2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1903 - 4 / 2016 O administrativní a obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.158 se stavební plochou p.č.st.314 a ostatními pozemky v obci a k.ú. Vnorovy , okres Hodonín , kraj Jihomoravský .

Objednatel znaleckého posudku:

soudní exekutor, pan JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno

Účel znaleckého posudku:

Stanovení administrativní a obvyklé ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení .

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 6.1.2016 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Vítězslav Hlaváček Nivnická 78 687 62 Dolní Němčí

Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 30 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních + 1x elektronicky a 3. uloženo v archívu znalce.

V Dolním Němčí 9.1.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol a) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí(resp. podílu povinného na postižených nemovitostech) a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 6246/11-10 ze dne 22.8.2011 a dle aktuálních výpisů z LV povinného , a to každé LV zvlášť ( podíl 1/4 na LV 618, podíl 1/4 na LV 3170, podíl 1/4 na LV 617,podíl 3/4 na LV 158 a 100% na LV 249 vše v k.ú.Vnorovy b)Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ( věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání na LV 249 , práva z nájemních smluv , atd.........)

2. Základní informace Název předmětu ocenění:

Rodinný dům č.p.158 se stavební plochou a ostatními pozemky v k.ú. Vnorovy Adresa předmětu ocenění: Hlavní 158 696 61 Vnorovy Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Vnorovy Katastrální území: Vnorovy Počet obyvatel: 3 029 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel - do 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce - ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava - železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. II IV VI I

Pi 0,80 0,60 0,80 1,00

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 508,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.1.2016 za přítomnosti bez účasti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -2-

- výpisy z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj - Katastrální pracoviště Hodonín LV č.618,617,3170,158 a 249 pro obec a katastrální území Vnorovy vyhotovené dálkovým přístupem objednavatele dne 20.11.2015 - informace a údaje sdělené objednavatelem posudku, pracovnicí obecního úřadu Vnorovy a nikoli majitelem nemovitostí - skutečnosti zjištěné na místě dne 6.1.2016 - oceňovací vyhláška č.441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. platná ke dni ocenění (6.1.2016) - oceňovací program firmy PLUTO OLT Praha - NemExpress verze 3.4.2 - fotodokumentace z místního šetření 3xA4 - snímky katastrální mapy s vyznačením dotčených nemovitostí a pozemků - usnesení o ustanovení soudním znalcem ze dne 20.11.2015 soudním exekutorem

5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.249 pro obec a katastrální území Vnorovy Kočiš Josef , Hlavní 158 , 696 61 Vnorovy

100 %

LV č.158 pro obec a katastrální území Vnorovy Kočiš Josef , Hlavní 158 , 696 61 Vnorovy Buchtová Jarmila, Májová 521, 696 61 Vnorovy

3/4 1/4

LV č.617 pro obec a katastrální území Vnorovy Kočiš Josef , Hlavní 158 , 696 61 Vnorovy Buchtová Jarmila, Májová 521, 696 61 Vnorovy Kočiš Tomáš, Hlavní 158, 696 61 Vnorovy

1/4 1/2 1/4

LV č.618 pro obec a katastrální území Vnorovy Břečková Marie, Dolina 590, 696 61 Vnorovy Kočiš Josef , Hlavní 158 , 696 61 Vnorovy

3/4 1/4

LV č.3170 pro obec a katastrální území Vnorovy Jihomoravský kraj, Žerotínovo nám.449/3, Veveří,602 00 Brno Kočiš Josef , Hlavní 158 , 696 61 Vnorovy

3/4 1/4

6. Dokumentace a skutečnost Výměry a druhy pozemků v obci Vnorovy dány výpisy z katastru nemovitostí, stavební pozemek -3-

je zastavěn oceňovanou stavbou RD č.p.158 ve které se nachází provozovna thajských masáží a vedlejší stavbou doplňkovou ke stavbě hlavní . Rodinný dům č.p.158 - obhlídka a venkovní zaměření stavby bylo provedeno na místě samém dne 6.1.2016, fotodokumentace z místního šetření 3 x A4. Vnitřní prohlídka nebyla provedena , protože vlastník nemovitostí se nedostavil ani písemné vyzvání k místnímu šetření , proto vycházím ze skutečností , které jsou zřejmé z prohlídky a z dostupných informací získaných od obecního úřadu a z místa stavby. Zemědělské a ostatní pozemky jsou umístěny mimo zastavitelnou část obce , takže budou oceněny dle využití jako zemědělské nebo jako komunikace.

