2016

Znalecký posudek č. 6567-70/2016 Stanovení ceny obvyklé polyfunkčních domů č.p. 15 a 25 včetně příslušných pozemků, kat. území Náchod

Zpracoval: Identifikační číslo: Sídlo:

Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) 615 011 07 Anny Letenské 1120/17, Praha 2

Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako „Zadavatel“) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 5/14 - 940

Posudek obsahuje celkem 60 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.

Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

Obsah: 1

ÚVOD .................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 Jmenování znalce ......................................................................................................... 6 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 Hlavní používané zkratky a pojmy ................................................................................ 7 Použitá literatura ........................................................................................................... 8

2

IDENTIFIKACE VLASTNÍKA................................................................................................ 9

3

IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ........................................................................................... 9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

4

METODY OCENĚNÍ ............................................................................................................ 19 4.1 4.2 4.3

5

Budova čp 15 ................................................................................................................ 9 Budova čp 25 .............................................................................................................. 11 Tržnice ......................................................................................................................... 12 Poloha ......................................................................................................................... 14 Dopravní poměry ......................................................................................................... 15 Územní plán ................................................................................................................ 15 Infrastruktura ............................................................................................................... 17 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 17 Nákladová metoda ...................................................................................................... 19 Výnosová metoda ........................................................................................................ 19 Porovnávací metoda ................................................................................................... 20

ANALÝZA HODNOTY ........................................................................................................ 21 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Volba metody .............................................................................................................. 21 Výpočet nákladovou metodou – Budova čp 15 ........................................................... 21 Výpočet výnosovou metodou – Budova čp 15 ............................................................ 23 Výpočet nákladovou metodou – Budova čp 25 ........................................................... 25 Výpočet výnosovou metodou – Budova čp 25 ............................................................ 27 Výpočet porovnávací metodou – Tržnice .................................................................... 28 Věcná břemena/ oprávnění z věcných břemen........................................................... 29

6

REKAPITULACE ................................................................................................................ 30

7

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ........................................................................................................ 31

8

ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................... 32

9

PŘÍLOHY............................................................................................................................. 33

Tabulky: Tabulka č. 1: Pozemky tvořící Nemovitost .................................................................................. 14 Tabulka č. 2: Výpočet věcné hodnoty Budovy čp 15 .................................................................. 22 Tabulka č. 3: Výpočet hodnoty pozemků .................................................................................... 22 2

Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty celkem ....................................................................................... 23 Tabulka č. 5: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Budovy čp 15 .................................. 23 Tabulka č. 6: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Budovy čp 15 ....................... 24 Tabulka č. 7: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou ............................................. 25 Tabulka č. 8: Výpočet věcné hodnoty Budovy čp 25 .................................................................. 26 Tabulka č. 9: Výpočet hodnoty pozemků .................................................................................... 26 Tabulka č. 10: Výpočet hodnoty celkem ..................................................................................... 26 Tabulka č. 11: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Budovy čp 25 ................................ 27 Tabulka č. 12: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Budovy čp 25 ..................... 27 Tabulka č. 13: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou ........................................... 28 Tabulka č. 14: Hodnota pozemků parc. č. st 10 a 11 porovnáním ............................................. 29

Obrázky: Obrázek č. 1: Identifikace a rozdělení Nemovitosti ....................................................................... 9 Obrázek č. 2: Situace umístění stánku v rámci tržnice + mapa IS ............................................. 13 Obrázek č. 3: Ortomapa s vyznačením budov na LV č. 4641..................................................... 14 Obrázek č. 4: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ....................................................................... 15 Obrázek č. 5: Výřez územního plánu města Náchod se zachycením Nemovitosti (označeno modře) ......................................................................................................................................... 16 Obrázek č. 6: Výřez konceptu územního plánu města Náchod se zachycením Nemovitosti ..... 16

3

1 Úvod 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. st. 137, jehož součástí je stavba polyfunkčního domu č.p. 25, parc. č. st. 139, jehož součástí je stavba polyfunkčního domu č.p. 15 a pozemků parc. č. st. 10 a 11 včetně jejich součástí a příslušenství, vše katastrální území Náchod, obec Náchod, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 4641 (vše dále též jako „Nemovitost“). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1.2

Obecné předpoklady a omezující podmínky

Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 4

8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování.

1.3

Rozhodné datum ocenění

Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 30. června 2016.

1.4

Vymezení pojmu obvyklá cena

ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

1.5

Vymezení pojmu hodnota

Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

1International

Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12.

5

Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, „...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.

1.5.1      

 



1.6

Jmenování znalce

Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 9. 5. 2016 usnesením č. j. 151 EX 5/14 – 940. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce.

1.7

Podkladové materiály

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:    

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4641, katastrální území Náchod, vyhotovený dne 28. 4. 2016 Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Výřez územního plánu obce Náchod; Informace poskytnuté e-mailem vlastníkem Nemovitosti:  Půdorysné výkresy budovy č.p. 15 včetně tabulky místností a podlahových ploch;

2

MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.

6





 Kopie znaleckého posudku č. 1098/144-95 zpracovaného Miroslavem Sychrovským dne 9.12.1995;  Výše investice do objektu č.p. 15;  Částečná dokumentace rekonstrukce objektu č.p. 25 (řezy, pohledy, půdorysy);  Tabulka s výší nájemného a předmětů nájmů;  Kopie povolení Odboru výstavby a územního plánování města Náchod č. 16/2014-9 z 22.4.2014 (spis. Zn. 13026/2013/VÝST/P) o prodloužení trvání stavby tržnice do 31.12.2020.  Situace Tržnice na pozemcích parc. č. st. 10 a 11, včetně půdorysu a řezu stánkem.  Výše daně z nemovitosti a pojištění jednotlivých objektů; Informace poskytnuté archivem stavebního odboru města Náchod:  Technická zpráva stavebních úprav 1. PP budovy č.p. 15 (Stavební část);  Souhlas se změnou v užívání stavby č. 26/2014-9 z 11. 7. 2014;  Rozhodnutí č. 16/2014-9 z 22. 4. 2014;  Souhlas se změnou v užívání části stavby č. 24/2014-9 z 26.6.2014 u 1. NP a 2. NP na byty u Budovy č.p. 25;  Kolaudační rozhodnutí č. 16/2016-4z 16.2.2012 stavebních úprav Budovy č.p. 25;  Kolaudační rozhodnutí č. 78/99-6 ze dne 24.5.1999 na prodejnu textilu a kadeřnictví v 1. NP budovy č.p. 15;  Kolaudační rozhodnutí č. 193/99-6 ze dne 13.12.1999 na prostory klubu v 1. PP budovy č.p. 15;  Kolaudační rozhodnutí č. 149/98-6 z 8.12.1998 týkající se výměny oken a opravy fasády budovy č.p. 15;  Technická zpráva stavební akce Vnější oprava domu čp 15; Místní šetření.

Místní šetření bylo provedeno dne 30. 6. 2016, za přítomnosti vlastníka p. Luboše Šrolla. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

1.8

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku 7

č.p. – číslo popisné budovy/stavby če – číslo evidenční budovy/stavby GP – geometrický plán RK – realitní kancelář MF ČR – Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI – Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK – Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz)

1.9

Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN97880-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 13. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (Dále též jako „NOZ“). 14. Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů.

8

2 Identifikace vlastníka Jméno: Trvalé bydliště:

Šroll Luboš, Velké Poříčí 388, 549 32

3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): Polyfunkční dům č.p. 15, jenž je součástí pozemku parc. č. st. 139 (Dále též jako „Budova čp 15“); Polyfunkční dům č.p. 25, jenž je součástí pozemku parc. č. st. 137 (Dále též jako „Budova čp 25“); Pozemky parc. č. st. 10 a 11, jejichž součástí je dočasná stavba tržnice (Dále též jako „Tržnice“). Obrázek č. 1: Identifikace a rozdělení Nemovitosti

3.1

Budova čp 15

Jedná se o původní objekt městských lázní postavený v roce 1935 podle návrhu arch. Janáka. Budova čp 15 má jedno podzemní a 4 nadzemní podlaží, přičemž suterén se nachází i pod dvorní částí pozemku parc.č. st. 139. Budova čp 15 navazuje na budovu Komerční banky (shodný architekt) č.p. 20. Dle dostupných podkladů byla Budova čp 15 postavena v letech 1928-1930. Celý objekt byl postaven společně s navazující budovou Komerční banky (tehdy Městské spořitelny) technologií stěnového zděného systému se sloupovým monolitickým systémem. Konstrukční systém doplňují ztužující jádra schodišť, která jsou zčásti smíšená, zčásti monolitická. Objekt má plošné založení na betonových pasech a patkách, stropy jsou železobetonové, monolitické, střecha plochá jednoplášťová. Betonová bazénová vana původních 9

lázní je železobetonová nesená zčásti sloupy konstrukčního systému budovy, zčásti vloženými sloupy (v současnosti je vana součástí podlahy 1. NP a druhá zčásti v 1. PP v klubu jako parket). Vnější povrchy jsou tvořeny vápennou omítkou. V 1. NP v kombinaci se sklobetonovými výplněmi a travertinovými obklady. Okna jsou dřevěná, dvojitá,, špaletová, v 1: NP dvě plastová u vchodu. V době výstavby se jednalo o vysoký standard budovy. V 1. PP se nacházely technické prostory lázní, nyní se zde nachází prostory hudebního klubu včetně zázemí a výměníková stanice pro vytápění objektu. V 1. NP se nacházel provoz městských lázní se zázemím + samostatný vstup do dalších podlaží objektu, ve kterých se nacházejí kanceláře. K datu ocenění se v 1. NP nachází klub Sfinga a provozovna kadeřnictví. Dvě prodejní jednotky se nachází v 2. NP (k datu ocenění Starožitnictví a prázdná prosklená jednotka). Dále se ve 2. – 4. NP nachází původní kancelářské užívané nájemníky. Od 2. NP se na každém podlaží nachází sprchový kout. Budova čp15 má dva vstupy. V levé části se nachází centrální schodiště o 1. PP do 4. NP se vstupy do jednotlivých podlaží. V pravé části se nachází samostatný vstup do klubu Sfinga v 1. NP a vstup do prostor v 2. NP, kde se nachází i výtah obsluhující všechna podlaží. Výtahová šachta je původní. Každé podlaží budovy má samostatné měření spotřeby tepla, vody a elektřiny. K datu ocenění jsou dle vlastníka pronajaty všechny prostory Budovy čp15 kromě prodejního prostoru ve 2. NP a kancelářských ploch ve 4. NP. Dle informací vlastníka byl v roce 1996 zpracován projekt na generální opravu celé Budovy čp 15, která byla dokončena koncem roku 1998. Celkové náklady činili dle vlastníka 25 mil. Kč. Předmětem rekonstrukce byly následující činnosti: demontáž technologií bývalých lázní; výměna rozvodů všech instalací IS (voda, elektřina, topení); zhotovení nové přípojky vody a páry z řádu na hlavní ulici; instalace nové kotelny (s rezervní odbočkou a kapacitou na vytápění potenciální 5 podlažní budovy, jejíž výstavba je plánována v prostoru Tržnice); instalace vzduchotechnické jednotky pro 1. PP klubu; zřízení nových sociálních zařízení včetně sprchových koutů; vybudování nových podlah a výměna krytin; v suterénu zřízení původně hudebního klubu Rádia Metuje; vybourání a provedení nové hydroizolace a nového betonu na podlaze dvoru v přízemí nad kotelnou; oprava střechy; oprava a zprovoznění výtahu; instalace hydroizolací v celé ploše suterénu a odvětrávání zejména suterénu; instalace nové krytiny ve 3. NP byla instalována nová krytina včetně nové tepelné izolace; v části budovy byla provedena výměna původních oken za nová dřevěná 10

(všechna okna na terasu ve 3. NP tj. 7 kusů, jedno okno na straně do dvorany, okna v 1. patře, tj. 4 kusy); vybudování nových vnitřních příček včetně zabudování nových zárubní včetně nových dveří, nátěry; provedení nové fasády; římsa do ulice Hrašeho byla odstraněna a zřízena nová; V průběhu let byly provedeny další opravy (dle podkladů provedených vlastníkem): 2007, 2009 – oprava klempířských prvků; 2010 – oprava omítek a stropu v přízemí, oprava hydroizolace; 2011 - výměna oken a dveří v přízemí (okna plast, dveře hliník); 2012 – oprava sociálního zařízení v 1. NP a 1. PP; 2012 - oprava omítek a stropu v suterénu, odpadní kanalizace v 1. PP; 2012 - vybudována kompletní nová odpadní kanalizace v suterénu budovy; 2012 – výměna havarijního ventilu na páru; 2013 – oprava hydroizolace na části střechy; 2015 – výměna hydroizolace na část střechy; Podlahová plocha Budovy čp 15 dle předložené dokumentace s kontrolním zaměřením činí 1 183,33 m2 včetně ploch teras a balkonů, viz Příloha č. 3: Podlahové plochy Budova č.p. 15. Budova čp 15 není rozdělena na jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. resp. NOZ. Pozemek parc. č. st. 139 je takřka celý zastavěný budovou č.p. 15 kromě prostoru dvora přístupného průchodem v 1. NP mezi vchody. Plocha dvoru je betonová s výkladci nacházejícími se na jižní straně dvora (k datu ocenění nevyužívanými).

