ZNALECKÝ POSUDEK č. 3367/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Veverská Bítýška, obec Veverská Bítýška, okres Brno-venkov: pozemku parc. č. 1721/4, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 602/14
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
26. února 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
26. února 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení:
10. března 2016
Tento posudek obsahuje 13 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 602/14-89 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Basmana Jazy. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 26. února 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3
1. Nález 1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2290 ze dne 4.2.2016 pro k.ú. Veverská Bítýška: A: Vlastník: Jaza Basman, V Zahradách 783, 66471 Veverská Bítýška B: Nemovitosti: Parcela: 1721/4 - 226 m2 zahrada C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Veverská Bítýška z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 26.2.2016. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný Basman Jaza neumožnil přístup na pozemek - nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření.
1.1.4 Ostatní - Platný územní plán města Veverská Bítýška
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci:
Pozemek parc.č. 1721/4 – zahrada o výměře 226 m2
Oceňovaný pozemek parc.č. 1721/4 se nachází v městysi Veverská Bítýška, na ulici Pod Horkou, na severovýchodě zastavěné části obce. Je užíván s rodinným domem č.p. 783 na parc.č. 1719/9, tvoří spolu s několika dalšími pozemky zahradu za domem – s parc.č. 1791/1, 1718/2,4,5,6,7. Pozemky jsou pod společným oplocením. Pozemek je rovinatý, tvar je obdélníkový. Je částečně oplocený, zatravněný, nachází se zde několik okrasných dřevin, vedlejší stavba – zděný sklad a zděný venkovní krb. Příjezd k pozemku je z ulice Pod Horkou (parc.č. 1616, LV 1 – Městys Veverská Bítýška), je možné jej oddělit od ostatních pozemků zahrady a vytvořit samostatný vjezd z ulice na pozemek. Dle platného územního plánu obce se nachází v ploše smíšené obytné. Vzhledem ke své poloze mezi domy a velikosti (226 m2) není využitelný samostatně ke stavbě rodinného domu, ale jen jako zahrada.
2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je provedeno porovnání se stavebními pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na stránkách www.sreality.cz (03/2016).
2.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realitní inzerce:
Prodej stavebního pozemku 1 033 m², Veverská Bítýška, okres Brno-venkov Nabízíme stavební pozemek na okraji Veverské Bítýšky. Podle nového územního plánu je tento pozemek již stavební a je k němu schválena i příjezdová cesta. Inženýrské sítě (voda a kanalizace) jsou dořešené, budou na hranici pozemku (vyřizuje a zařídí prodávající). Šířka většiny pozemku je 11 m a celková délka cca 84 m (..u příjezdové části je čtvercovitý cca 15 x 18 m). Pozemek se skládá s celkem osmi dílčích parcel o celkové ploše 1033 m2 a je to poslední stavební pozemek, pak už jsou jen pole a zahrady. Rychlá dostupnost do Brna, jak autem – 15 min., tak IDS – 20 min.(zastávka je cca 100 m). Celková cena:1 962 700 Kč za nemovitost Cena za m²:1 900 Kč Aktualizace:28.01.2016 Plocha pozemku:1033 m2
5
Prodej stavebního pozemku 1 953 m², Veverská Bítýška, okres Brno-venkov Nabízíme k prodeji pozemek v obci Veverská Bítýška o celkové výměře 1953 m2. Šířka 27 m, délka 122 m. Územním plánem určeno k zástavbě rodinným domem. Pozemek se nachází mezi zahradami rodinných domů, zakončený lesem. Ideální jižní orientace, rovina. Nová asfaltová komunikace, nově realizované přípojky vody, plynu a elektřiny, splašková kanalizace na pozemku. Na pozemku je kopaná studna. Celková cena:3 990 000 Kč za nemovitost Cena za m²:2 043 Kč Aktualizace:27.02.2016 Plocha pozemku:1953 m2 Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V Komunikace:Asfaltová
Prodej stavebního pozemku 1 368 m², Veverská Bítýška, okres Brno-venkov nabízíme rovinatý stavební pozemek pro stavbu samostatného rodinného domu. Pozemek se nachází na okraji obce Veverské Bítýšky, v nově vznikající obytné zóně. Dle platného územního plánu je vhodný k obytné zástavbě, stavbě pro rodinnou rekreaci, lze na něm také postavit stavbu pro drobnou výrobu a služby, o maximální výšce 2 NP. Celkový výměra pozemku činí 1368 m2, s uliční šíří cca 14 m. Z inženýrských sítí se u pozemku nachází elektřina a kanalizace, plyn a voda jsou vzdáleny cca 60 m. Celková cena:2 856 384 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:2 088 Kč Celková cena:2 747 000 Kč, 2 008 Kč/m2 bez provize Aktualizace:27.02.2016 Umístění objektu:Okraj obce Plocha pozemku:1368 m2 Doprava:Silnice, MHD, Autobus
