2016

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5773-13/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na nemovité věci – pozemky PK 417/3, PK 422/6, PK 424/7, PK 429/5, PK 646/14 a pozemek p.č.646/6, katastrální území Úpor (kód:708836), obec Obříství, okres Mělník

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 01710/06-092

Oceňovací vyhláška:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.10.2014.

Oceněno ke dni:

22. prosince 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran a přílohy. V Praze, dne 23. ledna 2015

Znalecký posudek č.5773-13/2016

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky (pozemky zapsané v katastru nemovitostí a pozemky vedené ve zjednodušené evidenci – PK stav), je cena zjištěná určena na základě bonitních koeficientů BPEJ podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení tímto způsobem disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Úpor (kód: 708836), obec Obříství, okres Mělník. Oceňovanou nemovitou věc tvoří: - pozemek PK 417/3, pozemky ve zjednodušené evidenci – Pozemkový katastr, - pozemek PK 422/6, pozemky ve zjednodušené evidenci – Pozemkový katastr, - pozemek PK 424/7, pozemky ve zjednodušené evidenci – Pozemkový katastr, - pozemek PK 429/5, pozemky ve zjednodušené evidenci – Pozemkový katastr, - pozemek PK 646/14, pozemky ve zjednodušené evidenci – Pozemkový katastr, a - pozemek p.č.80, evidovaný v KN jako lesní pozemek. Nemovitá věc je přístupná z místních nezpevněných cest. Pozemky netvoří celek, PK 417/3 se nalézá cca 1 km severozápadním směrem od zastavěné části obce Obříství, ostatní pozemky jsou přibližně 1,7 km severně od obce. Oceňovaná nemovitá věc sousedí převážně se zemědělskými pozemky a je součástí většího celku. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace II. třídy č.101, která spojuje obec s obcí Mělník a dálniční komunikací č.D8. Mělník je vzdálen cca 8 km severním směrem, Praha je cca 30 km na jih a dálnice č.D8 je přibližně 10 km západním směrem. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou dopravou s přímými spoji na Mělník, Prahu, aj. Autobusová zastávka Obříství je v obci. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Obříství 1278 stálých obyvatel. V obci se nalézá širší sortiment služeb občanské vybavenosti. Obříství je obcí, která se nachází ve správním obvodu obce Neratovice, obce s rozšířenou působností. Pověřený obecní úřad je též v obci Neratovice. Předmětem daného usnesení o ustanovení znalce jsou též věci nemovité zapsané na listu vlastnictví č.41 v katastrálním území Zálezlice (kód: 790630), obec Zálezlice. Tyto nemovité věci dle pokynů Exekutorského úřadu Prahy 9 nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovité věci zapsané v daném usnesení v katastrálním území Býkev (kód: 616460) a Obříství (kód: 708828) jsou předmětem ocenění jiných znaleckých posudků, a to z důvodu jiné lokality.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce č. 098 Ex 01710/06-092 ze dne 26.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Úpor (kód:708836), obec Obříství, list vlastnictví č.155, vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.12.2014 Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Úpor (kód: 708836) Platný územní plán obce Obříství. Místní šetření dne 22.12.2015. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech.

3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.620 pro katastrální území Úpor (kód: 708836), obec Obříství zapsáni: 1) A1, s. r. o. identifikátor: 24677299 Kubelíkova 1224/42 130 00 Praha 3 Spoluvlastnický podíl ½ -3-


2) Karel Švec identifikátor: 690803/0899 Kozárovice 5 277 45 Zálezlice Spoluvlastnický podíl 1/6, 3) Zdeňka Švecová identifikátor: 485202/068 Kozárovice 5 277 45 Zálezlice Spoluvlastnický podíl 1/6, a 4) Václav Švec identifikátor: 710614/1053 Mělnická 579 277 11 Libiš Spoluvlastnický podíl 1/6.

