ODHAD OBVYKLÉ CENY č. 15/2016 Penzion Mlýn Pataki, Doubecká č.p. 32, v obci Mukařov, v katastrálním území Žernovka, na pozemku parc. č. st. 118 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 778 m2, dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. st. 379 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. o výměře 37 m2, pozemek parc. č. 689/2 – ostatní plocha o výměře 2711 m 2, pozemek parc. č. 862 – ostatní plocha o výměře 62m2, okres Praha - východ.
Objednatel ocenění:
Sinvean Trade s.r.o. Sekaninova 710/22 128 00 Praha 2 - Nusle
Účel odhadu:
Odhad obvyklé ceny penzionu Mlýn Pataki
Vypracoval:
Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 tel.: 605 788 661 e-mail:
[email protected]
V Praze dne 9. 8. 2016
Věc: Stanovení obvyklé ceny penzionu Mlýn Pataki č.p. 32, v obci Mukařov, v katastrálním území Žernovka, na pozemku parc. č. st. 118 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 778 m2, pozemku parc. č. st. 379 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. o výměře 37 m2, pozemku parc. č. 689/2 – ostatní plocha o výměře 2711 m2, pozemku parc. č. 862 – ostatní plocha o výměře 62m 2, okres Praha východ. Na základě požadavku firmy CAZORLA a.s. jsem dne 28.7.2016 provedl podrobnou analýzu obvyklé ceny penzionu Mlýn Pataki, Doubecká č.p. 32, v obci Mukařov, v katastrálním území Žernovka, na pozemku parc. č. st. 118 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 778 m2, pozemku parc. č. st. 379 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. o výměře 37 m2, pozemku parc. č. 689/2 – ostatní plocha o výměře 2711 m 2, pozemku parc. č. 862 – ostatní plocha o výměře 62m2, okres Praha - východ. Ke dni ocenění nebyla předložena projektová dokumentace ani výkresová část. Zastavěná plocha byla odměřena z katastru nemovitostí – www.cuzk.cz. Tato analýza má sloužit jako podklad k zjištění obvyklé ceny penzionu Mlýn Pataki. Mlýn Pataki je zrekonstruovaný areál, který zahrnuje restauraci, penzion, wellness a sportovní zařízení. Nachází se v klidné oblasti, nedaleko Prahy. Okolní příroda je vhodná pro rekreační využití. Hotel byl postaven kolem roku 1980. V penzionu se nachází 7 pokojů s celkovou kapacitou 21 lůžek, dále je zde také umístěn herní salónek, ve kterém jsou umístěny kulečníkové stoly a deskové hry. Všechny pokoje jsou vybaveny vlastní koupelnou a WC. V penzioně se nachází také vyhřívaný bazén, vířivka a sauna. V letních měsících je možnost využívat venkovní a squashový kurt. Složení pokojů: 4x dvoulůžkový pokoj, 1x apartmán až pro 7 osob, 2x dvoulůžkový pokoj s přistýlkou V penzioně je umístěna restaurace o kapacitě 45 osob. V letních měsících penzion nabízí posezení na zahrádce s 16 místy a uzavřenou grilovací zahradou pro 25 osob. Penzion Mlýn Pataki je samostatně stojící, nepodsklepený, se třemi nadzemními podlažími a částečným podkrovím, o celkové užitné ploše 1 222 m 2. Objekt je zděný, vnitřní omítky štukové hladké, krov šikmý, střecha sedlová a částečně valbová pokryta šindelovou krytinou, vnější omítka fasádní zateplovací systém. Okna plastová, dveře dřevěné s obložkami. Podlahy jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou, koberci a laminem. Vytápění plynové, ohřev vody je zajištěn plynovými kotli, popřípadě elektřinou. Popis oceňované stavby: Penzion Mlýn Pataki, Mukařov, okr. Praha - východ Druh nemovitosti Ubytovací Poloha zařízení Stáří objektu 36 roků Stav objektu Počet NP 3 Počet PP Podkroví Ano Svislé nosné konstr. Výměra pozemku 3 588m2 Zastavěná plocha RD Užitná plocha 1 222 m2 Přípojky Parkovací stání
Ano
Příslušenství
Samostatně stojící, okraj obce Po rekonstrukci 0 Zděné 785 m2 Elektro, vodovod, kanalizace, plyn Zpevněné plochy
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Penzion v obci Říčany – Radošice, okr. Praha - východ Popis: Penzion ve velmi dobrém stavu s vlastní restaurací, terasou, tenisovými kurty, Druh nemovitosti Ubytovací Poloha Samostatně stojící, okraj obce zařízení Stáří objektu 40 roků Stav objektu Velmi dobrý Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví Ano Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku Zastavěná plocha RD 800 m2 Užitná plocha RD 1 200m2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Parkovací stání Ano Příslušenství Zpevněné plochy Požadovaná nebo kupní cena: 19 000 000,-Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 15 833,-Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,93 14 725,-Kč
Objekt č. 2: Penzion v obci Škvorec, okr. Praha - východ Popis: Penzion po kompletní rekonstrukci, s luxusní restaurací a venkovní terasou Druh nemovitosti Ubytovací Poloha Samostatně stojící, centrum zařízení obce Stáří objektu 47 roků Stav objektu Po rekonstrukci Počet NP 2 Počet PP 0 Podkroví Ano Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku Zastavěná plocha RD 216 m2 Užitná plocha RD 700 m2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace Parkovací stání Ano Příslušenství Zpevněné plochy Požadovaná nebo kupní cena: 21 970 000,-Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 31 386,-Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce
0,95 1,00 0,98 0,98 1,00 0,95
Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 3: Hotel v obci Kamenice, okr. Praha - východ Popis: Hotel ve velmi dobrém stavu Druh nemovitosti Ubytovací Poloha zařízení Stáří objektu 38 roků Stav objektu Počet NP 1 Počet PP Podkroví Ano Svislé nosné konstr. Výměra pozemku Zastavěná plocha RD Užitná plocha RD 520 m2 Přípojky Parkovací stání Ano Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0,87 26 992,-Kč
Samostatně stojící, okraj obce Velmi dobrý 0 Zděné 372 m2 Elektro, vodovod, kanalizace Zpevněné plochy 25 000 000,-Kč 48 077,-Kč 0,90 1,00 0,98 0,98 1,00 0,95 0,82 39 423,-Kč
Objekt č. 4: Penzion v obci Senohrady, okr. Praha -východ Popis: Penzion lze využít jako domov důchodců, školicí středisko nebo firemní studio. Druh nemovitosti Ubytovací Poloha Samostatně stojící, okraj obce zařízení Stáří objektu 45 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví Ano Svislé nosné konstr. Smíšená Výměra pozemku Zastavěná plocha RD 357 m2 Užitná plocha RD 500 m2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace, plyn Parkovací stání Ano Příslušenství Zpevněné plochy Požadovaná nebo kupní cena: 25 000 000,-Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 50 000,-Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr
0,90 1,00 0,98 0,98
Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
1,00 0,90 0,78 39 000,-Kč
Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy penzionu Mlýn Pataki je stanovena ve výši 26 500,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 32 380 000,– Kč. Za tuto cenu by byl penzion Mlýn Pataki běžně prodejný.
Obvyklá cena: 32 380 000,- Kč. Slovy: Třicetdvamilionůtřistaosmdesáttisíc Kč.
V Praze dne 13.9.2016
Ing. Karel Schwarz
