ZNALECKÝ POSUDEK 129/2016
Ocenění pozemku – zastavěná plocha a nádvoří p.č. 122 s rodinným domem č.p. 125, zahrada ppč 1290/3, který je součástí pozemku v k. ú. Dlouhý Újezd, obec Dlouhý Újezd, okres Tachov.
Objednatel :
Účel posudku :
Exekutorský úřad Litoměřice Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš LL.M. Masarykova 679/33 412 01 Litoměřice. určení ceny obvyklé
Oceňovací předpis : Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. Ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. a č.345/2015 Sb. ze dne 1. 1. 2016, k provedení zákona č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška).
Vypracovala:
Oceněno ke dni :
Vladana Vrábelová Vančurova 1079 330 23 Nýřany
5.11.2016
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel 1 vyhotovení je uloženo v archivu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran A4 textu a 9 strany přílohy formátu A4.
1. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaný pozemek s rodinným domem v k.ú. Dlouhý Újezd, obec Dlouhý Újezd, okres Tachov. Součástí pozemku – zastavěná plocha a nádvoří p.č. 122 - 384 m2, je stavba č.p. 125 objekt k bydlení. Zahrada ppč. 1290/3 – 316 m2. Infrastruktura obce - v obci je provedena vodovod, kanalizace, elektrika, plyn. Dopravní obslužnost: autobusová. Podklady pro vypracování posudku Nahlížení do katastru dne 9.11.2016 LV č. 39. Projektová dokumentace žádná. Žádné smlouvy ani jiné dokumenty nebyly poskytnuty. Usnesení 14 EX27686/11-95, ustanovení znalcem k ocenění nemovitostí na LV 39, okres Tachov, kú. Dlouhý Újezd, obec Dlouhý Újezd, čp. 125. Místní šetření odhadce se zaměřením současného stavu dne 5.11.2016 za přítomnosti majitelů nemovitosti. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí zápis provedených změn je jako vlastník nemovitosti na LV č. 39 pro k.ú. Dlouhý Újezd 626694, obec Dlouhý Újezd 560839, okres Tachov CZ0327 ke dni 9.11.2016: Vlastník: Fait Miroslav, Švabinského 1732, 356 01 Sokolov Fait Roman, Hlinné č.ev. 2, 348 01 Tisová Majková Eva, Karla Čapka 1356, 356 01 Sokolov
podíl 1/3 1/3 1/3
POSUDEK A OCENĚNÍ
Pozemek s rodinným domem Popis Oceňovaný pozemek s rodinným domkem leží ve středu obce Dlouhý Újezd. Pozemek je obdélníkového tvaru a je skoro rovný. Přístup k nemovitosti je po zpevněné místní komunikaci, bez chodníku. Nemovitost sousedí se podobně situovanými nemovitostmi. Jedná se o samostatný dům. Nemovitost je připojena na elektřinu, vodovod a na hranici pozemku je přivedena plynová přípojka. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci, na pozemku je pro splašky vybudována žumpa. Obvodové zdi tloušťky 45 cm ze smíšeného a cihelného zdiva, bez zateplení. Základy jsou s bez izolací proti vlhkosti. Konstrukce střechy sedlová, krytina taška pálená. Krytina ve špatném stavu s chybějícími taškami, což způsobuje zatékání a další devastaci
2
už tak velmi opotřebované nemovitosti. Klempířské konstrukce pozinkované, stropy rovné. Vchodové dveře jsou dřevěné. Vytápění lokální na tuhá paliva, v jednotlivých místnostech jsou kamna. Rozvod elektroinstalace světelné a motorová. Okna dřevěná špaletová, původní ve stavu dožití. Bez ohřevu teplé vody. Podlahy dlažba na sociálním zařízení a na chodbě, v místnostech beton, nebo dřevotřískové desky. Veškeré podlahy jsou původní bez jakýchkoliv oprav a údržby. V koupelně je umístěna vana, umývadlo a splachovací WC. Sociální zařízení bylo vybudováno asi v roce 1999, ale je velmi špatném stavu. Podsklepeno z jedné třetiny domu. V podkroví jedna místnost vestavěná do půdního prostoru. Stropy původní dřevěné. Vchodové schodiště je situováno ze strany do vnitrobloku. Omítky vnitřní a vnější jsou vápenné štukové ve stavu před celkovou obnovou. Stěny místností špinavé a omítky stěn napadené plísní. Rodinný dům byl postaven kolem roku 1930. Opotřebení odpovídá stáří a žádné údržbě. Stav nemovitosti je před celkovou rekonstrukcí.