3.2

Budova čp 25

Jedná se o rohový polyfunkční dům o jednom podzemním podlaží a pěti nadzemních podlaží s přístavbou v severní části. Původní rohová stavba (křížení ulic Hrašeho a Palackého) byla dle dodaných podkladů kolaudována v roce 1937, dvoupodlažní přístavba byla zkolaudována v roce 1944. V 1. podzemním podlaží se nachází výměník, regulační stanice a byty nájemníků Bytů ve vyšších patrech. V 1. nadzemním podlaží se nachází dvě prodejny s výkladem do ulice Palackého (jedna z hlavních obchodních ulic města Náchoda). V 2. – 5. NP se nachází Byty k pronájmu, resp. původní kancelářské prostory. Na každém podlaží je byt 3+1 s okny do ulice Palackého a 2+1 s okny do ulice Hrašeho (resp. nebytový prostor obdobné dispozice). Hlavní vchod do domu vede z ulice Hrašeho (včetně vchodu do přístavku). 2 obchodní jednotky v 1. NP mají samostatné vchody z ulice Palackého. V přístavku se nachází jeden mezonetový byt o dispozici 3+1. K datu ocenění jsou prostory Budovy čp 25 plně obsazeny až na jeden kancelářský prostor ve 3. NP a 1 byt ve 2. NP, který by měl by dle vlastníka obsazen od 1.8.2016. 11

Dle předložených podkladů je konstrukční systém železobetonový s cihelnými vyzdívkami, stropní konstrukce železobetonové desky, stropy v 1. PP a 1. NP trámové bez podhledu, ve vyšších podlažích stropy rovné. Schodiště do jednotlivých podlaží je železobetonové, s dlouhým ramenem podél vnitřní obvodové zdi. Střecha Budovy čp 25 je z poloviny pultová s eternitovou krytinou a zčásti plochá s živičnou krytinou. V průběhu let byly dle vyjádření vlastníka provedeny následující opravy/rekonstrukce: 2007 – výměna oken za nová plastová na přístavku; 2008 – výměna ohřívače na teplou vodu pro celou budovu; 2009 – kompletní stavební oprava kotelny, včetně nových omítek; 2009 – kompletní rekonstrukce výměníkové stanice na páru v nákladu 650 tisíc Kč; 2010 až 2011- kompletní rekonstrukce rozvodů vody, odpadů, kanalizace a odvětrávání; 2010 až 2011 – rekonstrukce elektroinstalace v bytech 2011 – v souvislosti se změnou využití prostor ve 2. NP – 5. NP vybudováno 6 nových koupelen, 10 WC; instalovány 4 kuchyňské linky, nové podlahové krytiny, v části domu oprava ústředního vytápění; vyměněna plastová okna na hlavním schodišti směrem do dvorní části; 2013 – rekonstrukce krovů, žlabů, a dřevěných konstrukcí v 1. PP; 2013 – částečná výměna oken ve 3. patře za plastová; 2015 – vybudování balkonu v 5. NP ve dvorní části; Podlahová plocha Budovy čp 25 dle předložené dokumentace s kontrolním zaměřením činí 962,57 m2 včetně ploch teras a balkonů, podlahová plocha přístavku činí 77,21 m 2, viz Příloha č. 4: Podlahové plochy Budova č.p. 25. Budova čp 25 není rozdělena na jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. resp. NOZ. Pozemek parc. č. st. 137 je zcela zastavěný budovou č.p. 25 kromě malého podlouhlého prostoru dvora přístupného ze společných prostor v 1. NP.

3.3

Tržnice

Jedná se o prostor u křížení Ulic Hrašeho a Weyrova, na kterém se nachází 14 dřevěných stánků sloužících pro prodej. Jedná se o dočasné stavby k datu ocenění povolené do 31.12.2020 na základě rozhodnutí Odboru výstavby a územního plánování města Náchod č. 16/2014-9 z 22.4.2014, datum nabytí právní moci 28.5.2014 (spis. Zn. 13026/2013/VÝST/P). Jednotlivé stánky jsou pronajaty prodejcům k prodeji zboží. Stánek č. 1 je určen pro prodej občerstvení, stánek č. 2 slouží jako úklidová místnost, stánek 3 jako šatna a denní místnost, stánky 4-14 slouží pro prodej průmyslového zboží, oděvů, tabákových výrobků. Drogerie a zahrádkářského zboží a potřeb. K datu ocenění je v provozu ‚(a nájmu) stánek č. 1 prodejna občerstvení a stánek č. 7, který slouží jako trafika, ostatní stánky jsou prázdné. 12

Stánky jsou obdélníkové půdorysu o zastavěné ploše 5,95 m 2, výšce 2,55 m se sedlovou střechou s předsazením na stranu prodeje. Stánky jsou dřevěné (resp. na bázi dřevěných hmot) s dřevěnou podlahou, stěnami a krovem se střešní krytinou z bonské šindele. Stánky jsou zatepleny. Každý stánek má vlastní elektroměr a dále slouží jeden elektroměr pro celou tržnici. Povrch pozemků parc.č. st. 10 a 11 je tvořen betonovými dlaždicemi. K datu ocenění byl v provozu pouze stánek č. 7 trafika. Na jednom z prostranství byla umístěna zahrádka klubu Sfinga z 1. NP Budovy čp 15. Obrázek č. 2: Situace umístění stánku v rámci tržnice + mapa IS

Dle informací vlastníka existuje záměr na zástavbu pozemků parc.č. st. 10 a 11 čtyř až pětipodlažní budovou (obdobné uliční výšky jako sousední budovy). Záměr však dosud nebyl zpracován do podoby studie ani nebyla podána žádost o územní rozhodnutí či jiné (Územní plán výstavbu umožňuje).