4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Inzertní listy porovnatelných nemovitých věcí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek PK 417/3 2) Pozemek PK 422/6 3) Pozemek PK 424/7 4) Pozemek PK 429/5 5) Pozemek PK 646/14 6) Pozemek p.č. 646/6

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek PK 417/3 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek PK 417/3, evidovaný v Pozemkovém katastru, celková výměra 4604 m2, katastrální území Úpor (kód: 708836), obec Obříství. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je 15600. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 1.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

60%

1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=15600) Cena za celou výměru 4604.00 m2 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek

= Kč = Kč = Kč

13,11 60.358,44 96.573,50

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek PK 417/3

96.574,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Pozemek PK 422/6 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek PK 422/6, evidovaný v Pozemkovém katastru, celková výměra 193 m2, katastrální území Úpor (kód: 708836), obec Obříství. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je 15600. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 2.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

-5-

60%

Znalecký posudek č.5773-13/2016 2.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč = Kč = Kč

13,11 2.530,23 4.048,37

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek PK 422/6

4.048,-

_______________________________________________________________________________________________________________


60%



= Kč = Kč = Kč

13,11 59.611,17 95.377,87

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek PK 424/7

95.378,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4. Pozemek PK 429/5 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek PK 429/5, evidovaný v Pozemkovém katastru, celková výměra 8784 m2, katastrální území Úpor (kód: 708836), obec Obříství. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je 15600. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu.

-6-

Znalecký posudek č.5773-13/2016 4.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

60%



= Kč = Kč = Kč

13,11 115.158,24 184.253,18

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek PK 429/5

184.253,-

_______________________________________________________________________________________________________________


60%



= Kč = Kč = Kč

13,11 9.163,89 14.662,22

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek PK 646/14

14.662,-

_______________________________________________________________________________________________________________

6. Pozemek p.č.646/6 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 6.1 Popis Pozemek PK 646/6, evidovaný v katastru nemovitostí jako lesní pozemek, celková výměra 80 m2, katastrální území Úpor (kód: 708836), obec Obříství. -7-

Znalecký posudek č.5773-13/2016 Dle územního plánu je pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je 15600. Na pozemku se nalézá dřevinný porost náletového charakteru. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu, jako zemědělský pozemek neobhospodařovaný. 6.2 Výpočet ceny jiného pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 jiného pozemku Koeficient 1.00, koef. 0.65 Cena za celou výměru 80.00 m2

= Kč = Kč = Kč

1.590,1.033,50 82.680,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.646/6

Cena celkem Kč

82.680,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE Kč Kč Kč Kč Kč Kč

1) Pozemek PK 417/3 2) Pozemek PK 422/6 3) Pozemek PK 424/7 4) Pozemek PK 429/5 5) Pozemek PK 646/14 6) Pozemek p.č. 646/6

96.574,4.048,95.378,184.253,14.662,82.680,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

477.595,477.600,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-8-


METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci – pozemky PK 417/3, PK 422/6, PK 424/7, PK 429/5, PK 646/14 a p.č.646/6, katastrální území Úpor (kód: 708836), obec Obříství, je použita porovnávací metoda. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu srovnávací nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitostí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Obříství a okolí, jsou dobře dostupné, rovinné, přístupné z nezpevněné cesty, bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích pozemků soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost terénu, přístupovou cestu a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných pozemků obsahuje celkem 5 pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

-9-


2

650000

0,85

552500

20000

27,63

0,90

Úžice

1,00

3

665105

0,85

565339

19003

29,75

1,00

Kokořínská Liběchov

1,00

4

284658

0,85

241959

5987

40,41

1,00

Nelahozeves

1,00

5

372000

0,85

316200

6343

49,85

1,05

Liběchov

1,05

velmi dobře dostupný, HD v dosahu dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný velmi dobře dostupný, HD v místě