Výpočet indexů dle stavebního pozemku pod domem: 1. POZEMEK § 3 a § 4 a) Základní ceny stavebního pozemku ve vyjmenovaných obcí, okresů, oblastí příl. č. 2 tab.1 : okres Tachov ZCV = 910,- Kč/m2 b) úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tab. 1 ZC = ZCV x Q1 x Q2 x Q3 x Q4 x Q5 x Q6 Příl.č.2 tab. 2 § 4 odst. 1)pozemek pro bydlení ZCU = ZC x I I - index cenového porovnání zjištěný podle vzorce: I = IT x IO x IP Příl.č.2 tab. 2 Okres: Tachov Obec : Dlouhý Újezd Katastrální území : Dlouhý Újezd Počet obyvatel malý lexikon obcí : 381 Hospodářský význam -ostatní obce ……… Poloha obce ………….. …….. Technická infrastruktura –elektřina, voda, kanalizace… Dopravní obslužnost autobusová zastávka Občanská vybavenost žádná ZC = ZCV x Q1 x Q2 x Q3 x Q4 x Q5 x Q6 ZC = 910 x 0,50 x 0,60 x 0,80 x 0,85 x 0,90 x 0,80 ZC = 133,66 Kč/m2
3
Q1 Q2 Q3 Q4 Q5 Q6
= = = = = =
0,50 0,60 0,80 0,85 0,90 0,80
§ 4 odst. 1)zastavěná plocha a nádvoří ZCU = ZC x I , I - index cenového porovnání zjištěný podle vzorce: I = IT x IO x IP Příl.č.3 tab. 1 Výpočet I … index trhu příl. č.3 tab. č.1
Pi - index trhu znak
Název znaku
číslo 1.
2.
Číslo
Pi
použité -0,01
Popis pásma
Pi
Situace na dílčím
I
Poptávka nižší než nabídka
-0,01 až-0,06
(segmentu) trhu
II
Poptávka odpovídá nabídce
0
s nemovitými věcmi
III
Poptávka je vyšší než nabídka
Vlastnické vztahy
I
Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci)
-0,03
II
Pozemek s právem stavby
-0,02
III II
Pozemek ve spoluvlastnictví Nezastavěný pozemek nebo pozemek,jehož
-0,01 0
0,01 až 0,06
-0,01
součástí je stavba(stejný vlastník) 3.
4.
5
Změny v okolí
I
Negativní změny
II
Bez vlivu
III
Pozitivní změny
Vliv právních vztahů na prodejnost (prodej
I II
Negativní Bez vlivu
"-0,01až 0,04 0
podílu, pronájem) Ostatní vlivy neuvedené
III I
Pozitivní Negativní
0,01až0,04 -0,10 až -0,30
Např. Nový záměr,
II
Bez vlivu
0
en úspornost, návratnost
III
Pozitivní
0,01 až 0,30
I
Zóna vys. rizik povodně(území tzv.5-leté vody)
0,70
Povodňové riziko
II
0,80
III
Zóna střed rizik povodn(území tzv.20-leté vody) Zóna níz rizik povodně(území tzv.100-leté vody)
IV
Zóna zanedbat nebezpečím výskytu záplav
6.
