2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 514/09/2016 Znalecký posudek obvyklé nemovitostí - pozemku st.110 jehož součástí je objekt bydlení č.p.100, pozemku u st.424 jehož součástí je garáž a pozemku p.č.324, včetně příslušenství, které jsou zapsány na LV 84 pro k.ú. Rosovice, obec Rosovice, okres Příbram.

Objednavatel znaleckého posudku:

GAVLAS spol.s.r.o. Politických vězňů 21 110 00 Praha 1

Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé nemovitostí dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.08.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Šárka Schejbalová Br. Čapků 328 261 01 Příbram telefon: 608 524 781 e-mail: [email protected] Počet stran: 22 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 19.0 9. 2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit cenu obvyklou nemovitostí -pozemku st.110 jehož součástí je objekt bydlení č.p.100, pozemku u st.424 jehož součástí je garáž, a pozemku p.č.324, včetně všech příslušenství, které jsou zapsány na LV 84 pro k.ú. Rosovice, obec Rosovice, okres Příbram ke dni místního šetření 15.08.2016.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rosovice Rosovice 100 262 11 Rosovice Středočeský Příbram Rosovice Rosovice 814

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.08.2016 za přítomnosti paní Řehkové Ivy.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z Katastru nemovitostí vydaný KÚ pro Středočeský kraj KP Příbram ze dne 03.06.2016 LV 84 pro k.ú. Rosovice - Snímek katastrální mapy - nahlížení - Informace sdělené MÚ Dobříš - Stavební odbor - Informace sdělené vlastníkem nemovitosti - Informace získané od realitních makléřů působících v daném regionu - Informace z internetového portálu

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Iva Řehková, č. p. 253, 263 01 Rosovice, vlastnictví: výhradní Iva Řehková, č. p. 253, 263 01 Rosovice, vlastnictví: výhradní

6. Dokumentace a skutečnost Při místním šetření byla nemovitost prohlédnuta, zaměřena a její stav porovnán s předloženými podklady. Nebyla předložena žádná stavebně právní dokumentace, která by dokumentovala původní stav RD či započatou rekonstrukci. Ocenění bude provedeno dle skutečného stavu nemovitosti.

7. Celkový popis Popis nemovitostí Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č.p.100 včetně pozemků a příslušenství, který je umístěn v oddělené části obce Rosovice zvané Holšiny. Práva a závady s nemovitými věcmi spojená Dle předloženého listu vlastnictví a dalších dostupných informací váznou na oceňovaných nemovitostech tato omezení vlastnického práva: -2-

- Zástavní právo exekutorské - Půjčka od ČSTSP - Nařízení exekuce - Exekutorský příkaz k prodeji nemovitosti - Rozhodnutí o úpadku - Zahájení exekuce (podrobnější informace viz. LV 84 v příloze) Tato omezení nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Zástavní práva týkající se předmětu dražby, zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 167, odst. 4 zákona č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu dražby zanikají a insolvenční správce na základě § 167 odst. 5 a § 300 zákona č. 182/2006, v platném znění, vydá nabyvateli zpeněženého majetku potvrzení o zániku těchto věcných práv. Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 285 odst. 1 zákona č. 182/2006 v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají.

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK o ceně obvyklé 1.Úvod Stanovení obvyklé ceny dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 228/2014Sb.

Obvyklou cenou se dle § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb.ve znění novel, o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují veškeré okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro oceňování vedoucí ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. ve znění novel., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) se používají dle §4 následující metod : -

metoda zjištění věcné hodnoty ( na bázi vynaložených nákladů) metoda výnosová ( na bázi očekávaných výnosů) metoda porovnávací ( přímá reflexe trhu)

Metoda zjištění věcné hodnoty (cena nákladová) Jedná se o stanovení nákladů na vybudování nové nemovitosti v současných cenách, se zahrnutím přiměřeného opotřebení odpovídajícího stáří a skutečnému stavu nemovitosti k datu ohodnocení. Vystihuje skutečný, reálný, technický stav nemovitosti v čase ocenění – odvozuje se za použití výpočtu ceny zjištěné Pro ocenění je použita prováděcí vyhláška č.441/2013Sb. ve znění č.345/2015 Sb.. Vzhledem však k současné situaci na realitním trhu, nemá tato hodnota dostatečně vypovídací schopnost o ceně obvyklé. Metoda výnosová Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos, příjem. Je určována ekonomickým pohledem na nemovitost, preferuje užitné hledisko, jehož výsledkem je výnosová hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích čistých příjmů, plynoucích z pronájmu této nemovitosti diskontovaných na současnou hodnotu peněz pomocí kapitalizace. Používá se v případech je-li nemovitost pronajata či běžně pronajímatelná.