7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je stavba v KN vedená jako rodinný dům č.p.158 se stavební plochou p.č.st.314 o výměře 409 m2 v obci a k.ú. Vnorovy . Zjištěná skutečnost je následující : RD č.p.158 - starší rodinný dům z předválečné doby , dle informací pracovnice OÚ Vnorovy , který prošel několika přestavbami a rekonstrukcemi , nacházející se v centrální části obce na nároží vedle místní lékárny a u státní komunikace v ulici Hlavní . Dům dle získané fotodokumentace obsahuje pravděpodobně bytovou jednotku 6+2 v 1. a 2. NP , půdní prostor pod sedlovou a polovalbovou a pultovou střechou a garáž jako součást RD nacházející se na jihovýchodní straně RD a samostatné hospodářské zázemí nacházející se ve dvorní části objektu . Dům je řadový koncový , je pravděpodobně částečně podsklepený se 2 nadzemními podlažími, kombinovanou sedlovou, pultovou a polovalbovou střechou a má starší keramickou krytinu a na garáži terasu viz.foto . Vstup je z ulice přes závětří do zádveří a chodby ze které jsou pravděpodobně vstupy do garáže, pokojů, ložnice a kuchyně , dále je z chodby pravděpodobně vstup do koupelny a WC a výstup na schodiště do sklepa a do 2.NP a do dvorní části kde se nachází dvorek a hospodářské zázemí, které je přízemní s plochou pultovou střechou (viz foto). Stávající stav je patrný z fotodokumentace - modernizace po částech , údržba dle fin. možností atd. Objekt je dle informací pracovnice OÚ Vnorovy cca. z r.1920 a majitelé jej různě přestavovaly a modernizovaly do dnešní podoby ( viz. fotodokumentace ) Dům je dle fotodokumentace zděný z pálených materiálů l v tl.obvodového zdiva 30-45cm na kterém je částečně provedeno zateplení fasádním polystyrenem s vrstvou fasádního lepidla , koncová vrstva je provedena , základové pasy jsou pravděpodobně izolované, střecha je kombinovaná sedlová, pultová a polovalbová se starší keramickou krytinou , krov je dřevěný . Fasáda ve stádiu „zatepleno” viz.foto s keramickým soklem. Klempířské prvky z pozinku opatřené nátěrem. Stropy pravděpodobně s rovným podhledem. Okna a vnější dveře plastové, vrata garáže ocelová , dveře pravděpodobně dřevěné náplňové plné nebo prosklené. Podlahy předpokládám dřevěné vlyskové v obytných místnostech a lité teraco nebo keramické dlažby v chodbě , koupelně a na WC. Cementové potěry v ostatních místnostech ve sklepě .V koupelně přepokládám vanu a umývadlo , WC pravděpodobně splachovací , v kuchyni pravděpodobně plynový nebo elektrický sporák , vytápění pravděpodobně ústřední s plynovým kotlem , ohřev TUV bojler nebo průtokový ohřívač. Dům napojen na elektřinu ,plyn, vodu a kanalizaci. Objekt byl dle dostupných informací postaven cca v letech 1918-20. Za dobu jeho životnosti na něm byly provedeny přestavby, rekonstrukce a modernizace a zateplení . Dům je postaven u státní asfaltové komunikace v ulici Hlavní . Pozemky - zahrady se nachází za RD a jsou s ním funkčně spojeny , nachází se na nich trvalé -4-

porosty , které neoceňuji. Pozemky - orná půda - nejsou začleněny do ÚPD obce Vnorovy , pravděpodobně v nájmu zemědělské organizace a využívány k zemědělské činnosti. Pozemky - ostatní plochy , komunikace tvoří částečně státní komunikaci a částečně polní komunikace.

