2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1109/59/2016 NEMOVITOST:

Bytová jednotka, spoluvl. podíl id. 1/2 na BJ č. 643/5 v BD čp. 643 na pozemku p.č. 1627, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 643 a pozemcích p.č. 1626 a 1627 o velikosti 751/5073, vše v k.ú. a obci Hrádek nad Nisou, zapsané na LV č. 1956 a 1952, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Hrádek nad Nisou, k.ú. Hrádek nad Nisou Adresa nemovitosti: Oldřichovská 643, 463 34 Hrádek nad Nisou OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 131 EX 5774/15-53 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

373 000 Kč

Spoluvl. podíl id. 1/2 Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 20 stran

V Trutnově, dne 1.4.2016

30.3.2016

Stav ke dni : Počet příloh: 7

Ing. Michal Danielis

30.3.2013 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvlastnického podílu id. 1/2 nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.

-2-

Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba pro bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 1952 a 1956 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 31.3.2016. Povinná Ivana Motlová byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka ji byla vhozena do schránky dne 15.3.2016. K místnímu šetření byl pozván i spoluvlastník nemovitostí, který se nedostavil ani neomluvil. Nemovitosti zpřístupnila povinná a poskytla součinnost při ocenění. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 5774/15-53 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz -3-

Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Chapness, P. Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Ort, P. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha 2013 Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Ort, P. Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Ort, P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Ort, P. Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Ort, P. Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010 Místopis Hrádek nad Nisou je město v severních Čechách, v okrese Liberec, v Libereckém kraji. Leží v Žitavské pánvi na okraji Lužických hor, asi 20 km severozápadně od Liberce a 6 km jihovýchodně od Žitavy blízko česko–německo–polského trojmezí. Protéká jím Lužická Nisa. Nedaleko města je zatopený lignitový důl Kristýna, který dnes slouží jako rekreační areál. Město je členem mikroregionu Hrádecko-Chrastavsko a udržuje těsné kulturní vztahy s německým městem Žitava a polským městem Bogatynia. Hrádek nad Nisou má přibližně 7 tisíc obyvatel. Jsou v něm čtyři mateřské a čtyři základní školy. Historické jádro města je od roku 2003 městskou památkovou zónou. Roku 1859 byl zahájen provoz na železniční trati z Liberce přes Hrádek nad Nisou do německé Žitavy a dále do Lobavy. Trať 089, jak je značena v jízdním řádě, dnes vede v úseku Liberec - Hrádek nad Nisou - Žitava - Varnsdorf, zde se trať dělí na větve do Rybniště a německého Seifhennersdorfu. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Hrádek nad Nisou, v okolní zástavbě RD, v blízkosti průmyslové části města a MŠ. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Oldřichovská, ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 1733/1, ve vlastnictví kraje. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 250 m od autobusové zastávky a cca. 700 m od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, pošta, banka, MŠ, ZŠ, knihovna, lékaři, sportovní areál, hasiči, obchody a restaurační zařízení), dále jsem nemovitosti vzdálené cca. 1,2 km od hraničního přechodu do Polska (Hrádek nad Nisou / Sieniawka). Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na el. síť, veřejný vodovod, kanalizace svedena do septiku. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je zděná, podsklepená, se 3. NP, zastřešená sedlovou střechou. Stavba je samostatně stojící, s jednou sekcí a čp, bez výtahu. V BD je celkem 7 bytů, společné prostory, půda a v suterénu sklepy. Stáří budovy je cca 55 let a je po částečné revitalizaci (okna, probíhající zateplení). BJ o velikosti 3+1, situována ve 3. NP je s plastovými okny, ke dni místního šetření BJ v původním stavu s pravidelnou údržbou. -4-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Motl Jaroslav, Oldřichovská 643, 46334 Hrádek nad Nisou 1/2 Motlová Ivana, Oldřichovská 643, 46334 Hrádek nad Nisou 1/2 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Motl Jaroslav Zahájení exekuce - Motl Jaroslav Zahájení exekuce - Motlová Ivana Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 31.03.2016 05:00:00.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, byt užívají vlastníci.

