Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
84/2016
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu insolvenční řízení (určení obvyklé ceny nemovitosti)
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2797/1, LV č. 14142, s podílem na společných částech domu a pozemku 784/20664, budova zapsána na LV č. 13898, budova není sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. 5913/16, LV č. 13898, podíl 784/20664 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Tábor Část obce dle LV Tábor
Město Ulice
Tábor Sofijská
Počet obyvatel 34716 č.p. 2797
Objednatel odhadu Insolvenční společnost v.o.s. Mgr. Tomáš Hřeben Vlasákova č.p. 1419 č.o. 21 155 00 Praha 5 - Stodůlky ČESKÁ REPUBLIKA
Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail
IČ
insolvenční správce
Vypracoval Licence číslo
ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected] tel: 733 698996
Počet stran textu 7
Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Počet stran příloh
82.62 m2
Dne Ke dni Prohlídka dne
1.9.2016 30.8.2016 30.8.2016
12
12 100 Kč/m2
999 700 Kč
1 000 000 Kč Jeden milion Kč
Obvyklá cena - současný stav Vyhodnocení rizik ANO ANO
hreben@insolvencnispole cnost.cz 045 06 227
Macháček Martin - Tábor, Sofijská 2797/3, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 770715/1595
Zpracováno pro
0845
+ 420 608 778 185
REET
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)
-1-
ANO
ANO ANO ANO ANO
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 14142. Zástavní právo smluvní
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Předkupní právo na dobu 3 let ze dne 7.11.2012. Již uplynula doba platnosti.
ANO
Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 14142. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Macháček Martin Zahájení exekuce - Macháček Martin
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
-2-
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Usnesení soudu Kupní cena 0 Datum 11.3.2013 Vyhodnocení Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Táboře 24 D-128/2013 -28 ze dne 11.03.2013. Právní moc ke dni 11.03.2013. Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Prohlášení vlastníka budovy Kupní cena 0 Datum 15.5.2012 Vyhodnocení Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák.č.72/1994 Sb.) ze dne 15.05.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.05.2012. Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Komentář k vadám
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13898, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14142, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 31.8.2016. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 31.8.2016. Místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce 30.8.2016. Datum předání kompletních podkladů 31.8.2016 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13898, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14142, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 31.8.2016. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 31.8.2016. Místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce 30.8.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Tábor leží administrativně v okrese Tábor a náleží pod Jihočeský kraj. Tábor je také obcí s rozšířenou působností. Úředně žije v katastru tohoto středně velkého města zhruba 35770 obyvatel Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Oceňovaná nemovitost byla postavena v městské části s názvem Tábor - ´sídliště nad Lužnicí´. Tato část města se vyznačuje kompletní občanskou vybaveností a nachází se v okrajové části města Tábor. Dále se v místě nachází pošta, mateřská školka, základní škola a obchodní centra. Vše v dosahu cca 500 m a méně. Dopravní obslužnost - cca 200 metrů od oceňované nemovitosti se nachází autobusová zastávka MHD. Automobilová doprava je ve městě Tábor zcela bez problémů. Občanská vybavenost je v Táboře kompletní. Pracovní příležitosti - jedny z největších v regionu. Informace o nemovitosti Bytová jednotka 3 + 1 (původní dispozice 4 + 1) se nachází ve 2.NP panelového domu příčného nosného systému. Panelový dům je 9-ti podlažní (1 x přízemí a 8 x patro) s výtahem z roku 2014. V panelovém domě je 1 vchod a celkem 32 bytových jednotek. V bytové jednotce se nachází zádveří, WC, koupelna, hala, jídelna, kuchyně, hala, pokoj, obývací pokoj, ložnice a balkon. K bytové jednotce dále náleží 2 x sklepní kóje v 1.NP bytového domu. Bytový dům prošel v letech 2008 - 2016 rozsáhlou rekonstrukcí (nové balkony v roce 2008, nový výtah v roce 2014, nová plastová okna s izol. dvojsklem + kontaktní zateplovací systém, nová střecha a nové plast. stoupačky v roce 2016). Bytová jednotka s umakartovým jádrem je po částečné rekonstrukci z roku 2009 a přestavbě na dispozici 3 + 1 (plovoucí podlahy, dlažba, obklady na WC, obklady stropů, kuchyně). BD je vytápěn dálkově + TUV. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 5913/34 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace
-3-
Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Velikost bytu 3+1
Počet NP domu celkem Výtah
9 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1 sever, jih
Ano
Technický stav Technický stav domu
výborný - velmi dobrý
Stáří stavby [roky]
30
Technický stav jednotky
velmi dobrý
Opotřebení odhadem %
30
Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) Konstrukce Rozsah Vnitřní omítky částečně - obklady stropů Okna kompletní - plastová s izol. zasklením Podlahy částečně - plovoucí a ker. dlažba Instalace plast. stoupačky Zateplení domu kompletní Výtah kompletní Střecha kompletní - těžké izol. pásy Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu práce vodorovné betonové montované konstrukce, stropy krytina střech těžké izol. pásy
po částečné rekonstrukci Rok provedení 2009 2016 2009 2016 2016 2014 2016
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení železobetonový montovaný skelet
konstrukce střechy
plochá střecha pozinkované
úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady
vápenná omítka obklad keramický
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody
dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
vchodové plastové lam. plovoucí, ker. dlažba, jekor světelný rozvod
okna vytápění vnitřní vodovod
svislé a vodorovné potrubí centrální ohřev teplé vody
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
kontaktní zateplovací systém betonové s úpravou stupňů kamenným obkladem plastová s dvojsklem dálkové z výměníku rozvod studené a teplé rozvod plynu osobní výtah
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák kombinovaný, trouba s mikrovlnným ohřevem Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností zádveří WC koupelna kuchyně
plocha 7.32 1.01 2.92 8.21
-4-
m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.32 m2 1.0 1.01 m2 1.0 2.92 m2 1.0 8.21 m2
hala pokoj obývací pokoj ložnice 2 x sklepní kóje balkon
10.80 16.60 20.49 12.23 2.80 3.27
m2 m2 m2 m2 m2 m2
85.65 m2
Součet ploch za podlaží
1.0 1.0 1.0 1.0 0.5 0.5
10.80 16.60 20.49 12.23 1.40 1.64
m2 m2 m2 m2 m2 m2
82.62 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 29.8.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 12 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 090 000 Kč 10 % 981 000 Kč
m2 14 000 Kč/m2 12 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, družstevní vlastnictví - možno převést do OV, ve 3. patře s velkou novou lodžií na sídlišti nad Lužnicí , ulice nám. Přátelství. Dispozičně velmi dobře řešený. Dům je po kompletní revitalizaci - fasáda, výtahy, odpady, střecha. Revitalizace bude při prodeji uhrazena. Byt je v původním stavu, udržovaný, prostorný, slunný, situovaný na západ a východ. Nová plastová okna a žaluzie. V koupelně vana, WC samostatně.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreaity, datum změny inzerátu 25.8.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 4+1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 120 000 Kč 10 % 1 008 000 Kč
m2 14 400 Kč/m2 12 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 4+1 s novým balkonem o ploše 74,8 m2, v 5. patře z osmi, v panelovém domě s výtahem, na Sídliště nad Lužnicí, ulice Bukurešťská. Jedná se o klidný dům, na patře jsou dva byty. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, koupelna – umakartové jádro, nová okna PVC se žaluziemi, dálkové ústřední vytápění, byt se skládá z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dvou dětských pokojů, komory a vstupní haly. Ložnice a dětské pokoje nejsou průchozí. Při výměně oken byly vyzděny původní skleněné bočnice oken, podlahová krytina – PVC. K bytu náleží sklepní kóje. Rekonstrukce domu proběhla v r. 2010. V místě se nachází veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obchody, zastávka MHD).
-5-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 2.8.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 9.NP Počet NP domu celkem 13 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
m2 12 700 Kč/m2
990 000 Kč 5 % 941 000 Kč
12 100 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 3+1 v družstevním vlastnictví - možno převést do OV, 8. patro panelového domu, CP 78 m2. Udržovaný, prostorný a slunný byt, renovované bytové jádro, nové stoupačky, měřidla spotřeby tepla, zaveden plyn. K bytu náleží sklepní kóje. Dům má 2 nové výtahy, zrenovované společné prostory, je již zadaná celková vnější revitalizace. Veškerá občanská vybavenost v místě.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
12 100 - 12 900 Kč/m2
941 000 - 1 008 000 Kč 12 100 Kč/m2
Obvyklou cenu bytové jednotky č. 2797/1 domu č.p. 2797 v ulici Sofijská, obec Tábor zapsané na LV č. 14142 Tábor včetně podílu na společných částech domu a pozemku 784/20664 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 12.100 Kč/m2 užitné plochy. Tj. 1.000 mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
-6-
Znalecká doložka Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne 26.4.2016 č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 84/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů ústav účtuje dle účetního dokladu: faktura č. 2016050. Znalecký posudek připravoval : Ing. Miroslav Lukeš, Hřbitovní 603, 38101 Český Krumlov Před orgánem veřejné moci může osobně strvdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš. V Českém Krumlově dne 1.9.2016. Ing. Miroslav Lukeš jednatel znaleckého ústavu
-7-
Fotodokumentace
Pohled na BD
Vstup do BD
Vstup do BD
Výtah a schodiště
Vstup do BJ
Zádveří
-8-
Fotodokumentace
WC
Koupelna
Hala
Kuchyně
Pokoj
Obývací pokoj
-9-
Fotodokumentace
Ložnice
Balkon
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
Město Tábor
Sofijská 2797/3 - umístění nemovitosti v obci
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
