Znalecký posudek ve věci ocenění nemovitosti číslo 739/23/2016 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Objekt služeb a obč. vybavenosti – restaurace/hospoda, "Hostinec na kopci" - budova občanské vybavenosti čp. 41 na pozemku p.č. 140 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. 140 Konice 41, 66902 Znojmo – Konice Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Konice u Znojma, kód k.ú. 669113, LV 513
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
140 Marek Blahůšek, Konice 41, 66902 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Marek Blahůšek, Konice 41, 66902 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL:
GAVLAS, spol. s r.o., Ing. Ivo Gavlas
Adresa objednatele: Politických vězňů 1272 / 21, 110 00 Praha 1 telefon: IČ: 60472049
e-mail: DIČ: CZ60472049
ZHOTOVITEL:
Ing. Zdeněk Doubek, ml.
Adresa zhotovitele:
Vlkova 164 / 4, 669 02 Znojmo telefon: 515225062
e-mail:
[email protected]
ÚČEL POSUDKU: Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro prokázání aktuální ceny obvyklé za účelem veřejné dražby. Jiné užití posudku je vyloučeno.
Datum místního šetření: Počet stran:
11
Ve Znojmě, dne 23.9.2016
12.9.2016 Počet příloh:
11
Datum zpracování:
23.9.2016
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle zadání od objednatele je stanovení možné ceny obvyklé dané nemovitosti, která má posloužit jako podklad pro veřejnou dražbu. Znalec se má zároveň zabývat závadami (právními vadami) váznoucími na nemovitosti, o které se má výsledná cena obvyklá v závěru upravit.
2. Místní šetření S vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru nemov. (KN) bylo jednáno telefonicky o zpřístupnění nemovitosti, nejprve sjednán termín na den 7.9.2016, ten však p. Blahůšek operativně z osobních důvodů ráno 7.9. zrušil. Následně byl s ním dojednán náhradní termín na den 12.9.2016 na dobu po ránu. Znalec nemovitost již dříve posuzoval. Zjišťován byl tedy aktuální stav, v den m.š. pořizována fotodokumentace.
3. Podklady pro zpracování posudku a) dodané a zajištěné objednatelem výpis z katastru nemovitostí – LV č. 513 pro k.ú. Konice u Znojma ze dne 2.6.2016 informativní kopie katastr. mapy pořízená z webu listiny prokazující vedení sítí (RWE, CETIN, EON) informace z územního plánu kopie nájemní smlouvy – Mgr. Hovězák, insolvenční správce Marka Blahůška x AK MGR. ING. MARTIN RICKA, sídlo Londýn, UK b) shromážděné znalcem informace z veřejně dostupné dtb katastru nemovitostí informace z vlastních starších posouzení dané nemovitosti, zejména ze znaleckého posudku č. 290-9/2008 využitá literatura: časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2015 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí“, I. vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM®, s.r.o., Brno 2016 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995 „Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2010 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004 K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená zde v této části Posudku. Dokumentace spolu s výsledky a informacemi z místního šetření bude využitá pro zpracování posudku. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici.
-2-
Shromážděná dokumentace a shromážděné podklady byly opatřeny v rámci možností znalce. S ohledem na charakter úkolu znalce, jež vymezil objednatel, nelze očekávat shromáždění podrobnější dokumentace a podrobnějších podkladů. Zpracovatel posudku neručí za doložené podklady a poskytnuté informace, vychází z toho, že získané informace důležité pro zpracování posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále prověřovány, nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. --STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
celková
stavba dokončena v r. 1825
dílčí
střecha ostatní
změna stavby/reko. celková-větší v r. 2009 dílčí rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
PP Obytná/ Nebyt. m2 0 / 161
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 546
/ plyn telefon MHD železnice autobus dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Odloučená část obce – lokální centrum odloučené části – v okolí obč. stavby a majoritně stavby pro bydlení 33 761 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva nezjištěn prodejná od 6 do 12 měsíců
Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Typ
montované jiné podnikání volný objekt
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 931
m2 202
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Konice jsou částí města Znojma (územně-správně spadají pod město Znojmo), jsou však od města vzdáleny cca 8 km po silnici a nejsou s městem nikterak stavebně propojené. Město Znojmo je významným městem regionu (bývalým okresním městem). Část města, zvaná Konice, je spíše zemědělskou částí a má kolem 350 obyvatel. Konice leží při silnici III. třídy č. 41319, která se jihovýchodně od Konic napojuje na silnici III. třídy č. 413, vedoucí ze Znojma přes obec Hnanice na státní hranici ČR-Rakousko (hraniční přechod místního významu). Nejbližší správní centrum je město Znojmo, nejbližší železniční stanice je taktéž ve městě Znojmě, autobusové linky sporé. V samotném sídle Konice pouze základní vybavenost (hospoda, obchod s omezenou otvír. dobou..). Nemovitost se nachází v samostatném sídle Konice, které je částí města Znojma, je od jeho vlastního území však odtrženo – nachází se od něj jihozápadním směrem vzdáleno po silnici cca 8 km. Jedná se o hospodu vesnického typu umístěnou na západním okraji sídla, při příjezdu od Znojma a překonání stoupání silnice je budova skutečně na kopci, jak se hostinec jmenuje. V místě jsou všechny IS vč. kanalizace a plynu, budova není napojená pouze na plyn. Před hospodou je letní předzahrádka na vlastním pozemku. K nemovitosti se přistupuje z veřejné komunikace, sice z pozemku ČR ve správě Lesů ČR, s.p., což v daném případě nepředstavuje vůbec žádné riziko – na pozemku je totiž zřejmá dlouhodobě veřejně užívaná místní zpevněná komunikace. -3-
