2016

Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991, č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 15.4.2015, č.j. Spr. 603/2015-16  Luční 19, 616 00 Brno  +420 602 763 415 [email protected]

Znalecký posudek č. 2612 – 15/2016

o ceně podílu ve výši 1/2 pozemku parcely č. St. 268, jehož součástí je rodinný dům č.p. 232, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 602 pro katastrální území Lysice, obec Lysice, okres Blansko, Jihomoravský kraj.

Zadavatel posudku

: JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 2418/14-42 ze dne 1.2.2016 Účel posudku : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí Posudek podal : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19 616 00 Brno tel. +420 602 763 415; [email protected] Oceňovací předpis : odhad ceny obvyklé ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění, s využitím vyhl. č. 441/2015 Sb. v aktuálním znění a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé Posudek vyhotoven : ke dni místního šetření Datum místního šetření : 16.2.2016 Místo, datum vyhotovení : Brno, 15.3.2016 Počet stran: 18

Počet příloh:

7

Počet vyhotovení:

3

Vyhotovení č.:

3

Znalecký posudek č. 2612-15/2016................................................................................................................ rodinný dům č.p. 232, Lysice

Úvod Znalecký posudek o ceně podílu ve výši 1/2 pozemku parcely č. St. 268, jehož součástí je rodinný dům č.p. 232, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 602 pro katastrální území Lysice, obec Lysice, okres Blansko, Jihomoravský kraj uložil vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 2418/14-42 ze dne 1.2.2016. Usnesením č.j. 97EX 2418/14-42 ze dne 1.2.2016 je mi uloženo stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 2418/14-13 ze dne 19.8.2014, uvést všechna příslušenství nemovitostí, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva a stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejich příslušenství. Na základě usnesení bylo písemně svoláno místní šetření na den 16.2.2016. Místního šetření se zúčastnila a částečnou prohlídku umožnila paní Lada Hršelová. Ocenění je tedy provedeno na základě prohlídky a zaměření, které se uskutečnilo dne 16.2.2016. Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. § 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé.

NÁLEZ Podklady katastr nemovitostí:

-

výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 602 pro k.ú. a obec Lysice, okres Blansko ze dne 25.1.2016; aktuální katastrální mapa ze serveru ČÚZK:

2

Znalecký posudek č. 2612-15/2016 ................................................................................................................ rodinný dům č.p. 232, Lysice

nabývací tituly: dokumentace: ostatní:

oceňovací předpisy a použitá literatura:

nebyly předloženy nebyla k dispozici - usnesení č.j. 97EX 2418/14-42 ze dne 1.2.2016; - exekuční příkaz č.j. 97EX 2418/14-13 ze dne 19.8.2014; - prohlídka a zaměření nemovitostí provedená dne 16.2.2016 za přítomnosti paní Lady Hršelové; - údaje sdělené při místním šetření; - databáze realizovaných prodejů Asociace znalců a odhadců, z.o.; - nabídky realitních kanceláří. - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen „zák.“; - vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. v úplném znění, dále jen „vyhl.“; - skripta „Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II“, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, 2001.

Oceňované nemovitosti Stavby výčet: předmětem ocenění je řadový částečně podsklepený rodinný dům, venkovní úpravy, kterými jsou přípojky v rozsahu sděleném při místním šetření, a to plynovodní přípojka, elektro přípojka, vodovodní přípojka a kanalizační přípojka a dále zpevněná plocha dvorku a opěrná zeď na hranici pozemku ze severní strany, resp. ze strany dvorku. lokalizace pozemek s rodinným domem se nachází v městysi Lysice s 1 946 obyvateli. Vybavení obce je základní, v obci je, mimo obecního úřadu, mateřská škola a základní škola, základní síť obchodu a služeb, restaurační zařízení, koupaliště, tělocvična, stadion a hřiště a dále ordinace praktických lékařů. Vyšší občanská vybavenost je dostupná v Blansku a částečně v Kunštátě. Pozemek s rodinným domem se nacházejí v obytné zástavbě převážně rodinných domů u ulice Boskovická, severovýchodně od centra městyse. Příjezd a přístup je z ulice Boskovická. Prkovací možnosti v okolí jsou omezené. popis: řadový vnitřní částečně podsklepený rodinný dům má v půdorysu obdélníkový tvar s vystupující přístavbou koupelny směrem od ulice z pravé strany při pohledu z ulice:

Rodinný dům, který je řešen jako jednogenerační, je přízemní se sedlovou střechou, bez obytného podkroví. 3


Vstup do domu je z jižní strany, z ulice Boskovická do chodby ústící do haly, ze které se vstupuje do dvorní přístavby - do koupelny se záchodem a komory, dále do kuchyně s jídelnou umístěné v prostoru zobytněné verandy a na dvorek mezi uliční částí RD a přístavbou:

Z chodby je vpravo vstup do obytné místnosti s okny do ulice a vlevo do obytné místnosti, která však nebyla v době šetření paní Hršelovou zpřístupněna. Z přístupné obytné místnosti nacházející se vpravo od chodby je vstup do zobytněné verandy, ve které se nachází kuchyň a jídelní kout. Z prostoru verandy je údajně přístup do suterénu, ale ani do prostor suterénu, stejně jako do obytné místnosti vlevo a do komory mezi koupelnou a levým pokojem nebyl umožněn přístup. Přístup nebyl možný ani do půdního prostoru - proto je výška krovu určena odhadem, stejně jako rozměry sklepních prostor. Rodinný dům je zděný, založený na betonových základových pásech (zda je provedena izolace proti zemní vlhkosti po celém obvodu domu se nepodařilo zjistit), střecha je sedlová, údajně s dřevěným krovem, krytá plechem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou břízolitové ze strany ulice a vápenné ze strany dvora, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady jsou keramické standardní, značně opotřebované a poškozené, v jídelním koutě je provedeno obložení zdí dřevem, a stropu sololitem. Obložení stropu je poničené a zdí poškozené – neudržované. Vstup do domu je přes venkovní kovové prosklené dveře. Okna jsou dřevěná dvojitá s opotřebovanými rámy: 4


Podlahy jsou v obytných místnostech kryté prkny, v koupelně a na části verandy dlažbou. V koupelně vybavené plastovou rohovou vanou a umývadlem je proveden rozvod teplé a studené vody, jako zdroj teplé vody slouží el. boiler. V koupelně se nachází i splachovací záchodová mísa. V kuchyni je plynový sporák. V obytné místnosti vpravo se nachází krb a plynové podokenní topidlo WAW (pravděpodobně stejné topidlo je umístěno i v levé obytné místnosti):

místnost suterén (odhad) 1 Sklep celkem 1

Rodinný dům byl údajně postaven v roce 1905. Tento údaj nebylo možno ověřit. Pravděpodobně v sedmdesátých letech byla provedena rozsáhlejší údržba, o které svědčí např. vstupní dveře, vypínače, plynové topidlo apod. V roce 2002 byla údajně provedena další rekonstrukce, v rámci které byla v přístavbě zřízena koupelna se záchodem a vybudována opěrná zeď na dvoře. V roce 1996 byla opravena střecha, a to údajně včetně nové střechy nad verandou, resp. kuchyní a nad přístavbou. V posledním období však nebyla údržba prováděna vůbec, naopak, stavba a především interiéry jsou ve zhoršeném stavu bez jakékoliv údržby, v důsledku čehož došlo k výraznému poškození prvků krátkodobé životnosti. Opotřebení je určeno na základě odborného odhadu, a to na 65 %. Výměry jednotlivých místností jsou následující: výměra (podlahová plocha) 1.PP 18,00 m2 18,00 m2

sklep, pokoj a komora nebyly zpřístupněny

5


chodba pokoj vpravo kuchyň s jídelnou pokoj vlevo (odhad)1 komora1 hala na konci chodby koupelna Celkem 1.NP

1.NP

4,29*1,57 4,79*5,76 5,98*2,12 4,20*4,30 2,60*1,50 3,13*2,73 3,48*2,63-1,20*0,15-0,37*0,45