-4-

Metoda porovnávací Je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami srovnatelných nemovitostí z hlediska charakteru, velikosti a lokality, které byly v nedávné době realizovány na trhu nebo jsou nabízeny RK. V tomto případě má tato metoda podstatný význam pro stanovení obvyklé ceny, je nejpodstatnější z dílčích metod. Při použití nabídek nerealizovaných prodejů je třeba přihlédnout ke skutečnosti, že konečná prodejní cena se liší v průměru o 10- 20% od ceny nabídkové. V tomto případě má tato metoda podstatný význam pro stanovení obvyklé ceny, je nejvýstižnější z dílčích metod. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě

-5-

2. Ocenění 2.1. Místopis Samostatná obec Rosovice je umístěna ve Středočeském kraji v okrese Příbram. V obci Rosovice je základní občanská vybavenost ( MŠ, ZŠ, prodejna, restaurace, pošta). Nejbližším správním centrem je město Dobříš či Příbram, které leží ve vzdálenosti cca 10 km. Dopravní spojení zajištěno pravidelnými autobusovými spoji. Jedná se o lokalitu oblíbenou k rekreačním účelům s dobrou dostupností Prahy. Oceňované nemovitosti dle LV 84 pro k.ú. Rosovice nachází v severní okrajové části obce Rosovice zvané Holšiny Jedná se o stabilizované území, kde okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Pozemek je přístupný po obecní zpevněné komunikace a je napojen na přípojku elektro, kanalizace a vody. Též voda z vlastní studny. Pozemek je oplocen pouze ze dvou stran (SZ a J) jelikož sousední pozemek p.č.323/1 je ve vlastnictví stejného vlastníka.

2.2 Popis nemovitostí a) STAVBY : Rodinný dům Rodinný dům původní velikosti 3+1 je v současné době v rozestavěném stavu. Byly odstraněny veškeré vnitřní instalace, vybavení kuchyně a koupelny, dveře , podlahy, část vnitřních omítek i svislých konstrukcí. Budoucí stav není znám jelikož práce probíhaly bez souhlasu stavebního úřadu. Rodinný dům není podsklepen (existující sklep byl zasypán), má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Objekt je založen na kamenných a betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 50-60cm z cihelného i smíšeného zdiva. Střecha sedlová, krov dřevěný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vodorovné konstrukce dřevěné trámové, úprava zbylé části vnitřních povrchů vápenná omítka a obklad části stropu dřevěnými palubkami. Vnější omítka břízolitová. Vnitřní chybí. Okna dřevěná dvojitá, vnitřní dveře chybí, vstupní dveře dřevěné plné do kovových zárubní. Objekt není v současnosti vybaven vytápěním, zachován byl pouze původní komín. Elektroinstalace světelná i motorová je přivedena do rozvaděče v zádveří. Sociální zařízení a vybavení kuchyně chybí. Objekt je napojen na přípojku elektro, voda ze studny, kanalizace svedena do veřejného řadu. Stáří a technický stav objektu Rodinný dům byl postaven cca ve 20. letech minulého století. Ke dni místního šetření je rodinný dům ve stavu započaté celkové rekonstrukce, která byla dle sdělení majitelky zahájena na přelomu století dle představ stavebníka, avšak velmi brzo ukončena. Technický stav objektu zhoršený vlivem dlouhodobého neužívání (nevytápění ) a zatékání vody (zádveří). Podlahová plocha: 79 m2

Obestavěná prostor: 493 m2

Zastavěná plocha: 115 m2

Dispoziční uspořádání : 3+1 (původní stav)