-5-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hrádek nad Nisou: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

Pi 0,85 0,85 0,80 1,00 0,95 1,00

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 285,00 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním BD byly porovnány stavební pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Předmětem ocenění je pozemek p.č. 1627 o výměře 197 m2, který je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD č.p. 643 a pozemek p.č. 1626 o výměře 1 274 m2 tvoří zahradu s přístupovou zpevněnou plochou napojenou na veřejnou komunikaci. Pozemky jsou kompletně zainvestovány sítěmi (VV, NN, VK a plyn). Užívání v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Pozemky se stavbou BD tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Bylo zjištěno, že v tržní hodnota stavebních pozemků se pohybuje v intervalu od 200-500,- Kč/m2, v tomto případě jednotková cena za m2 plochy pozemku je stanovena ve výši 350,- Kč/m2.

-6-

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - .

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 0,970 = 0,892 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 1 285,0,892 § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 285,0,892 Typ

Název

§ 9 odst. 4

Parcelní číslo 1626

Výměra [m2] 1 274,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1627 197,00 nádvoří Stavební pozemky - celkem 1 471,00 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena

-7-

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

0,300

343,87 1 146,22

Jedn. cena [Kč/m2] 343,87

Cena [Kč] 438 090,38

1 146,22

225 805,34

m2 = *

663 895,72 663 895,72 Kč 751 / 5 073

=

98 282,22 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 643/5 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka č. 643/5 o velikosti 3+1, situovaná ve 3. NP samostatně stojícího BD, s jednou sekcí a čp., bez výtahu. V BD je celkem 7 bytů, společné prostory, půda a v suterénu sklepy, byt je se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením. Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, lokálního topení, elektroinstalace apod. ohraničené uzavíracími armaturami přívodu teplé a studené vody a elektrickými jističi, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech jednotky, nenosné a nosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken, apod., vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od spínacích hodin, příp. pojistkové rozvodnice. Vybavení náležící k jednotce: kuchyňská linka, sporák, vana, umyvadlo, 2x směšovací baterie, WC mísa s nádrží, listovní schránka, zvonek, el. bojler. Příslušenství bytu: Sklep v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 643 a pozemcích p.č. 1626 (zahrada ve FC) a p.č.1627 (zastavěný stavbou BD), vše o velikosti 751/5073. Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody včetně vchodových dveří, schodiště, hromosvody, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, technické vybaven společných prostor, domovní přípojky vody, kanalizace, elektřiny, bleskosvod, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, společné televizní antény a pokud se nacházejí - uhelna, sklepy, sklepní kóje přiřazené jednotlivým bytům, Provedení konstrukcí: Budova je zděná, podsklepená, se 3. NP, zastřešená sedlovou střechou, venkovní omítky břizolitové, keramický obklad soklu, na části probíhá zateplení, klempířské konstrukce z pozinkového plechu. Stavba je samostatně stojící, s jednou sekcí a čp, bez výtahu. V BD je celkem 7 bytů, společné prostory, půda a v suterénu sklepy. Stáří budovy je cca 38 let a je po částečné revitalizaci (okna, probíhající zateplení). BJ o velikosti 3+1, situována ve 3. NP je s plastovými okny, podlahy PVC a s koberci, vnitřní omítky vápenné štukové. Kuchyně je vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (kuchyně není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné), koupelna vybavena vanou s keramickými obklady, umyvadlem, WC samostatné splachovací. Vytápění je ústřední s elektrokotlem. Ke dni místního šetření BJ v původním stavu s pravidelnou údržbou.