Celkem: Pozemky výčet:

6,74 27,59 12,68 18,06 3,90 8,54 8,81 86,32

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

104,32 m2 Pozemek p.č. výměra (m2) druh pozemku St. 268 147 zastavěná plocha a nádvoří Celkem: 147 Pozemek má téměř čtvercový tvar. V jižní a západní části je postaven rodinný dům, v severovýchodním rohu pozemku se nachází dvorek. Pozemek je téměř rovinné konfigurace, ale proto, že původní terén byl značně svažitý jižním směrem a v průběhu výstavby RD byl z části odtěžen, je dvorek ohraničen ze severní strany opěrnou zdí.

POSUDEK metodika:

jako jedna z indikací ceny obvyklé je určena cena s přiměřeným využitím cenového předpisu, a to porovnávacím způsobem. Dále je určena porovnávací hodnota rodinného domu s pozemkem, a to na základě realizovaných prodejů podobných nemovitostí nebo na základě nabídek realitních kanceláří. Na základě vyhodnocení takto získaných hodnot a současné situace na trhu s nemovitostmi je odhadnuta cena obvyklá nemovitostí.

Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Základní informace Adresa předmětu ocenění: 679 71 Lysice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Lysice Katastrální území: Lysice Počet obyvatel: 1 946 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 610,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka

6

č. III IV III

Pi 0,70 0,60 1,02

I III

1,00 0,90


O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 608,00 Kč/m2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II V

Pi 0,00 0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,03 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit I 0,00 na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská I 0,00 vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V -0,02 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost III 0,02 centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti kom. využití II 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,040

7


Ocenění pozemku Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku, expozice - Svažitost pozemku nad 15 %; ost. orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II II III I I II

Pi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,990 * 1,040 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 608,00 1,030 626,24 Typ

Název

§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní Výměra číslo [m2] St. 268 147,00 147,00

Jedn. cena [Kč/m2] 626,24 2 m

Cena [Kč] 92 057,28 92 057,28

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 110 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 1 975 Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 901,00 Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 2,90*6,20 = 17,98 m2 1.NP: 3,18*5,40+11,67*8,55 = 116,95 m2 Obestavěný prostor OP: 17,98*2,00+3,18*5,40*2,10+11,67*8,55*(1,95+4,13+3,65+ = 516,78 m3 + 2,10)*0,25+11,67*8,55*3,00*0,5 Obestavěný prostor - celkem: = 516,78 m3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 116,95 m2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 134,93 m2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,15 8


Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 41 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (41 + 15)= 0,720

č. I

Vi typ A

II III III II V II III I II II

-0,01 0,00 0,03 0,01 0,08 -0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00

I

-0,01

III III

0,00 0,85

12

Index vybavení

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,720 = 0,630 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,00 Kč/m3 * 0,630 = 1 197,63 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 516,78 m3 * 1 197,63 Kč/m3 * 1,000 * 1,040= 643 667,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 643 667,68 Kč Cena staveb celkem = 643 667,68 Kč Pozemky - celkem + 92 057,28 Kč Pozemek - zjištěná cena

=

735 724,96 Kč

Cena určená porovnávacím způsobem s přiměřeným využitím cenového předpisu (zaokrouhleno): 736 000,00 Kč

Porovnávací hodnota metodika: odhad ceny obvyklé je proveden mj. na základě cenového porovnání (porovnávací způsob) z nabídek realitní inzerce a na základě vyhodnocení realizovaných prodejů. Prostřednictvím realitní inzerce nabízené nemovitosti jsou následně obvykle prodávány za cenu nižší než v inzerci požadovanou, neboť realitní kanceláře mají vedle databáze prodávajících klientů i databáze poptávajících klientů a v případě, že je požadovaná cena akceptovatelná, jsou takovéto nemovitosti ihned prodávány a pouze ty nemovitosti, které jsou za požadovanou cenu neprodejné, jsou inzerovány. Z toho 9


je zřejmé, že tržní hodnota nemovitostí prodávaných prostřednictvím realitní inzerce nemůže být vyšší než v inzerci požadovaná. Reálná tržní hodnota inzerovaných nemovitostí podobného typu, které jsou následně obchodovány, činí cca 80 - 90 % z původně požadované ceny. Cenové porovnání: technické parametry oceňovaných nemovitostí (zaokrouhleno): obestavěný prostor oceňovaného RD: podlahová plocha oceňovaného RD: zastavěná plocha 1.NP: výměra oceňovaného pozemku: příslušenství – přípojky, zpevněná plocha dvorku, opěrná zeď Realizované prodeje a aktuální nabídky realitních kanceláří: 1) Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl. sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

517 104 117 147

Doubravice nad Svitavou, okr. Blansko 1.PP/1.NP Typ 4+1 Krajový, řadový dům, k datu ocenění v dobrém stavu po přestavbě, stavba ve stáří 79 let. Dům tradiční technologie, zdivo cihelné, okna měněná plastová, ost .konstrukce částečně opravené, v koupelně vana a umyvadlo, vytápění kotlem na plyn, vybavenost k výměně. Umístění při centru obce. 172,00 Podl. plocha celková (m2) 137,00 Obest. prostor (m3) 840,00 0 z celkové p.p. 0 z celkové p.p. plocha 20,00 Navíc podl.pl. 0,00 pl. garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) 997 Napojení na sítě Kanalizace do řadu, vodovod veř., elektro, ZP Za domem vedlejší stavba, dvorek a malá zahrada 1 345 000 cena za m2 podl. plochy 9 818 Datum prodeje 08/15 Podepsaná kupní smlouva, cena pozemku 400 Kč/m2 Zdroj KC BKS

obestavěný prostor OP 840 podlahová plocha PP 137 výměra pozemku 997 2 typ nemovitosti nepodsklepený řadový krajní větší RD K1 lokalita co do zájmu kupujících horší lokalita K2 stáří mírně mladší RD K3 údržba lepší K4 vybavení podobné K5 příslušenství vedlejší stavba K6 pozemek větší K7 zdroj nabídky sjednaný prodej (zohledněno datum prodeje) Kz koef. cen. porovnání Kc = K1* K2* K3* K4* K5* K6* K7 Kc datum prodeje 08/2015 cena C 1345000,00 Kč cena upravená na zdroj CÚ = C*Kz 1412250,00 Kč Odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí na základě porovnání: TH = (CÚ/OP*517*Kc+CÚ/PP*104*Kc)/2 883282,06 2

m3 m2 m2 m2

obecně platí nepřímá úměra mezi velikostí nemovitostí a cenou

10

m3 m2 m2 1,05 1,10 0,95 0,95 1,00 0,97 0,90 1,05 0,91

Kč


2) Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení

Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl. sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

Okres Blansko, Jedovnice 1 NP Typ 3+1 Dům cca z r. 1932, v r. 2012 nové rozvody elektřiny a vyvložkovány komíny. Podstandardní vybavení, dům delší dobu užíván pouze k rekreaci. Podlahy kryté prkny na sraz nebo betonovou mazaninou. V kuchyni je pouze el. vařič a KL, v komoře je sporák na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře původní náplňové v dřevěných zárubních. Vytápění je lokální - 1x kamny na tuhá paliva, 1x kachlovými kamny, 1x sporákem. Ohřev vody není řešen. V domě není koupelna, WC je pouze suché na dvoře. 86,70 Podl. plocha celková (m2) 68,75 Obest. prostor (m3) 426,42 6,50 z celkové p.p. pl. 0 z celkové p.p. plocha 0 Navíc podl.pl. 0 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) 327 Napojení na sítě voda, elektro, kanalizace vedena před domem Zděný dřevník, sklad, prostorný zděný přístřešek se vstupem na půdu v 1.NP. 950 000 cena za m2 podl. plochy 13 818 Datum prodeje 10/2015 Cena uvedena v objednávce banky, potvrzena prodávajícím Zdroj ústně ústně. KC

obestavěný prostor podlahová plocha výměra pozemku typ nemovitosti lokalita stáří údržba

částečně podsklepený řadový výrazně menší RD podobná až mírně lepší mladší RD podobná, užíváno jako rekreační objekt v lokalitě vhodné k rekreaci horší dřevník mírně větší realizovaný prodej (zohledněno datum prodeje)

426 m3 69 m2 327 m2 K1 0,90 K2 0,95 K3 0,95 K4 K5 K6 K7 Kz Kc

vybavení příslušenství pozemek zdroj nabídky koef. cen. porovnání datum prodeje 10/2015 cena 950000,00 Kč cena upravená na zdroj 969000,00 Kč Odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí na základě porovnání: 988693,01

0,95 1,05 1,00 0,93 1,02 0,75

Kč

3) Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl. sklepa (m2) Pozemek (m2)

Okres Blansko, obec Sudice 1.NP Typ 3+1 RD odhadem starý přes 120-150 roků. Rekonstrukce v roce1985 a pak dílčí v roce 2005: nová tašková krytina, nová vápenná hladká fasáda, nové klempířské prvky. Vybavenost : splach. samostatný WC, koupelna s vanou a umývadlem s ohřevem teplé vody v koupel. kamnech na uhlí, kuchyň s plyn. sporákem, kuch. linkou a s dřezem s rozvodem teplé a st. vody s el. průtokovým ohřívačem. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. 190 Podl. plocha celková (m2) 145,75 Obest. prostor (m3) 950 z celkové p.p. pl. z celkové p.p. plocha Navíc podl.pl. garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) 1 121 Napojení na sítě El. s rozvodem 220/380V, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, zemní plyn

11


Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

Zpev. plocha dvora ze zámk. dlažby, oplocení dvoru zdí s vraty, oplocení zahrady drát. pletivem, vedlejší stavba s garáží, s domácí dílnou a dřevníkem, přístřešek a trvalé okrasné porosty na zahradě. 1 550 000 cena za m2 podl. plochy 10 634 Datum prodeje 07/2015 Zdroj KC KS-PU

obestavěný prostor podlahová plocha výměra pozemku typ nemovitosti lokalita

nepodsklepený řadový větší rodinný dům severně od Boskovice – horší z hlediska zájmu kupujících starší RD lepší podobné až mírně horší dřevník, garáž, vedlejší stavba výrazně větší realizovaný prodej (zohledněn datum prodeje)

950 m3 145 m2 1121 m2 K1 1,10

K2 stáří K3 údržba K4 vybavení K5 příslušenství K6 pozemek K7 zdroj nabídky Kz koef. cen. porovnání Kc datum prodeje 07/2015 cena 1150000,00 Kč cena upravená na zdroj 1196000,00 Kč Odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí na základě porovnání: 701543,86

1,05 1,05 0,90 1,05 0,90 0,90 1,04 0,93

Kč

4) Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl. sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

Okres Blansko, Hodonín u Kunštátu – okraj obce 1NP Typ 1+1 Jedná se o samostatně stojící RD odhadovaného stáří 90 let, poslední modernizace ca před 40 lety, v posledním období pouze instalován nový kotel a oprava části podlahy v kuchyni. Stav objektu je dobrý až průměrný. Jedná se o zděný dům, jež nebyl v posledním období užíván, údržba mírně zanedbaná, některé PKŽ na konci životnosti. Vybavenost standard až podstandard. Dispozice nemoderní, průchozí pokoje. 77,00 Podl. plocha celková (m2) 57,72 Obest. prostor (m3) 311,85 0 z celkové p.p. pl. 0 z celkové p.p. plocha 0 Navíc podl.pl. 0 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) 531 Napojení na sítě Dům je napojen na elektro vzdušným kabelem, veřejný vodovod z řádu, kanalizaci i zemní plyn. Příslušenstvím jsou přípojky na IS, přístavby a běžné venkovní úpravy. 599 000 cena za m2 podl. plochy 10 378 Datum prodeje 08/15 Negativní vliv: dům je situován při hlavní průjezdné silnici. Zdroj KC KS