6
Prodej stavebního pozemku 1 392 m², Za Řekou, Veverská Bítýška k prodeji stavební pozemek v obci Veverská Bítýška vhodný pro stavbu samostatného rodinného domu. Jedná se o rovinatou stavební parcelu s celkovou plochou 1392 m2 a uliční šíří 20 metrů. Veškeré inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, plynovod, elektřina) jsou na hranici pozemku. Přímo k parcele vede asfaltová příjezdová cesta. Pozemek se nachází v klidné ulici v blízkosti řeky. V okolí se nachází obytná zástavba a veškerá občanská vybavenost. Celková cena:2 988 624 Kč za nemovitost Cena za m²:2 147 Kč Aktualizace:01.02.2016 Plocha pozemku:1392 m2 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V Komunikace:Asfaltová
Prodej stavebního pozemku 550 m², Tišnovská, Veverská Bítýška Prodej, Stavební pozemek 550 m2, 12,5 x 44 m, v obci Veverská Bítýška. Umístění pozemku je ve velmi klidné čtvrti, s příjezdovou cestou, má z větší části rovinatý charakter. Na přední hranici pozemku IS elektřina, voda, plyn. Celková cena:1 224 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:2 314 Kč Celková cena:1 224 000 Kč, 2 225 Kč/m2 bez provize Aktualizace:05.12.2015 Plocha pozemku:550 m2
7 Stanovení porovnávací ceny pozemků Bylo provedeno porovnání se stavebními pozemky využitelnými pro stavbu rodinného domu. Protože oceňovaný pozemek má omezené využití - je využitelný jen jako zahrada u domu, výsledná jednotková porovnávací cena pozemku je snížena koeficientem 0,6. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Č.
Lokalita
velikost pozemku m2
Oceň. objekt
Veverské Bítýška, Pod Horkou
226
(1)
(2)
(3)
1 2 3 4
5
Veverská Bítýška Veverská Bítýška Veverská Bítýška Veverská Bítýška, Za Řekou Veverská Bítýška. Tišnovská
1 033 1 953 1 368
Způsob využití
Vlastnosti
zahrada Pozemek rovinatý, zatravněno, částečně oploceno. Zděný sklad, zděný mezi krb, IS-všechny. Příjezd po zpevněné komunikaci v ulici. domy (4) výstavba RD výstavba RD výstavba RD
(5) Pozemek rovinatý, na okraji obce. Bez porostů. IS budou na poz. Příjezd po nezpevněné komunikaci. Pozemek rovinatý, na okraji obce, ovocné stromy. IS nové, studna. Příjezd po zpevněné komunikaci. Pozemek rovinatý, na okraji obce. Bez porostů. IS-E,K, ostatní 60 mV,P. Příjezd po zpevněné komunikaci.
1 392
výstavba Pozemek rovinatý. Bez porostů. IS na hranici pozemku. Příjezd po RD zpevněné komunikaci.
550
výstavba Pozemek rovinatý, na okraji obce. Bez porostů. IS-E,V,P u hranice RD pozemku. Příjezd po zpevněné komunikaci.
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
Kč / m2
poloha
velikost
svah ap.
(10)
(11)
K4
K5
K6
IO (1-4)
Cena oceňovaného objektu
vybavení
doprav. dostupn.
IS
.
Kč/m2
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
Kč celkem
Kč/m2
pramen ceny KCR
(1)
(7)
(8)
(9)
1
1 962 700
1 900
0,95
1 805
1,00
0,98
1,00
0,95
0,98
1,00
0,91
1 984
2
3 990 000
2 043
0,95
1 941
1,00
0,97
1,00
0,95
1,00
1,02
0,94
2 065
3
2 747 000
2 008
0,95
1 908
1,00
0,98
1,00
0,95
1,00
0,97
0,90
2 120
4
2 988 624
2 147
0,95
2 040
1,00
0,98
1,00
0,95
1,00
1,00
0,93
2 194
5
1 224 000
2 225
0,95
2 114
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
0,98
0,93
2 273
Jednotková porovnávací cena
Kč/m2
2 127
Omezené využití pozemku - zahrada (x koef. 0,6)
Kč/m
1 276
2
Výměra oceňovaného pozemku
m
226
Porovnávací cena
Kč
288 376
Porovnávací cena - zaokrouhleno
Kč
288 000
2
8
3. Práva a závady Při místním šetření nebyl povinný přítomen, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 2290 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitosti, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 288 000,00 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: dvěstěosmdesátosmtisíckorunčeských
V Brně dne 10. března 2016
288 000,00 Kč
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3367/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 10. března 2016
Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 2290 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy s fotomapou Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
9 Fotodokumentace nemovitosti
10
11
12 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Veverská Bítýška
Výřez z katastrální mapy s fotomapou pro k.ú. Veverská Bítýška
13 Mapa oblasti