8. Obsah znaleckého posudku LV 618 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 618

LV 617 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek LV č.617 p.č.2472/108

LV 249 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.158 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 249



Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - pozemek se stavbou , ale věcné břemeno bydlení 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - na nemovitosti vázne věcné břemeno bezplatného užívání celého RD 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

I

-0,04

II IV

0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití -6-

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,070 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,027

LV 618 1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky LV 618 Pozemky orné půdy , začleněny do zemědělsky obdělávaných honů , pravděpodobně v nájmu zemědělské organizace. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 661,00 41,00 3,00 6 888,00 1 032,00 4 839,00

orná půda 2480/72 00501 orná půda 2480/72 02411 orná půda 2480/73 00501 orná půda 2480/73 02411 orná půda 2480/74 02411 orná půda 2483/16 00501 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 13 464,00 m2

JC [Kč/m2] 9,18 7,65 9,18 7,65 7,65 9,18

Pozemky LV 618 - zjištěná cena

60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00 60,00

UC [Kč/m2] 14,69 12,24 14,69 12,24 12,24 14,69

178 281,71 =

LV 617 -7-

Cena [Kč] 9 710,09 501,84 44,07 84 309,12 12 631,68 71 084,91

178 281,71 Kč

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemek LV č.617 p.č.2472/108 Pozemek orná půda začleněn do zemědělsky obhospodařovaného honu , pravděpodobně v nájmu zemědělské organizace . Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

orná půda

Výměra [m2] 658,00 4 233,00

2472/108 02210 2472/108 02411 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 4 891,00 m2

JC [Kč/m2] 6,53 7,65

Pozemek LV č.617 p.č.2472/108 - zjištěná cena

60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00 60,00

UC [Kč/m2] 10,45 12,24

Cena [Kč] 6 876,10 51 811,92 58 688,02

=

58 688,02 Kč

LV 249 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.158 RD č.p.158 - starší rodinný dům z předválečné doby , dle informací pracovnice OÚ Vnorovy , který prošel několika přestavbami a rekonstrukcemi , nacházející se v centrální části obce na nároží vedle místní lékárny a u státní komunikace v ulici Hlavní . Dům dle získané fotodokumentace obsahuje pravděpodobně bytovou jednotku 6+2 v 1. a 2. NP , půdní prostor pod sedlovou a polovalbovou a pultobou střechou a garáž jako součást RD nacházející se na jihovýchodní straně RD a samostatné hospodářské zázemí nacházející se ve dvorní části objektu . Dům je řadový koncový , je pravděpodobně částečně podsklepený se 2 nadzemními podlažími, kombinovanou sedlovou, pultovou a polovalbovou střechou a má starší keramickou krytinu a na garáži terasu viz.foto . Vstup je z ulice přes závětří do zádveří a chodby ze které jsou pravděpodobně vstupy do garáže, pokojů, ložnice a kuchyně , dále je z chodby pravděpodobně vstup do koupelny a WC a výstup na schodiště do sklepa a do 2.NP a do -8-

dvorní části kde se nachází dvorek a hospodářské zázemí, které je přízemní s plochou pultovou střechou (viz foto). Stávající stav je patrný z fotodokumentace - modernizace po částech , údržba dle fin. možností atd. Objekt je dle informací pracovnice OÚ Vnorovy cca. z r.1920 a majitelé jej různě přestavovaly a modernizovaly do dnešní podoby ( viz. fotodokumentace ) Dům je dle fotodokumentace zděný z pálených materiálů l v tl.obvodového zdiva 30-45cm na kterém je částečně provedeno zateplení fasádním polystyrenem s vrstvou fasádního lepidla , koncová vrstva je provedena , základové pasy jsou pravděpodobně izolované, střecha je kombinovaná sedlová, pultová a polovalbová se starší keramickou krytinou , krov je dřevěný . Fasáda ve stádiu „zatepleno” viz.foto s keramickým soklem. Klempířské prvky z pozinku opatřené nátěrem. Stropy pravděpodobně s rovným podhledem. Okna a vnější dveře plastové, vrata garáže ocelová , dveře pravděpodobně dřevěné náplňové plné nebo prosklené. Podlahy předpokládám dřevěné vlyskové v obytných místnostech a lité teraco nebo keramické dlažby v chodbě , koupelně a na WC. Cementové potěry v ostatních místnostech ve sklepě .V koupelně přepokládám vanu a umývadlo , WC pravděpodobně splachovací , v kuchyni pravděpodobně plynový nebo elektrický sporák , vytápění pravděpodobně ústřední s plynovým kotlem , ohřev TUV bojler nebo průtokový ohřívač. Dům napojen na elektřinu ,plyn, vodu a kanalizaci. Objekt byl dle dostupných informací postaven cca v letech 1918-20. Za dobu jeho životnosti na něm byly provedeny přestavby, rekonstrukce a modernizace a zateplení . Dům je postaven u státní asfaltové komunikace v ulici Hlavní . Míry zaměřeny na portále cuzk.cz !!! Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,00*10,50 1.PP 1.NP 14,70*10,50 3,30*8,70 2.NP 10,50*8,20

