ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1163/113/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvlastnický podíl id. 1/4 - pozemek p.č. 367/7 v k.ú. Merklín u Karlových Var, obci Merklín, zapsané na LV č. 306, vedené u katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Merklín, k.ú. Merklín u Karlových Var Adresa nemovité věci: Merklín, 362 34 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Praha 9, Pan Mgr. Ondřej Svoboda Beranových 130, 19900 Praha 18
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420 777 300 093 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 184Ex 2819/16-27 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
31 000 Kč
spoluvlastnický podíl id. 1/4 Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 13 stran
V Trutnově, dne 12.7.2016
6.7.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing. Michal Danielis
6.7.2016 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvl. podílu id. 1/4 nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému. Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. -2-
Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako pozemek a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 306 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 6.7.2016. Povinný Ondřej Rusnák byl řádně obeslán doručeným dopisem se žádostí o součinnost. Žádostí o součinnost byli obesláni spoluvlastníci nemovitostí - k dnešnímu dni nikdo nereagoval. Pozemky jsou přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184Ex 2819/16-27 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Chapness, P. Ort, P. 2013 Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P.
Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010
-3-
Místopis Obec Merklín se nachází v okrese Karlovy Vary, kraj Karlovarský, 11 km severně od Karlových Varů a 6 km severozápadně od Ostrova. Rozkládá se v nadmořské výšce 513 m na jižních svazích Krušných hor pod horu Plešivec v údolí na soutoku Eliášova potoka s říčkou Bystřice. Žije zde přes tisíc obyvatel (v roce 2006 jich bylo 1220). První písemná zmínka o obci pochází z 23. května 1273 z papežského dokumentu Řehoře X. Leží v nadmořské výšce 540 m, je zcela průmyslovou obcí, žije zde 1100 obyvatel. Obec se rozkládá na rozloze cca 30 km2, ve vlastnictví má 110 ha lesů. V obci je zřízena základní škola prvního stupně s tělocvičnou a saunou, mateřská škola, zdravotní středisko, poštovní úřad, který zajišťuje i bankovní služby. V obci je také dům s pečovatelskou službou, s devíti byty pro důchodce. Dále je v obci tenisový areál, fotbalové hřiště se zázemím, ski areál, koupaliště. Jsou zde obchody a restaurace. Obec má dále veškeré inženýrské sítě, včetně čističky odpadních vod, vlastní zdroj pitné vody a po celé obci je rozveden plyn. V období posledních 15ti let bylo postaveno 40 rodinných domků, obnoveny malé vodní elektrárny na říčce Bystřice o celkovém výkonu 1,1 MGW. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř. širší centrum - ostatní
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný pozemek je situován v severovýchodní okrajové části obce Merklin. Pozemek je situován v zastavěném území města, v blízkosti spodní stanice lyžařských vleků, v původní zahrádkářské lokalitě, v okolní zástavbě rekreačních chat. Pozemek je přístupný po veřejné asfaltové komunikaci na pozemku p.č. 425 ve vlastnictví obce. Pozemek je podél cesty silně svažitý, přivrácen k západu, a to v šíři cca. 3 m, zbylá část mírně svažitá, přivrácena k východu. Pozemek je vzdálen cca. 600 m od centra obce a jeho rozšířené občanské vzdálenosti (obecní úřad, knihovna, pošta, MŠ a ZŠ, lékaři, domov důchodců, sportoviště, restaurační zařízení, obchody a služby), dále vzdálen cca. 900 m od autobusové a vlakové zastávky a cca. 1 km od koupaliště. Dle ÚPD je pozemek veden jako plocha SR - plocha stavební smíšená - rekreační, původně se jednalo o zahrádky a rekreace pod označením P1. Parcela je vhodná k výstavbě domu či chaty, sítě jsou na přilehlé cestě (VV, VN a VK).
-4-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Rusnák Ondřej, č. p. 136, 27327 Otvovice Rusnáková Anna, č. p. 33, 36234 Merklín Šatalíková Jana, č. p. 33, 36234 Merklín
1/4 1/4 1/2
Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Rusnák Ondřej Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Řízení, v rámci kterých byl k nemovitosti zapsán cenový údaj Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 12.07.2016 07:00:00.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se že pozemek užívají vlastníci.