Index trhu
"-0,01až-0,08 0
1,00
It = P6 X (1 + suma Pi)
Pi Číslo
1. Svažitost pozemku a expozice
2. Ztížené základové
Popis pásma Svažitost nad 15%,orientace SV,S,SZ
"-0,02až-0,04 "-0,01až-0,02
II
Svažitost nad 15%, ostatní orientace Svažitost do 15%vč,orientace SV,S,SZ
IV
Svažitost do 15%vč, ostatní orientace
I
použité Pi
I III
Hladina spodní vody méně než 1m pod úrovní výchozího terénu
4
0
1,00 0,96
Výpočet I … index omezující vlivy Název znaku
-0,02
0,95
Tab.č.2 Pi
0
0,01 až 0,08
0až-0,01 0 "-0,01až-0,05
0
podmínky
II
Snížená únosnost základ.půdy(složitější způsob zakládání, např.zákl.deska,piloty)
III
Nezatížené zákl.podmínky
3. Ochranná
I
Mimi ochran.pásma
pásma
II III
Ochranné pásmo Chráněná kraj.oblast
"-0,01až-0,05 "-0,01až-0,03
IV
Národní park
"-0,01až-0,03
4. Omezení užívání pozemku
I
Bez omezení užívání
-0,01až-0,05 0
0
0
0
0
II
Stavební uzávěra
III
Stavba pod povrchem pozemku
5. Geometrický
I
Nevhodný tvar ztížené využití
"-0,01až-0,02
tvar pozemku 6. Ostatní neuvedené
II I II
Tvar bez vlivu na využití Vlivy snižující cenu Bez dalších vlivů
0,00 "-0,01až-0,30 0
III
Vlivy zvyšující cenu
Io - index omezující vlivy
0
-0,01až-0,05 -0,01až-0,05
1,00
Tab.3 Index polohy pro pozemky zastavěné 1. druh hlavní stavby pro bydlení v obcích do 2000 obyvatel 2. převažující zástavba v okolí - rezidenční 3. poloha pozemku v obci - navazující na střed 4. možnost napojení na inž. sítě – lze napojit na některé 5. občanská vybavenost v okolí není dostupná žádná 6. dopravní dostupnost- komunikace zpevněná, špatné parkování 7. hromadná doprava - zastávka do 1000m 8. poloha pozemku – komerční účely – bez komerčního využití 9. obyvatelstvo – bezproblémové 10. nezaměstnanost – průměrná 11. vlivy jinde neuvedené bez dalších vlivů Ip = P1 x ( 1 + suma 2až 11) Ip = 1,01 x (1 - 0,15), Ip = I = IT x IO x IP I = 0,96 x 1,00 x 0,859 = 0,825
0,859
ZCU = ZC x I = 133,66 Kč/m2 x 0,825 ZCU = 110,27 Kč/m2 Výměry pro ocenění : pp.č. 122 - 384 m2 , ppč. 1290/3 – 316 m2 POZEMEK celkem 700 m2 x 110,27 Kč/m2 = 77 189 Kč
77 000,- Kč
5
0
0,01až0,30
Io = 1 + suma Pi
POZEMEK
0
1,01 0,03 0,00 -0,10 -0,05 -0,02 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,15
2.RODINNÝ DŮM §35 cena dokončeného rodinného domu o obestavěném prostoru do 1 100 m2 včetně. 2.1.2. Výměry pro ocenění Zastavěné plochy a výšky podlaží: Přízemí: 8,40 * 9,80 + 2,90 * 1,30 = Podkroví: 5,30 * 9,80 = Název podlaží zastavěná plocha Přízemí: 82,32 m2 Podkroví: 51,94 m2
86,09 m2 51,94 m2 konstrukční výška 3,90m 3,70m
Obestavěný prostor: Přízemí: 8,40 * 9,80 * 4,50 + 2,90 *1,30 * 4,30 = 386,65 m3 Podkroví: 5,30 * 9,80 * 3,20 +5,30 * 9,80 * 2,50/3*2 = 252,78 m3 Zastřešení: 4,50 * 9,80 * 3,20/2 = 70,56 m3 Obestavěný prostor celkem 709,99 m3 2.1.3. Zjištění charakteru stavby Z výše uvedených hodnot je patrné, že tento dům má jedno nadzemní podlaží a zastřešení, Se střechou sedlovou, je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Podkroví nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží. Typ A, dle přílohy č. 6, CZ = CC 111 SKP 46.21.11 Obestavěného prostoru do 1 100 m3. 2.1.3. Stáří Postaveno asi v roce 1930 dle objednatele, stáří 86 let. Obestavěného prostoru do 1 100 m3 včetně. Příl.č.24 tab.1 Základní cena ZC = 1340,00 Kč/m3 Základní cena upravená ZCU = ZC x IV , Iv - index konstrukce a vybavení CSp = OP x ZCU x IT x IP IT - index trhu podle § 4 odst. 1 IT = 0,96 IP - index polohy podle § 4 odst. 1 IP = 0,859 y - stáří stavby v rocích y = 86 let., 1 a 0,005 - konstanty s = 1-0,005 * y, s = 1 – 0,005 * 86 = 0,57
6
příl.č.24 tab.č.2
Vi - index konstrukce a vybavení znak
Název znaku
číslo 0.
Vi Číslo
Typ stavby
I
Vi
III
Nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 zast A,B,E,F,CH plochy 1.N.P.-se šiknou nebo strmou střechou I,L,M Dtto - s plochou střechou dtto podsklepený se šikmou nebo strmou střechouCDGHJKNO
I II
Rekreační chalupa a rekreační domek Dvojdomek, dům řadový
III
Samostatný rodinný dům
I
Na bázi dřev.hmoty nezatep,zdivo smíš
II
Železobeton nezateplená
Provedení obvodových
III
Cihelné nebo tvárnicové zdivo
stěn
IV
Dřevostaby(novost.) a zateplené st
V
Ekolog. Nízkoenerg, pasivní domy
I
méně jak 45 cm
II
45 cm
III
více jak 45 cm
I
Hodnota vetší než 2
II
1. Druh stavby 2.
3. Tlouštka obvod stěn 4. Podlažnost 5. Napojení na sítě (přípojky)
6. Způsob vytápění stavby
7. Zákl. příslušenství v RD
8.