12


5)

obestavěný prostor 312 podlahová plocha 58 výměra pozemku 531 typ nemovitosti nepodsklepený samostatně stojící menší RD K1 lokalita západně od Blanska, rekreační oblast, dále od Brna K2 stáří podobně starý RD K3 údržba podobná K4 vybavení podobné K5 příslušenství hosp. část K6 pozemek větší K7 zdroj nabídky realizovaný prodej (zohledněn datum prodeje) Kz koef. cen. porovnání Kc datum prodeje 08/2015 cena 599000,00 Kč cena upravená na zdroj 628950,00 Kč Odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí na základě porovnání: 911389,42

Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl. sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

m3 m2 m2 0,85 1,10 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 1,05 0,84

Kč

Blansko, obec Letovice, ul. Česká 1.PP/2.NP Typ 6+kk RD je starý přes 70. let. Vytápění RD je ústřední s kotlem na tuhá paliva a plyn. 314 Podl. plocha celková (m2) 235,6 Obest. prostor (m3) 1 171,9 17,2 z celkové p.p. z celkové p.p. plocha Navíc podl.pl. pl. garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) 1 236 Napojení na sítě Obecní vodovod, elektřinu 220/380V, kanalizaci a plyn. Vedlejší zděná kůlna za RD, přípojky sítí, oplocení pozemku, chodník ze zámk. dlažby, chodník ke kotelně, plotová vrata a vrátka, trvalé a okrasné porosty na zahradě. 1 899 000 cena za m2 podl. plochy 8 060 Datum prodeje 07/2015 Zdroj KC KS-PU

obestavěný prostor podlahová plocha výměra pozemku typ nemovitosti lokalita stáří údržba vybavení příslušenství pozemek zdroj nabídky koef. cen. porovnání datum prodeje cena cena upravená na zdroj

podsklepený řadový krajní výrazně větší RD lépe vybavená obec u Boskovice mladší RD výrazně lepší lepší, soudobé dřevník velký pozemek realizovaný prodej (zohledněn datum prodeje) 07/2015 1899000,00 1974960,00 13

1172 236 1236 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kz Kc Kč Kč

m3 m2 m2 1,15 0,95 0,95 0,85 0,90 0,98 0,90 1,04 0,70


Odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí na základě porovnání:

609534,84

Kč

6)

obestavěný prostor podlahová plocha výměra pozemku typ nemovitosti lokalita stáří údržba vybavení příslušenství pozemek zdroj nabídky koef. cen. porovnání datum prodeje cena cena upravená na zdroj

řadový krajní větší RD z hlediska zájmu kupujících mírně lepší není uvedeno, dle fotografie pravděpodobně mladší RD údržba dle fotografií lepší podobné až mírně lepší garáž mírně větší nabídka RK nabídka RK

- m3 160 m2 400 m2 K1 1,05 K2 0,98 K3 K4 K5 K6 K7 Kz Kc

2150000,00 Kč 1827500,00 Kč 14

0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,85 0,80


Odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí na základě porovnání:

950300,00

Kč

obestavěný prostor podlahová plocha 406 výměra pozemku 1267 typ nemovitosti řadový krajní větší RD K1 lokalita srovnatelná K2 stáří není uvedeno K3 údržba údržba dle fotografií podobná K4 vybavení podobné K5 příslušenství kůlna a dvě garáže K6 pozemek velký K7 zdroj nabídky nabídka RK Kz koef. cen. porovnání Kc datum prodeje nabídka RK cena 3000000,00 Kč cena upravená na zdroj 2700000,00 Kč Odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí na základě porovnání: 643211,82

m3 m2 m2 1,15 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 0,93

7)

15

Kč


Cena rodinného domu a pozemku jako celku, určená porovnávací metodou, se pohybuje okolo: (883 282,06 Kč + 988 693,01 Kč + 701 543,86 Kč + 911 389,42 Kč + 609 534,84 Kč + 950 300,00 Kč + 643 211,82 Kč)/7 = 812 565,00 Kč 

813 000,00 Kč Závěrečná rekapitulace (nemovité věci jako celek): Zjištěné ceny: Cena s využitím cenového předpisu Porovnávací hodnota Odhadovaná cena obvyklá

