ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 95/7565/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 4298 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 4362) a pozemku čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, v Karlovarské ulici v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 95/7565/2016
LV no.: 1740
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 4298 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 4362) a pozemek čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, v Karlovarské ulici v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Karlovarská 4362, 430 01 Chomutov GPS: 50.45770N, 13.37843E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
1.906.760 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
1.400.000 Kč
Common price Obvyklá cena
1.400.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
1.394.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům a vedlejší stavba)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Other constructions: Další stavby:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
4298 4299
Size: vedlejší stavba, studna a venkovní Velikost úpravy (zpev. plochy, oplocení, přípojky IS apod.)
Location in the town: Poloha v obci:
západní okraj města Chomutov
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
Unit price: občanská vybavenost v lokalitě Jednotková cena minimální, v centru města úplná
nestanoveno
710 m2
zastavěná plocha a nádvoří zahrada 700 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
150 m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
123 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč/rok
Built-up space: Obestavěný prostor:
(bytová)
880 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn 65 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč/rok %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1740 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Anny Pajanové, bytem Karlovarská 4362, 430 01 Chomutov. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 1740 jsou evidována následující omezení: - 2x zástavní právo smluvní, - 3x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 3x nařízení exekuce, - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 1740 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1740. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 1740 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1740 jsou evidována následující zástavní práva: - 2x zástavní právo smluvní, - 3x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 4362 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - okrajová lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti - nemovité věci jsou situované v blízkosti frekventované silnice - na vnějších stavebně technických prvcích domu je patrná zanedbaná údržba Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků - část vnitřních prvků krátkodobé životnosti a vybavení domu prošla v nedávné době renovací Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1740 pro k.ú. Chomutov II a obec Chomutov, prokazující stav evidovaný k datu 23.02.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chomutov II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 6719/12 vyhotovený Wolfgangem Piškulem dne 13.10.2012 d/ informace sdělené osobou přítomnou prohlídce e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 16.03.2016 za přítomnosti pí Anny Pajanové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
652636 Chomutov II 562971 Chomutov 48 913 1.1.2015 CZ0422 Chomutov Ústecký kraj západní okraj města
Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Chomutov patří k významným městům Ústeckého kraje (48 913 obyvatel), nachází se v západní části Ústeckého kraje, nedaleko státní hranice s Německem, přibližně 60 km od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 95 km od centra hlavního města Prahy. Město Chomutov je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Chomutov dobře dostupné, leží na křižovatce dvou významných silničních tahů (silnice I/7 a I/13) a je také důležitým železničním uzlem. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na západním okraji města Chomutova, v blízkosti křížení silnic I/7 a I/13, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy, v Karlovarské ulici, z níž jsou přístupné. V lokalitě jsou rozvody elektrického proudu, pitné vody a zemního plynu, na tyto sítě je podle sdělení majitelky oceňovaný rodinný dům napojen. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 4362: Rodinný dům č.p. 4362 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 4298, k.ú. Chomutov II. Dispoziční řešení: Dům má částečné podsklepení (suterén), jedno nadzemní podlaží (přízemí) a obytné podkroví. Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 4+1 s příslušenstvím, sestávajícím: - v suterénu ze schodiště, kotelny a uhelny, - v přízemí ze vstupního prostoru ve verandě, chodby se schodištěm, koupelny, záchodu, kuchyně a obývacího pokoje, dále ze samostatně přístupných prostorů z nádvoří, které se nachází v přístavbě k rodinnému domu, jedná se o garáž a několik prostorů užívaných převážně ke skladování, část uvedené přístavby je podsklepená (podsklepení přístavby nebylo zpřístupněno), - v podkroví z chodby se schodištěm a tří pokojů. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením původní části domu na základových pasech zděných pravděpodobně z kamene, střecha původní části domu je sedlová s plechovou krytinou, střecha přístavby je pultová s krytinou z osinkocementových vlnitých desek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovnými podhledy, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC, textilní krytiny a dlažba, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, zbývající okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní povrchy jsou štukové, vnější povrchy tvoří stříkaná fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu, zemního plynu, vody včetně teplé a kanalizace s odkanalizováním do jímky, vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že jeho stáří bude vyšší než 80 roků. V průběhu trvání stavby byla k původní části domu provedena přístavba, ve které se nachází garáž, několik prostorů užívaných převážně ke skladování a koupelna. Podle sdělení majitelky byla přibližně v roce 2008 provedena renovace některých vnitřních prvků krátkodobé životnosti a vybavení domu (např. povrchy podlah, vybavení koupelny, kuchyně, část radiátorů, část oken apod.), na vnějších stavebně technických prvcích domu je však patrná zanedbaná údržba (např. fasádní omítka, klempířské konstrukce apod.).
