Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 6081 – 91/2016 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemku parcelní číslo 4417/33 v katastrálním území Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha
Objednatel posudku:
PROKONZULTA a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 27. 5. 2016
Účel posudku:
ocenění nemovité věci – stanovení obvyklé ceny
Podle stavu ke dni 1. 6. 2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v písemné formě a 1x v elektronické formě na CD. V Otrokovicích, dne 2. června 2016
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány…“ Předmětem ocenění je nemovitá věc – pozemek parcelní číslo 4417/33 – orná půda v katastrálním území Horní Počernice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha.
2. Informace o nemovitosti:
Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
Hlavní město Praha Hlavní město Praha Praha Horní Počernice
3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Horní Počernice LV č. 5947 ze dne 29. 2. 2016 Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz Platná cenová mapa a Územní plán Hlavního města Prahy Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů
4. Použitá literatura:
A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004.
5. Metody zjištění hodnoty : Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Jelikož se jedná o nemovitosti, jejíž pronájem není v místě obvyklý a nájem zemědělské půdy v tomto případě není vypovídajícím údajem, metoda nebude aplikována. -2-
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
6. Vlastnické a evidenční údaje:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5947 je
WALTH AM Investment, s.r.o., IČ 24157716 se sídlem 110 00 Praha Nové Město, Revoluční 1082/8 vlastníkem oceňované nemovité věci – pozemku parcelní číslo 4417/33 – orná půda o výměře 10 000,0 m2 v katastrálním území Horní Počernice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha.
7. Přírodní katastrofy, radonové riziko:
V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. Koncentrace radonu v lokalitě je odvozeno z mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Horní Počernice II. kategorie - střední radonové riziko.
8. Věcná břemena, zátěže:
Věcná břemena ani jiné zátěže na oceňovaném majetku neváznou. K pozemku je sjednán nájemní vztah, nájemce: Existence nájemního vztahu nemá na výslednou cenu vliv. Naopak garantuje nabyvateli alespoň minimální okamžitý zisk z plochy a navíc nájemce obvykle hradí daň z nemovitých věcí za vlastníka.
9. Základní popis:
Oceňovaná nemovitost se nachází na území obce Praha, pozemek je součástí katastru Horní Počernice. Horní Počernice jsou pražská městská čtvrť a katastrální území totožné s územím městské části Praha 20. Leží v městském obvodu Praha 9, na východním okraji Prahy při silnici na Poděbrady. Do 31. prosince 2001 se městská část nazývala Praha-Horní Počernice. V letech 1969–1974 byly Horní Počernice městem. Rozlohou téměř 17 km² jsou největší pražskou čtvrtí. Roku 1974 byly Horní Počernice připojeny k Praze a začleněny do městského obvodu Praha 9, zůstal jim však vlastní místní národní výbor. Roku 1990 bylo území působnosti MNV Horní Počernice transformováno v městskou část Praha-Horní Počernice. Od 1. ledna 2002 se městská část nazývá Praha 20. Vykonává na svém území rozšířenou působnost státní správy. Sever katastru sevřený dálnicí D 10 a železniční tratí Praha – Kolín náleží průmyslové zástavbě, jižně od železnice pak najdeme rezidenční zástavbu jak individuální tak i bytovou, starší i novou. Posuzované území leží mezi pražským okruhem, za kterým východním směrem najdeme obchodní centrum Černý Most a ulici Božanovskou, směrem k jihu za zastavitelným územím je Xaverovský rybník, severně od plochy, jejíž součástí je posuzovaná parcela, je zřízená zahrádkářská osada. Dopravní dostupnost K parcele vede asfaltová úzká komunikace od severozápadu, ta v horní části slouží jako přístup k zahrádkářské osadě. Polní cesta pak obíhá hektarovou plochu, jež je předmětem ocenění, jak po severní tak po západní hranici. Zastávku autobusu najdeme na ulici Božanovská cca 600 m od parcely, nejbližší stanice metra Černý Most leží ve vzdálenosti cca 1500 m směrem na severozápad. A samozřejmě hlavní město je s okolím spojeno všemi dopravními prostředky včetně letiště.
-3-
Účel využití Parcela je definovaná jako orná půda, dle ÚP se jedná o zastavitelné území obytné a to všeobecně či čistě.
Obsah ocenění
pozemek parcelní číslo 4417/33 v katastrálním území Horní Počernice, obec Praha
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 4417/33 – orná půda, katastrální území Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha.