Svažitost terénu

k2

1,03

1,00

rovinný

1,00

rovinný

1,00

rovinný

1,00

rovinný

1,00

rovinný

JTCO

Lokalita

Tuhaň

k3

k1

1,00

IS

Jednotková cena [Kč/m2]

33

Dopravní obslužnost

Plocha [m2]

5703

Další vlivy jinde nezahrnuté

Cena po KRC [Kč]

187000

k5

KRC

0,85

Přístupová cesta

Nabídková cena [Kč]

220000

k4

1

i

i

2. Výpočet jednotkové ceny dosažitelné porovnávací metodou

1

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,08

30,36

2

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

0,95

29,08

3

0,90

přes cizí pozemky

1,00

bez vlivu

0,90

33,06

4

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,05

38,49

5

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,16

42,97

3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitostí

5

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

5

Minimum použitých hodnot

29,08 Kč

Průměr použitých hodnot [SJTC]

34,79 Kč

Maximum použitých hodnot

42,97 Kč

Směrodatná odchylka

5,21 Kč

Průměr minus směrodatná odchylka

29,58 Kč

Průměr plus směrodatná odchylka

40,00 Kč

- 10 -


Užitná plocha [m2]

18907

Koeficienty odlišnosti/SJTC

Lokalita

Obříství

k1

1,00

Dopravní obslužnost

dobře dostupný

k2

1,00

Svažitost terénu

rovinný

k3

1,00

k4

0,90

k5

0,75

Přístupová cesta

přes cizí pozemky spoluvlastnictví, tvar Další vlivy - jinde nezahrnuté pozemků

34,79 Kč

Index odlišnosti oceňovaného objektu IO

0,68

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2]

23,66

Pozemek PK 417/3

m2

4604

108 917,75

Pozemek PK 422/6

m2

193

4 565,84

Pozemek PK 424/7

m

2

4547

107 569,29

m

2

8784

207 804,84

m

2

699

16 536,38

m

2

80

1 892,58

Pozemek PK 429/5 Pozemek PK 646/14 Pozemek p.č.646/6 Celková srovnávací cena

447 286,68

- 11 -


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 na nemovité věci – zemědělské pozemky (pozemky PK a pozemky zapsané v KN). Pozemky se nalézají v blízkosti obce Obříství. Netvoří jednotný celek. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita v dosahu obce Mělník – cca 10 km, Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi shodného typu - Převis nabídky - Spoluvlastnictví. Pro tento konkrétní případ je cena určena na základě bonitních koeficientů jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny na základě bonitních koeficientů, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné charakteristiky – zemědělské pozemky. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná 2) Cena zjištěná – spoluvlastnický podíl 1/6 3) Cena stanovená metodou porovnávací 4) Cena stanovená metodou porovnávací - spoluvlastnický podíl 1/6

Kč Kč Kč Kč

477 600,79 600,447 290,74 550,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 12 -

Znalecký posudek č.5773-13/2016 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na nemovité věci – pozemky PK 417/3, PK 422/6, PK 424/7, PK 429/5, PK 646/14 a pozemek p.č.646/6, katastrální území Úpor (kód: 708836), obec Obříství, okres Mělník po zaokrouhlení je:

75 000,- Kč Slovy: sedmdesát pět tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

Nemovitá věc se nenalézá v oblasti s výskytem přírodních katastrof v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – podílu ve výši 1/6, zástavní právo exekutorské, zapsáno do konkursní podstaty – 1/6)

Úkoly pro znalce: - Cena zjištěná, dle platné oceňovací vyhlášky: celek: 477.600,- Kč, podíl 1/6: 79.600,- Kč. - Na nemovité věci neváznou žádná práva a závady, které by ovlivňovaly cenu obvyklou. - Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc v dražbě prodejná, po zaokrouhlení je: podíl 1/6: 75.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 23. ledna 2015

.................... vypracoval

- 13 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5773-13/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 14 -

2016

Recommend Documents