Konice leží u okraje NP Podyjí, kolem hospody prochází v teplém období frekventované cyklostezky.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - jiný typ zástavby Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o hospodu vesnického typu umístěnou na západním okraji sídla, při příjezdu od Znojma a překonání stoupání silnice je budova skutečně na kopci, jak se hostinec jmenuje. V místě jsou všechny sítě tech. infrastruktury (TI) vč. kanalizace a plynu, budova není napojená pouze na plyn. Vzdušně napojeno na elektřinu, dostupná voda a kanalizace splašková, plyn na pozemek vyveden není, je např. na sousedním pozemku (STL) – cca 15m vzdáleno; podle podkladů je na pozemek vyvedeno metalické datové vedení, v objektu hospody nevyužito. K nemovitosti se přistupuje z veřejné komunikace, sice z pozemku ČR ve správě Lesů ČR, s.p., což v daném případě nepředstavuje vůbec žádné riziko – na pozemku je totiž zřejmá dlouhodobě veřejně užívaná místní zpevněná komunikace. Budova je postavená do „U“, není podsklepená, podstatná část zastřešená sklonitou valbovou střechou, jedno zadní křídlo pak střechou pultovou. Vnitřní dispozice je tvořená hospodským sálem, příručním skladem, kuchyní, kde je možno připravovat pouze jídla k pivu, zasedací místností, hernou, přes kterou se chodí na záchody, pak jsou zde záchody pro muže a ženy. Kapacita hospodského sálu je 50 míst, pak je zde venkovní zahrádka pro letní posezení, odhadnutá kapacita cca 45 míst. Podle územního plánu je pozemek, kde hospoda stojí, v zóně B/d1 - stabilizované plochy bydlení s prostorovým uspořádáním volným a výškovou úrovní 3-7 m. Využití pozemku pro hospodu, která zde stojí dlouho, není v zásadním rozporu s územním plánem. .. Podstatou komplexu nemovitosti je budova hospody, venkovní úpravy jsou podružné a tzv. samozřejmé příslušenství, takže zde nemusejí být pro účely tohoto posudku dále podrobně rozebírány. .. Podle info z místního setření pochází původní budova z roku 1825, mělo se jednat o zájezdní hostinec, jde o jednu z prvních budov sídla Konice. Současným způsobem v zásadě v současné podobě je hospoda provozovaná od roku 1994. V roce 2006 byla generálně opravovaná střecha – vadné krovy, nové latě, nová krytina, pak ve stejném roce nově proveden palubkový podhled v hospodském sále. Další opravy proběhly v letech 2008-9, vnitřní prostory celkově, pak fasáda, okna, dveře, vybavenost hygi. zázemí a hospodské kuchyně, zrovna tak i hlavní sál je s opravenými omítkami, podlahou.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1825 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r. 2009
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 128/1 pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 128/1
Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář ostatní komunikace; na pozemku je zřejmá místní zpev. ČR-Lesy; komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek -4-
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Typ smlouvy: písemná Doba nájmu: do 30.9.2016 Výše nájmu: 2000 Kč/měsíc Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu doložená nájemní smlouva, která podle všeho pozbývá platnosti dne 30.9.2016; sjednané nájemné je nízké, určitě pod úrovní obvyklé úrovně nájmu pro danou nemov. v daném místě – proto se uvádí jako nevýhodné; nájemné je s dobou trvání do 1 roku – podle smlouvy končí 30.9.2016, pak není tento nájemní vztah k jakémukoliv zohledňování v tomto posouzení
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 513 Kraj: Obec: Ulice:
CZ064 Jihomoravský 593711 Znojmo Konice
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0647 Znojmo 669113 Konice u Znojma
Vlastníci FO
Podíl
RČ: --
Marek Blahůšek
Konice 41, 66902 Znojmo
Stavby část obce Konice
Objekt občanské vybavenosti
č.p. 41
1/1
stavba je součástí pozemku ANO
na pozemku p.č. 140
Pozemky 140
Pozemková parcela
546 m2
Parcela KN
zastavěná plocha a nádvoří
…
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Nemovitost je v ochranném pásmu NP Podyjí. Správa národního parku se k významnější stavební činnosti vyjadřuje, často při porušování ústavních svobod vlastníků nemov., což je ovšem systémový problém České republiky. Při běžném užívání nemovitostí není problematika lokalizace staveb na území NP Podyjí vnímána. U dané nemovitosti může toto být spíše vnímáno jako komerční výhoda, když kolem posuzované hospody vedou cyklo a pěší stezky, což s sebou nese zákazníky.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na doloženém LV je evidováno zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, zástavní práva exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu, dále zřejmá celá řada exekučních titulů – exekuční příkazy, zahájení exekucí.