-5-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny stavebních pozemků porovnány pozemky obdobného využití nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Merklín - Lípa, okres Karlovy Vary KRC: 0,85
KMP: 0,99
KPP: 1,05
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 071 390 000 364,15 0,88 Parcela č.: Popis pozemku: pozemek 1071m2 v obci Lípa u Merklína. Pozemek je umístěn v centru obce u komunikace. Na hranici pozemku je zaveden plyn a elektřina. Voda a kanalizace v obci nejsou, ale na pozemku je zdroj vody. Nedaleko obce jsou lyžařské areály. Vhodné pro stavbu rodinného domu nebo chaty. Vzdálenost do K. Varů je 20km (20min cesta). Lokalita: Hroznětín KRC: 0,85
KMP: 0,93
KPP: 0,95
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
2 700 1 093 500 405,00 0,75 Parcela č.: Popis pozemku: stavební pozemek v Hroznětíně v osobním vlastnictví o celkové výměře 2700 m2. Inženýrské sítě (vodovod, elektrika, kanalizace) jsou cca 50 m od hranice pozemku. Možnost rozdělení pozemku na dvě až tři menší parcely. K slunnému a rovinatému pozemku vede nezpevněná cesta. Vzdálenost do Ostrova cca 5 km, do Karlových Varů cca 15 km. Celková cena:1 093 500 Kč za nemovitost ID zakázky:380305 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:2700 m2 Lokalita: Ostrov, Hluboký KRC: 0,85
KMP: 0,95
KPP: 0,93
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
2 090 750 000 358,85 0,75 Parcela č.: Popis pozemku: stavební pozemek s celkovou rozlohou 2090m2 který je možno rozdělit na dva pozemky. Celková cena:750 000 Kč za nemovitost, ID zakázky:32 Plocha pozemku:2090 m2 -6-
KUV: 1,00
321,75
KUV: 1,00
304,14
KUV: 1,00
269,49
Lokalita: Merklin KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
1 805 500 000 277,01 1,00 Parcela č.: 277,01 Popis pozemku: pozemek p.č. 398/27, pozemek p. č . 398/28 a pozemek p.č. 398/29 zobchodované v řízení V-8837/2015-403, Listina: Smlouva kupní ze dne 15.09.2015. Právní účinky zápisu ke dni 16.09.2015. Zápis proveden dne 08.10.2015. Průměrná jednotková cena 293,10 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: – pozemek určený k výstavbě, situovaný v zastavěném území města, dle platné ÚPD obce vedené jako plocha smíšená, rekreační, přístupný po veřejné zpevněné komunikaci. Realizované ceny a upravené nabídkové ceny pozemků se pohybují v intervalu od 270,- do 310,Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j.300,-Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
zahrada 367/7 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 419 419
-7-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 300,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 125 700 125 700
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
125 700 Kč
Obvyklá cena spoluvlastnický podíl id. 1/4
31 000 Kč slovy: Třicetjednatisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podílu id. 1/4 na pozemku pro výstavbu RD, situovaném v zastavěném území města, v okolní zástavbě rekreačních chat (okraj zahrádkářské kolonie), dle platné ÚPD obce vedeném jako plocha smíšená, rekreační, přístupném po veřejné zpevněné komunikaci. v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota výpočet spoluvlastnického podílu id.1/4
125 700,-Kč 31 425,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 306; zaokrouhleno 1. spoluvl. podíl id. 1/4 nemovitostí povinného a jejich přísl. 31 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí -oplocení z rámového pletiva na ocelových sloupcích - zahrnuto v ceně 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-
-8-
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - spoluvlastnický podíl id. 1/4 - pozemek p.č. 367/7 v k.ú. Merklín u Karlových Var, obci Merklín, zapsané na LV č. 306, vedené u katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary; se zohledněním práv a závad
ve výši 31 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
V Trutnově 12.7.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420 777 300 093 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1163/113/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 113.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.306 Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD městystu Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz
- 10 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 0
Snímek z katastrální mapy
- 11 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -
