ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 233/7703/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 583/3 v bytovém domě č.p. 583, 584 včetně podílu o velikosti 624/30797 na společných částech bytového domu a na pozemcích čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ
ID (Surveyor´s Report): 233/7703/2016
LV no.: 1896
908,
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) – byt č. 583/3 v bytovém domě č.p. 583, 584 včetně podílu o velikosti 624/30797 na společných částech bytového domu a na pozemcích čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: V Oblouku 583/11, 400 07 Ústí nad Labem GPS: 50.6687381N, 14.0653958E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
754.470 Kč
Market value Tržní hodnota
360.000 Kč
nestanoveno Kč
Common price Obvyklá cena
360.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
364.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 583/3(jednotka podle zákona Čísla parcel č. 72/1994 Sb.) Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
sklepní kóje
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
úplná, odpovídající velikosti města
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK 1395/12, 1395/13 podíl 624/30797 z 591 m2 (tj.11,97 m2) zastavěná plocha a nádvoří 1386 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
montovaný z panelových dílců plošných
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
62,40 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
Kč/m2 1981 45 %
-2-
NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: DRAŽBYPROST.CZ s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1896 a 908, výpisu prokazujícímu stav evidovaný k datu 10.10.2016, je byt ve vlastnictví: Zdeněk Svatoš, bytem Prokopa Holého 808/8, 405 02 Děčín IV - Podmokly. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1896 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním (podrobněji na LV č. 1896 v příloze) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví není evidováno žádné věcné břemeno. (podrobněji na LV č. 1896 v příloze) Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1896 jsou evidována zástavní právo: - zástavní práva smluvní (podrobněji na LV č. 1896) Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - dům je revitalizovaný včetně zateplení - v docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost (škola, obchody) - dostatek parkovacích míst v okolí domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1896 pro k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 10.10.2016 b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 908 pro k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 18.10.2016 c/ katastrální mapa pro část k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě e/ údaje archivu SÚ Ústí n.L., Kolaudační rozhodnutí ze dne 15.1.1981, Zn.: OÚPA 2793/81-Cha Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla stanovena na základě oznámení společnosti DRAŽBYPROST.CZ, a.s. ze dne 10.10.2016 a po telefonické domluvě s notářem Mgr. Tomášem Kohoutkem na den 18.10.2016. V uvedený den se nepodařilo byt zpřístupnit, provedení prohlídky bytu tak nebylo umožněno a byla provedena pouze obhlídka zvnějšku. Z uvedeného důvodu je se souhlasem zadavatele ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
775266 Krásné Březno 554804 Ústí nad Labem 93 409 01.01.2016 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Ústí nad Labem je hlavním městem Ústeckého kraje, disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství a se svými téměř 95 tisíci obyvatel patří mezi nejvýznamnější města České republiky. Městská část Krásné Březno, která se nachází ve východní části území města Ústí nad Labem, na levém břehu řeky Labe, je tvořena převážně bytovými domy, stavbami občanské vybavenosti, v jížní a západní části průmyslovými závody. Městská část Krásné Březno je dobře dostupná do centrální části města Ústí nad Labem městskou hromadnou dopravou, silniční i železniční dopravou ve směrech Ústí nad Labem - Děčín. Přes poměrně dobrou úroveň místní občanské vybavenosti nepatří městská část Krásné Březno mezi vyhledávané lokality pro bydlení vzhledem k sociálnímu složení místních obyvatel. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí poblíž severního okraje městské části Krásné Březno, v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy, v ulici V Oblouku. V lokalitě je možnost napojení na rozvod vody, kanalizace, elektřiny, zemního plynu a dálkový zdroj tepla a teplé vody. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku, čís. parcely 1395/70, k.ú. Krásné Březno (ostatní plocha/ ostatní komunikace, vlastník Statutární město Ústí nad Labem). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 583/3: Oceňovaný byt je situován ve 2. nadzemním podlaží (vstup do bytu), v sekci č.p. 583 (orientační číslo 11) bytového domu č.p. 583, 584, umístěného na pozemcích čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno. Bytový dům má 1 podzemní podlaží a 8 nadzemních podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 624/30797 na společných částech bytového domu č.p. 583, 584 a na pozemcích čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno. Dispoziční řešení: Vzhledem k neumožnění prohlídky vnitřních prostor je vnitřní dispozice odvozena z dostupných údajů. Oceňovaný byt pravděpodobně o velikosti 1+3 je byt, situovaný v 1.patře (2.NP) a sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, záchodu. Lze předpokládat, že k bytu náleží loggie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 62,40 m2 (podle podílu bytu na budově). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): U popisu bytu vycházíme z předpokládaného vybavení podle konstrukce a stáří domu. Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, ze železobetonových dílců plošných, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonová s krytinou z PVC, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, plynu, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově.