-8-

Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová plocha pokoj Obytné prostory 20,10 m2 pokoj Obytné prostory 14,30 m2 pokoj Obytné prostory 11,68 m2 balkon Obytné prostory 2,97 m2 chodba Obytné prostory 8,14 m2 kuchyně Obytné prostory 7,38 m2 koupelna Obytné prostory 5,35 m2 WC Obytné prostory 1,20 m2 sklep Obytné prostory 3,68 m2 sklep Obytné prostory 1,98 m2 Celková podlahová plocha 76,78 m2

Koeficient Užitná plocha 1,00 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50

20,10 m2 14,30 m2 11,68 m2 1,49 m2 8,14 m2 7,38 m2 5,35 m2 1,20 m2 1,84 m2 0,99 m2 72,47 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 72,47 19 247 1 394 734 100,00 35 75 31,80 951 210

-9-

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Hrádek nad Nisou BJ v původním udržovaném stavu Typ stavby Užitná plocha BD po částečné 72,47 m2 revitalizaci

Podlaží 3.NP

Dispozice 3+1

Celková cena 932 244 Kč

Jednotková cena 11 953 Kč/m2

Popis oceňované nemovitosti Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – byt o velikosti 3+1, v původním udržovaném stavu se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, ve zděném bytovém domě po částečné revitalizaci s plastovými okny, situovaném v okrajové části města, s dobrou dopravní dostupností a obslužností.

- 10 -

Srovnatelné jednotky Název: BJ 3+1 99 m2 byt v osobním vlastnictví o výměře 99 m2 v Hrádku nad Nisou. Byt se nachází v bytovém domě v klidné části města. Dům má nová plastová okna, novou fasádu. Byt je o velikosti 3+1. Vytápění a ohřev vody je zajištěn skrze plynový kotel. Zděná koupelna s vanou, umyvadlem a WC. V pokojích je položena parketová podlaha, v kuchyni je lino a v koupelně je dlažba. Celý objekt podsklepen, k bytu náleží část sklepa.

Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

1. máje, Hrádek nad Nisou

www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha 99,00 m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

952 000 Kč

9 616 Kč/m2

0,85 1,00 0,99 1,05 1,06 1,00 1,00

Celkový koef. KC 0,94

Upravená j. cena Kč/m2 9 006

Název: BJ 3+1 68 m2 BJ 3+1 v OV v cihlovém bytovém domě v Hrádku nad Nisou - Loučná. Byt je po celkové modernizaci v klidném prostředí s dětským hřištěm před domem, cca 10 minut pěšky od přírodního koupaliště Krystýna. Podlahy PVC s motivem plovoucí podlahy, dlažby, okna plastová, topení ústřední s vlastním plynovým turbo kotlem i pro ohřev teplé vody, koupelna s vanou, WC samostatné. V ceně zahrnuta kuchyňská linka se sporákem. K bytu patří místnost cca 5 m2, umístěná v přízemí na chodbě, vhodná na kočárek nebo kola s vlastním uzamčením. Na chodbě je i kočárkárna, která je společná i pro ostatní nájemníky. Příjezdová cesta k domu zde končí.


Lidická, Hrádek nad Nisou

www.sreality.cz

Typ stavby



Celková cena

Jednotková cena

1 100 000 Kč

16 176 Kč/m2

0,85 1,00 0,99 0,96 0,95 1,00 1,00

Celkový koef. KC 0,77 - 11 -


Název: BJ 3+1 107 m2 byt v osobním vlastnictví o výměře 107 m2 v Hrádku nad Nisou. Byt se nachází v bytovém domě v centu města, 100m chůze od náměstí.V blízkosti je prodejna potravin, pekárna, městský úřad. Možnost parkování před domem. Byt je o velikosti 3+1 s 107 m2 a nachází se ve 2. patře bytového domu. Vytápění a ohřev vody je zajištěn skrze plynový kotel. Celý objekt je podsklepen, k bytu náleží část sklepa.