-5-
Rizika ostatní RIZIKO ANO
Popis rizika Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Doložená nájemní smlouva – kopie, elektronicky, která dle jejího obsahu končí ke dni 30.9.2016. Pak není tato smlouva zde v posouzení vůbec k nějakému zohledňování a dalšímu komentování, když končí v době, kdy se zpracovává toto posouzení. Nájemné sjednané v této smlouvě je opravdu nízké.
B. Posudek Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost se uvádí ještě definice pojmu „tržní hodnota“ dle Evropských oceňovacích standardů, jež se odkazují na definici tržní hodnoty odsouhlasené IVSC – Mezinárodní radou oceňovacích standardů: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku.“ Oba pojmy lze teoreticky v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou určitým způsobem vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti. Než se přistoupí k vlastnímu stanovení obvyklé ceny, je třeba předestřít, že obvyklou cenu nelze nějak mechanicky spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým striktně exaktním tabulkovým způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude určována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet hodnoty pozemků a hodnoty staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je určována obvyklá cena nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu pozemků. K dělení hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu bylo ještě před časem dlouhodobě odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – dřívější občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s určováním tržních hodnot. Stanovení obvyklé ceny (případně tržní hodnoty) se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena – částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. -6-
Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro stanovení obvyklé ceny.
---
Stanovení věcné hodnoty staveb Podstatou komplexu nemovitosti je budova hospody, venkovní úpravy jsou podružné a tzv. samozřejmé příslušenství, takže zde nemusejí být pro účely tohoto posudku dále podrobně rozebírány. .. Podle info z místního setření pochází původní budova z roku 1825, mělo se jednat o zájezdní hostinec, jde o jednu z prvních budov sídla Konice. Současným způsobem v zásadě v současné podobě je hospoda provozovaná od roku 1994. V roce 2006 byla generálně opravovaná střecha – vadné krovy, nové latě, nová krytina, pak ve stejném roce nově proveden palubkový podhled v hospodském sále. Další opravy proběhly v letech 2008-9, vnitřní prostory celkově, pak fasáda, okna, dveře, vybavenost hygi. zázemí a hospodské kuchyně, zrovna tak i hlavní sál je s opravenými omítkami, podlahou.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.np
Zastavěná plocha 201,62 m2
Užitná plocha podlaží 161,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název celkový ((4,00+1,74+10,20)*(14,17-7,60)+7,60*6,97)*(3,35+3,29/2) +8,40*5,09*3,28+1,74*0,67*2,94 Obestavěný prostor - celkem:
=
Obestavěný prostor 931,37 m3
=
931,37 m3
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
pasy, izolace spíše neúčinné, popř. dodatečná opatření smíšené zdivo, cihla-kámen, tl. až 60cm dřevěné trámové s podhledy; v sále nový podhled z r. 2006 valbový krov dřevěný; oprava v r. 2006 betonová taška; nová z r. 2006 včetně laťování pozink. plech štukové omítky zatepl. fasáda, stěrková omítka v kuchyni, v hygi. prostorách vnitřní vyrovnávací, keram. dřev. náplňové, uvnitř převážně ocel. zárubně
Zastavěná plocha
plastová okna drtivě převažují keram. dlažby, minoritně teraco dlažba út teplovodní, radiátory, kotel na TP, obnoveno celkově 3-f ne s+t v plastu v plastu do řádu ne el. ohřívače el. sporák, jednoduchá k.l. běžné wc kombi mísy, pisoáry, umyvadla ne odvětrání
[m2]
202 -7-
Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
931,37 5 500 100,00 5 122 535 191 25 35,00 3 329 648