736 000,00 Kč 813 000,00 Kč 810 000,00 Kč

Při odhadu ceny obvyklé pozemku parcely č. St. 268, jehož součástí je rodinný dům č.p. 232, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 602 pro katastrální území Lysice, obec Lysice, okres Blansko, Jihomoravský kraj jako celku je preferována porovnávací hodnota určená porovnávacím způsobem na základě vyhodnocení prodejů a nabídek prodejů podobných nemovitých věcí, která je však v konkrétním případě blízka i ceně určené porovnávacím způsobem s využitím aktuálně platného oceňovacího předpisu.

Práva a závady spojené s nemovitostmi Na výpisu z KN, LV č. 602 pro katastrální území a obec Lysice není k datu 25.1.2016 uvedena služebnost, výměnek a/nebo věcné břemeno. Pozemek ani rodinný dům údajně nejsou pronajímány a nejsou známa ani další nájemní práva.

16


Závěr Úkolem uloženým mi usnesením č.j. 97EX 2418/14-42 ze dne 1.2.2016 je stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 2418/14-13 ze dne 19.8.2014, uvést všechna příslušenství nemovitostí, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva a stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejich příslušenství. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl prohlídku zpřístupněných částí nemovitých věcí a zaměření předmětu ocenění a na základě prohlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji cenu obvyklou pozemku parcely č. St. 268, jehož součástí je rodinný dům č.p. 232, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 602 pro katastrální území Lysice, obec Lysice, okres Blansko, Jihomoravský kraj jako celku ke dni vyhotovení znaleckého posudku na: 810 000,00 Kč Předmětem ocenění je však ideální spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2. Při odhadu ceny obvyklé uvedeného podílu z ceny obvyklé nemovitostí jako celku není možné tento podíl uvažovat ve výši matematické 1/2 z částky 810 000,00 Kč. Matematická polovina z odhadované ceny obvyklé činí 405 000,00 Kč, avšak cena ideální části nemovitostí bývá nižší než matematický podíl, a to obvykle o 15 % až 40 %3, v případě velmi malých spoluvlastnických podílu může dojít až k jejich neprodejnosti (čím menší obchodovaný podíl, tím menší podíl z ceny). Proto cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku parcely č. St. 268, jehož součástí je rodinný dům č.p. 232, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 602 pro katastrální území Lysice, obec Lysice, okres Blansko, Jihomoravský kraj odhaduji k datu vyhotovení znaleckého posudku na:

330 000,00 Kč

Rodinný dům č.p. 232 na pozemku p.č. St. 268 je v posledním období udržován pouze sporadicky a je zanedbaný. K rodinnému domu náleží venkovních úprav, kterými jsou přípojky v rozsahu sdělením při místním šetření, a to plynovodní, elektřiny, kanalizační a vodovodní, a dále zpevněná plocha na dvoře a opěrná zeď ohraničující dvůr ze severní strany. V domě se nachází elektrický boiler, plynový sporák, vana umývadlo a splachovací záchod umístěný v koupelně a minimálně jedno podokenní plynové topidlo. Na listu vlastnictví nejsou zapsána věcná břemena, výměnky a služebnosti. Rodinný dům a jeho příslušenství a pozemek údajně nejsou pronajímány (čemuž nasvědčuje i jejich aktuální stav a způsob užívání). Na základě výše uvedených skutečností proto odhaduji výslednou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku parcely č. St. 268, jehož součástí je rodinný dům č.p. 232, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 602 pro katastrální území Lysice, obec Lysice, okres Blansko, Jihomoravský kraj k datu vyhotovení znaleckého posudku na:

330 000,00 Kč Slovy: Třistatřicettisíc korun českých.

V Brně 15. března 2016 3

Ing. Jaroslav Bejšovec

Znalecký standard Asociace znalců a odhadců č. 1

17


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991, č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2612 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 1616.

Ing. Jaroslav Bejšovec

18


19


20


21


22


23


24


25

2016

Recommend Documents