Revoluční, Hrádek nad Nisou

www.sreality.cz

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

1 490 000 Kč

13 925 Kč/m2


0,85 0,99 0,97 1,02 1,04 1,00 1,00



Název: BJ 4+1 92 m2 Byt po rekonstrukci 4+1 v centru Hrádku n. Nisou, 92 m2, s výhledem – v druhém (posledním) patře cihlového domu. umístění 3 minuty od centra, v bezprostřední blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Součástí bytu jsou dva větší pokoje s třemi okny, dva menší podkrovní pokojíky se střešním oknem, samostatná kuchyň s oddělenou jídelnou, koupelna s vanou a komora. K bytu dále náleží samostatný cihlový sklep, místnost na chodbě a větší kůlna na zahradě. Vytápění vlastním plynovým kotlem.


Smetanova, Hrádek nad Nisou

www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha 92,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

1 590 000 Kč

17 283 Kč/m2

0,85 0,98 0,97 0,96 0,93 1,00 1,00

Celkový koef. KC 0,72 - 12 -


Název: BJ 2+1 62 m2 byt 2+1 o velikosti 62 m2 ve zvýšeném přízemí. V obývacím pokoji je balkon s výhledem na Lužické hory. Koupelna po kompletní modernizaci, probíhaly i další bytové úpravy. Byt má vlastní plynové ústřední topení. Je zde i možnost instalace krbových kamen. Mimo jiné k bytu náleží i zděný sklep a sklepní kóje. V celém domě byla provedena výměna plastových oken v exteriéru v barvě dřeva. Dále byla provedena rekonstrukce střechy a chodeb. V současné době probíhá zateplování fasády. Jedná se o zděný dům.


Žitavská, Hrádek nad Nisou

www.sreality.cz

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

950 000 Kč

15 323 Kč/m2


0,85 1,01 1,00 1,02 1,03 1,00 1,00



Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 9 000,-Kč do 14 000-Kč/m2, indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. V tomto případě byla k porovnávací hodnotě bytu připočtena hodnota podílu na pozemku p.č. 1626 - zahradě. Bylo zjištěno, že v tržní hodnota stavebních pozemků se pohybuje v intervalu od 200500,- Kč/m2, v tomto případě jednotková cena za m2 plochy pozemku je stanovena ve výši 350,Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 9 006 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 11 953 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 13 820 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 11 953 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 72,47 m2 866 234,- Kč Porovnávací hodnota před korekcí ceny hodnota spoluvl. podílu id. 751/5073 na + 66 010,43 = 932 244,43 pozemku p.č. 1626 - zahradě Výsledná porovnávací hodnota jednotky 932 244 Kč Popis: BJ v původním udržovaném stavu

- 13 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota

932 244 Kč 1 049 491 Kč

Obvyklá cena podíl id. 1/2 373 000 Kč slovy: Třistasedmdesáttřitisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou použitím porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podílu - BJ 3+1 v původním udržovaném stavu, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v BD po částečné revitalizaci (okna, probíhající zateplení fasády) s podílem na zastavěném pozemku a na pozemku ve FC tvořícím zahradu, situovaném v okrajové části města, v blízkosti MŠ, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a dále jej diskontuji o 20%. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k= 20% Návrh OC podílu zaokrouhleno

932 244,- Kč 466 122,- Kč 372 898,- Kč 373 000,- Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 1294, 359, zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 373 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - Sklep v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 643 a pozemcích p.č. 1626 (zahrada ve FC) a p.č.1627 (zastavěný stavbou BD), vše o velikosti 751/5073. zahrnuto v ceně 0,-

3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-

- 14 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: Spoluvl. podíl id. 1/2 na BJ č. 643/5 v BD čp. 643 na pozemku p.č. 1627, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 643 a pozemcích p.č. 1626 a 1627 o velikosti 751/5073, vše v k.ú. a obci Hrádek nad Nisou, zapsané na LV č. 1956 a 1952, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec; se zohledněním práv a závad:

ve výši 373 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 1.4.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1109/59/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1956 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1952 - dálkový náhled Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Dazabáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 16 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 2 1 1 0

Snímek katastrální mapy

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

2016

Recommend Documents