Stanovení hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jediný pozemek, přibližně obdélníkový tvar, zpevněný příjezd, z veřejné přístupové cesty. Vzdušně napojen na elektřinu, dostupná voda a kanalizace splašková, plyn na pozemek vyveden není, je např. na sousedním pozemku (STL); podle podkladů je na pozemek vyvedeno metalické datové vedení, v objektu hospody nevyužito. Podle územního plánu je pozemek v zóně B/d1 - stabilizované plochy bydlení s prostorovým uspořádáním volným a výškovou úrovní 3-7 m. Hodnota pozemku se určuje přímo metodou s přihlédnutím k dtb směrných cen pozemků cscom.cz, kterou pro region sestavila skupina profesionálních znalců a odhadců, se zvážením aktuální situace na místním trhu.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
140
Výměra m2 546 546
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 1 200 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 655 200 655 200
Stanovení porovnávací hodnoty Uvádějí se následující dostupné informace z trhu: Lokalita
Započitate Pozemek Dispozice lná plocha Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Cena
Jednotková cena
Kč
Kč/m2
Foto
215,00 471 1 600 000 7 442 hospoda Hodonice, prodej hospody v jiné obci, prodáváno za situace, kdy dále pokračuje hospoda zděná stavba zd_702 realizovaná cena 5/2015 starší stav a vybavenost, hospoda v centrální části obce, lokalita není určitě nijak turisticky atraktivní, hygi. zázemí na úrovni vesnické hospody, v nijak pořádném stavu
502,20 1 079 3 000 000 5 974 hospoda / restaurace Hrušovany nJ, Budova je částečně podsklepená, má částečné patro, resp. část podkrovního prostoru je upravená – jsou zde místnosti/kanceláře, pobytové místnosti pro personál a k tomu malá koupelna. V přízemí jsou veškeré prostory uzpůsobeny jako restaurace. Prostory lze rozdělit do dvou částí, jsou i dva vstupy do budovy. První část je denní hospoda, či pivnice, vstup v levé části průčelí, vlevo herna s automaty, přímo kuchyně, vpravo pivnice, u ní bar/výčep. Vstupem v pravé části průčelí budovy se vystupuje do restaurace – restaurační sál, bar/výčep, vzadu pak společenský sál, odtud přístupné záchody / hygienické zázemí restaurace včetně úklidové komory apod. Ve sklepení se nyní skladuje již jen pivo v sudech. Sklep přístupný samostatných vstupem ze dvora. Do patra se vystupuje po schodišti soustředěném v levém zadním rohu půdorysu. -8-
oc6016 sjednaná cena 5/2013; sice před mírně delší dobou proběhl obchod, časový faktor zvážen; větší objekt, ve větším sídle, je zde potenciál i celoroční výnosnosti, což u hospody v Konicích není, tam je však zase docela extrémní turistická sezóna; stav – údržba horší až jen nutná poslední dobou, před časem opravy, ale ty spíše splynuly; u hospody v Konicích lepší údržba
730,12 2 280 2 720 000 3 725 původně hospoda / restaurace Grešlové Mýto; po zakoupení ihned upraveno na prodejnu potravin s bytem; dům u hlavní silnice I.tř. oc7024 realizovaná cena 9/2015; hospoda byla střídavě zavřená a v provozu, jde o hospodu motorestového typu, sice u silnice I.tř., ale zákazníky nijak neoslovovala dlouhodobě; stav průměrný, kuchyně v horším stavu, k hlavní budově velké sklady, ty však spíše k ničemu, pro běžný provoz nepotřebné, větší pozemek; nelze zde shledávat turistický potenciál, jako je tomu u hospody v Konicích, která těsně u NP Podyjí a u cyklo a pěších turistických tras
Uvedeny určité informace z trhu, o podobných nemov. Zřejmý cenový rozptyl. Svým způsobem se vymezuje interval, ve kterém by se mohla pohybovat porovnávací hodnota nemovitosti posuzované. Při posuzování ceny za m2 je nutné vzít v potaz velikostní faktor – čím menší prostory, tím větší cena za m2 a naopak, přitom neplatí pouze matematická přímá úměra. Spíše než interval ceny za m2 se jeví vhodnější uvést absolutní cenový rámec, který vymezují uvedené informace z trhu: 1,6 – 3,0 mil. Kč. Porovnávací hodnota se zde vyloženě konkretizovat nebude – je to u daného typu nemovitosti složitější, nějak ji exaktně určovat; spíše se na základě uvedených informací z trhu, po jejich zvážení a zvážení určité turistické atraktivity, která u nemov. posuzované určitě přispívá k ekonomické efektivitě jejího účelového určení, zpřesňuje interval možné porov. hodnoty na částky 2,3-3,0mil. Kč.