Popis pásma
Ostatní vybavení
9. Venkovní úpravy
-0,02 -0,01 0
0
-0,08
-0,08
-0,1 0 0,04 0,1 -0,02 0
0
0,03 0
II
Hodnota více jak 1 do 2 včetně
0,01
III
Hodnota 1
0,02
I
Žádné nebo pouze elektro přípojka
-0,10
II
Elektro přípojka, vl. Studna na pozemku
-0,05
III
Elektro,voda,žumpa nebo septikl
IV
Elektro,voda, veř.kanal nebo dom.čistírna
0,04
V
Elektro,voda,kanal, plyn nebo propan butan
0,08
0
I
Lokální na tuhá paliva
-0,08
II
Lokální plynem nebo elektro
-0,04
III IV
Ústřední, etážové, dálkové Převažující části vytápění podlahové teplovzdušné vytápění
0 0,05
V
Ostatní druhy vytápění
0,01
0
-0,08
0,06 až
(solární, tepelná čerpadla,stěn. vytápění
0,10
I
Pouze suchý záchod, nebo chemické WC
-0,10
II III
Podstandard nebo mimo RD Standardní provedení
-0,05 0
IV
Nadstandard , více standard
0,05
V
Více nadstandard provedení
0,06až0,1
I
Bez dalšího vybavení
II I
Např. sauna, centr.vysavač,víř.vana Zanedbatelného rozsahu
II III
Minimálního rozsahu Standardní rozsahu a provedení
7
použité
-0,05
0
0
0,01až0,25 -0,05
-0,05
-0,03 0
10.
11.
IV
Většího rozsahu, nadstand.provedení
V
Nadstandardní rozsahu a provedení
I
Snižující hodnotu RD
Vedlejší stavby tvořící
II
Bez vedl. Staveb , nebo do 25 m2
příslušenství k RD
III
Standard příslušenství
Pozemky ve funkčním
IV
Bez pozemku(jen zast.stavbou),do 300m2
celku se stavbou
V
Od 300 m2 do 800m2
0,04 0,05 "-0,01až0,03 0 "-0,01 0
Nad 800m2 12.
Významě snižující cenu
Kritérium jinde
II
Mírně snižující cenu
"-0,06až-0,1 "-0,01až0,05
neuvedené
III IV
Bez vlivu nacenu Mírně zvyšující cenu
0 0,01až0,05
V
Významě zvyšující cenu
0,06až0,1
součet
Stavebně - technický stav
0
0,01
I
13.
0
0,05až0,10
-0,1
-0,35 I
Stavba ve výborném stavu
1,25
II III
Stavba v dobrém stavu s pravidel.údržbou Stavba se zanedb.údržbou(menší st.úpravy)
1,05 0,85
IV
Stavba ve špat.stavu(rozsáhlejší úpravy)
0,65
V
Stav ve špat.stavu(nutná rekonstrukce)
0,45
V13 * s = 0,45 * 0,57 = 0,257 Iv = ( 1 + suma Vi1-12) * V13 = ( 1 – 0,35) * 0,257= 0,167 Základní cena upravená ZCU = ZC x IV ZCU = 1 340 x 0,167 = 223,78 Kč/m3 Cena stavby určená porovnáním CSp = OP x ZCU x IT x IP CSp = 709,99 m3 x 223,78 Kč/m3 x 0,96 x 0,859 CSp = 131 020,09 Kč
RODINNÝ DŮM
131 000,- Kč
REKAPITULACE POZEMEK RODINNÝ DŮM CELKEM
77 000,00 Kč 131 000,00 Kč 208 000,00Kč
Hodnota nemovitostí
208 000,00 Kč
8
0,45
Posouzení ceny nemovitosti s realitním trhem v místě, nebo v blízkém okolí oceňované nemovitosti Zdroj : internetový realitní server REALITY.CZ Dle trhu: Oceňovaná nemovitost – pozemek s domem. Porovnáním s nabízenými nemovitostmi na trhu s realitami by představovala cenu na realitním trhu 650 000 Kč, samozřejmě včetně provize realitním kancelářím, tak jak je tomu u obdobných prodejů realit. Tato cena odpovídá času, stavu standardně užívané a vybavené nemovitost, místu prodeje na realitním trhu v dané lokalitě. Prodej rodinného domu 130 m², pozemek 160 m² Dlouhý Újezd, okres Tachov 1 299 000 Kč jednopodlažní rodinný dům s možností podnikání v klidné části obce Dlouhý Újezd. Dům v současné době slouží jako ubytovací zařízení. Po menších úpravách lze předělat až na 6 pokojový dům. Topení kotel na tuhá paliva. Zdroj vody z veřejného vodovodu. K domu náleží menší pozemek. 