13

Obrázek č. 3: Ortomapa s vyznačením budov na LV č. 4641

Tabulka č. 1: Pozemky tvořící Nemovitost

způsob ochrany

parc. č. výměra (m2) druh pozemku st. 10 st. 11 st. 137 st. 139

vnitřní lázeňské území, ložisko slatin a 195 zastavěná plocha a nádvoří rašeliny, ochr. pásmo 1. st. vnitřní lázeňské území, ložisko slatin a 227 zastavěná plocha a nádvoří rašeliny, ochr. pásmo 1. st. vnitřní lázeňské území, ložisko slatin a 279 zastavěná plocha a nádvoří rašeliny, ochr. pásmo 1. st. vnitřní lázeňské území, ložisko slatin a 461 zastavěná plocha a nádvoří rašeliny, ochr. pásmo 1. st. 1 162

3.4

Poloha

Nemovitost se nachází v centru Města Náchoda jeden blok od hlavního Masarykova náměstí. Okolní zástavbu tvoří obdobné historické měšťanské domy obdobného stáří výšky a využití. Náchod je okresní město v Královéhradeckém kraji v turistickém regionu Kladské pomezí na severovýchodě Čech. Náchodem protéká řeka Metuje. Historické jádro města je městskou památkovou zónou (včetně oceňované Nemovitosti). Dříve byl také významným textilním centrem.

14

Obrázek č. 4: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

3.5

Dopravní poměry

Nemovitost je přístupná automobilem, vlastními parkovacími stáními nedisponuje mimo části ploch u Tržnice. Parkování je možné v ulici Weyrova za katastrálním úřadem. Náchod se nachází hlavní komunikaci mezi Hradcem Králové a Polskem č. I/33 a dále na železniční trati Starkoč – Meziměstí.

3.6

Územní plán

Nemovitost se dle územního plánu města Náchod nachází v území definovaném jako SC – Smíšené území centrální.

15

Obrázek č. 5: Výřez územního plánu města Náchod se zachycením Nemovitosti (označeno modře)

Tuto skutečnost potvrzuji i 20.6.2016 schválený koncept územního plánu (k datu ocenění dosud nenabyl právní moci), jde je Nemovitost vedena v území ploch SM Smíšené obytné městské. Obrázek č. 6: Výřez konceptu územního plánu města Náchod se zachycením Nemovitosti

16

3.7

Infrastruktura

Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, vody, kanalizace. Obě budovy jsou vytápěni dálkovým teplem, v 1. PP obou budov jsou umístěny výměníkové stanice.

3.8

Majetkoprávní vztahy

3.8.1 Věcná břemena a oprávnění z věcných břemen Dle předloženého výpisu z KN LV č. 4641 je pozemek parc. č. st. 11 (jižní část Tržnice) zatížen věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch parc.č. st. 12/1 a 2101. Jedná se o použití průjezdu z ulice Hrašeho do prostor vnitro blokového parkování na pozemku parc.č. 2101 a dále do již neexistující garáže na pozemku parc.č. st. 12/1. Dle předloženého výpisu z KN LV č. 4641 v části B je vlastník pozemku parc.č. st. 139 oprávněn užívat část pozemku parc.č. st. 14 (věcné břemeno chůze průchodem č.p. 15). Dle vyjádření vlastníka se jedná o umístění nouzového východu z klubu v 1. PP Budovy čp 15 do stavebně navazující budovy Komerční banky č.p. 20 s následným výstupem do prostoru dvorana pozemku parc.č. st. 139. Dle předloženého výpisu z KN LV č. 4641 je pozemek parc. č. st. 139 dále zatížen věcným břemenem vedení, napojení, provádění údržby a oprav parovodní přípojky včetně obvodu kondenzátu kondenzátorového hospodářství umístěné v budově na pozemku parc.č. st. 14.

3.8.2 Zástavní práva a další právní vady Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č. 4641 zatížena Zástavním právem, zahájením exekuce, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji, nařízením k předběžnému opatření, Zajištěním nemovitosti ve věcech trestních.

3.8.3 Nájemní vztahy Zhotovitelem byla předložena tabulka nájemného bez identifikace nájemce s výší čistého nájemného a předpisu služeb spojených s užíváním části Nemovitostí. Jednotlivé nájemní smlouvy nebyly vlastníkem předloženy, a proto nelze zkontrolovat podmínky nájemních vztahů či výše nájemného. V Budově čp 15 je pronajat Hudební klub v 1. PP a kavárna/klub Sfinga v jednotkové ceně 30 Kč/m2/měsíc za celkovou podlahovou plochu. Kadeřnictví v 1. NP a Starožitnosti ve 2. NP za částku v úrovni 100 Kč/m2/měsíc. A dále kancelářské prostory jednotlivým nájemcům v jednotkové ceně od 50 do 180 Kč/m 2/měsíc s průměrnou částkou okolo 80 Kč/m 2/měsíc. V Budově čp 25 jsou pronajaty prodejny v 1. NP v jednotkové ceně přes 200 Kč/m 2/měsíc, kancelář v obdobné ceně jako v Budově čp 15 (80 Kč/m 2/měsíc). 17

Byty jsou pronajaty za jednotkovou částku v rozpětí od cca 40 – 80Kč/m2/měsíc dle velikosti podlahové plochy bytu (garsonky za nejvyšší jednotkové nájemné). Uvedené nájemné předložené vlastníkem (bez možnosti ověření skutečného stavu) považuje Zhotovitel za nižší než místně obvyklé (mimo prodejní jednotky v 1. NP Budovy čp 25). V rámci objektu Tržnice je pronajat stánek č. 1 za částku 3000 Kč bez DPH a služeb, objekt trafiky je pronajatý za částku poloviční se závazkem údržby objektu Tržnice. Ostatní stánky tržnice jsou nepronajaty. S ohledem na fakt, že nebyly předloženy patřičné smlouvy

18

4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).

4.1

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko–hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

4.2

Výnosová metoda

Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 19

u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

4.3

Porovnávací metoda

Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.

