfaltové pásy žlaby, svody z pozink.plechu břízolit neuvažuje se dřevěné jednoduchá betonové světelná není
S S S S S S S S S S S P
Podíl (př.21) (5)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 60,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
K4
0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,02668 0,00000 0,96868
-
0,96868
Kč/m3
2 528,25 2016 1975 41
S
roků
O CN
% Kč
60,00 309 660,06
D CND O
% Kč Kč Kč
100,00 309 660,06 -185 796,04 123 864,02
CS
Kč
123 864,02
11
2.4
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot z ocelových plotových rámů s pletivem a s podezdívkou, plotová vrata, zpevněné plochy dlážděné a betonové, schody předložené, opěrné zdi z lomového kamene, 2 skleníky s ocelovou konstrukcí). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Hlavní objekt
Rodinný dům
Cena Hlavní stavba
Kč
2 114 498,58
Vedlejší stavby tvořící příslušenství
Kč
123 864,02
Garáže tvořící příslušenství
Kč
0,00
Kč
2 238 362,60
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2
3,5 %
Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov
5,0 %
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
Kč
5,0 % 111 918,13
2.5 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – 05/2016. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky:
Prodej stavebního pozemku 925 m², Studénka, okres Nový Jičín Nabízíme k prodeji stavební pozemek o velikosti 925 m2 ve Studénce na hranici ulic Poštovní a Malá strana. Pozemek je přístupný z hlavní pozemní komunikace a je oplocen. Na pozemku se nachází eletřina, plyn i voda, kanalizace je na hranici. Necelých 200 m je autobusová zastávka a škola, do centra je to přibližně 1km. Celková cena:349 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:377 Kč Aktualizace:01.05.2016 Plocha pozemku:925 m2 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:400V
Prodej stavebního pozemku 1 350 m², Studénka, okres Nový Jičín Nabízíme k prodeji stavební parcelu o výměře 1.350 m2, poblíž centra Studénky. Voda a plyn cca 5 metrů od pozemku, elektřina na pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost.
12
Celková cena:550 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:407 Kč Aktualizace:17.05.2016 Plocha pozemku:1350 m2
Prodej stavebního pozemku 1 416 m², Studénka - Butovice, okres Nový Jičín Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek vhodný ke stavbě rodinného domu. Pozemek má rozlohu 1416 m². Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. V blízkém dosahu se nachází veškerá občanská vybavenost. Celková cena:778 800 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:550 Kč Aktualizace:30.03.2016 Plocha pozemku:1416 m2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon Elektřina:120V, 230V, 400V
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 377 - 550 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 400 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo zastavěná plocha a 1211 nádvoří 1212/1 zahrada zastavěná plocha a 1212/2 nádvoří Celkem parcely
Umístění
Výměra m2
ZC Kč/m2
Cena Kč
plocha pod domem
120
400,00
48 000,00
zahrada kolem domu
940
400,00
376 000,00
plocha pod vedl. stavbou
72
400,00
28 800,00
1 132
452 800,00
13
2.6 Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Rodinný dům č.p. 717 Vedlejší stavba- sklad Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : 1211 1212/1 1212/2 Pozemky celkem Celkem
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 2 114 498,58 123 864,02 111 918,13 2 350 280,73
Celkem po zaokrouhlení
3.
48 000,00 376 000,00 28 800,00 452 800,00 2 803 080,73
2 803 080,00
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách s objekty nabízenými v realitní inzerci www.sreality.cz – květen 2016
3.1 Cenové porovnání – rodinný dům Porovnávané objekty – realitní inzerce:
Prodej rodinného domu 280 m², pozemek 1 558 m², 2. května, Studénka Nabízíme k prodeji zděný rodinný dům na ulici 2. května v obci Studénka. Dvoupatrový a částečně podsklepený dům s dílnou a zahradou o velikosti 750 m2 je posazen cca 80 m od silnice, se zázemím za domem směrem do zahrady. Zahrada je částečně okrasná a částečně užitková, pozemek rovina, celý oplocen. V přízemí domu (4+1) jsou čtyři pokoje, kuchyně s plynovým sporákem, koupelna s vanou, samostatné WC, technická místnost, vchod do sklepa i do dílny a schodiště do prvního patra. První patro: (5+1) pět pokojů, kuchyně se zánovní kuchyňskou linou, terasa, koupelna a samostatné WC. Celková cena: 3 100 000 Kč za nemovitost, včetně provize,
14
Celková cena: 2 981 000 Kč, 10 646 Kč/m2, bez provize Aktualizace:04.05.2016 Stavba:Cihlová Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:808 m2 Užitná plocha:280 m2 Plocha pozemku:1558 m2
Prodej rodinného domu 220 m², pozemek 700 m², Petřvald - Petřvald 1-Petřvald, okres Nový Jičín Nabízíme rodinný dům k rekonstrukci a možnou půdní výstavbou v Petřvaldě u Mošnova. V přízemí domu k dispozici čtyři pokoje, ve druhém podlaží je nyní půda, na které je možno vybudovat další obytné místnosti. Dům je celý podsklepený, vytápěn lokálně tuhými palivy. Původní rozvody elektřiny. Střecha domu je kryta pálenými taškami. Dům stojí v klidné části obce mimo hlavní komunikaci. Celková cena:999 990 Kč, 7 576 Kč/m2, za nemovitost Aktualizace:15.03.2016 Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný Podlaží:2 Plocha zastavěná:110 m2 Užitná plocha: 110*0,8 + 110*0,8*0,5= 132 m2 Plocha pozemku:700 m2 Sklep: ano Parkování:2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace
Prodej rodinného domu 150 m², pozemek 760 m², Luční, Bílovec Prodáme rodinný dům v Bílovci na ulici Luční, č.p. 346. Dispozičně je dům členěn na technické zázemí v přízemí domu - kotelna, prádelna chodba, sklad. V prvním patře domu se
15
nachází bytová jednotka 3+1. Dům z r. 1980, z klasických materiálů s plochou střechou v původním stavu - s nově natřenou fasádou. Pozemek o velikosti cca 760 m2. Centrum města 1000 m. Celková cena:1 790 000 Kč, 11 933 Kč/m2, za nemovitost Aktualizace:13.5.2016 Stavba:Cihlová Podlaží:2 Počet bytů:1 Užitná plocha:150 m2 Plocha pozemku:760 m2 Rok kolaudace:1980 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace
Prodej rodinného domu 300 m², pozemek 1 500 m², U Rybníčku, Studénka Prodáme větší RD o dvou obytných podlažích. V každém se nachází byt o velikosti 5+1 se sociálním zařízením. Okna jsou orientována na východ, jih a západ. Zastavěná plocha RD je 160 m2. Zastavěná plocha včetně nádvoří s dvougaráží je cca 500 m2. Rovinatá zahrada má cca 1000 m2. Klidná a čistá lokalita na okraji vilové čvrti. Výborná dostupnost k dálnici (4 minuty) a do Ostravy-Poruby (12 minut). Mošnovská průmyslová zóna 12 minut, N.Jičín do 20 minut. Veškeré služby v obci zajištěny, včetně supermarketů Penny a Tesco. Vlaková, rychlíková stanice, časté autobusové spojení. Celková cena:1 790 000 Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena:1 721 000 Kč, 5 737 Kč/m2, bez provize Aktualizace:16.02.2016 Stav objektu:Před rekonstrukcí Podlaží:2 Užitná plocha:300 Plocha pozemku:1500 m2 Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace
16 Pro stanovení porovnávací ceny rodinného domu je do celkové užitné plochy domu započítána redukovaná užitná plocha 1. podzemního podlaží - tj. násobená koeficientem 0,5. Započitatelná užitná plocha domu je 204 m2. Stejným způsobem jsou upraveny i užitné plochy porovnávaných nemovitostí - užitná plocha 1. podzemního podlaží je redukována koeficientem 0,5. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Počet místností Pozemek Č. Lokalita Garáž (pokoje+ kuchyně) m2 Oceň. Studénka objekt (1)
(2)
4+1, 2+1
ano
1 132
1
(4)
(5)
1
Studénka
4+1, 5+1
ne
1558
2
Petřvald
4+1
ne
700
3
Bílovec
3+1
ano
760
4
Studénka
5+1, 5+1
2
1500
Jiné RD 1PP+2NP, r. 1971, bez modernizací. Podlahy vlýsky, PVC, dlažba, ÚT- kotel na ZP. Velká zahrada, sklad, garáž v domě. (6) RD 1PP+2NP. Ve 2.NP nová kuchyň, jinak bez zásadních modernizací. ÚT, okna dřev. zdvojená, 2x koupelna a WC. Velká zahrada. RD 1PP+1NP, možno zřídit podkroví. Bez zásadních modernizací. Kamna na TP, okna dřev. zdvojená. Zahrada. RD 1PP+1NP, r. 1980, plochá střecha. Bez zásadních modernizací. Zahrada, garáž v domě. RD 1PP+2NP, sedlová střecha. Bez zásadních modernizací. Zahrada, 2-garáž vedle domu.
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč/m2
pramen ceny
Kč
(1) (7) (8) (9) 1 10 646 0,95 10 114 2 7 576 0,95 7 197 3 11 933 0,95 11 336 4 5 737 0,95 5 450 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena
Porovnávací cena - zaokrouhleno Koeficienty K1 K2 K3 K4 K5 K6
K1
K2
K6
I
přísstav a pololušen- garáž vybaha ství vení
pozemek
úvaha znalce
K1× … × K6
(10) 1,00 1,00 1,00 1,00
(14) 1,02 0,96 0,96 1,02
(15) 1,00 1,00 1,00 1,00
(16) 1,00 0,92 0,94 1,01 Kč/m2 m2 Kč
(17) 10 114 7 823 12 060 5 396 8 848 204 1 804 992
Kč
1 805 000
(12) 0,98 0,98 1,00 1,01
K4
Cena oceňovaného objektu odvozená
K5
(11) 0,98 0,98 0,98 0,98
K3
(13) 1,02 1,00 1,00 1,00
Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na příslušenství objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) Koeficient úpravy na velikost pozemku (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
ze srovnávacího Kč
17
4.
Práva a závady
Při místním šetření nebyla povinná přítomna, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 246 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336 a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 2 803 080,00 Kč 1 805 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 800 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
225 000,00 Kč
Ideální 1/8 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8 - zaokrouhleno
158 000,00 Kč
Obvyklá cena - slovy: jedenmilionosmsettisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/8 - slovy: jednostopadesátosmtisíckorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8 ( tj. 225 000,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 23. května 2016
Ing. Tomáš Hudec
18
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3383/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 23. května 2016
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 246 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
19 Fotodokumentace nemovitosti
20
21
22
Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Studénka nad Odrou
23 Mapa oblasti
