-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3053-365/2016 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci – stavby rodinného domu č.p. 1426 na pozemku parc.č. 221/22 a pozemků parc.č. 221/22, parc.č. 221/19 a parc.č. 221/13, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 2438)
Objednatel posudku:
Ing. Soňa Krčová insolvenční správce dlužníka Květoslava Bortlová U Důlňáku 225/66 717 00 Ostrava - Bartovice
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro insolvenční řízení KSOS 37 INS 18004/2015
Podle stavu ke dni 24. 6. 2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 27. 6. 2016
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v insolvenci nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 1426 a pozemky Uzavřená č.p. 1426, 747 14 Ludgeřovice Opava Ludgeřovice Ludgeřovice
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 24. 6. 2016 za účasti znalce a vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 2438 pro k.ú. Ludgeřovice ze dne 27. 6. 2016 Kopie katastrální mapy. Částečná projektová dokumentace k domu. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2438 zapsán: Bortlová Květoslava, Uzavřená 1426/15, 74714 Ludgeřovice Omezení vlastnického práva na LV č. 2438: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Bortlová Květoslava Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Bortlová Květoslava Zahájení exekuce - Bortlová Květoslava Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Opava, obci Ludgeřovice, při ul. Uzavřená, na okraji zastavěného území, cca 650 m od zastávky bus „Ludgeřovice, Hřiště“, cca 1 km od centra obce. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního bydlení. Přístup k pozemkům je z pozemku parc.č. 221/9 (ve vlastnictví Obce Ludgeřovice). V Ludgeřovicích je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena: rodinným domem č.p. 1426 na pozemku parc.č. 221/22 a pozemky parc.č. 221/22, parc.č. 221/19 a parc.č. 221/13, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí b) trvalé porosty - na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří, okrasné a ovocné, bez pravidelné údržby
Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění ve vyhledávané lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - nutné další investice na dokončení domu a venkovních úprav - pozemky nejsou udržovány, budou nutné další investice na terénní úpravy
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 221/22 Parc.č. 221/19 Parc.č. 221/13
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha, ostatní komunikace orná půda
o výměře 94 m2 o výměře 21 m2 o výměře 967 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se na nich rodinný dům, venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemek parc.č. 221/22 je celý zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 1426. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 1 082 m2. Příslušenství a součásti nemovité věci je podstandardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 1426, na pozemku parc.č. 221 /22 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní, s půdou pod sedlovou střechou. Na půdě je prostor pro ukládání, je zde možnost vybudování 2 pokojů. V současnosti se v domě nachází byt o velikosti 4+kk. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou
-5dřevěné montované. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová se sklonem 37° s krytinou ONDULINE. Klempířské konstrukce jsou v provedení LINDAB. Fasádní omítky chybí (provedeny pouze do lepidla na polystyrén). Vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně a na WC. Schody chybí (pouze vysouvací schůdky na půdu). Okna v domě jsou plastová. Dveře hladké plné. Podlahy v obytných místnostech tvoří krytiny PVC, v ostatních místnostech keramické dlažby. Vytápění domu je prostřednictvím přímotopů, v koupelně je podlahové vytápění. Je proveden rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody chybí. Elektroinstalace je světelná a motorová. Vybavení kuchyně chybí. Vybavení zdravotechniky tvoří vana, umyvadlo a WC. Dům je napojen na IS: voda a elektro. Kanalizace je svedena do žumpy. Plyn není proveden. Dispoziční řešení: 1.NP – vstup, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2 pokoje, ložnice, koupelna, WC a technická místnost. Zastavěná plocha objektu činí 94 m2. Celková užitná plocha domu včetně půdních prostor činí cca 165 m2. Obytná plocha objektu činí cca 81 m2. Dům je v užívání cca 6 let a nachází se v dobrém stavu, s předpokladem dalších investic na dokončení vybavení kuchyně a venkovních úprav (oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy, apod.).