20

5 Analýza hodnoty Nemovitost byla vzhledem k rozdílnému užití rozdělena na:   

Pozemek parc.č. st.- 137 včetně budovy č.p. 25 Pozemek parc.č. st. 139 včetně budovy č.p. 15 Objekt tržnice na pozemcích parc.č. st. 10 a 11

Tyto skupiny byly oceněny zvlášť a jejich výsledná hodnota dále sečtena.

5.1

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání pro pozemky parc.č. st. 10 a 11 (Tržnici) a metodu výnosovou pro Budovu čp 15 a Budovu čp 25. jako pomocná metoda byla použita metoda nákladová pro Budovu čp 15 a Budovu čp 25. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti.

5.2

Výpočet nákladovou metodou – Budova čp 15

Výpočet věcné hodnoty nákladovou metodou vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby a přípojky, atd. 5.2.1 Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla získána z předloženého znaleckého posudku č. 1098/14495 zpracovaného Miroslavem Sychrovským dne 9.12.1995 a činí 6342,77 m3. 21

Pro následující výpočet nákladovou metodou bylo počítáno s obestavěným prostorem ve výši 6342,77 m3 a výměrou pozemku parc. č. st. 139 ve výši 461 m2. 5.2.2

Stáří a opotřebení

Dle dostupných podkladů byla Budova čp 15 postavena v letech 1928-1930. V letech 1996-1998 prošla kompletní rekonstrukcí. Při průměrné živostnosti jednotlivých konstrukčních prvků Budovy čp 15 ve výši 80 odhadujeme opotřebení ve výši 22,5 % (18/80). 5.2.3 Výpočet hodnoty hlavní stavby Jednotková cena za 1 m 3 obestavěného prostoru byla stanovena ve výši 4 200 Kč s ohledem na tehdejší dobu moderní typ konstrukčního systému. Jednotková cena za m 3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 4 % (Dále též jako „NUS“). Tabulka č. 2: Výpočet věcné hodnoty Budovy čp 15

Výpočet věcné hodnoty Budova č.p. 15 Obestavěný prostor celkem (m 3) Jednotková cena

6 342,77

(Kč/m 3)

4 200,00

NUS (%) *)

4%

Jednotková cena celkem (Kč/m 3)

4 368

Reprodukční hodnota

27 705 219 Kč

% opotřebení

22,5%

Věcná hodnota hlavní stavby

21 471 545 Kč

5.2.4 Výpočet hodnoty pozemku Hodnota pozemku parc. č. st. 139 byla stanovena na základě analýzy prodejů pozemků v okolí (viz Výpočet hodnoty Tržnice porovnávací metodou). Výše hodnoty 1 m2 pozemku byla stanovena na 5 000 Kč. Tabulka č. 3: Výpočet hodnoty pozemků

parc. č. st. 139

výměra (m2)

hodnota (Kč/m2) hodnota (Kč/m2) 461 5000 Kč 2 305 000 Kč 22

5.2.5 Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty celkem

Věcná hodnota staveb

21 471 545 Kč

Věcná hodnota pozemků

2 305 000 Kč

Věcná hodnota celkem

23 776 545 Kč

Zaokrouhleně

23 777 000 Kč

Hodnota Budovy čp 15 včetně příslušenství a pozemku stanovená nákladovou metodou činí po zaokrouhlení 23 800 000 Kč.

5.3

Výpočet výnosovou metodou – Budova čp 15

Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu Nemovitosti za předpokladu, že bude pronajata po jednotlivých prostorech jako polyfunkční dům. Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého ročního výnosu, který bude generován pronajatou Nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím kapitalizační míry. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejícími náklady. 5.3.1

Výnosy

K datu ocenění je větší část Budovy čp 15 pronajata třetím osobám, viz kapitola 3.8.3 Nájemní vztahy. Výši nájemného považuje Zhotovitel za nižší než tzv. místně obvyklé nájemné (bez možnosti zkontrolovat stav nájemních smluv). S ohledem na výše uvedené skutečnosti určil Zhotovitel výši dosahovaného nájemného na vyšší úrovni v průměrné výši 100 Kč/m 2/měsíc pro kancelářské plochy a 130 – 150 Kč/m2/měsíc pro prodejní plochy. U klubu byla výše nájemného nižší díky víkendovému provozu. Tabulka č. 5: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Budovy čp 15 P.č. Typ Plocha m2 1. PP

Klub

305,50

23

Nájemné

Kč/m2/měs. 80

Kč/rok 293 280

P.č.

Typ

Nájemné

Plocha Kč/m2/měs.

Kč/rok

47,35

150

85 230

158,97

150

286 146

m2 1. NP

Kadeřnictví, kanceláře

1. NP

Kavárna/klub

2. NP

Prodejní plocha

94,93

130

148 091

2. NP

Kanceláře

21,65

100

25 980

5. NP

Kanceláře

197,00

100

236 400

4. NP

Kanceláře

155,91

100

187 092

Výnosy z ročního pronájmu Nemovitosti

981,31

1 262 219 Kč/rok

Celkové hrubé roční výnosy z pronájmu Budovy 15 stanovujeme na 1 262 219 Kč/rok. Výsledné výnosy plynoucí z pronájmu Nemovitosti jsou tedy součtem hrubých ročních výnosů z pronájmu Nemovitosti po zohlednění její průměrné obsazenosti. Výpadek nájemného Při použití výnosové metody je nutno uvažovat i riziko výpadku nájemného, které může být způsobeno např. tím, že při změně nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému výpadku nájemného po dobu, než prostory začne využívat a nájem platit nový nájemník, obdobně i po dobu, kdy prostory prochází rekonstrukcí (např. provedení nového fit out). Obsazenost stanovujeme v úrovni 90 % z celkové pronajímatelné plochy Nemovitosti. Celkové roční výnosy Celkové roční výnosy po zohlednění míry neobsazenosti určujeme ve výši 1 135 997 Kč. 5.3.2 Celkové roční Náklady Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, pojištění apod.), byly získány zčásti od vlastníka (daň z nemovitosti a pojištění) a zčásti odborným odhadem, viz Tabulka č. 6: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Budovy čp 15. Náklady spojené s budoucí rekonstrukcí byly díky dostatečným investicím sníženy na 1% z reprodukční hodnoty Budovy čp 15 (pouze stavby). Předpokládá se, že náklady na energie, opravy a údržba menšího rozsahu by byly hrazeny potenciálním nájemcem Nemovitosti. Tabulka č. 6: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Budovy čp 15