= = = =

[m2] 105,00 154,35 28,71 86,10

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 105,00 m2 2,60 m 154,35 m2 3,00 m 2 28,71 m 4,20 m 86,10 m2 3,00 m

Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr -9-

Název 1.PP 1,NP 2.NP zastřešení

Obestavěný prostor 105,00*2,90 10,00*10,50*3,00+4,70*10,50*3,30+ 86,10*4,50 86,10*3,00+3,30*8,70*1,00 6,50*10,50*0,90+6,50*10,50*4,50*0,50+10,50*8 ,20*2,10*0,50

[m3] 304,50 m3 865,31 m3 287,01 m3 305,39 m3

= = = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.PP 1,NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Obestavěný prostor 304,50 m3 865,31 m3 287,01 m3 305,39 m3 1 762,21 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45-30 cm keramické krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané sokl z kabřince běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem náplňové plastová s izolačním dvojsklem parkety keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací vestavěné skříně, rozvod antén pod omítkou, odvětrání ventilátory - 10 -

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S N N S S S C S S S S S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S N N S S S C S S S S S S S S

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 8,16 3,54 1,40 4,20 4,00 0,00 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00 103,60 1,0360

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 4,30 50,00 1,00 2,15 2,17 95 175 54,29 1,1781 1. Základy S 4,30 50,00 1,00 2,15 2,16 45 175 25,71 0,5553 1. Základy S 24,30 50,00 1,00 12,15 12,21 95 140 67,86 8,2857 2. Zdivo S 24,30 50,00 1,00 12,15 12,21 45 140 32,14 3,9243 2. Zdivo S 9,30 50,00 1,00 4,65 4,67 95 140 67,86 3,1691 3. Stropy S 9,30 50,00 1,00 4,65 4,67 45 140 32,14 1,5009 3. Stropy S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,22 45 110 40,91 1,7264 4. Střecha S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,02 45 60 75,00 2,2650 5. Krytina S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 30 55 54,55 0,3818 6. Klempířské konstrukce S 6,40 100,00 1,00 6,40 6,43 30 65 46,15 2,9674 7. Vnitřní omítky S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,32 30 45 66,67 2,2134 8. Fasádní omítky S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 30 40 75,00 0,3000 9. Vnější obklady S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,41 25 40 62,50 1,5063 10. Vnitřní obklady - 11 -

11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:

S S S S S S S S S S S S S S S

3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

3,92 3,42 5,33 2,31 1,41 4,22 4,02 2,81 1,61 0,50 2,91 0,50 5,03 0,40 3,02

45 140 45 65 15 65 30 47 30 47 25 35 35 37 25 35 25 30 25 35 25 45 25 27 25 45 25 45 25 55

32,14 69,23 23,08 63,83 63,83 71,43 94,59 71,43 83,33 71,43 55,56 92,59 55,56 55,56 45,45

1,2599 2,3677 1,2302 1,4745 0,9000 3,0143 3,8025 2,0072 1,3416 0,3572 1,6168 0,4630 2,7947 0,2222 1,3726

54,2 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

Plná cena: 1 762,21 m3 * 3 791,14 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 54,2 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

6 680 784,82 Kč 0,458 3 059 799,45 Kč 1,027 3 142 414,04 Kč

Rodinný dům č.p.158 - zjištěná cena

=

3 142 414,04 Kč

1 900,1,0360 0,9000 2,1400 3 791,14

1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova Hospodářská budova ve dvorní části - dispoziční uspořádání nebylo možno zjistit , míry zaměřeny na portále cuzk.cz , ostatní údaje předpokládané popř.z fotodokumentace, dtto stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

- 12 -

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,20*10,00 1.NP

[m2] 42,00

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 42,00 m2 2,50 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP+pultové zastřešení 42,00*2,60+42,00*1,70*0,50

[m3] 144,90 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP+pultové zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 144,90 m3 144,90 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm s rovným podhledem dřevěný pultový neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka  dřevěné špaletová betonová světelná a motorová

Hodnocení standardu S S S S

Část [%] 100 100 100 100

S S S X S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

 Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina

S S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 - 13 -

Část [%] 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10

6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S X S S S S

1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,1,0000 0,9000 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 144,90 m3 * 2 349,- Kč/m3

