2016

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 3959 – 198 / 2016 dle Usnesení þ.j. 067 EX 15577/15-68

Objednavatel: Sídlo: Iý: Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Marek ěezníþek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 15577/15-68 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 21.01.2016.

Posudek obsahuje:

25 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

v jednom vyhotovení

Výtisk þíslo:

1

Zpracováno:

15.06.2016

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 3959 – 198 / 2016

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................21

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................22

E

PěÍLOHY........................................................................................................................22

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 15577/15-68 ocenit nemovité vČci a jejich souþásti a pĜíslušenství. Jedná se o ocenČní nemovitých vČcí:

Vedlejší stavba: stodola (souþástí pozemku parc.þ. St. 53). PĜíslušenství: oplocení vþ. podezdívky, plotová branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ. Inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, pĜípojka plynovodu a plynomČrný pilíĜek. Souþástí pozemkĤ je rostlinstvo: pozemek parc.þ. 755/1: okrasné stromy (2 kusy). Technický popis staveb, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení, je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 08.06.2016 za pĜítomnosti syna vlastníka nemovitosti, který však neumožnil vnitĜní prohlídku ani bližší zamČĜení staveb þi identifikaci pĜíslušenství. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 15.06.2016, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 736, k.ú. Hrádek, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 21.01.2016 - Snímek katastrální mapy - Usnesení þ.j. 067 EX 15577/15-68 - barevná fotodokumentace

3



- informace získané pĜi místním šetĜení - záznam z venkovní obhlídky nemovitých vČcí - zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 -

Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb. vyhláška þ. 53/2016 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška), ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Petr Ort - OceĖování nemovitostí - Moderní metody a pĜístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 ZbynČk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2016 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2016 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých vČcí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška þ. 53/2016 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška), ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability.

4



Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] kde:

i

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitou vČcí. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovité vČci návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité vČci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

-

bezrizikové míry výnosnosti, prémií (pĜirážek) za rizika. 5


matematické vyjádĜení: kde:


i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu stavby. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou vČcí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovité vČci je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Srovnávací metoda, nČkdy nazývaná též komparativní metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí: Poloha nemovitých vČcí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitých vČcí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitých vČcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma)

6



Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí - prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovité vČci. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade proþ bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité vČci. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku, a to metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8


2


OCENċNÍ

Popis: DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka, je samostatnČ stojící, situovaný na svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Hrádek je ve vzdálenosti 370 m, do TĜince je vzdálenost 9 km. PĜístup ke stavbČ je možný po veĜejné komunikaci, oplocení je provedeno pouze zþásti. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 80-90 lety; údržba: prĤmČrná

Poþet podlaží:

nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy:

kamenné a betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné ze smíšeného zdiva; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dĜevČné trámové

StĜecha:

tvar sedlový; krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ - z pozinkovaného plechu; þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelnČ, v kuchyni

VnČjší povrchy:

brizolit

Schody:

dĜevČné

DveĜe:

dĜevČné hladké, s kovovými i dĜevČnými zárubnČmi, vstupní jsou dĜevČné – z ѿ prosklené

Okna:

plastová s izolaþním dvojsklem

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina, plovoucí podlaha

VytápČní:

ústĜední, kotel je na plyn

OhĜev teplé vody:

zajišĢován plynovým kotlem

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; do jímky

Krytina stĜechy:

Vrata:

osinkocement (šablony)

nejsou

Hygienické vybavení:

WC splachovací; umyvadlo, vana

VnitĜní plynovod:

rozvod je proveden

v koupelnČ

9



Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na plyn)

UpozornČní: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukþní Ĝešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítČ je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skuteþné provedení tedy mĤže být odlišné. StejnČ tak nemohla být provedena detailní identifikace pĜíslušenství. PravdČpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, kuchyĖ, koupelna, WC, 3 pokoje Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení stodoly na pozemku parc.þ. St. 53: Objekt navazuje na rodinný dĤm, je nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží. Základy tvoĜí pravdČpodobnČ kamenné a betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové stČny jsou zdČné ze smíšeného zdiva. StĜecha je sedlová, krov je dĜevČný, krytý osinkocementovými šablonami. Fasádní omítky: bĜizolit, vnitĜní omítky jsou vápenné štukové. Vrata jsou dĜevČná dvoukĜídlá. Podlahu tvoĜí betonová mazanina. Elektroinstalace 220/380 V.

Srovnávací parametry: ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

rodinný dĤm þ.p. 12

116,80

81,80

stodola na pozemku parc.þ. St. 53

64,00

44,80

Název

Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem nČkteré prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem spíše jen prĤmČrné údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování), stĜešní krytina je na hranici své životnosti, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebnČ-technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a prĤmČrné údržbČ.

10



Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit pomČrnČ vysoké finanþní prostĜedky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše znaþnČ pĜesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na pĜedstavČ o rozsahu a kvalitČ rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 736 existuje soubor omezení vlastnického práva (exekuþní pĜíkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité vČci (SN): 1) Rodinný dĤm Nabídková cena: 699 000,- Kþ Lokalita: Rychvald Popis: ěadový koncový, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 3+1. Objekt je po þásteþné rekonstrukci – rozvody energií, plastová okna, koupelna. V suterénu se nachází skladové místnosti; v pĜízemí je obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a dvČ ložnice. Budova: cihlová Stav objektu: þásteþná rekonstrukce Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 93 m2 Plocha užitná: 98 m2 Plocha pozemku: 404 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veĜejný vodovod Plyn: v ulici pĜed domem Odpad: veĜejná kanalizace ElektĜina: 220/380V VytápČní: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ Transparent reality s.r.o Prosecká 524/26, 180 00 Praha - LibeĖ Telefon: +420 608 995 000 www.transparentreality.cz 11



2) Rodinný dĤm Nabídková cena: 850 000,- Kþ Lokalita: TĜinec - OsĤvky Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+1. V suterénu se nachází skladové místnosti; v pĜízemí je obývací pokoj, kuchynČ, WC, koupelna a ložnice; v podkroví pak dva pokoje. Budova: cihlová Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 115 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 2 468 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veĜejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka ElektĜina: 220/380V VytápČní: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ Reality IQ, a.s. BČlidlo 100/7 733 01 Karviná - Fryštát Telefon: +420 774 110 007 www.realityiq.cz

12



3) Rodinný dĤm Nabídková cena: 899 000,- Kþ Lokalita: Karviná - Louky Popis: ěadový koncový, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 5+2. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v pĜízemí je obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a ložnice; v patĜe pak obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a dvČ ložnice. Na pozemku dále stojí hospodáĜská budova. Budova: cihlová Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: patrový Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 72 m2 Plocha užitná: 130 m2 Plocha pozemku: 287 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veĜejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka ElektĜina: 220/380V VytápČní: ústĜední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ FLEXI REALITY, s.r.o. Keltiþkova 1296/58 710 00 Ostrava - Slezská Ostrava Telefon: +420 800 600 603 [email protected]

13



4) Rodinný dĤm Nabídková cena: 945 000,- Kþ Lokalita: Jablunkov Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+1. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v pĜízemí je obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a dvČ ložnice; v podkroví pak jeden pokoj. Na pozemku dále stojí stodola. Budova: cihlová, dĜevČná Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 90 m2 Plocha užitná: 126 m2 Plocha pozemku: 2 309 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka ElektĜina: 220/380V VytápČní: ústĜední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ Reality IQ, a.s. OldĜichovice 869 739 61 TĜinec Telefon: +420 774 110 007 www.realityiq.cz

14



5) Rodinný dĤm Nabídková cena: 950 000,- Kþ Lokalita: Horní Tošanovice Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 8+2. Objekt je v rekonstrukci – prozatím provedeny rozvody energií, podkroví, koupelna a opravena fasáda. V pĜízemí se nachází kotelna, obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a tĜi ložnice; v podkroví pak obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a tĜi ložnice. Budova: cihlová Stav objektu: v rekonstrukci Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 140 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 1 129 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veĜejný vodovod Plyn: v ulici pĜed domem Odpad: veĜejná kanalizace ElektĜina: 220/380V VytápČní: ústĜední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ STING, s.r.o. Tržní 31 738 01 Frýdek-Místek Telefon: +420 800 103 010 www.rksting.cz

15



6) Rodinný dĤm Nabídková cena: 1 000 000,- Kþ Lokalita: Mosty u Jablunkova Popis: ěadový vnitĜní, podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+1 a garáží. V suterénu se nachází garáž, technické a skladové místnosti; v pĜízemí je obývací pokoj, kuchyĖ s jídelnou a WC; v patĜe pak koupelna s WC, balkón a tĜi ložnice. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 73 m2 Plocha užitná: 146 m2 Plocha pozemku: 252 m2 Balkón: ano Terasa: ne Sklep: ano Voda: veĜejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka ElektĜina: 220/380V VytápČní: ústĜední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz

16



7) Rodinný dĤm Nabídková cena: 1 090 000,- Kþ Lokalita: Hrþava Popis: SamostatnČ stojící, podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 6+2. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v pĜízemí je obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a dvČ ložnice; v patĜe pak obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a dvČ ložnice. Na pozemku dále stojí garáž a hospodáĜská budova. Budova: cihlová Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: patrový Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 104 m2 Plocha užitná: 218 m2 Plocha pozemku: 5 164 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veĜejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka ElektĜina: 220/380V VytápČní: ústĜední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz

17



8) Rodinný dĤm Nabídková cena: 1 100 000,- Kþ Lokalita: Hrþava Popis: SamostatnČ stojící, podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 7+2. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v pĜízemí je obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a dvČ ložnice; v patĜe pak obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a tĜi ložnice. Na pozemku dále stojí garáž. Budova: cihlová Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: patrový Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 115 m2 Plocha užitná: 240 m2 Plocha pozemku: 540 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veĜejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka ElektĜina: 220/380V VytápČní: ústĜední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ STING, s.r.o. 1. máje 540 739 61 TĜinec Telefon: +420 800 103 010 www.rksting.cz

18



9) Rodinný dĤm Nabídková cena: 1 100 000,- Kþ Lokalita: TĜinec - Nebory Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+1. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v pĜízemí je obývací pokoj, kuchynČ, koupelna s WC a ložnice; v podkroví pak dva pokoje a terasa. Na pozemku dále stojí hospodáĜská budova. Budova: cihlová Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 75 m2 Plocha užitná: 130 m2 Plocha pozemku: 1 978 m2 Balkón: ne Terasa: ano Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka ElektĜina: 220/380V VytápČní: ústĜední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kanceláĜ Claris realitní kanceláĜ s.r.o. K Nemocnici 166/14 741 01 Nový Jiþín Telefon: +420 775 686 000 www.rkclaris.cz

19



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité vČci nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovité vČci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9

Index odlišnosti IO

Cena ke srovnání [Kþ]

zdroj

poloha

699 000 850 000 899 000 945 000 950 000 1 000 000 1 090 000 1 100 000 1 100 000

1,00 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

0,90 0,90 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,10 0,90

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,15 1,00 1,00 0,90 1,20 1,00 0,95 1,10 1,00 0,95 1,10 1,00 0,70 1,20 1,00 0,90 1,00 1,00 0,65 1,10 1,00 0,65 1,10 1,00 0,95 1,05 1,00 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kþ] 723 465 702 270 718 683 797 426 678 300 803 250 728 692 735 378 839 396 9 747 429 750 000 53 372 678 300 696 628 750 000 803 372 839 396

20



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých vČcí:

vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

750 000,- Kþ slovy: Sedmsetpadesáttisíc korun þeských Poznámky: Vedlejší stavba: stodola (souþástí pozemku parc.þ. St. 53). PĜíslušenství: oplocení vþ. podezdívky, plotová branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ. Inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, pĜípojka plynovodu a plynomČrný pilíĜek. Souþástí pozemkĤ je rostlinstvo: pozemek parc.þ. 755/1: okrasné stromy (2 kusy).

21



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3959 – 198 / 2016 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 15.06.2016 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy

22


PĜíloha: Fotodokumentace


PĜíloha: Fotodokumentace

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 87424495-28595-160726180354, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 25 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 26.07.2016

87424495-28595-160726180354

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

2016

Recommend Documents