Položka nákladů Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojištění nemovitosti (odborný odhad) Záloha na rekonstrukce (odborný odhad) Opravy a údržba většího rozsahu (odborný odhad) 24

Kč/rok 6 434 Kč 10 198 Kč 214 715 Kč 50 000 Kč

Roční náklady celkem

5.3.3

281 347 Kč/rok

Výpočet čistého ročního výnosu

Čistý roční výnos je vypočten jako rozdíl výnosů generovaných pronájmem Nemovitosti a celkových ročních nákladů. Celková výše čistého ročního výnosu Nemovitosti je 854 649 Kč. 5.3.4

Výpočet kapitalizační míry

Princip výnosového ocenění spočívá v tom, že diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme kapitalizační míru ve výši 7,5 %. Tabulka č. 7: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou

Roční výnosy (Kč/rok) Procento obsazenosti (%) Korigované výnosy (Kč/rok) Celkové roční náklady (Kč/rok) Čistý roční výnos (Kč/rok) Diskontní sazba (%)

1 262 219 90,0% 1 135 997 281 347 854 649 7,5%

11 395 326 Kč

Celkem

Hodnota Budovy čp 15 včetně příslušenství stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení 11 400 000 Kč. 5.4

Výpočet nákladovou metodou – Budova čp 25

5.4.1 Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla spočtena z předložené dokumentace a činí 5 282,85 m3. Pro následující výpočet nákladovou metodou bylo počítáno s obestavěným prostorem ve výši 5282,85 m3 a výměrou pozemku parc. č. st. 137 ve výši 279 m2.

25

5.4.2

Stáří a opotřebení

Dle dostupných podkladů byla Budova čp 25 kolaudována v roce 1937 a přístavba následně v roce 1944. V letech 1992-2013 byla postupně rekonstruována. Obdobně jako u Budopvy čp 15 volníme opotřebení v úrovni 22,5 %, které zohledňuje proběhlé rekonstrukce. 5.4.3 Výpočet hodnoty hlavní stavby Jednotková cena za 1 m 3 obestavěného prostoru byla stanovena ve shodné výši jako u Budovy čp 15, 4 200 Kč, obdobně NUS byly stanoveny v úrovni 4%. Tabulka č. 8: Výpočet věcné hodnoty Budovy čp 25

Výpočet věcné hodnoty č.p. 25 Obestavěný prostor celkem (m3)

5 282,85

3

Jednotková cena (Kč/m )

4 200,00

NUS (%) *)

4%

Jednotková cena celkem (Kč/m3)

4 368

Reprodukční hodnota

23 075 489 Kč

% opotřebení

22,5%

Věcná hodnota hlavní stavby

17 883 504 Kč

5.4.4 Výpočet hodnoty pozemků Hodnota pozemku parc. č. st. 137 byla stanovena ve shodné hladině 5 000 Kč/m2. Tabulka č. 9: Výpočet hodnoty pozemků

parc. č. st. 137

výměra (m2)

hodnota (Kč/m2) hodnota (Kč/m2) 279 5000 Kč 1 395 000 Kč

5.4.5 Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. Tabulka č. 10: Výpočet hodnoty celkem

Věcná hodnota staveb

17 883 504 Kč

Věcná hodnota pozemků

1 395 000 Kč

Věcná hodnota celkem

19 278 504 Kč

Zaokrouhleně

19 279 000 Kč

Hodnota Budovy čp 25 včetně příslušenství a pozemku stanovená nákladovou metodou činí po zaokrouhlení 19 300 000 Kč. 26

5.5

Výpočet výnosovou metodou – Budova čp 25

5.5.1

Výnosy

K datu ocenění je větší část Budovy čp 25 pronajata třetím osobám, viz kapitola 3.8.3 Nájemní vztahy. Výši nájemného považuje Zhotovitel za nižší než tzv. místně obvyklé nájemné kromě prodejních jednotek v 1. NP (bez možnosti zkontrolovat stav nájemních smluv). S ohledem na výše uvedené skutečnosti určil Zhotovitel výši dosahovaného nájemného na vyšší úrovni, cca v průměrné výši 100 Kč/m 2/měsíc pro kancelářské plochy a 200 Kč/m2/měsíc pro prodejní plochy (v úrovni nasmlouvaných cen) a 60Kč/m 2/měsíc pro plochy bytů. Tabulka č. 11: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Budovy čp 25 P.č. Typ Plocha Nájemné m2

Kč/m2/měs.

Kč/rok

1. NP

Prodejní plochy včetně zázemí

171,25

200

411 000

2. NP

Kanceláře

156,42

100

187 704

3. NP

Byt + kanceláře

164,10

80

157 536

4. NP

Byty

161,66

60

116 395

5. NP

Byt

56,61

60

40 759

přístavek Byt

77,21

60

55 591

Výnosy z ročního pronájmu Nemovitosti

787,25

968 986 Kč/rok

Celkové hrubé roční výnosy z pronájmu Budovy 25 stanovujeme na 968 9869 Kč/rok. Výpadek nájemného Obsazenost stanovujeme v úrovni 90 % z celkové pronajímatelné plochy Nemovitosti. Celkové roční výnosy Celkové roční výnosy po zohlednění míry neobsazenosti určujeme ve výši 872 087 Kč. 5.5.2 Celkové roční Náklady Výše nákladů spojených s vlastnictvím a pronájmem Budovy čp 25 byly určeny shodně jako u Budovy čp 15. Tabulka č. 12: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Budovy čp 25 Položka nákladů Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojištění nemovitosti (odborný odhad) Záloha na rekonstrukce (odborný odhad)

Kč/rok 2 961 Kč 9 398 Kč 178 835 Kč

Opravy a udržba většího rozsahu (odborný odhad)

50 000 Kč

Roční náklady celkem

241 194 Kč/rok

27

5.5.3

Výpočet čistého ročního výnosu

Čistý roční výnos je vypočten jako rozdíl výnosů generovaných pronájmem Nemovitosti a celkových ročních nákladů. Celková výše čistého ročního výnosu Nemovitosti je 630 893 Kč. 5.5.4

Výpočet kapitalizační míry

Princip výnosového ocenění spočívá v tom, že diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme kapitalizační míru ve výši 7,0 %. Tabulka č. 13: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou

Roční výnosy (Kč/rok) Procento obsazenosti (%) Korigované výnosy (Kč/rok) Celkové roční náklady (Kč/rok) Čistý roční výnos (Kč/rok) Diskontní sazba (%)

