2016

ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 20-16/2016

o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č. 31/2 - zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 32, která je součástí pozemku v části obce Horní Skrýchov, pozemku st. parcela č. 54 - zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez č.p./č.e., která je součástí pozemku a pozemků parcela č. 137/2 - zahrada a parcela č. 621 - ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 310 pro katastrální území Horní Skrýchov a obec Horní Skrýchov a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění :

Zvláštní požadavky objednatele: V Pardubicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 1162/2015-N Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro nedobrovolnou dražbu ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686, 533 51 Pardubice - Rosice 26.1.2016 26.1.2016 26.1.2016 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 345/2015 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 12.2.2016

Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 1162/2015-N ze dne 7.1.2016 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 4.1.2016, LV č. 310 A: Vlastník : 1. Reisner Jan, Horní Skrýchov č.p. 32, 377 01 Horní Skrýchov 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 31/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 128 m2 se stavbou objektu RD č.p. 32 stojící na pozemku, jehož je součástí - st. parcela č. 54 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 26 m2 jinou stavbou bez č.p./č.e. stojící na pozemku, jehož je součástí - parcela č. 137/2 – zahrada o výměře 3803 m2 - parcela č. 621 – ostatní plocha o výměře 597 m2 vše v k.ú. Horní Skrýchov a v obci Horní Skrýchov – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 25.1.2016 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 26.1.2016 ve 10:00 hod. za účasti znalce a matky vlastníka oceňovaných nemovitostí, která umožnila znalci prohlídku oceňované stavby RD. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektu a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – na Obecním úřadě v Horním Skrýchově u pana starosty, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách a o územním plánu obce 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 32 stojící na st. parcele č. 31/2 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Horní Skrýchov, v obci Horní Skrýchov na jižním okraji zastavěné části obce Horní Skrýchov v lokalitě zastavěné nízkopodlažní bytovou zástavbou ( starší i novější izolované rodinné domy ) a několika objektů občanské vybavenosti resp. výroby. Celý areál, který je ve fázi nedokončené rekonstrukce rodinného domu, tvoří výše uvedený objekt rodinného domu č.p. 32, dvě drobné stavby skladu nářadí a kurníku ( nejsou zapsány v katastru nemovitostí ), Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

venkovní úpravy ( oplocení, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí ) a pozemky st. parcela č. 31/2 – zastavěná plocha a nádvoří zastavěná oceňovanou stavbou RD č.p. 32, st. parcela č. 54 - zastavěná plocha a nádvoří, která není zastavěna žádnou stavbou ( jiná stavba bez č.p./č.e. zapsaná v KN na tomto pozemku již neexistuje ), parcela č. 137/2 zahrada a parcela č. 621 - ostatní plocha. Pozemky tvoří funkční celek. Objekt rodinného domu je, dle sdělení matky vlastníka, která byla přítomna při místním šetření napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na vlastní studnu a přípojkou na vlastní žumpu. V místě je proveden i rozvod zemního plynu, ale objekt není na zemní plyn napojen. Je též možné provést napojení na místní kanalizační síť, která prochází v komunikaci u východní hranice parcely č. 137/2 - zahrada, ale je nutné, dle sdělení starosty obce pana Strachoty, zřídit přečerpávací stanici. Ve stejném místě je možné i napojení na veřejný vodovod. Příjezd k oceňovanému areálu je možný po místní zpevněné komunikaci, přístup z této komunikace není ke dni místního šetření zřízen. Bezprostřední vstup do oceňovaného rodinného domu je možný přes vyrovnávací schodiště a pouze přes parcelu č. 31/1 jiného vlastníka ( vlastnictví matky povinného ). Zda jsou i přípojky k RD na cizím pozemku nebylo možno ověřit. Původní stáří objektu RD je, dle vyjádření matky povinného, z roku 1973. Technický stav objektu RD je špatný, započatá rekonstrukce byla v počáteční fázi přerušena a objekt nelze bez jejího dokončení užívat. Část prvků krátkodobé životnosti byla demontována a část prvků stavby vykazuje zvýšené opotřebení. Běžná údržba není prováděna vůbec. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 26.1.2016. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení manželky vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce.