-6-

Stodola Při západní straně navazuje na rodinný dům stodola, která je užívána převážně ke skladování. Objekt je založen na kamenných základech bez izolace. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce chybí. Střecha sedlová, krytina z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Podlahy betonové. Vnitřní úprava povrchů vápenná omítka. Vrata dřevěná dvoukřídlá. Zavedena elektroinstalace. Stáří cca 90let. Garáž Garáž umístěná na pozemku st.424 navazuje při jižní straně na stodolu. Jedná se o zděnou stavbu založenou na betonových základech. Střecha pultová s krytinou osinkocementovou. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okno dřevěné zdvojené. Vrata plechová dvoukřídlá .Vnitřní omítky vápenné , vnější omítky z části nedokončené . Podlaha betonová. Garáž byla upravena k obytným účelům . Je zde zavedena elektroinstalace, kanalizace a voda, umyvadlo i s možností ohřevu TUV průtokovým ohřívačem. Vytápění el. přímotopem. Střecha garáže je poškozena a je patrné zatékání do objektu. Stáří stavby je 23let (1993). Zděná kolna Při jižní hranici pozemku p.č.324 , nedaleko od garáže, je umístěna zděná kolna, která slouží skladovým účelům. Kolna má pultovou střechou , která je kryta vlnitým plechem. Vnitřní omítky vápenné, vnější omítky břízolitové. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Podlaha betonová. Zavedena elektroinstalace. Stáří 22let (1994). Studna Na pozemku p.č.324 je umístěna vrtaná studna 30 m ( stáří 40 let) Příslušenství Venkovní úpravy - zpevněné plochy (betonové, betonové dlaždice a zámková dlažba), oplocení z dřevěného laťového plotu na kovové sloupky, laťová vrata a vrátka, původní jímka, přípojky IS. Na pozemku zahrady č.p.324 se nachází dva skleníky. Včelín Z pozemku p.č.323/1( sousední nemovitost stejného vlastníka) zasahuje do pozemku p.č.324 z části stavba zděného včelína. Jeho převážná část je však na pozemku p.č.323/1

b) POZEMKY Pozemek p.č.st.110 o ploše 364 m2 (zastavěná plocha ) Pozemek je z části zastavěn rodinným domem č.p.100, který je součástí tohoto pozemku , a stodolou. Zbývající část tvoří dvůr. Pozemek p.č.st.424 o ploše 28 m2 (zastavěná plocha ) Jedná se o pozemek , který je zastavěn garáží , která je součástí tohoto pozemku. Pozemek p.č.324 o 414 m2 ( zahrada) Na pozemku se nachází zděná kolna a dva skleníky. Pozemku p.č.st.110, p..č.st.424 a p.č.324 společně vytváří jednotný funkční celek a jsou -7-

napojeny na přípojku elektro , vody a kanalizace. Celková plocha pozemku:

806 m2 -

Vybavení pozemku:

přípojka elektro, kanalizace a vody voda též z vlastní studny přístup po zpevněné veřejné komunikaci

2.3. Porovnávací metoda Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které byly realizované či jsou realitní nabídce. Z aktuální nabídky byly vybrány srovnatelné objekty, které uvádí v následujícím přehledu:

1.

Rodinný dům

Lokalita: Vranovice

Zdroj: Kofareal s.r.o. Foto:

Nabídka domu o velikosti 2+1 na pozemku o celkové velikosti 2561 m2, Vranovice, okr. Příbram. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci, je suchý, střecha krytá eternitem, bez sociálního zařízení. Voda z vlastní studny, el. 230/400 V, možnost připojení na kanalizaci. Pod domem se nachází sklep, příslušenství tvoří další hospodářský objekt. Veškerá občanská vybavenost v Rožmitále pod Třemšínem (5 km) nebo v Příbrami (10 km).

zděná 2+1 Typ stavby: Velikost: 2561 m2 Plocha pozemku: Zastavěná plocha: 694m2 70 m2 nabídka - rezervace Užitná plocha: Typ ceny : před rekonstrukcí Stav: Cena: 695 000,-Kč Porovnání: menší pozemek, srovnatelná užitná plocha, horší stav a vybavení, srovnatelné příslušenství, lepší lokalita

-8-

2. Rodinný dům (rekreační chalupa)

Lokalita: Petrovice - Pořešín

Zdroj: Real-servis CZ s.r.o.

Prodej rodinného domu s pozemkem výměře 626 m2 na okraji malé obce Porešín (cca 12 domů) nedaleko Petrovic u Sedlčan. Chalupa je v původním stavu určená k celkové rekonstrukci. Jedná se o z 1/3 podsklepenou budovu postavenou ze smíšeného zdiva (cihly a kameny) a z 1/3 z dřevěných trámů – roubenka. Krovy a střešní trámy jsou v dobrém stavu. Do domu je přivedena elektřina, na pozemku se nachází nový vrt s pitnou vodou, kanalizaci je nutno řešit jímkou. Obec Petrovice s veškerou občanskou vybaveností je vzdálena cca 2 km. Typ stavby: Plocha pozemku: Užitná plocha:

zděná 626 m2 78 m2

Velikost: Zastavěná plocha: Typ ceny :

Cena:

155 m2 nabídka

490 000,-Kč

Porovnání:větší pozemek, srovnatelná užitná plocha, srovnatelný stav a vybavení, srovnatelné příslušenství, lepší lokalita 3.