10. Popis území: pozemek parcelní číslo 4417/33 v k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha
Pozemek, jež je předmětem ocenění, a je evidován jako orná půda, je zařazen do platného ÚP Hlavního Města Prahy jako území zastavitelné:
Výsek platného územního plánu města Praha pro oblast, kde se posuzovaná plocha nachází
V cenové mapě území cenou není opatřeno a to na rozdíl od srovnatelného území ležícího na jih od posuzované plochy -4-
Legenda k územnímu plánu podává následující vysvětlení:
Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že posuzovaná parcela náleží do rozsáhlého území v katastru Horní Počernice, které je spolu s dalšími parcelami v jejím sousedství jakousi územní rezervou. Mapový podklad ÚP již definuje trasu budoucí cesty, jež částečně poběží i po posuzované parcele, existuji i studie zastavitelnosti, tzn. konkrétní řešení zástavby v místě. Pravdou však je, že zatím nevznikla akutní potřeba a nenašel se developer, který by sjednotil vlastníky či převzal vlastnické vztahy, prozkoumal stav inženýrských sítí a zahájil kroky ke konkrétní realizaci výstavby v místě. Problém nestanoví jen rozdílní vlastníci parcel v území, chybějící páteřní komunikace, ale může zde nastat nutnost řešení kapacity a dosahu inženýrských sítí, návaznosti prostředků MHD apod. Morfologie terénu však plně koresponduje s územním plánem a blízkost obchodního centra Černý most i stávající infrastruktury Horních Počernic řadí území mezi zastavitelné a k realizaci rezidenční zástavby vhodné. -5-
B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) pozemek parcelní číslo 4417/33 v k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha Ocenění pozemku, na který je vydaný platný uzemní plán pro zastavění dle § 9 odst. 4 vyhlášky Pozemek parcelní číslo 4417/33 Obec Praha Katastrální území Horní Počernice Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2015 1 259 079 Kraj Hlavní město Praha Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 4 580,00 Plocha pozemku P m2 10000 Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky 1 Dílčí situace III. je zájem 0,03 2 Vlastnictví nemovitosti V. nezastavěný pozemek 0,00 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené II. bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 1,03 Index omezujících vlivů pozemků, tabulka č. 2 přílohy č. 3 vyhlášky Io 1,00000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční zástavba 1,01 2 Převažující zástavba IV. bez zástavby -0,03 3 Poloha v obci IV. okrajové části obce -0,01 4 Možnost napojení I. všechny sítě v obci 0,00 5 Občanská vybavenost II. je částečně dostupná -0,02 6 Dopravní dostupnost IV. příjezd po nezpevň. -0,03 7 Hromadná doprava I. zastávka do 1000 m od pozemku -0,03 8 Výhodnost pro komerci III. výhodné 0,01 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené II. bez dalších vlivů 0,00 Ip 0,90 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P*0,3 12 721 412,58
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb., 53/2016 Sb. - rekapitulace:
Administrativní cena pozemku ke dni ocenění (zaokrouhleno) -6-
12 721 410,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovité věci metodou porovnání
Předmětem ocenění je hektarová parcela v druhu orná půda, platný územní plán definuje území, jehož je parcela součástí, jako zastavitelné, rezidenční. V současné době je plocha přístupná po asfaltové úzké cestě využívané zahrádkáři k přístupu na své parcely, přijet je tedy možné k severovýchodní části posuzované parcely, její severní a západní okraj lemuje polní cesta. Terén v místě je mírně nakloněn k jihu. Cenová mapa v katastru Horní Počernice v jeho západní části definuje cenu pozemků zastavěných rezidenčními objekty v hladině od cca 4.000,00 – 4.800,00 Kč/m2, tato část je totiž blízko komplexu Černý Most a stanice metra, což má vliv na sjednané ceny domů a bytů v místě, toto umístění se jednoznačně do cen v cenové mapě promítá. Na ploše nezastavěné, ležící jižně od posuzované parcely, cenová mapa uvádí cenu 2.200,00 Kč/m2. Tento rozdíl, cca 50 %, jasně vymezuje rozdíly mezi územím zastavěných a územím, kde je nutno řešit všechny problémy „zelené louky“, připravované pod faktickou realizaci jakéhokoliv druhu staveb. Je jen na přístupu vlastníků jednotlivých parcel v území, či na rozhodnutí případného investora, developera, zda kroky směřující k zahájení faktické zástavby území budou podniknuty v horizontu měsíců či let. Posuzovaná plocha je tvarem i sklonem k zastavění vhodná, technická infrastruktura v místě řešení má, území plán typ stavební činnosti v místě vymezuje. Nezanedbatelnou je rovněž skutečnost, že zájem trhu o bydlení individuální či moderní bytové, které bude řešit současné potřeby bydlení s důrazem na provozní náklady, je trvalé. V Hlavním městě Praze dokonce některé výkyvy ekonomiky ovlivnily zájem o tento druh nemovitostí nejméně, což platí v širším slova smyslu pro všechna zastavitelná území větších měst v ČR. Proto posuzovaná hektarová parcela má svou cenu jednak zastavitelnosti, kterou garantuje ÚP, jednak investice, která na změny ekonomiky reaguje nejmíň a tedy vykazuje rysy investice nejstabilnější. Území je pak natolik srovnatelné s nezastavěnými plochami v blízkém okolí obdobného typu, že nelze, než opatřit je totožnou jednotkovou cenou. S ohledem na výše uvedené určuji cenu posuzovaného pozemku metodou srovnání a analýzou situace ke dni ocenění ve výši Cena pozemku určená porovnáním
22 000 000,00 Kč
C. Závěr – cena nemovité věci: Administrativní cena…………………… ……………………..………………..........12 721 410,00 Kč Cena určená metodou porovnání…..………………………………………………………22 000 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 5947, tj. pozemku parcelní číslo 4417/33 – orná půda v katastrálním území Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši:
22,000.000,00Kč Slovy: dvacetdvamilionů korun českých Existence nájemního vztahu k pozemku nemá na výslednou cenu negativní vliv.
V Otrokovicích, dne 2. června 2016
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
-7-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6081 – 91/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 101/16. Mapové podklady:
Letecký snímek - pozemek parcelní číslo 4417/33 v katastrálním území Horní Počernice, obec Praha
Katastrální mapa - pozemek parcelní číslo 4417/33 v katastrálním území Horní Počernice, obec Praha
-8-
Fotodokumentace:
Pohled na zemědělský hon, na jehož vzdálenějším okraji se posuzovaný pozemek nachází List vlastnictví:
-9-
- 10 -