-4-
Lze předpokládat, že vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, umyvadlo, vana a záchod, kuchyňská linka, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou pravděpodobně opatřeny krytinou z PVC, keramickou dlažbou. Stáří a stavební stav: Podle zjištění z archivu Stavebního úřadu v Ústí nad Labem bytový dům pochází z roku 1981 (kolaudační rozhodnutí ze dne 15.1.1981, Zn:OÚPA 2793/81-Cha), jeho stáří ke dni ocenění je tedy 35 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel částečnou rekonstrukcí (zateplení domu, plastová okna, střešní krytina atd.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Oceňovaný byt nebyl zpřístupněn, předpokládá se, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 583/3 náleží podíl 624/30797 na pozemku čís. parcely 1395/12 a 1395/13, k.ú. Krásné Březno. Pozemek, zastavěný stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejných komunikací ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupných pozemků, čís. parcely 1395/70 a 1395/73, k.ú. Krásné Březno (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Ústí nad Labem). Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zákona č. 72/1994 Sb.) – bytu č. 583/3 v bytovém domě č.p. 583, 584 včetně podílu na společných částech bytového domu a podílu o velikosti 624/30797 na pozemku čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 1896, 908 pro k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. října 2016 celkem
360.000,- Kč Slovy: Třistašedesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 1896, 908 je evidováno: - zástavní právo smluvní Stanovená obvyklá cena nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 1896, 908, neboť dražbou zanikne a nemá na obvyklou cenu vliv. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 233/7703/2016.
Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel
V Mostě, dne 22.října 2016
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
233/7703/2016
LV no.:
1896, 908
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
m
1
3
Kč/m
3
m
byt č. 583/3
2
Kč/m
62
2
21 500
Kč
1 341 600
45,0
737 880
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
737 880
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
1395/12
zastavěná plocha a nádvoří
5,77
1 386
7 997 podíl o velikosti 624/30797
2
1395/13
zastavěná plocha a nádvoří
6,20
1 386
8 593 podíl o velikosti 624/30797
5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
16 590
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
754 470
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Komentář
Kč
Kč/m2
m2
Kč
Kč/m2
1
BJ Ústí n.L., ul. Na Vyhlídce
429 000,00
X-16
69,00
3+1
6 217
0,80
343 178,40
4 974
nabídková cena RK 1)
2
BJ Ústí n.L., ul. Žežická
590 000,00
X-16
76,00
3+1
7 763
0,80
471 990,40
6 210
nabídková cena RK 2)
3
BJ Ústí n.L., ul. Keplerova
590 000,00
X-16
75,00
3+1
7 866
0,80
471 960,00
6 293
nabídková cena RK 3)
Cost Value - Věcná hodnota
0,754
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,364
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,340
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding
BJ v původní stavu, panelový dům po revitalizaci
2) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding
BJ v původní stavu, panelový dům po revitalizaci
3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding
BJ v původní stavu, panelový dům po revitalizaci
Situace lokality
Mapa oblasti
ezno