1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.3.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

4

oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. 1.3.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.3.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.3.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.3.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.3.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. 1.3.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.3 2.1.4 2.1.5

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 32 Venkovní úprava Pozemek st. parcela č. 31/2, č. 54 a parcely č. 137/2 a č. 621 Rekapitulace reprodukční a věcné ceny

2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí 2.4 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 32 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní obdélníkového půdorysu s menším "vykrojením" u severovýchodního rohu budovy. Je zděný z cihelného zdiva, stropy jsou dřevěné trámové částečně nedokončené, střecha je sedlová s taškovou krytinou. V objektu je jedna bytová jednotka velikosti 4+1. Dům je, dle vyjádření matky vlastníka paní Reisnerové, napojen na přívod elektrické energie, na vlastní studnu a žumpu. Napojení na zemní plyn je umožněna za objektem. Původní stáří rodinného domu je, dle vyjádření paní Reisnerové, z roku 1973. V současné době objekt prochází rekonstrukcí, která byla již v počátečné fázi přerušena. Objekt je prázdný a neobyvatelný. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Stropy : dřevěné trámové a betonové vložkové ve sklepě Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : pozinkovaný plech Bleskosvod : není proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky v části objektu Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : betonové do sklepa Okna : plastová zdvojená Dveře : nevyskytují se, pouze 1x do sklepa a vchodové El. instalace : nevyskytuje se ( v rekonstrukci ) Obklady : nevyskytují se Vytápění : nevyskytují se Rozvod vody : nevyskytují se Sanitární zařízení : nevyskytují se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se


6

Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

4,00 * 4,20 odhad

)

výška

OP

(m)

(m3)

= 16,80

celkem 1.PP

16,80

11,20 * 8,00 + 5,20 * 6,80

= 124,96

celkem 1.NP

= 2,00

33,60 = 3,50

124,96

11,20 * 8,00 + 5,20 * 6,80

437,36 437,36

= 124,96

celkem zastřešení

33,60

2,80/2 = 1,40

124,96

174,94 174,94

celkem OP rodinný dům č.p. 32

645,90 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je částečně podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví a jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 124,96 m2 Zastavěná plocha 1.PP je 16,80 m2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 16,80/124,96 = 13,4 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 124,96 m2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 0,00/124,96 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu „A“ – samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví se základní cenou 2 290,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky

Typ

A

( 1.PP, 1.NP, sedlová střecha )

ZC

2 290,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle výpočtu Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky pol. 6

Koeficient podkroví

neuplatněn

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č. 41 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

OP

m3

ostatní obce - počet obyvatel pod 1000

K5

645,90 0,80

Kpod

1,00

Ki

2,119

Kč/m3

ZC´

2 290,00

Kč

CK

0,00

-

PK

0,00


7

koeficient vybavení stavby Pol.č.

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy

S

0.08200

0.08200

2

Svislé kce

smíšené zdivo

S

0.21200

0.21200

3

Stropy

dřevěné trámové bez podhledů

P

0.07900

0.03634

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

tašková

S

0.03400

0.03400

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

0.00900

0.00900

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.05800

0.05800

8

Fasádní omítky

omítky břízolit

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

nevyskytují se

CH

0.02300

0.00000

11

Schody

betonové

S

0.01000

0.01000

12

Dveře

1x hladké a vchodové

S

0.00500

0.00500

12

Dveře

hladké

S

0.02700

0.00000

13

Okna

plastová zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

cementový potěr

P

0.02200

0.01012

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr

P

0.01000

0.00460

16

Vytápění

nevyskytuje se

CH

0.05200

0.00000

17

Elektroinstalace

nevyskytuje se

CH

0.04300

0.00000

18

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00600

0.00000

19

Rozvod vody

nevyskytuje se

CH

0.03200

0.00000

20

Zdroj teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.01900

0.00000

21

Instalace plynu

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

nevyskytuje se

CH

0,03100

0.00000

23

Vybavení kuchyní

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

24

Vnitřní hygienic. vybavení

nevyskytuje se

CH

0.04100

0.00000

25

Záchod

nevyskytuje se

CH

0.00300

0.00000

26

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.03400

0.00000

N

Navíc

-

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.61406

-

0.61406

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod

K4

Kč / m3

2 383,79

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Doklady o původním stáří objektu nebyly znalci předány, stáří bylo sděleno znalci matkou vlastníka. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Ke dni ocenění byla se objekt nachází v počáteční fázi rekonstrukce. V roce 2009 byla provedena výměna střešní krytiny, klempířských prvků a oken. jinak není běžná údržba dlouhodobě prováděna. Při výpočtu opotřebení je pro zjednodušení použita lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu

2016

Rok kolaudace

1973

Stáří

43 let

Předpokládaná další životnost Celková životnost

57 let 100 let


8 Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

43,00 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

2 290,00

ZCU

m3

2 383,79

Kč /

OP

m3

645,90

CN = ZCU x OP

Kč

1 539 687,27

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

1 539 687,27

Opotřebení

%

- 662 065,53

Kč

877 621,74

Výchozí cena objektu

43,00

Cena časová rodinného domu č.p. 32 ke dni odhadu

2.1.2 Venkovní úprava 2.1.2.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 32. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o boudu na nářadí, kurník, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a studna, které tvoří příslušenství rodinného domu. 2.1.2.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 32 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

1 539 687,27 Kč 1 539 687,27 Kč x 5,00 % 76 984,36 Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 32 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

877 621,74 Kč 877 621,74 Kč x 5,00 % 43 881,09 Kč

2.1.3 Pozemky st. parcela č. 31/2 a č. 54 a parcely č. 137/2 a č. 621 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.


9

2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňovaný pozemek st. parcela č. 31/2 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou RDč.p. 32 a má výměru 128 m2, st. parcela č. 54 - zastavěná plocha a nádvoří není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 26 m2 a pozemky parcela č. 137/2 - zahrada o výměře 3803 m2 a parcela č. 621 - ostatní plocha o výměře 597 m2 tvoří se st. pozemky jednotný funkční celek. Parcely leží v zastavěném území resp. zastaviterlné ploše s možností výstavby objektu RD, což potvrdil znalci starosta obce Horní Skrýchov pan Strachota. V obci Horní Skrýchov je v současné době nabízeno několik pozemků pro výstavbu RD. Např. pozemek o výměře 984 m2 za nabídkovou cenu 777 360,- Kč tj. 790,- Kč/m2. Dle platného územního plánu obce Horní Skrýchov je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou přivedeny přímo k pozemku vč. zemního plynu. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,85 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 671,50 Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

okraj zastavěné části obce Horní Skrýchov, objekty pro bydlení, možnost výstavby RD Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, přípojky připraveny, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo VS m2 790

Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

0,85 x 777 360,671,50

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.00

Třída velikosti obce

okraj zastavěné části obce Horní Skrýchov, zpevněný příjezd Stavebně připravený, inženýrské sítě u pozemku s možností napojení 0 až 2 tisíc obyvatel

B

Typ stavebního pozemku

C D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalitě

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

1.50 0.50

-

0.5775

b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

okraj zastavěné části obce Horní Skrýchov, objekty pro bydlení, možnost výstavby RD Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost částečného napojení na inženýrské sítě vč. zemního plynu, přípojky nejsou připraveny, nutno vybudovat výtlačnou kanalizaci resp. "přečerpávačku", zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo 128 + 26 + 3803 + 597 m2 4554

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

B

Typ stavebního pozemku

okraj zastavěné části obce Horní Skrýchov, zpevněný příjezd Stavebně připravený částečně, inženýrské sítě u pozemku, ale nejsou k napojení připraveny, zatím bez přípojek, nutno řešit přečerpávací stanici kanalizace

1.00 1.25


10 C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalitě

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

- větší výměra

0.75

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

0.36094

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

0.625

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

419,69 1 911 268,26

-

Cena obvyklá oceňovaných pozemků

Kč

1/1 1 911 270,-

2.1.5 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p. 32

877 621,74 Kč

Venkovní úpravy

43,00 %

Reprodukční cena 1 539 687,27 Kč

43 881,09 Kč

76 984,36 Kč

921 500,00 Kč

1 616 670,00 Kč

1 911 270,00 Kč

1 911 270,00 Kč

2 832 770,00 Kč

3 527 940,00 Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemek st. parcela č.31/2 a č.54 a parcely č.137/2 a č.621 Oceňované nemovité věci celkem

2.2 Porovnávací indexová metoda 2.2.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných areálů RD jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou obvyklou cenu. Zákon blíže nespecifikuje ani nestanoví, která porovnávací metoda či jaký způsob porovnání použít. Je na erudici znalce použít takovou metodu, která objektivně a transparentně porovná kritéria, která mají vliv na výši obvyklé ceny. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce a případné další skutečnosti či odlišnosti Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