-4-
Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, u jeho severního okraje, se nachází dřevěná vedlejší stavba a kopaná studna. Na obou stavbách je patrná značně zanedbaná údržba. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení (zpevněné plochy, oplocení apod.). Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. Pozemky: Pozemek čís. parcely 4298, k.ú. Chomutov II, o výměře 331 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 4362, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, o výměře 379 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek užívaný jako zahrada tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 4362 a stavebním pozemkem čís. parcely 4298, k.ú. Chomutov II. Na části pozemku se nachází dřevěná vedlejší stavba a kopaná studna. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. parcely 4158/4, k.ú. Chomutov (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: neplodná půda, vlastnické právo: Statutární město Chomutov).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 4298 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 4362) a pozemku čís. parcely 4299, k.ú. Chomutov II, v Karlovarské ulici v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. března 2016
1.400.000,- Kč Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 1740 jsou evidována následující omezení: - 2x zástavní právo smluvní, - 3x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 3x nařízení exekuce, - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 1740 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1740. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 95/7565/2016.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 31. března 2016
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
95/7565/2016
LV no.:
1740
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
Kč
%
Kč
3
3
m
1
rodinný dům č.p. 4362
2
ostatní stavby
2
Kč/m
880
m
2
Kč/m
4 500
3 960 000
65,0
1 386 000
118 800
80,0
23 760
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 409 760
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
2
2
1 2
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
4298 4299
Kč
Kč/m
m
331 379
700 700
231 700 265 300
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
497 000
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 906 760 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Lease price per sq. m.
Name
Area for lease
Název
Pronajímatelná Cena za pronájem plocha m2 2
m
2
Kč/m /year/rok
Gross yield
Risk of loss of rent
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor
Plocha pozemků
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
Kč
Kč
3
Kč
m
2
2
m
Kč/m
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Rodinný dům v Chomutově, ulice Luční, okr. Chomutov
1 300 000,00
I-14
nestanoven
842
700
589 400
710 600,00
1,00
realizovaný prodej *1), samostatně stojící RD s 1 1 300 000 NP a podkrovím, dům s mírně zanedbanou údržbou
2
Rodinný dům v obci Spořice, nám. Gen. Svobody, okr. Chomutov
1 999 000,00
III-16
nestanoven
294
700
205 800
1 793 200,00
0,70
nabídka RK *2), řadový vnitřní RD s2 1 399 300 NP a podkrovím, dům po provedené rekonstrukci
3
Rodinný dům Chomutově, ulice Winterova, okr. Chomutov
2 470 000,00
III-16
nestanoven
301
1 500
451 500
2 018 500,00
0,60
nabídka RK *3), řadový koncový RD s 1 PP a 2 1 482 000 NP, dům v dobrém stavebně technickém stavu
1) realizovaný prodej, zdroj informace: údaje o dosažených cenách z KN
2) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Vision, Ústí nad Labem
3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
1,907 mil.Kč nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,394
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,400 mil.Kč
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 4362 v Karlovarské ulici v Chomutově, okr. Chomutov
Pohled z ulice
Pohled z ulice
Pohled ze zahrady
1. NP - chodba
1. NP - kuchyně
1. NP - obývací pokoj
1. NP - koupelna
Podkroví - pokoj 1
Podkroví - pokoj 2
Podkroví - pokoj 3
Suterén
Garáž
Zahrada
Vedlejší stavba