Stanovení výnosové hodnoty Pro stanovení výnosové hodnoty se bude vycházet z nájemného za provoz hospody, když budova je jako hospoda provedená, zařízená. Nájemné dle předložené nájemní smlouvy je nízké, mimo rámec obvyklosti, navíc předložená smlouva má skončit k 30.9.2016, takže se v tomto posouzení není třeba dále touto smlouvou zabývat. Uvádějí se určité známé informace z trhu, využitelné pro stanovení možného nájmu za provoz hospody v nemovitosti posuzované: Název
pronájem obchodních prostor Znojmo Havlíčkova k pronájmu nově celkově opravené prostory obchodní Znojmo Pražská, "Práčská tržnice"
Výměra
Měsíční nájem
Nájemné
Nájem
[m2]
[Kč]
[Kč/rok]
[Kč/m2/rok]
150,00
27 000,00
324 000,00
2 160,00
1 289,00
257 800,00
3 093 600,00
2 400,00
-9-
k pronájmu restaurace Viktoria Znojmo Dvořákova
120,00
28 000,00
k pronájmu restaurace Velká Mikulášská Znojmo
114,00
20 000,00
2 105,00
k pronájmu vinárna Vlkova 3 Znojmo
116,00
15 000,00
1 552,00
336 000,00
2 800,00
Není jednoduché získávat informace o pronajímání podobných prostor, protože nájemní vztahy jsou čistě privátní záležitosti. Nájmy podobných zařízení, jako je posuzované, se zhusta odvíjejí od toho, jaká je faktická ekonomika takového zařízení, tj. jakou část výnosů z provozu lze požadovat za pronájem. Podobné hospody, jako je posuzovaná, pokud nejsou provozovány vyloženě osobně svými majiteli popř. osobně svými provozovateli, zhusta nemají šanci poskytovat solidní efektivní výnosy. Ekonomické prostředí v tuzemsku navíc začíná vnímat, že zavedení přísné daňové kontroly obratovosti v daném segmentu podnikání s sebou přinese skutečné snížení výnosnosti podobného podnikání, což má přímý vliv na zájem o provozování podobného zařízení. Na druhou stranu je si třeba uvědomit, že posuzovaná hospoda je opravdu zajímavá svou lokalizací, sice hlavně v sezónním období, to má její provoz velký komerční potenciál s ohledem na umístění u NP Podyjí, u cyklo a turist. tras. Nejde jen o klasickou vesnickou hospodu, která žije ze štamgastů. Svou specifickou lokalizací daná hospoda předčí komerční atraktivitu některých hospod a restaurací umístěných v samotném Znojmě, v jeho hlavních částech. Na základě uvedeného se pak určuje možný nájem za celou nemovitost, za možnost jejího provozování, na částku 35tis. Kč/měsíc. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
1.Provozní prostory Celkový výnos za rok:
hospoda
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nj Nj * PP Nh 2.00 % z RC 0.09 % z RC
V N=Nh-V Cv
- 10 -
nájem [Kč/měsíc] 35 000
m2 Kč Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
nájem [Kč/rok] 420 000 420 000
5 122 535
420 000 90 % 378 000 102 451 12 000 4 610 7 000 126 061 251 939 9,00 2 799 322
C. Závěr Vlastník nemovitost kdysi zakoupil za 3,0mil. Kč, pokud je mi známo z dostupných podkladů. Alespoň takové byly kdysi k dispozici informace. To byl rok 2008. Po zakoupení byla budova hospody opravována, zásadněji, vybavenost byla celkově obnovená a rozšířená (např. o út, dříve byla jen kamna). V mezidobí se řešil i záměr podkroví a částečné nástavby, kde by mohly vzniknout i ubytovací kapacity. Ten se však nezrealizoval, ačkoliv byl vyprojektován. V současné době hospoda provozuje běžně, stav je zatím s dobrou údržbou. Lokalita je nejen o vesnické hospodě, ale významnou měrou ke komerčnímu potenciálu dané nemovitosti přispívá lokalizace těsně u NP Podyjí, kolem nemovitosti vedou cyklo a turistické trasy, v sezóně dost frekventované. Turistika na Znojemsku je také o turistice za vínem, zmíněné turist. trasy jsou prezentovány neregionálně až mezinárodně, jako významné v rámci znojemského vinařského regionu. Byly určeny určité elementární hodnoty pro posuzovanou nemovitost. Věcná je samozřejmě nejvyšší, cca 3,98mil. Kč. Pak byl vymezen určitý interval porovnávací hodnoty, v rozmezí 2,3-3,0mil. Kč. Výnosová hodnota je pak o částce cca 2,8mil. Kč. Podobné nemovitosti, jako je posuzovaná – i ve vztahu k lokalizaci (vesnické prostředí), lze ekonomicky efektivně provozovat v zásadě jen tehdy, pokud ji provozuje vlastník osobně popř. provozovatel osobně, obtížně ekonomicky je řešitelné provozování zaměstnaneckým způsobem, optimální je model rodinné provozovny. To si řada zájemců o podnikání v této branži v takovýchto podobných zařízeních často neuvědomuje a pak jsou překvapeni reálnou ekonomikou takového provozu. Uvedené bude platit ještě daleko více, pokud budou ze strany státu skutečně zrealizována opatření podrobných daňových kontrol u daných typů podnikatelské činnosti, kam zrovna spadá také komerční potenciál nemovitosti posuzované. V posledních letech si zkušení provozovatelé hospod a restauračních zařízení uvědomily popsané záležitosti a tak se dá vnímat spíše snížená poptávka po podobných nemovitostech, které umožňují provozování hospod vesnického typu. Závěrem se po provedeném posouzení stanovuje aktuální hodnota nemovitosti v úrovni ceny obvyklé pro účely tohoto posudku na částku 2,8mil. Kč, která je indikovaná na základě vymezeného porovnávacího hodnotového intervalu a stanovené výnosové hodnoty. Na předmětu posouzení – na předmětné nemovitosti podle všeho neváznou žádné samostatně ocenitelné právní vady. Doložená nájemní smlouva dle jejího obsahu zaniká 30.9.2016. Další záležitosti zjištěny nebyly. Smluvní zástavy, další zástavy, exekuční tituly – omezení zřejmá na doloženém LV – to vše nejsou znalcem samostatně ocenitelné záležitosti. Uvedená omezení prodejem nemovitosti v dražbě zaniknou.