11

2.2.2 Ocenění porovnávací metodou Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů ( rodinných domů ) jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz, www.jihoceskereality.cz či www.realitymix.cz. Uvedené popisy srovnávacích rodinných domů jsou doslovně převzaty přímo ze zveřejněných inzerátů. Výpočet porovnávací hodnotou je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnávacích objektů je uveden níže : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Horní Olešná Lokalita : zastavěná část obce Horní Olešná

K prodeji samostatně stojící patrovou vilu s přiléhající udržovanou zahradou o výměře 1.079 m2 v obci Horní Olešná. Nemovitost má dispozici 4+1 s možností dodělat půdní vestavbu a vznikne druhá bytová jednotka. V přízemí je chodba, ze které se vchází do kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dále do sklepa, ( podsklepena 1/3 domu ) do koupelny, do WC a technické místnosti, ve které je instalován závěsný plynový kotel a elektrický bojler na ohřev vody. Dále je v přízemí prostorná vstupní veranda. V prvním patře jsou dva velké pokoje. Celá nemovitost je vytápěna ústředním plynovým topením. V obývacím pokoji jsou ještě krbová kamna. I když dům není zateplen, tak síla obvodových zdí – 50 cm a nová plastová okna zajišťují minimální tepelné ztráty. Podlahy jsou dřevěné a pokryté PVC, na chodbě, v koupelně, na WC a v technické místnosti je dlažba. Televizní příjem zajišťuje satelitní anténa. Střešní krytina je z cementových tašek, krov je ve výborném stavu a podbitý folií. Za domem na zahradě je garáž, velká kůlna a velká uhelna ( v současné době sklad palivového dřeva do krbových kamen ). Zahrada je udržovaná, ovocné plodící stromy jsou ošetřené. Do domu je možný bezbariérový přístup Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 150 m2 Plocha pozemku : 1079 m2 Nabídková cena : 1 500 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Rodinný dům v obci Jarošov nad Nežárkou Lokalita : zastavěná část obce Lovětín


12

K prodeji rodinný dům před kolaudací. Dům stojí samostatně na velkém pozemku, v klidné části malé obce Lovětín. V přízemí domu je garáž a technické místnosti jako sklep, dílna, kotelna. V 1. NP je vstupní chodba, ze které se dostaneme do obývacího pokoje, kuchyně a jídelny, ze které můžeme jít na terasu. Mezi obývacím pokojem, kuchyní a jídelnou je řešený meziúrovňový vstup. Kuchyňská linka je součástí prodeje, je rohová. Schodištěm z chodby se dostaneme do 2.NP, kde je ložnice, dětský pokoj a koupelna s rohovou vanou a samostatným WC. Dále jsou zde dva nedokončené pokoje s balkonem. Nutnost dodělání septiku. Vzdálenost vesnice Lovětín od J. Hradce je 7 km, od Nové Včelnice 2 km a do Kamenice nad Lipou pouhých 5 km. Technický stav : průměrný až podprůměrný Zastavěná plocha : 154 m2 Plocha pozemku : 780 m2 Nabídková cena : 1 400 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Jarošov nad Nežárkou Lokalita : zastavěná část obce Zdešov

Prodám rozestavěný rodinný dům v obci Jarošov nad Nežárkou v místní části Zdešov. Jedná se o nepodsklepený dům s obytným podkrovím s plánovanou dispozicí 7+1 a garáží. RD stojí na okraji obce na parcele o výměře 1114 m2 s přístupem z obecní komunikace. Nosné svislé konstrukce v I. NP jsou zhotoveny z cihelných bloků Porotherm tl. 44 cm. Příčky v II. NP jsou zhotoveny z Ytongu. Stropní konstrukce je z betonu. Na střeše jsou betonové tašky Bramac. Dům je osazen plastovými okny. Stav dokončení RD je ve stavu, že lze bez problémů ještě měnit dispoziční řešení. Z obývacího pokoje je připraven vchod na terasu s pěkným výhledem do krajiny, která je orientována na západ. V II. NP je lodžie o velikosti 19 m2 přístupná ze dvou pokojů. Je plánované podlahové topení a nebo lze využít Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

13

pro vytápění teplovzdušný krb v obývacím pokoji. Na hranici pozemku je přivedena obecní voda a příprava pro připojení elektřiny. Kanalizace bude řešena čističkou nebo vyvážecí jímkou. Velmi pěkná poloha domu v klidné okrajové části obce s překrásným výhledem. Zastavěná plocha : 170 m2 Plocha pozemku : 1114 m2 Nabídková cena : 1 390 000,- Kč Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č.