4 km od města Tachov, kde je veškerá občanská vybavenost. Aktualizace: 27.10.2016 Stavba: Cihlová Stav velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Klidná část obce Přízemní Plocha zastavěná: 130 m2 Plocha pozemku: 160 m2 Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Prodej rodinného domu 300 m², pozemek 1 052 m² Dlouhý Újezd, okres Tachov 1 650 000 Kč rodinný dům v obci Dlouhý Újezd. Dispozice domu jako 10+1. V každém patře je koupelna s WC. Po menších úpravách lze předělat až na třígenerační rodinný dům. Dům je částečně podsklepen. Vytápění kotel na TP se zásobníkem. Podlahy dlažba, koberce a beton. Aktualizace: 27.10.2016,Stavba: Cihlová velmi dobrý Samostatný Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 180 m2 Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 1052 m2 Nemovitost se nachází v obci Klíčov. Cena: 1 100 000 Kč Jedná se o patrovou budovu o zastavěné ploše 74 m2, uvnitř domu se nachází chodba s koupelnou a samostatným WC, obývací pokoj a kuchyně se spíží. V dalším patře se nachází otevřené podkroví, a další dvě obytné místnosti. Garáž ( součástí další koupelna ), pergola, dílna, uhelna, kotelna, venkovní krb a zahrada o velikosti 170 m2. Celková plocha pozemku je 541 m2. Vytápění kotlem na tuhá paliva, voda ze studny, odpady svedeny do septiku. Obec Klíčov se nachází nedaleko Tachova a Plané, kde je veškerá občanská vybavenost
Prodej rekreačního domku Pavlovic - kú. Ústí nad Mži. Cena: 849 000 Kč Jedná se kameno-cihlový, přízemní a částečně podsklepený domek s dřevěnou verandou. V přízemí se nachází vstupní chodba, veranda, kuchyně a pokoj. sedlová střecha, krytina nová, plechová. drobné stavby: WC, kolna a sklad na uhlí. Elektřina zde není zavedena. Voda ze studny a vytápění lokální na tuhá paliva. Plocha pozemku je 656 m2. Chata je v těsné blízkosti lesa a nedaleko řeky a nachází se cca 5 km vzdáleného kempu Karolína.
9
Určení ceny obvyklé Hodnota oceňované nemovitosti čp. 125 u této nemovitosti přihlédneme k nutnosti provést 100% rekonstrukci celé nemovitosti, aby odpovídala standardům současné doby, jako zateplení, kompletní výměna všech instalací, generální rekonstrukce podlah, stropů, omítek, výměna oken, prostě modernizace celého objektu. Srovnáme nabídky realit na trhu v současné době, v blízkém okolí. Přihlédneme-li k tomu, že u nabízených nemovitostí jsou uvedené ceny nabídkové a skutečná cena realit se pohybuje dle reálných příjmů možných kupců a ta bývá až o dvacet procent nižší někdy i více než uváděná na realitním trhu a také po bližším seznámením s polohou nabízených realit a různých možných věcných břemenech nebo docházkových vzdálenostech.
Hodnota nemovitosti dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č.345/2015 Sb . Cena nemovitosti na realitním trhu v daném místě a čase
208 000,- Kč 590 000,-Kč
Určení ceny obvyklé oceňované nemovitosti se zohlední aspekty trhu, polohy nemovitosti a věcných břemen a odpočtů různých provizí na realitních trzích.
OBVYKLÁ CENA nemovitosti
430 000,00Kč
Slovy: čtyři sta třicet tisíc Korun českých
Obvyklá cena podílu 1/3 na nemovitosti činí:
143 333,00 Kč
Znalecký posudek vypracovala: Vladana Vrábelová V Nýřanech dne 9.11.2016
10
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11.2005 Č.j. Spr 2296/2004 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví : Ceny a odhady ( nemovitostí) Znalecký úkon je zapsán pod poř.číslem 129/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. :129/2016
11