Výsledná částka, jako cena obvyklá je tedy: 2,8mil. Kč slovy: dva miliony osm set tisíc Kč Ve Znojmě, 23.9.2016
Ing. Zdeněk Doubek, znalec
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha situační mapy fotodokumentace pořízená dne 12.9.2016 doložené LV kopie platné katastr. mapy
počet stran A4 v příloze 1 6 3 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 739-23/2016 znaleckého deníku - 11 -
situační mapy
2
/A@@-'-5-
#
/ 0 1
# %
>*,%454%-%>(-,
/ 0 $. 0""9? ) "?!"03 ?0/90?"<"9 7 )
('%-%(5'(4*
) *
4 . 3 (
3 % $ .
!" !"
/A@@-'% >'C''54%-,>(-, " 8."36 63 8 : / -'445-3 0/ 3-'%%% 0'3 G5GA4*&(4(4% 5 D :";! " ) #0 <3; " D 90? "0? "" ) D 907;!.">)< -&+E>+%-54%-,>-' !" %'6%'64%-,6
2 <"0/ !? 8 #2 -+-6+,+3C': ; /2 " ) ! " " ? *6'64%-,
? "? D 9!/ F&+ D :"0;?!
2 <"0/ !? / 9 #2 :,6-*%6%%%3> ; /2 " ) 2 <" 2 #0=!00/ !? " /#0!,%6'64%4C3 H! / 9 #2 :,6-*%6%%%3> G ? ; /"36 63/=0 /A@@-'% >-',%54%%C>(-, -+4+5&43:3-'%%%0'3 G5GA'*4''(C4 5 )/ ; "? "0? !/ =:66:6%,4-4,%-'+B - !" -,6%,64%%C6? "7: "8 /!? !" -,6%,64%%C6 >-',%54%%C>(-, # 8 ! !/ ? "7 87: ""9 !=< " ?
#
)/ ; " <"90=; ) " >7/ "?:6,&('54%-% !" 446-%64%-%6? " 7: "8 /!? !" %-6--64%-%6 >*,%454%-%>(-,
? "? )/ "
(
5
/A@@-'%
<"9=; ) "01 !8
4 . 3 (
'
6 7 " 3:66@'-3=:6 8= 6 7 @@-'%
@@-'%
&' ( + , -. *'& <"?/0 "?! ;
&% $ ./012 3" '-3&&+%4")
& &% ' ('
' # # $ %
#%$ *+,(--")
* *-,
67 ) )8 ! "8 !"9: /"9;!<
" )$ &&+--," ")
#$ $%&'(")
!"#$ %% &" '()*%+',*- . / 01
! "#! #$ $%&'(")
#
!" !" +
2 <"0/ !? 8 #2 *%4%%3>: : "<; /2 " > 36 63O " 9 >+,-%54%-'>(-, /A@@-'% "?)< -*(5'3.= " :3-(%%%0 (3 G5GA4&%*+*-( 5 D :";; " D 90? "0? "" )
? "? D 9!/ F&+ D :"0;?!
2 <"0/ !? 8 #2 ,*46,*(3>: ; /2 " ) >(*('54%-'>(-, > 36 63O " 9 /A@@-'% "?)< -*(5'3.= " :3-(%%%0 (3 G5GA4&%*+*-( 5 D :";; " D 90? "0? "" ) D 907;!J 0/ ,*E>*(454%-'>-- !" %'6%(64%-'6? "7: "8 ? !" %(6%(64%-'6? ! "!" ,%6%(64%-'6 >(*('54%-'>(-, # 8 %(6%(64%-'%&A%4
? "? D 9!/ F&+ D :"0;?!
>,**(54%-*>(-, .*.663 )? / :" /A@@-'% : ")) "#)3 !6:6,'-+4C(,3 M " 8/"+,,5N 3 M.3 -%((3EE ) !)3 ) 3 G5GA%%5 D :";; " D 90? "0? "" ) D 907;!/ 8-4%E>--44'54%-,>4- !" -&6%C64%-,6 >-'4+C54%-,>(-, # 8 ! !/ ? "7 87: ""9 !=< " ?
2 <"0/ !? 8 #2 ''4*43%&: : "<; /2 " ! " " ? -&6C64%-,
? "? D 9!/ F&+ D :"0;?!