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

Oce ň. obj

RD – obec Horní Skrýchov, zastavěná část obce Horní Skrýchov

4+1

kurník, sklad, venkovní úpravy/ ne

4554

zanedbaný, neobyvatelný

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1

RD – obec Horní Olešná, zastavěná část obce Horní Olešná

4+1

stodola, kolna, venkovní úpravy/ ano

1079

průměrný

2

RD – obec Jarošov nad Nežárkou, zastavěná část obce Lovětín

5+1

venkovní úpravy/ ano

780

průměrný, nedokončený

3

RD – obec Jarošov nad Nežárkou, zastavěná část obce Zdešov

7+1

venkovní úpravy/ ano

1141

nedokončený

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny Kr

(1)

(7)

(8)

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

(9)

K4

K5

K6

Celkov Vliv Úvaha ý stav pozem a ku názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 500 000

0,85

1 275 000

0,90

0,90

1,15

1,15

0,65

1,05

0,675

1 889 248,-

2

1 400 000

0,85

1 190 000

0,90

0,90

1,15

1,15

0,60

1,05

0,619

1 923 598,-

3

1 390 000

0,85

1 181 500

0,90

0,85

1,00

1,10

0,65

1,05

0,548

2 156 744,-

Celkový průměr

Kč

1 989 860,-

Minimum

Kč

1 889 248,-

Maximum

Kč

2 156 744,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 /


14 K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.3

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí

Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ.


15

Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 32 leží v zastavěné části obce Horní Skrýchov v lokalitě starší i novější nízkopodlažní bytové zástavby izolovaných rodinných domů a menších provozních objektů. Je převážně ve fázi započaté, ale přerušené celkové rekonstrukce, v zanedbaném technickém stavu, který neumožňuje užívání. Běžná údržba není v polední době prováděna vůbec. vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě v základním rozsahu ( např. obecní úřad, hospoda, autobusová zastávka ), kompletní občanská vybavenost je v bývalém okresním městě Jindřichův Hradec vzdáleném cca 7 km ( městský úřad s rozšířenou působností, školka, škola, lékaři, banka, služebna policie, autobusová i vlaková zastávka, potřebná síť obchodů a služeb apod. ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Výrazným nedostatkem je umístění hlavního vstupu do objektu RD přímo a pouze přes pozemek jiného vlastníka parcela č. 31/1. Na druhou stranu je velkým pozitivem nadstandardní výměra oceňovaných pozemků, které jsou navíc zahrnuty v platném územním plánu pro nízkopodlažní bytovou zástavbu s možností výstavby objektu RD. O obdobné nemovitosti je v místě spíše podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů a z vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

2.4

Rekapitulace

Způsob ocenění Reprodukční cena

cena 3 527 940,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

2 832 770,- Kč

Výnosová hodnota

není zjišťována

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 989 690,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

1 950 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č. 31/2 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 32, která je součástí pozemku v části obce Horní Skrýchov, pozemku st. parcela č. 54 - zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez č.p./č.e., která je součástí pozemku a pozemků parcela č. 137/2 - zahrada a parcela č. 621 - ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 310 pro katastrální území Horní Skrýchov a obec Horní Skrýchov a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec odhaduji ke dni ocenění 1 950 000,- Kč slovy : jedenmilióndevětsetpadesátisíckorunčeských


16

2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není v odhadnuté obvyklé ceně zohledněna.

v Pardubicích dne 12.2.2015 Vypracoval Ing. Michal Sirový

----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 19-15/2016 znaleckého deníku.

Příloha : 6x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 310 1x kopie katastrální mapy


17

FOTODOKUMENTACE

východní pohled na RD č.p. 32

severní pohled na RD č.p. 32

jižní pohled na RD č.p. 32


18

vedlejší stavby na parcele č. 137/2 - zahrada

vnitřní prostory RD č.p. 32

vnitřní prostory RD č.p. 32


2016

Recommend Documents