ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 198/7668/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 3123/178 v bytovém domě č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská v Mostě, okres Most, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 198/7668/2016
LV no.: 23865
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) – byt č. 3123/178 v bytovém domě č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Komořanská 3123, 434 01 Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
Appurtenances: Příslušenství:
Market value Tržní hodnota
190 000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
190 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
194 000 Kč
Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba:
537 395 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1 byt č. 3123/178 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) komora na společné chodbě,skl. kóje
Čísla parcel Parcel of land nr.
4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11
Size: Velikost:
celkem 2204 m2, podíl 3875/1123197, tj. 7,6 m2 zastavěná plocha a nádvoří
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh:
Infrastructure: Infrastruktura
úplná
Unit price: Jednotková cena:
450 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
montovaný z panelových dílců plošných
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
38,75 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
1987 35 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 23865 je bytová jednotka č. 3123/178 ve vlastnictví Dagmar Kastnerové, Komořanská 3123/16, 434 01 Most.
bytem
Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 23865 je vlastnické právo k bytu omezeno - předkupním právem na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 26.1.2012 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 147.113, 85 Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.3.2015 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 2.123 Kč s příslušenstvím ve prospěch Pojišťovny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.4.2015 - zahájením exekucí - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz LV č. 23865) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 23865 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 23865 je evidováno - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 147.113, 85 Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.3.2015 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 2.123 Kč s příslušenstvím ve prospěch Pojišťovny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.4.2015 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: bytová jednotka je situována v zatepleném bytovém domě, má plastová okna veškerá občanská vybavenost v dosahu dostatek parkovacích míst v okolí domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 23865 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 17.8.2016 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 25.srpna 2016 za účasti Dagmar Kastnerové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
699594 Most II 567027 Most 67089 01.01.2016 CZ0425 Most Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec – Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice – Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem – Most – Cheb a Most – Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123, umístěném na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská v Mostě. Bytový dům č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 (místně označený blok 701) je samostatně stojící budova, je situován ve východní části zastavěného území Statutárního města Most, městské čtvrti Liščí vrch. Jde o lokalitu zastavěnou koncem 80. let min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná, veškerá občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v 6. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123, umístěného na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská v Mostě. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží (s bytovými jednotkami) a 1 podzemní podlaží (se společnými prostory a sklepními kójemi). K bytu náleží podíl o velikosti 3875/1123197 na společných částech domu č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 a na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II . Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 2+kk s příslušenstvím sestává z kuchyňského koutu, 2 pokojů, předsíně, koupelny s WC, sklepní kóje a komory na společné chodbě. Podlahová plocha bytu činí 38,75 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, ohřev vody je z dálkového zdroje. Vybavení oceňovaného bytu tvoří rohová vana, umývadlo a záchod, kuchyňská linka, sklokeramická deska, horkovzdušná trouba, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC, keramickou dlažbou a plovoucí podlahou. -4-
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1987, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 29 let. Dům byl rekonstruován, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, bylo provedeno zateplení fasády domu, obnovena střešní krytina, obnoveny vstupní vchodové dveře apod. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt byl v roce 2009 částečně rekonstruován vč. původního bytového jádra, je osazena nová kuchyňská linka vč. spotřebičů, nové nášlapné vrstvy podlah, bezpečnostní dveře, vnitřní rozvody elektřiny apod. Byt je řádně udržován. Celkový technický stav oceňovaného bytu lze hodnotit jako dobrý.
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 3113/178 náleží podíl 3875/1123197 na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 3123/178 v bytovém domě č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská, okres Most, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 23865 pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25.srpna 2015 celkem
190.000,- Kč Slovy: Stodevadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 23865 je vlastnické právo k bytu omezeno - předkupním právem na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 26.1.2012 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 147.113, 85 Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.3.2015 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 2.123 Kč s příslušenstvím ve prospěch Pojišťovny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.4.2015 - zahájením exekucí - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 23865. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 198/7668/2016.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 26.srpna 2016
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
198/7668/2016
LV no.:
23865
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
byt č. 3123/178
38,75
21 200
821 500
35,0
533 975
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
533 975
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1 2
zastavěná plocha a nádvoří
4951/4 až 4951/11
8
450
3 420
podíl o velikosti 3875/1123197
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
3 420
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
537 395
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
2
Kč
2
m
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Kč
Kč/m
Cena za objekt
Comments
Komentář
2
Kč/m
1
Most, Lidická
270 000,00
VIII-16
42,00
2+kk
6 429
0,95
256 500,00
6 107
nabídka 1)
2
Most, Komořanská
260 000,00
I-15
66,96
3+kk
3 883
1,00
260 000,00
3 883
vydražená cena 2)
3
Most, Komořanská
250 000,00
VIII-16
40,00
2+kk
6 250
0,80
200 000,00
5 000
nabídka 3)
0,537
mil.Kč
1) nabídka, realitní kancelář Dumrealit.cz Sever Most, BJ v původním stavu, BD prošel revitalizací 2) údaj z vlastní databáze, BJ po částečné rekonstrukci, BD prošel revitalizací 3) nabídka, realitní kancelář Dumrealit.cz Sever Most, BJ po rekonstrukci, BD prošel revitalizací
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,194
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,190
mil.Kč
Byt č. 3123/178 v ulici Komořanská v Mostě
Situace oblasti
Situace lokality
Byt č. 3123/178 v ulici Komořanská v Mostě
Bytový dům č.p. 3116 až 3123
Vchod do domu č.p. 3123
Přístupová cesta
Ulice Komořanská
Vstupní chodba v domě
Vstup do bytu č. 3123/178
Koupelna s WC
Pokoj
Pokoj
Kuchyňský kout
-2-