>-C(&(54%-,>(-, /A@@-'% G ? =/ 3 G5GA%%%%%%%-> %%-3 8"? ?AI "":"7;! J 0) #3"?)< =!8 +C5'3.">)< 3&%4%%." 5 0!" ? !"<; "? "0? :66>,&(44*%54%-,I "":" 7;!J 0) #K") !" 4-6--64%-,6 >-C(&(54%-,>(-, # 8 ! !/ ? "7 87: ""9 !=< " ?
2 <"0/ !? 8 #2 '*6'*,3>: ; /2 " ) ! " " ? 4-6--64%-,
? "? 0!" ? "0L?"
5
>'C''54%-,>(-, 8)<" !"0 D "=8 ? ") " "0!" :66-&+ E+%-54%-,>-' !" '6'64%-,6? ") !" -%6%*64%-,6 >(*'454%-,>(-, # 8 ! !/ ? "7 87: ""9 !=< " ?
4 . 3 (
#%$ *+,(--")
* *-,
67 ) )8 ! "8 !"9: /"9;!<
" )$ &&+--," ")
! "#!
#
>'C''54%-,>(-, /A@@-'% D :";! " ) #0 <3; " D 90? "0? "" ) D 907;!.">)< -&+E>+%-54%-,>-' !" %'6%'64%-,6 >'C''54%-,>(-, 8)<" !"0 D "=8 ? ") " "0!" :66-&+ E+%-54%-,>-' !" '6'64%-,6? ") !" -%6%*64%-,6 >(*'454%-,>(-,
!" !" !
0? " D
" "")3:66-&E''4-54%-,>( >&*--54%-,>(-, /A@@-'% 5 D :";! " ) #0 <D 907;!0> #0!:66 %C-E>%-('C54%-,>%,* !" %(6%*64%-,6 >&*--54%-,>(-,
D :";! " )
5
5
" "")
D :";! " )
<; "# !" D AL6O / " ?3D #7;!.">)< 3 /!8 R? 9,4-5C3&%4%%." ./012 3" '-3&&+%4")3 G5GA ('%-%(5'(4* >(&4+54%-,>(%4 5 8)<" !"0 D 0? " D -&+E>+%-54%-,>&D #7;! .">)< !" -46%,64%-,P/H ""6.">)< >(&4+54%-,>(%4
0? " D
2 <"0/ !? 8 #2 '46,C,3>: ; /2 " ) G ?1)8 / ?! " /A@@-'% >4(+C54%-*>(-, 2Q "3J ) " -&-5--3 3(%,%% 3 G5GA '(&(44,' 5 D :";; " D 90? "0? "" ) D 907;!.">)< -&+E>(*&%54%-'>4- !" -,6%-64%-*6? "7: "8 ? !" %,6%,64%-*6? ! "!" 4*6%,64%-*6 >4(+C54%-*>(-, 5 8)<" !"0 D "=8 ? ") " "0!" :66-&+E (*&%54%-'>4- !" -,6-64%-*6? ") !" -&6%'64%-*6? "7: "8? !" 4&6%C64%-*6? ! "!" ,-6%C64%-*P/H ""6") >&'4'54%-*>(-, # 8 %,6%,64%-*4,A'&
? "? D 9!/ F&+ D :"0;?!
D 907;!J 0/ 3:66,*E>C+,54%-'>-- !" -C6%C64%-'6? " 7: "8? !" -C6%C64%-'6? ! "!" -%6%+64%-'6 >+,-%54%-'>(-, # 8 -C6%C64%-'-CA%+
4 . 3 (
#%$ *+,(--")
* *-,
67 ) )8 ! "8 !"9: /"9;!<
" )$ &&+--," ")
#$ $%&'(")
! "#! #$ $%&'(")
#
/A@@-'% >-'4++54%-,>(-, D :";! " ) #0 <D 907;!/ 8-4%E> --44'54%-,>44 !" -&6%C64%-,6 >-'4++54%-,>(-,
/A@@-'% >4%-454%-'>(-, D :";! " ) #0 <D 907;!0-%-&( E>4%%&54%-'>-, !" %'6%,64%-'6? "7: "8? !" %'6%,64%-'6 ? ! "!" ,-6%,64%-'P/H ""6") >4%-454%-'>(-,
!" !" ,
6 $ D :";! " )
<; "# !" D AL6 ! V ? 3?/ # 2 4*3*C&%-J 0/ ./012 3" '-3&&+%4")3 G5GA ('%-%(5'(4* >,''+54%-'>(%( 5 8)<" !"0 D 0? " D D #7;!J 0/ :66,*E> *(454%-'>+T-&E4&(+54%-'>-(U !" 4&6%&64%-'6? "7: "8? !" 4&6%&64%-'6? ! "!" ,%6%&64%-'P/H ""6J 0/ >,''+54%-'>(%(
0? " D
5
6 $ D :";! " )
5
./012 3" '-3&&+%4")3 G5GA ('%-%(5'(4* >4%-'54%-'>(-, 8)<" !"0 D 0? " D D 907;!0-%-&( E>4%%&54%-'>-4 !" %'6%,64%-'6? "7: "8? !" %'6%,64%-'6? ! "!" --6%,64%-'P/H ""6") >4%-'54%-'>(-,
<; "# !" D AJ S6L "3 ? -43-&%%%0&>.= " :
0? " D
5
D :";! " )
<; "# !" D J S6S/ ) / 3OO663 . ?" )C,&3,,+%-/ 8 ./012 3" '-3&&+%4")3 G5GA ('%-%(5'(4* >-4(&454%-,>'%' 5 8)<" !"0 D 0? " D A!" D J S6S/ ) / 3OO66A-4%E>--44'54%-,>C !" -&6%(64%-,P/H ""6/ 8 > >-4(&454%-,>'%'
4 . 3 (
#%$ *+,(--")
* *-,
67 ) )8 ! "8 !"9: /"9;!<
" )$ &&+--," ")
! "#!