Rodinný dům

Lokalita: Chraštice

Zdroj: REMAX

K prodeji rodinný dům dispozičně řešený 5+1. Dvoupodlažní dům uprostřed obce má novou elektroinstalaci a přeloženou střechu, zahrada má rozlohu 370 m2. Stavba je ze smíšeného zdiva, je částečně podsklepena, základy jsou kamenné. Dům je určen k rekonstrukci. Na dům navazuje technická stavba s mnohoúčelovým využitím. Obec Chraštice se nachází 14 km jižně od Příbrami a 9 km východně od Březnice. Snadná dostupnost do Prahy po silnici R4. V obci je pošta, mateřská škola, základní škola, veřejná knihovna, vodovod, kanalizace.

Typ stavby: Plocha pozemku: Užitná plocha:

zděná 464 m2 143 m2

Velikost: Zastavěná plocha: Typ ceny :

Cena:

5+1 90 m2 nabídka

680 000,-Kč

Porovnání: větší pozemek, menší užitná plocha, srovnatelný stav a vybavení, srovnatelné příslušenství, lepší lokalita -9-

4.

Rodinný dům

Lokalita: Dlouhá Lhota

Zdroj: Patoma reality

Prodej RD, s velkou zahradou, ve skvělé dostupnosti po dálnici do Prahy, nebo Příbrami. Vhodný k rekonstrukci. Většina oken je s výhledem do vlastní zahrady. Krovy jsou v dostatečné síle, na pár místech bude třeba opravit po zatečení. Obecní vodovod vede kolem pozemku. Kanalizace do roku. O elektroměr nutno znovu zažádat. Dům má i stáj pro milovníky koní. Možnost přikoupení dalších pozemků. Pěkné místo na chalupu, nebo na trvalé bydlení.

Typ stavby: Plocha pozemku: Užitná plocha:

zděná 1492 m2 162 m2

Velikost: Zastavěná plocha: Typ ceny :

Cena:

231 m2 nabídková

950 000,-Kč

Porovnání: menší pozemek, menší užitná plocha, srovnatelný stav a vybavení, hodnotnější příslušenství, lepší lokalita

2.4. Rekapitulace Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Kladné faktory: - dostatečně veliký pozemek - pozemek vybaven IS (elektro, voda, kanalizace) - možnost vlastního parkování ve stodol či na přilehlých pozemcích - možnost půdní vestavby Záporné faktory: - RD určený ke kompletní rekonstrukci - započata rekonstrukce bez jakékoli stavebně právní dokumentace - zhoršený stav objektů zanedbanou údržbou a neodborně prováděnými pracemi - menší obec s omezenou občanskou vybaveností

- 10 -

Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po obdobných nemovitostech je minimální vzhledem k předpokládaným budoucím nákladům.

800 000,- Kč

Cena obvyklá porovnávací metodou

C. ZÁVĚR Úkolem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou nemovitostí- pozemku st.110 jehož součástí je objekt bydlení č.p.100, pozemku st.424 , jehož součástí je garáž a pozemku p.č.324, včetně všech příslušenství, v k.ú. Rosovice, obec Rosovice, okres Příbram k datu místního šetření dne 15.08.2016. Na základě provedené analýzy odhaduji cenu obvyklou předmětných nemovitostí na částku:

800 000,-Kč (slovy:osmsettisíckorunčeských) V Příbrami 19.0 9. 2016 Ing. Šárka Schejbalová Br. Čapků 328 261 01 Příbram telefon: 608 524 781 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 7.6.2004 č.j. Spr 4142/2002 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 514/09/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 0123016.

- 11 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí ze dne 03.06.2016 Mapa - nahlížení Fotodokumentace Mapa širších vztahů

- 12 -

počet stran A4 v příloze: 6 1 3 1

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

Rodinný dům - pohled z JV

Rodinný dům - pohled ze SZ

Rodinný dům - původní pokoj

Rodinný dům – původní pokoj

Rodinný dům původní kuchyně

Rodinný dům - elektroinstalace

- 19 -

Stodola -pohled ze S

Stodola

Garáž - pohled z JZ

Garáž - pohled z V

Garáž - uvnitř

Garáž - pohled ze S

- 20 -

Zděná kolna

Zděná kolna

Skleník 1

Skleník 2

Včelín

Pohled ze silnice ze S

- 21 -

- 22 -