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě a okolí (cca 5-10 km od nemovitosti) běžně obchoduje se stavbami rodinných domů. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 800 tis. až 4 100 tis. Kč dle technického stavu, druhu konstrukce, umístění v lokalitě, obytné plochy, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny často navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se pohybují mezi 4-7%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Uzavřená 1426
ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu konstrukce korekce konstrukce příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku cena za m2 užitné plochy průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy Indikovaná hodnota nemovité věci
Srov. 1 Větrná, Vřesina
1 082 81
Srov. 2 Záhumenní, Ostrava-Poruba
830 100 3 855 000 nabídka
1 299 160 4 100 000 nabídka
0,85 V.16
601 83 2 850 000 nabídka
0,85 VI.16
1,00 lepší
Srov. 3 HlučínDarkovičky
lepší
0,85
horší
horší 1,05 srovnatelná lepší 1,00 lepší lepší 0,90 1,10 28952,54
1,10 0,95 0,85 0,90 14800,60
1,00
lepší 0,95 0,90 srovnatelná horší 1,00 1,05 srovnatelná srovnatelná 1,00 1,00 srovnatelné lepší 1,00 0,90 1,20 1,10 33272,89 25844,57
25 718 2 079 787
Cena obvyklá nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena obvyklá nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
0,85 VI.16
1,00 lepší
0,85
798 100 3 250 000 nabídka
V.16 1,00
0,85
Srov. 4 Kozmice
2 079 787,- Kč 2 080 000,- Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost domu a jeho technický stav a konstrukci, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou (zaokrouhleno) ve výši 2 080 000,- Kč.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - stavby rodinného domu č.p. 1426 na pozemku parc.č. 221/22 a pozemků parc.č. 221/22, parc.č. 221/19 a parc.č. 221/13, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 2438), je stanovena ke dni 24. 6. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši
2 080 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci – stavby rodinného domu č.p. 1426 na pozemku parc.č. 221/22 a pozemků parc.č. 221/22, parc.č. 221/19 a parc.č. 221/13, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 2438) činí
2 080 000,- Kč Slovy: dva-miliony-osmdesát -tisíc-korun- českých
V Ostravě, 27. 6. 2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3053-365/2016 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
RD č.p. 1426
RD č.p. 1426
RD č.p. 1426
RD č.p. 1426
Část pozemku
Kuchyně
Pokoj
Pokoj
- 11 -
Pokoj
Koupelna
Koupelna
WC
Půdní prostory
Půdní prostory
Půdní prostory
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Větrná, Vřesina Cena: 3 855 000,- Kč Užitná plocha: 100 m2 Velikost pozemku: 830 m2 Rodinný dům, dřevostavba o velikosti 4+1. Příjezd po obecní asfaltové komunikaci až k domu. Před domem zastřešené parkovací stání pro dvě auta. Příjezd a chodník vydlážděn. Dům zkolaudován v roce 2012. Dřevostavba je nízkoenergetická, vytápění elektrické podlahové. Voda obecní. V domě se nachází chodba, technická místnost, koupelna s WC, ložnice, dětský pokoj a kuchyně propojená s obývacím pokojem s dveřmi na zahradu. Z dětského pokoje vedou schody do podkrovní místnosti. Dveře a zárubně dřevěné, okna plastová. Podlahy dlážděné, koupelna s vanou, sprchovým koutem a obložením. Kuchyňská linka včetně spotřebičů.
Nemovitá věc č. 2 RD Záhumenní, Ostrava-Poruba Cena: 4 100 000,- Kč Užitná plocha: 160 m2 Velikost pozemku: 1 299 m2 Rodinný dům 4+kk, s garáží. V přízemí domu se nachází vstupní místnost, denní místnost s krbem, na níž navazuje kuchyňský kout. Z obývacího pokoje je vstup na terasu. 1.NP je dispozičně řešeno jako 3 pokoje, s možností realizace 4tého podkrovního pokoje, WC, koupelna a šatna. Jedná se o ekologickou a ekonomickou stavbu. Dům je vytápěn elektřinou, případně dřevem ve výše zmiňovaném krbu s teplovodním výměníkem. K dispozici je také podlahové topení. Vybaveno taktéž rozvodem dešťové vody nad rámec vody pitné z vodovodního řádu. Oplocení domu a další úpravy jsou již zahrnuty v prodejní ceně nemovitosti.
Nemovitá věc č. 3 RD Hlučín-Darkovičky Cena: 2 850 000,- Kč Užitná plocha: 83 m2 Velikost pozemku: 601 m2 RD dřevostavba, sendvičová technologie. Zateplený polystyrenem, porothermové i příčky, sádrové omítky, dům je 4+1+komora. V domě se nachází zádveří, komora, dva pokoje a obývací pokoj s kuchyní se vstupem na zahradu. Koupelna a samostatné WC. V celém domě plovoucí podlahy, může být i dlažba, vinyl. V obývacím pokoji krb. Vnitřní dřevěné. Dům je vytápěn teplovodním podlahovým topením, tedy žádná topná tělesa. Plastová okna - sedmikomorová,trojsklo. V kuchyni příprava na kuch. linku s veškerými vývody. Vstup do půdního prostoru po výsuvných schodech, možno využívat jako úložný prostor. Možnost sedlové, valbové, střechy s krytinou pálená taška BRAMAC. Obecní vodovod. Vývod vodovodu na zahradě. Technická místnost, ve které se nachází elektrokotel, elektrický bojler, elektrický rozvaděč, prostor na pračku, aj.
Nemovitá věc č. 4 RD Kozmice Cena: 3 250 000,- Kč Užitná plocha: 100 m2 Velikost pozemku: 798 m2 Novostavba RD v Kozmicích u Hlučína Jde o luxusní jednopodlažní dřevostavbu stavěnou pomocí ověřené zahraniční technologie. Dům má dispozicí 4+ kk. Výstavba se provádí pomocí tzv. sušených KVH hranolů, konstrukce RD přímo na staveništi. Pokoje jsou rozvrženy pro pohodlí a maximální využití prostoru. Možné jsou i prostorově velkorysejší, ale i úspornější varianty. Podlahové topení, podlahy – dlažba, plovoucí nebo vinyl, vytápění, elektrokotel s možností topení krbem.