968 986 90,0% 872 087 241 194 630 893 7,0%

9 012 757 Kč

Celkem

Hodnota Budovy čp 25 včetně příslušenství stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení 9 000 000 Kč. 5.6

Výpočet porovnávací metodou – Tržnice

14 stánků tržnice na pozemcích parc. č. st. 10 a 11 je pouze dočasnou stavbou na rohovém pozemku ve velmi dobré centrální lokalitě náhoda. Za nejlepší a nejvyšší využití pozemků parc.č. st. 10 a 11 považuje Zhotovitel jejich zástavbu (v souladu s platnými předpisy) bytovým/polyfunkčním domem o 4- 5 podlažích (shodné uliční výšky jako sousední budovy). K datu ocenění se na realitních serverech nabízí pozemky pro zástavbu ve velmi širokém rozpětí od 500 do 3000 Kč/m2 dle polohy, tvaru, sklonu, umístění, dopravního spojení a dalších faktorů. Až na dva případy se jedná o pozemky na kraji města náhoda určené pro zástavbu rodinných domů. Hodnota pozemků parc. č. st. 10 a 11 je díky své poloze, výrazně vyšší zastavitelnosti a podlažnosti vyšší než hodnota nabízených pozemků, nad úrovni horní hranice nabídkových cen v lokalitě. Dle veřejně dostupných informací se v lokalitě za posledních cca 5 let neprodal obdobný pozemek (proluka), proto byla hodnota určena odborným odhadem na základě znalosti prodejních cen obdobných pozemků v okresních městech se zohledněním odlišností oceňovaných pozemků a porovnaných pozemků. Výsledná hodnota byla stanovena v úrovni 5 000 Kč/m2. 28

Tato hodnota byla určena s ohledem na dočasné umístění stavby Tržnice a faktu, že k datu ocenění není na pozemky parc. č. st. Vydání územní rozhodnutí (či stavební povolení) ani nebyly doloženy podklady, které by potvrzovali, že je toto v procesu. Tabulka č. 14: Hodnota pozemků parc. č. st 10 a 11 porovnáním

parc. č. st. 10 st. 10

výměra(m2)

hodnota (Kč/m2) hodnota (Kč) 195 5 000 Kč 975 000 Kč 227 5 000 Kč 1 135 000 Kč 422 2 110 000 Kč

Hodnota Tržnice stanovená porovnáním činí po zaokrouhlení 2 100 000 Kč. 5.7

Věcná břemena/ oprávnění z věcných břemen

Dle předloženého výpisu z KN LV č. 4641 je pozemek parc. č. st. 11 (jižní část Tržnice) zatížen věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch parc. č. st. 12/1 a 2101. Jedná se o použití průjezdu z ulice Hrašeho do prostor vnitro blokového parkování na pozemku parc. č. 2101 a dále do již neexistující garáže na pozemku parc. č. st. 12/1. Průjezd z ulice Hrašeho (pozemku uliční komunikace parc.č. 1919/6) vede přes pozemek parc. č. st. 10 a 11 na pozemek parc.č. 2101. Nicméně věcné břemeno je zapsáno pouze pro průjezd pozemkem parc.č. st. 11. S ohledem na existující průjezd pozemky parc.č.st. 10 a11 určujeme hodnotu věcného břemene ve výši 0 Kč. Dle předloženého výpisu z KN LV č. 4641 v části B je vlastník pozemku parc. č. st. 139 oprávněn užívat část pozemku parc. č. st. 14 (věcné břemeno chůze průchodem č.p. 15). Dle vyjádření vlastníka se jedná o umístění nouzového východu z klubu v 1. PP Budovy čp 15 do stavebně navazující budovy Komerční banky č.p. 20 s následným výstupem do prostoru dvorana pozemku parc. č. st. 139. Dle předloženého výpisu z KN LV č. 4641 je pozemek parc. č. st. 139 dále zatížen věcným břemenem vedení, napojení, provádění údržby a oprav parovodní přípojky včetně obvodu kondenzátu kondenzátorového hospodářství umístěné v budově na pozemku parc. č. st. 14. Dle vyjádření vlastníka se jedná o přístup skrze dvoranu u Budovy čp 15 skrze níž se přistupuje do budovy Komerční banky č.p.20, dle vlastníka recipročně za oprávnění pro nouzový východ z klubu v 1. PP Budovy čp15. Z těchto důvodů určujeme hodnotu věcných břemene na 0,- Oprávnění i věcné břemeno se započte a tato hodnota je již započtena v hodnotě Budovy (nutná podmínka provozování klubu).

29

6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 30. května 2016 stanovena

 

Budova čp 15 Nákladovou metodou: Výnosovou metodou:

23 800 000 Kč 11 400 000 Kč

 

Budova čp 25 Nákladovou metodou: Výnosovou metodou:

19 300 000 Kč 9 000 000 Kč



Tržnice Porovnávací metodou:

2 100 000 Kč

Pro Budovu čp 15 a Budovu čp 25 byly požity hodnoty dosažené metodou výnosovou. Důvodem je fakt, že hodnota výnosová reprezentuje hodnotu Nemovitosti pro potenciálního vlastníka jako generátor výnosů. Pro pozemky Tržnice byla zvolena metoda porovnávací, protože tato nejlépe vystihuje nejlepší a nejvyšší využití pozemků pro potenciální development. Celková hodnota nemovitosti je pak dána součtem jejich jednotlivých složek a činí 22 500 000 Kč.