#
/A@@-'% >*&4454%-'>(-, D :";! " ) #0 <D 907;!J 0/ ,*E> *(454%-'>-4 !" %'6%(64%-'6? "7: "8? !" %(6%(64%-'6 ? ! "!" %+6%(64%-'P/H ""6") >*&4454%-'>(-,
#$ $%&'(")
5
!" !" -
<; "# !" D AL6"=2 ?3.('-,54%-*>(-, 5 8)<" !"0 D 0? " D D 907!0&:66 -C%D>*CC*54%-*>& !" %-6-%64%-*6? "7: "8? !" %*6-%64%-*6 ? ! "!" %(6-%64%-*P/H ""6") >('-,54%-*>(-,
0? " D
5
5
/A@@-'% >-+(%54%-*>(-, D :";! " ) #0 <D 907;!.">)< -&+E>(*&%54%-'>4- !" -,6%-64%-*6? "7: "8? !" %,6%,64%-*6? ! "!" --6%,64%-*P/H ""6") >-+(%54%-*>(-, 8)<" !"0 D "=8 ? ") " "0!" :66-&+E(*&%54%-'>4- !" -,6-64%-*6? ") !" -&6%'64%-*6 ? "7: "8? !" 4&6%C64%-*6? ! "!" ,-6%C64%-*P /H ""6") >&'4'54%-*>(-,
6 $ D :";! " )
<; "# !" D AL6O / " ?3D #7;!.">)< 3$ / '+'54*3&%4%%." ./012 3" '-3&&+%4")3 G5GA ('%-%(5'(4* >&+%54%-*>(%4 5 8)<" !"0 D 0? " D -&+E>(*&%54%-'>-,D # 7;!.">)< !" %,6--64%-'6? "7: "8? !" -'6%-64%-*6? ! "!" 4%6%-64%-*P/H ""6.">)< >&+%54%-*>(%4
0? " D
5
>&'',54%-->(-, "!?)!3 ('%-%(5'(4*
& . '$. 0( % 9$'$. :;#<2= $ % >. ?
>(&--54%-4>(-, "!?)!3 ('%-%(5'(4*
& .
@
!" !" .
& . % ! '8 ( (8$' %>6A-
!" !"
1
# ./012 3" '-3&&+%4")
? !" -+6--64%-46
0/ "90/?2 "! "! )/ 8 !" -'6--64%-46? "7: "8 /!
# ./012 3" '-3&&+%4")
? !" 4C6--64%--6
0/ "90/?2 "! "! )/ 8 !" %+6--64%--6? "7: "8 /!
# ./012 3" '-3&&+%4")
)/ " !" -,6%,64%%C6? "7: "8 /!? !" -'6%,64%%C6
' $% %
#% ( >. ?
>-'(454%%C>(-, "!?)!3 ('%-%(5'(4*
/A@@-'% >('--54%-*>(-, D :";! " ) #0 <D 907;!0&:66 -C%D>*CC*54%-*>( !" %*6-%64%-*6? "7: "8? !" %*6-%64%-*6? ! "!" -46-%64%-*P/H ""6") >('--54%-*>(-,
2 >. ?
0
/
#
6 $ D :";! " )
4 . 3 (
67 ) )8 ! "8 !"9: /"9;!<
* *-,
#%$ *+,(--")
! "#!
" )$ &&+--," ")
<; "# !" D AL6 ! V ? 3?/ # 2 4*3G*C&%-3J 0/ ./012 3" '-3&&+%4")3 G5GA ('%-%(5'(4* >'4('54%-'>(%( 5 8)<" !"0 D 0? " D D #7;!J 0/ :66,* E>C+,54%-'>+T:66-&E,,+C54%-'>-%U !" -,6%C64%-'6? "7: "8? !" -,6%C64%-'6? ! "!" -*6%C64%-'P/H ""6J 0/ >'4('54%-'>(%(
0? " D
5
4 . 3 (
#%$ *+,(--")
* *-,
67 ) )8 ! "8 !"9: /"9;!<
" )$ &&+--," ")
#$ $%&'(")
! "#!
