ZNALECKÝ POSUDEK č. 3396/116/2016 O ceně obvyklé Rodinného domu čp. 243 postaveného na stavební parcele č. parc. 198, stavební parcely č. parc. 198 a trvalého travního porostu č. parc. 339/1 v obci a katastrální území Rudník.
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby EU s.r.o. IČ: 28776836 Černilov 396 503 43 Černilov
Účel znaleckého posudku:
stanovení obvyklé dobrovolné dražby
hodnoty
za
účelem
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 20.9.2016 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 20.9.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětné nemovitosti za účelem dobrovolné dražby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rodinný dům čp. 243, stavební parcela č. parc. 198 a trvalý travní porost č. parc. 339/1 Adresa předmětu ocenění: Rudník 543 72 Rudník Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rudník Katastrální území: Arnultovice Počet obyvatel: 2 163 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a III 0,95 zdravotní středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 243,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.9.2016 za přítomnosti bez přítomnosti vlastníků.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov LV č.56 Snímek pozemkové mapy k.ú. Rudník Mapa Rudníku Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem Informace získané na Obecním úřadu Rudník pan Skalský Fotodokumentace pořízená znalcem -2-
5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 56 + Josef Deák, posledním bytem Rudník 243 k 1/2 z celku Anna Deáková, bytem Rudník 243 k 1/2 z celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 56 ke dni 14.9.2016
6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nemovitost prohlédl , neb nemovitost je opuštěná a volně přístupná. Dále znalci poskytl informace pan Skalský z majetkového odboru obecního úřadu. Při prohlídce byla pořízena znalcem fotodokumentace. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase.
7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika nemovitosti: Nemovitost se nachází při jedné z páteřních komunikací obce Rudník na jejím samém okraji. Obec Rudník má počet obyvatel 2 163 a patří mezi větší obce na poměry ČR venkovského typu. Nachází se v podhorské oblasti Krkonoš v blízkosti města Trutnov, Hostinné a Vrchlabí.V obci je vybudována občanská vybavenost odpovídající velikosti obce spočívající v obchodních příležitostech, vybudovaných inženýrských sítích, umístění MŠ, ZŠ a základní lékařské péče. V rozšířené infrastruktuře je obec odkázána na okolní města. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a dále čerpáno z databáze znalce. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 243 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek a trvalý travní porost
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,060 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,060
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 243 Rodinný dům postavený na mělkých základových pasech z kamenné rovnaniny. Obvodové nosné konstrukce jsou roubené dřevěné. Podlahové konstrukce dřevěné napadené dřevokazným hmyzem. Stropní konstrukce trámové s viditelnými trámy a záklopem. Zastřešení je provedeno sedlovým dřevěným krovem pokrytým betonovou taškovou krytinou. Klempířské prvky provedeny ve střešní části z pozinkovaného plechu - korodované. Venkovní úpravy provedeny nátěrem, vnitřní taktéž. Okna ven a dovnitř otevíravá dřevěná poškozená. Dveře náplňové dřevěné taktéž poškozené. Elektroinstalace zavedena nefunkční. Kanalizace svedena do trativodu. Možnost napojení na veřejný vodovodní řad a plyn. Sociální zařízení v objektu vybudováno není. Dům obsahuje vstupní chodbu a dvě místnosti. Celkový stav objektu je velmi špatný. Stavba je dlouhodobě neobývaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 120 let 1 399,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 10,95*5,70 Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 62,42 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor přízemí: 62,42*2,80 střešní prostor: 62,42*3,20/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení -5-
62,42 m2
174,78 m3 99,87 m3 274,65 m3 62,42 m2 62,42 m2
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - pozemky u frekventované komunikace 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 120 let: s = 1 - 0,005 * 120 = 0,400 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ L
III I
0,00 -0,08
I I III
-0,02 0,00 0,00
I I
-0,08 -0,10
I I II
0,00 -0,05 0,00
I
-0,01
II
-0,01
V
0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,156 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 399,- Kč/m3 * 0,156 = 218,24 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 274,65 m3 * 218,24 Kč/m3 * 1,000 * 1,060= 63 535,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
63 535,99 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek a trvalý travní porost Stavební pozemek zastavěný rodinným domem a trvalý travní porost, který tvoří se stavebním pozemkem jeden funkční celek v obci a katastrálním území Rudník. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány tyto inženýrské sítě veřejný vodovod, plynovodní řad a el. instalace. Kanalizace není v daném místě vybudována. Ocenění
-6-
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,060 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,060 = 1,060 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 243,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 198 339/1
Koef.
1,060
Upr. cena [Kč/m2] 257,58
Výměra [m2] 94,00
Jedn. cena [Kč/m2] 257,58
Cena [Kč] 24 212,52
72,00 166,00
257,58
18 545,76 42 758,28
Stavební pozemek a trvalý travní porost - zjištěná cena
-7-
Index
=
42 758,28 Kč
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s § 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Na základě porovnání s jednotlivými nemovitostmi nabízenými na realitním trhu v daném místě a čase, informacemi získanými na obecním úřadu Rudník a posouzením celkového stavu nemovitosti, která je ve velmi špatném stavu, dále pozemkové parcely jsou minimálních rozměrů s možností napojení na veřejný vodovod, plynovodní řad a elektrickou síť. Stavba je pro pozemky spíše zátěží. na tomto základě navrhuji obvyklou hodnotu ve výši takto: pozemek č. parc. 198 o výměře 97 m2 a pozemek č. parc. 339/1 o výměře 72 m2 celkem 166 m2 * 250,- Kč = 41 500,- Kč Rodinný dům o o.p. 275 m3 * 300,- Kč/m3 = 82 500,- Kč ________________________________________________________________________________ součet 124 000,- Kč 124 000,- /2
62 000,- Kč
=
Navrhuji obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti její 1/2 z celku ve výši 62 000,- Kč Slovy: šedesátdvatisícekorunčeských. V Hradci Králové 20.9.2016
Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.SPR 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3396/116/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3396/116/2016.
-8-