30

7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 30. května 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 22 500 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – viz kapitola 3.8.3 Nájemní vztahy. Věcná břemena – viz kapitola 5.7. Věcná břemena/ oprávnění z věcných břemen. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemku parc. č. st. 137, jehož součástí je stavba polyfunkčního domu č.p. 25, parc. č. st. 139, jehož součástí je stavba polyfunkčního domu č.p. 15 a pozemků parc. č. st. 10 a 11 včetně jejich součástí a příslušenství, vše katastrální území Náchod, obec Náchod, jak je zapsáno na LV č. 4641 činí k datu ocenění 30. května 2016:

22 500 000 Kč Slovy: dvacet dva miliony pět set tisíc korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

31

8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s . r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6567-70/2016 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Jiří Hrabec

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Pavel Dytrych

V Praze dne 8. července 2016

32

9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 4641, katastrální území Náchod Příloha č. 3: Podlahové plochy Budova č.p. 15 Příloha č. 4: Podlahové plochy Budova č.p. 25 Příloha č. 5: Fotopříloha

33

Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 4641, katastrální území Náchod

Příloha č. 3: Podlahové plochy Budova č.p. 15

Podlaží 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 3. NP 3. NP

Místnost Vstupní schodiště do 2. a 3. NP Foyer klubu) Taneční sál Bar se zápultím Sklad nápojů Šatna personálu Umývárna, úklid WC-personál předsíň WC muži WC - muži předsíň WC ženy WC - ženy WC - ženy sklad obalů schodiště krytý vstup Kadeřnictví Kadeřnictví Kadeřnictví Kancelář Šatna Šatna Šatna Šatna Kancelář Chodba Předsíň WC muži WC - muži předsíň WC ženy WC - ženy WC - ženy Tržnice Výtah Schodiště do 4. NP Chodba, schodiště Prodejna Sklad prodejny Prodejní plocha Hala Kancelář Kancelář předsíň WC ženy WC - ženy Předsíň WC muži WC - muži Schodiště Čajová kuchyňka Výtah Prodejna Kancelář Kancelář

Podlahová plocha (m2) 3,37 172 67,4 22,88 11,25 5,62 2,83 1,35 6,33 1,3 4,02 1,43 1,43 4,29 6,3 4,06 11,04 7,22 3,26 13,85 1,6 1,5 1,68 1,81 11,98 3,8 4 1,6 2,6 1,3 1,3 158,97 1,82 11,8 25,63 27,02 11,2 56,71 7,8 7,05 0,8 1,3 0,8 1,3 13,2 2,6 1,8 15 80,8 33,1

Podlaží 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP Celkem

Místnost Kancelář Kancelář Sprcha Výtah Čajová kuchyňka předsíň WC ženy WC - ženy Předsíň WC muži WC - muži Schodiště Terasa Chodba Kancelář Kancelář Výtah předsíň WC ženy WC - ženy Předsíň WC muži WC - muži Chodba Kancelář Kancelář Kancelář Archiv Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Schodišťový prostor Čajová kuchyňka Sprcha

Podlahová plocha (m2) 13,9 58,8 1,8 1,8 2,6 0,8 1,3 0,8 1,3 13,2 29,3 31,62 13,6 39,94 1,82 0,8 1,3 0,8 1,3 12,03 9,95 15,39 17,02 6,36 10,08 10,71 9,77 14,49 13,25 2,6 1,8 1 183,33

Příloha č. 4: Podlahové plochy Budova č.p. 25

Podlaží 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. PP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP 3. NP

Místnost Sklepy Chodba Sklepy Reg. Stanice Výměník Vstup Kancelář Zádveří Šatna WC Dílna Sklad Sklad Jednání Předsíň Prodejna Prodejna Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Kancelář Sklad Koupelna WC Předsíň Chodba Sklad Kancelář Kancelář Koupelna Balkon WC Úklid Předsíň Kancelář Kancelář Kancelář Kuchyně Koupelna WC Předsíň Balkon Sklad Chodba Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň WC Koupelna

podlahová plocha (m2) 18,22 13,8 25,4 8,11 20,78 17,32 10 6,15 3,5 2,6 10,6 16,7 7,5 7,7 3,2 56,78 29,2 12,22 17,42 17,72 13,5 15,51 2,91 3,97 1,49 5,54 18,3 2,42 24 17,64 4,88 3,51 0,91 1 11,78 16,21 17,58 18,14 15,89 6,32 0,83 7,76 1,98 1,05 15,05 15,85 24,6 17,45 11,94 1 4,5

Podlaží 3. NP 3. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 4. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP 5. NP

Místnost Balkon Spíž Kuchyně Pokoj Pokoj Koupelna Předsíň WC Balkon Spíž Chodba Kuchyně Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna Balkon Spíž WC Půda Prádelna Chodba Chodba Balkon Předsíň Komora Pokoj Pokoj Balkon WC Předsíň Koupelna Celkem

podlahová plocha (m2)

Místnost Kuchyně Pokoj WC Umývárna Předsíň Pokoj Pokoj Koupelna Schody Celkem

podlahová plocha (m2)

2,06 0,94 16,39 17,68 18,14 6,19 7,74 0,83 2 1,02 15,17 13,54 15,72 24,5 17,36 11,98 4,7 1,96 0,96 0,95 69,4 18,6 15,5 11,2 4 3,92 2,09 16,5 20,81 5,03 1,07 1,16 5,03 962,57

Přístavba Podlaží P 1. NP P 1. NP P 1. NP P 1. NP P 1. NP P 2. NP P 2. NP P 2. NP P 2. NP

15,2 15,03 0,85 2,05 3,13 18,13 15,21 6,44 1,17 77,21

Příloha č. 5: Fotopříloha

Budova č.p. 15 na pozemku parc.č. st. 139

Pohled z ulice Hrašeho

Pohled z dvora

Kavárna a klub Sfinga v 1. NP

Kavárna a klub Sfinga v 1. NP

Hudební klub v 1. PP

Hudební klub v 1. PP

Technická místnost/výměníková stanice 1. PP

Technická místnost/výměníková stanice 1. PP

Budova č.p. 15 na pozemku parc.č. st. 139

Společné prostory 2. NP

Obchodní jednotka 2. NP

Typický kancelářský prostor

Kancelářský prostor

Vnitrobloková část

Vstup do Budovy čp 15

Vnitroblok

Střecha

Budova č.p. 25 na pozemku parc.č. st. 137

Pohled z ulice Dobrovského

Pohled z ulice Hrašeho

Prodejna v 1. NP

Prodejna v 1. NP

Společné prostory v 1. NP

Sklepy v 1. PP

Byt 2 + 1

Byt 2 + 1

Budova č.p. 25 na pozemku parc.č. st. 137

Chodba 5. NP

Krov

Garsoniera 5. NP

Byt 3+1

Byt 3+1

Střecha

Technická místnost/výměníková stanice

Skladovací prostor 5. NP

Tržnice na pozemcích parc.č. st. 10 a 11

Pohled z ulice Weyrova

Tržnice

Vjezd na pozemek parc. č. st. 11 a dále

Vjezd na pozemek parc. č. st. 11 a dále

Tržnice

Stánek

Tržnice

Prostranství sloužící jako zahrádka