= =

2 349,340 370,10 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 56 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 56 / 70 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,200 68 074,02 Kč 1,027 69 912,02 Kč

Hospodářská budova - zjištěná cena

=

69 912,02 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 249 Pozemek zastavěná plocha a nádvoří - zastavěno oceňovaným RD , vedlejší stavbou a dvorem . Pozemek zahrada funkčně spojen se stavební plochou stejného vlastníka. Pozemky orná půda - začleněny do zemědělsky obdělávaných ploch , pravděpodobně v nájmu zemědělské organizace nebo sloužící jako záhumenek. Ocenění

- 14 -

Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,070 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 508,Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 314

Výměra [m2] 409,00

313/2

76,00 485,00

Index 1,027

orná půda orná půda

Parcelní číslo BPEJ 2485/180 2485/180 2485/181 2485/181

06200 07001 00501 06200

Výměra [m2] 351,00 654,00 32,00 5,00

JC [Kč/m2] 13,73 4,99 9,18 13,73

- 15 -

Upr. cena [Kč/m2] 521,72

Jedn. cena [Kč/m2] 521,72

Cena [Kč] 213 383,48

521,72

39 650,72 253 034,20

m

2

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Koef.

60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00 60,00 60,00 60,00

UC [Kč/m2] 21,97 7,98 14,69 21,97

Cena [Kč] 7 711,47 5 218,92 470,08 109,85

orná půda

2869 05800 1 529,00 2869 05900 563,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 3 134,00 m2

12,29 9,73

60,00 60,00

19,66 15,57

30 060,14 8 765,91 52 336,37

Pozemky LV 249 - zjištěná cena

=

305 370,57 Kč

LV 158 1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemek LV č.158 p.č.313/1 Pozemek zahrada , funkčně spojen se stavební plochou ve vlastnictví spoluvlastníka pozemku. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,070 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] - 16 -

Index

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 508,Název

Typ

§ 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 313/1

Výměra [m2] 541,00 541,00

1,027

521,72

Jedn. cena [Kč/m2] 521,72 m2

Cena [Kč] 282 250,52 282 250,52

=

282 250,52 Kč


LV 3170 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek LV č.3170 p.č.2481/23 Pozemek ostatní plocha, silnice tvořící část státní asfaltové komunikace Uh.Hradiště - Břeclav. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,30

-0,10 0,00 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,360

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 508,0,360 1,000 - 17 -

Upr. cena [Kč/m2] 182,88

Název

Typ § 4 odst. 3

ostatní plocha,silnice Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 2481/23

Výměra [m2] 332,00

Jedn. cena [Kč/m2] 182,88

332,00 m2


Cena [Kč] 60 716,16 60 716,16

=

60 716,16 Kč

Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání Věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání je vypočítáno ze simulovaného nájmu 60kč/m2 /měsíc a ze stupně omezení vlastnických práv ve výši 50 %. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: spolužívání celého RD: Výměra: 180,00 m2 Jednotková cena: 60,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 180,00 m2 * 60,- Kč/m2 * 3,40 % = 367,20 Kč/rok Sjednané nájemné: spolužívání celého RD: Výměra: 180,00 m2 Jednotková cena: 720,- Kč/m2 Sjednané nájemné: 180,00 m2 * 720,- Kč/m2 = 129 600,- Kč/rok Ocenění se provede podle § 16b odst. 2) zákona č. 151/97 Sb., jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 129 600,- Kč/rok * 50 % = 64 800,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 64 800,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 64 800,- Kč * 5 let = 324 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

- 18 -

324 000,- Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 618 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 618

178 281,70 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

178 281,70 Kč

LV 618 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Výsledná cena:

178 281,70 Kč 1/4 44 570,40 Kč


58 688,- Kč


58 688,- Kč


*

Výsledná cena:

58 688,- Kč 1/4 14 672,- Kč

LV 249 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.158 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova

6 861 166,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

7 210 726,10 Kč

349 560,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 249

305 370,60 Kč


305 370,60 Kč


* - 19 -

7 516 096,70 Kč 1/1

Výsledná cena:

7 516 096,70 Kč


282 250,50 Kč


282 250,50 Kč


*

Výsledná cena:

282 250,50 Kč 3/4 211 687,90 Kč


60 716,20 Kč


60 716,20 Kč


60 716,20 Kč 1/4

*

Výsledná cena:

15 179,10 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

7 802 206,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen LV 618 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 618

178 281,70 Kč


178 281,70 Kč

- 20 -


*

Výsledná cena:

178 281,70 Kč 1/4 44 570,40 Kč


58 688,- Kč


58 688,- Kč


*

Výsledná cena:

58 688,- Kč 1/4 14 672,- Kč

LV 249 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.158 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova

3 142 414,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 212 326,- Kč

69 912,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 249

305 370,60 Kč


305 370,60 Kč


*

Výsledná cena:

3 517 696,60 Kč 1/1 3 517 696,60 Kč

LV 158

- 21 -

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek LV č.158 p.č.313/1

282 250,50 Kč


282 250,50 Kč


282 250,50 Kč 3/4

*

Výsledná cena:

211 687,90 Kč


60 716,20 Kč


60 716,20 Kč


60 716,20 Kč 1/4

*

Výsledná cena:

15 179,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 803 806,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

3 803 810,- Kč

slovy: Třimilionyosmsettřitisícosmsetdeset Kč

Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání

324 000,- Kč

3. Hodnota věcných břemen

324 000,- Kč

Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Třistadvacetčtyřitisíc Kč

324 000,- Kč

- 22 -

Odpovědi na úkoly znalce vyplývající z usnesení soudního exekutora: 1) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí (resp.podílu povinného na postižených nemovitostech) a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 6246 /11-10 ze dne 22.8.2011 a dle aktuálních výpisů z LV povinného , a to každé LV zvlášť - objekt bydlení č.p.158 s příslušenstvím (hosp. budova) , stavebním pozemkem , podílem na zahradě za RD a zemědělskými pozemky zapsanými na listu vlastnictví LV č.249 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj , katastrální pracoviště Hodonín pro katastrální území a obec Vnorovy . - zemědělské a ostatní pozemky uvedené na LV 617,618,158 a 3170 ( vše podíly) Administrativní cena objektu RD s neoddělitelným příslušenstvím (hosp.budova), stavebním pozemkem, zemědělskými pozemky a podílem na zahradě za RD je dána znaleckým posudkem a činí 3.517.700,- kč . Vzhledem k tomu, že podobné objekty se k prodeji v okolí nabízí , a je jich nadbytek, bude jejich obvyklá cena klesat .Dále je třeba zhodnotit to, že stavba je v celkem dobrém stavu a nachází se v ní prostor pro podnikání ( thajské masáže) a modernizace na standard bydlení byla pravděpodbně provedena . Dále je třeba vzít v úvahu problém věcného břemene na nemovitosti . Region a obec je průměrný v nezaměstnanosti , mírně podprůměrný v kupní síle obyvatelstva a možnosti získání zaměstnání z čehož plyne , že zjištěnou cenu bude třeba snížit , aby se srovnala se zvyklostmi v regionu. proto jako znalec stanovuji Administrativní cena zemědělských a ostatních pozemků byla stanovena následovně LV 617 - 14.670,- kč, LV 618 - 44.570,- kč , LV 158 - 195.820,- kč a LV 3170 - 15.180,- kč. obvyklou (tržní) cenu nemovitosti čp. 158 s hospodářskou budovou se stav. pozemkem p.č.st. 314, zahradou p.č.313/2 a včetně přináležejících zemědělských pozemků

LV 249

ve výši

=

2. 300.000,- kč

obvyklou (tržní) cenu pozemků z výše uvedených LV (podíly na LV) jako znalec stanovuji

LV 158

ve výši

=

150.000,- kč

LV 617

ve výši

=

12.000,- kč

LV 618

ve výši

=

34.000,- kč

LV 3170

ve výši

=

13.000,- kč

- 23 -

2) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (věcné břemeno doživotního a bezplatného spolužívání na LV 249 ),práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech , závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) - věcná břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání nemovitostí na LV 249 bylo vyčísleno znaleckým posudkem ze simulovaného nájmu ve 324.000,- kč

V Dolním Němčí 9.1.2016

Ing. Vítězslav Hlaváček Nivnická 78 687 62 Dolní Němčí Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne 12.1.1998 č.j. Spr.602/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, stavby obytné a průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1903 - 4 / 2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Fa 6 / 2016.

- 24 -

2016

Recommend Documents